房地产企业为什么要转型

A. 房地产企业如何转型升级

8月4日，“2012搜狐财智中国峰会华北站”在青岛蓝色硅谷核心区美丽的港中旅度假区举行。本次峰会以“蓝海掘金 海洋都市再崛起”为主题，聚焦中国经济走势，蓝海经济发展，中国未来十年房地产走向等热点问题。
地产作为经济发展中的重要一环起着重要的角色，在当前经济与行业转型之际，传统的地产开发模式已经举步维艰。未来十年，中国地产怎么做？地产大亨共聚搜狐财智中国峰会，共同论道房地产市场十年后走势。
房地产面临转型升级机遇
记者在会议现场了解到，当下房地产行业发展面临着转型与升级的机遇与挑战。摩根大通中国区总裁贲圣林现场表示，未来十年时间中，整个房地产尤其是住宅部分，市场的规模将逐渐达到饱和。同时，房地产利润与以前相比已经没有那么大的空间；因为要素成本会加大，包括融资成本、人工成本，以及非市场的因素拿地的成本。
房地产业需要集约化、品牌化，规模加大的同时，市场要进一步细分。贲圣林表示我们既有所谓的住宅市场、商业地产、旅游地产，其实蓝色硅谷这一类地也属于一种细分市场，这部分将会更加专业化。谈到集约化，复地集团副总裁聂振民认为，未来房地产行业将会进一步集中，房企在一百强企业中所占的份额也会明显提升，但与此同时将必然带来企业的兼并与整合。聂振民在此次峰会上还透露，青岛也是复地集团一直准备进驻的北方城市，并会在今年年底对青岛加大研究和投入，争取在年底有项目落地。
针对房地产建设逐步城镇化发展，贲圣林表示，城镇化在一些发达市场已经成熟，所以房地产在这个时候面对这样一个转型升级的机遇是非常难得的。黄金湾投资集团董事长申威表示，很多的县域城市当地的GDP还是很高，当地的流动人口也非常充足，三四线城市依然有很强的投资空间，我们在胶南地区有一块住宅，建筑面积是79万平方米。
此外，申威表示，金融化是房地产业的大势所趋，对于房地产商来说，转型做金融化探讨和突破也是非常必要的。
关于房地产业产品的多元化探讨，申威表示，包括在户型上、建筑结构上、成本管控上，利用更多更先进的手段，提高房
地产大亨共聚搜狐财
企的内部管控水平。总结突破转型，最重要的还是要企业结合自身实力，结合自身的能力炼好内功迎接未来十年的挑战。提高创新能力与核心竞争力，是市场发展对房地产商提出的更高要求。
旅游地产将成为发展趋势
房地产企业发展将逐步多元化将是未来的发展趋势。聂振民认为，多元化能规避房企风险，未来企业将会更加细分，在地产产业链上也会更加的延伸。复地集团地处上海复兴，复兴是比较多元的，包括钢铁、医药、商业、证券等行业，复地也传承了复兴的基因，拥有很多
智中国峰会，论道未来十年房地产走向。
属于复地的产业板块，同宝钢合作做工业地产，和金山石化合作在金沙湾，现在我们走国际化的道路，收购和入股了法国地中海度假俱乐部。
港中旅（青岛）海泉湾度假区总经理贺晓鸿表示，旅游地产将成为中国房地产未来发展趋势，港中旅集团也是把发展旅游地产作为集团的支柱产业在做。房地产市场的未来走势我们不好判断，但是只要在经营上发挥自己独特的优势，就一定会在竞争中立于不败之地。对此观点，路劲地产董事局主席单伟豹表示赞同，“要做有专长的工作，无论是住宅还是商业地产，你做得比别人好你就会成功”。
贺晓鸿为大家介绍到，建设旅游地产的目的除了打造一个集旅游、休闲、度假于一体的基地，希望通过旅游地产的打造给周边的地产和物业价值带来提升。对整个鳌山湾区域的发展，贺晓鸿描绘出了一个宏大的远景。他希望以后鳌山湾能像博鳌论坛一样也搞一个论坛，或者是能够像搜狐中国财智峰会这样世界级的经济论坛峰会能够落地鳌山湾，落地港中旅。
房地产金九银十值得期待
一直以来，房价都是备受关注的话题，在8月4日举行的搜狐财智中国峰会上，房价也成为关注的话题，合理的房价到底能否计算？对此，复地集团副总裁聂振民认为，如果只从成本发生的过程来看，房价包括建安成本、房地产开发的成本等，从这个角度来看，房价是可以计算的。但是聂振民认为，市场就是市场，相比较房价，消费者更加关心是需求和心理预期。对于今年下半年市场，与会地产大亨均认为金九银十房地产依然会稳定健康地发展。
申威对目前房地产市场的判断用“稳增长”三个字来总结。他认为，中国的投资渠道还是过于狭窄，所以中国房地产市场依然会健康持续的发展，但是不会再出现暴利，不会出现前几年剧烈的增长。一旦出现暴利，政府还会出现更加严厉的政策。所以，申威认为房地产企业，应该正确认识这样的形势，房地产的波动是很正常的，房地产企业应该把精力放在更多的炼内功上。
单伟豹则认为，房地产根据经济规律上上下下，城镇化和人民实际可支配的改善型房产需求政策压抑不了，政策可以把自然规律压扁或者延迟或者提高，但是改变不了经济的规律。

B. 如何提升房地产企业转型升级能力

中国的房地产业逐步结束资源型暴利时代，进入一个常规的市场生态系统，将与回中国经济一答起进入新常态。由此将发生几个重大的转变：超额利润由资源竞争转向技术竞争；主体收益由政府租金转向市场红利；经营方式由粗放型转向集约型；价值构成由平面转向立体。
你能理解这些问题吗

C. 为什么要向商业地产转型

资源拥有的程度决定了其扩张的速度。因此在传统战略规划的框架下，“依靠高周转率实现规模化扩张模式”的经典战略模式曾被我国房地产界，特别是被住宅地产企业反复复制。究其原因，大约是因为我国资源要素尚未完全市场化，产业还处于成长初期，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。所以企业在做战略规划时，可以基于国家宏观经济的稳定增长，隐含假设房地产行业将持续符合传统战略规划框架的适应性条件。不过，在战略落地的过程中，多数企业只重视通过不断地增加土地储备实现规模扩张，却忽略了该模式下需要通过提高存货周转率以控制短期风险头寸的战略核心。而行业标杆企业之所以始终走在行业的前列，是因为其能够不断地提高自身的经营和管理能力，通过商业模式和盈利模式的创新以提高企业竞争优势，从而避免这种简单的财富增长模式，如万科的标准化和细分化的产品线等等。
得益于逐步市场化的政策推动和宏观经济的稳定增长，2008年之前的我国房地产市场一直维持着传统战略规划框架的三个假设，直到全球金融危机爆发后导致行业首次全面下行，“资源-目标”的战略规划逻辑开始因产业环境的变动而陷入矛盾之中。尽管在2009年又迅速回升并且成交量和销售额双双创出新高，但仍然让整个行业经受了一段艰苦的去库存化期。同时，因全球宏观经济环境的变化，我国的财政和货币政策也处于“不稳定状态”，政策从“快、准、重”出拳刺激经济到现在开始防通胀，只不过1年时间。此外，资本市场错误的估值方式以及我国不健全的资本市场体系，也使地产企业只有不断地“被”增加土地储备才能获得市值提升和融资的可能。当市场环境发生逆转后，高价持有的单向多方头寸（土地储备或者代售产品）就完全暴露在风险之下，资金链便成为制约地产公司实现战略目标的最大瓶颈。
产业环境，特别是金融危机引发的金融环境动荡不仅加剧了行业未来发展趋势的复杂程度，更增加了房地产企业获取发展所需资源的成本。受制于土地财政影响，持续并稳定增长的高房价成为住宅地产企业重复“规模化扩张”战略最重要的假定基础。无论是对城市化进程还是人口红利的分析，都是为论证这一基础的可靠性而已。但事实上，房地产行业是周期性行业，企业在战略规划中常常忽略了房地产产业的持续发展和能否维持当前的高房价是完全两个不同的概念。
市场的动荡使得专注于住宅地产市场的众多房地产企业开始调整战略，关注并陆续介入房地产行业的另一个领域——商业地产，并试图将“规模化”扩张战略在商业地产领域进行复制。
由于开发商或投资人通常是以持有或“售后返租”等形式直接经营物业资产，因此与住宅地产相比，一个显而易见的区别是，商业地产能给持有者带来持续的租金收入，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动。同时，持有住宅地产只是增加存货，而持有商业地产则类似一项买入期权，既能分享未来土地增值的巨大收益，又可以根据市场周期波动选择出售或继续持有——这大概是住宅地产向商业地产转型的主要原因之一。此外，作为一项能够持续产生现金流的资产，商业地产天然地具有了资产证券化的条件。无论是ABS还是REITs,都使得商业地产开发商不仅能够继续持有并营运商业地产，还能不断获得持续开发或收购新增商业地产所需的资金，因此其与住宅地产公司相比有了更多的融资渠道。特别是2010年年初，中国人民银行办公厅下发了关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》意见的通知，标志着房地产投资信托基金的初步试点总体构架已经形成。
但事实上，无论是持续的现金流入或物业期权、还是证券化的融资优势，都只是商业地产表现出的最终结果，其之所以具有抗周期性，根本原因在于对商业地产产业链中三大关键环节的控制：选址的前瞻性、设计的商业满足性以及运营的专业性。而选址取决于对城市化进程和人口迁移的城市变迁研究，定位和设计取决于对商业的理解和主力商户的要求，后期的营运则必须依托既懂地产开发又熟蕴商业规则的复合型人才，所谓“地段决定人群，人群决定产品，产品决定模式”。在上述前提下，商业地产才能表现出住宅地产所不具备的抗周期的三大产业特征：多样化的、持续的现金流入、因营运能力而导致的资产增值预期以及因合理的租期安排而提升的资产流动性（抵押、出售、“售后返租”等）。
（作者系赛普管理高级咨询师）

D. 成功的房地产企业转型为什么失败

因为房地产的操作模式根本不适应转型企业的操作模式。房地产的成功，在其他行业很难复制。正如同土地的获取，项目的洽谈，开发通路的操作，仅仅是房地产独有的模式一样。

E. 房地产企业转型过程中的人才战略如何定位与升级

曾报道多少家央企房地产公司进军上游资源行业,多少家小企业股改,都是正常不过的专事,这也是资源的有属效整合利用,让市场更加规范化,适者生存,所以二、三线城市房价比一线城市坚挺。这也正是大企业看政策发展，小企业顺势成就罢了。在这个大浪淘沙的时代，赶上这个时间，改革与创新就是这么来的，所以现在的房企也要创新与改革，不要停止不前。今天的创新和改革就是为了明天的顺应时代

F. 王健林靠房地产发家致富，为何会中途转型投资别的产业

靠房地产发家致富的万达集团董事长王健林，已经敏锐的感觉到了房地产发展的风险，因为在前几年房地产市场的发展已经达到了一个巅峰时期，基本上没有再上涨的可能，而且现在国家已经实施了房地产的管控，对于熟知商业发展规律的王健林来说，继续在房地产行业发展，不如转型发展别的企业。

而且为了降低万达的负债，王健林将旗下的旅游项目和七十多家酒店分别出售给融创和富力集团，而且同时将三十余万家万达百货出售给苏宁易购，这是他为了转型发展，轻装上路所做的万全准备。

G. 房地产企业怎么转型升级给自身带来的消极影响

您好！
一、转型

从传统的投资驱动型增长向综合服务商模式转型，中国房地产行业已经从传统的拿地、盖房子、卖房子不可逆转地向“产品＋服务”升级转型。

从2013年始，中国服务业占GDP的产值超过了制造业，从宏观环境看，中国经济呈现整体转型的趋势，一方面以投资和生产为特点诸如传统的房地产、工业经济企业的衰落，日渐艰难，另一方面可以看到传统行业中提前完成产业改造升级的企业，发展极为迅猛，变化如此之快，让很多房地产行业内的人至今还看不明白为什么彩生活会比花样年更为值钱？

中国经济结构发展的另一个变化是以消费为代表的服务业需求扩张的服务业经济，包括文化传媒、教育、医疗等产业的兴起和扩张，这一点尤其体现在过往五年来的相关产业在资本市场的活跃程度，这也将成为资本市场下一阶段的主流趋势。所以，你会看到，这几年来，“房地产＋服务产业”这种典型的城镇化模式非常具有竞争性，产生了诸如华夏幸福、联东U谷、曲江文投等类型的长价值链的产业服务型房地产企业。产品越来越向细分化，健康养老、休闲度假、体育、文化社区等产品越来越多样化，消费者在变得挑剔时，市场整体的产品力在大幅提升。

什么样的“房地产＋服务产业”模式具有竞争持续性？

一是全球化布局的产业视野，能够将全球性的优势产业服务于中国消费升级的模式构建。以中国酒店业为例，中国高端酒店业得益于早期的开放，国际一线品牌酒店进入中国提升了该行业的整体水平，目前，可以看到，在养老、健康、体育、娱乐等国际型高端资源不断被中国资本猎取，这些高端产业的进入，将会大提升该领域的竞争力。过往，中国很多企业开发了诸如游艇、高尔夫等设施，纷纷出现困难，这时才发现收购世界知名游艇、体育赛事的开发企业更胜一筹。

二是围绕产业价值链延伸来构建竞争优势，以金融和后端服务双向发展综合服务模式。房地产企业经营模式进一步分化，“专业开发商＋金融服务”是比较好的选择，其本质是发挥专业开发能力驾驭资本，特别是房地产金融产品证券化的快速推进和互联网金融的发展，让开发类企业为消费客户提供一站式的消费模式迅速成为可能。

受中国资本市场大势影响，未来金融改革的方向在于改变融资结构，即增加直接融资，尤其是风险类证券市场，而突破点在于多层次资本市场和互联网金融的创新，在资本没有大幅上升的预期下，直接融资能力替代了以往间接融资的发展需要。

从中国企业借助资本完成转型升级路径来看，一个明显产业趋势就是以上市公司和领先企业为龙头的并购和整合，成为典型的商业发展升级策略。这几年来，国内房企受制于资本市场的管制，贴上了房地产主题的上市公司估值低，增发、借壳之市、再融资等资本市场功能没有得到很好的发挥，房企＋产业基金这种模式，金地、万通、首创置业等一些房地产企业也在采用，但效果普遍不理想，其中一条根本因素就是房地产基金运作的极度不成熟，过度追求短期效益，以致经营变形。

与以往社会资本进入房地产行业相背离，当前资本呈现出从房地产行业离场的态势，2014年全国房地产投资缩减了21%左右，在大量资本选择以上市公司为主体，以“并购基金+上市公司”为主要模式进行转型升级时，房地产行业在市场与政策的双重压力下，以另一种形式进一步深化。2014年全年销售额TOP10、TOP20的市场占有率分别约为17%和23%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。TOP10的销售金额门槛也由2013年的554亿提升至658亿。去库存的压力与疲弱的市场，能够以并购方式退出的都是幸运的企业，大量中小型房地产企业退出市场，房地产企业已经完成脱离了以往大幅扩张带动存量优化的增长方式，特别是在一方面市场供很大，另一方面购买能力成为制约瓶颈的背景下，中国房地产金融必将迎来革新式的发展机遇，房地产企业构建资本能力，必将成为下一阶段竞争的重要趋势。

对于以住宅产品为核心业务的开发类企业，“房地产＋住宅消费金融服务”也将成为在政策放宽下的新热点，特别是资产证券化业务加速推进背景下，投资商、项目管理商、服务商将加速分化。

第三是以互联网和创意为代表的世界新经济浪潮的引领和对传统工业经济和服务经济的改造和升级，“房地产＋互联网（大数据）”，一些企业开始呈现完全颠覆传统开发模式，诸如小米、京东、腾迅这样的企业，收购或投资于房地产业只是时间上的问题。

二、方向

中国房地产企业的发展早期以量为主，在上一轮周期中，体现的是量与质并存的局面，现在则完全质的内容纵深发展，呈现以产品深化为主线，向外求开拓的局面。

方向一：建立城镇化发展模式。中国目前的城镇化率在55%左右，如果按“全面小康”的2020年目标来看，城镇化率将达到约62%的水平，那么2020年城镇居民住宅将到达314亿平米，与现在全国城镇所有的存量房保守差距在130多亿平米以上，这是非常庞大的数据，从2003年到2014年，全国城镇新竣工的新建住房总面积不过近90亿平米。

根据今年的政府工作报告，在房地产内容中，重点内容是推进新型城镇化取得新突破，要促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，这是城镇化布局的直接明确选择。

方向二：定位于结构化机会。目前市场上结构性的热点有两方面，一是基于人口结构的产业机会，面向大健康类特别是“银发经济”的市场机会，二是旧城改造与棚改机会。

大健康及养老地产市场是前景广阔的新兴市场，各类进入者起点差不多，有机会出现新的王者。2013年，我国总人口达到13.61亿人，其中65岁及以上老年人口数量占人口总数的9.67%。慢性病与亚健康人口比例增加，“亚健康”人群占人口比例的70%，分布于各个年龄，慢性病患病率随着年龄段增长而显著提升。城市气候与环境不断恶化，以空气质量为例，2014年上半年，按照实施空气质量新标准的161个城市的年均值进行评价，仅舟山、深圳、拉萨等9个城市达标，其余152城市环境空气质量均未达标，其中京津冀13个城市平均超标天数比例为63.6%。

各类机构纷纷进入养老及大健康类地产投资、开发、运营领域，其中，传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。传统的地产商秉承住宅开发的思路，多采用销售模式；产业投资者则多采取长期持有运营以获取回报的方式；保险公司则发挥产融互动的优势快速进入产业地产领域；政府及外资多在养老地产领域有所涉猎，但仍处在尝试阶段。

有数据说，到2030年仅养老市场规模将达到30万亿，其中房地产占比还不得而知，但巨大的市场，其吸引力不言而喻。

城镇棚户区和城中村改造作为国家战略，其市场规模前已述及，其业务特性成为有实力的房企竞争重点，政策性业务可规避调控风险，多是受政府高度重视的重点工程，尽管前期资金有些压力，但政策性项目获取土地成本低、利润高，作为政府重点推进项目融资环境优越，而且政府会给予一定的优惠政策，企业获取项目的成本也相对较低。这些政策性项目一般位于城市的核心地段，周边配套成熟，升值潜力大，产品溢价率会很高，企业参与这样的项目，有利于塑造企业的品牌形象。

三、优化

传统开发业务的土地升值红利消失，企业必须将原有存量业务资产盈利能力全面优化，提升运营效率。建立从规划设计、开发建设、物业管理一体化的产业链管理能力是最基础的项目开发与管理能力，在此基础上，发展商业管理与运营，成本优势等差异化能力，在品牌战略、产品战略、营销战略等方面，在规模化战略之后，开始向细分市场纵深发展，越来越有特色的小众市场会被关注。

四、拓展

传统房地产企业的拓展指的是企业突破原有的产业格局思维，向科技化、社区化及金融化多业发展的跨界混搭，建立专业化与多元化的协同拓展策略，即明确战略方向，向移动互联化、社区化、金融化拓展。

内容上，突破传统房企以前擅长的住宅与商业的双重业务格局，在战略规划上，未来不仅仅是投资规模上的外延，更需要在产业内容上，从移动互联科技战略上，逆向建立价值链分工与协同，重塑产业发展能力上的构建；资产上，原来房地产是资产，现在是重点布局大数据、人才、内容等；服务上，将传统的经营形态完成改造，将传统服务、社交服务等等实现互联网化、社区化趋势。

将整体业务模式拓展扩大到现代服务业，有效使用有三个工具，即金融、互联网、产业部门等，三者内部之间以及跟其他任何产业可以发生关系，包括开发、运营、金融三大环节的全面系统化思维：

1、所有产业的移动互联网化。所有地产、运营业务的偏内容化和体验化改造，既有物业运营的移动互联化，大数据应用带来的业绩增值；

2、本地化、社区化。以走出去引进来的思路，基于互联社区社交的相关内容的服还没有供给出来，基于区域布局社区化，以及与传统服务业的衔接；

3、金融化。基于服务的金融创新、小微金融等发展类似于创投和孵化器功能的新型金融化业务格局与产品形态，过程中生成的服务和内容能够有效带地产板块的金融化发展。

五、再组织

房企的合伙制等体制化的变革，其本质是释放组织活力的人才战略，房企适应未来周期下的商业长远发展的体制性变化机遇，是基于体制变化完成的文化重塑、业务结构、组织结构的再组织。借助中国资本市场带来的机会完成人才战略的战略布局，特别是混合所有制的战略机遇，是国有房地产企业完成转型的最后一次战略机遇期。

如何看待万科合伙制？其实万科并不是第一家推出合伙制的房企，但在当期环境背景下，其一经推出，引起了极大的震动。在整体行业增长放缓的大势下，规模不再是房企竞争的主要战略，合伙制一经推出，其对人才的吸引是极具诱惑力的，放眼全国市场，最优秀的项目总经理，城市总经理及集团型管理能力的人才队伍是非常有限的，在众创时代，发挥人才的创新创业的能动性，辅之以组织平台战略，企业必须进行顶层设计和组织再造的深度改造，包括建立激活企业内部人才机制，形成内部创业机制，打造市场化团队、形成独特的适应新经济的企业文化结构和组织结构，通过人才战略进而完成企业组织的平台化战略。

六、总结

房地产企业面临着“十三五”战略规划期，要借助中国整体社会经济发展变化的格局，创新性发展，找到驱动企业发展的内在动力，包括文化、结构、人才等等，其根本是完成一次系统的对企业再发展的革新式再认识再思考。

望采纳，谢谢

H. 房地产企业的转型有哪几个方向

金融创新、互联网、构建大地域、

I. 为什么房地产业的生产方式必须转型

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1998年，我国取消福利分房制度，住宅市场从此走入市场化。尽管自2005年起，为抑制市场过热的势头，房地产调控政策陆续出台，一度被戏称为“十年九调”，但这十年依然成为房地产市场发展最活跃的时期。然而，牛市总有终结的一日。行业进入了中速而稳定发展的“白银时代”，房价普涨的时代终结，市场正在发生着前所未有的变化。
“从最初的简单解决住房问题，到后来的希望改善住房环境，发展到现在的要求住得舒适、环保节能……在房地产市场发展进程中，人们对房子的居住要求也在发生着翻天覆地的变化。精神层面的需求开始逐渐显现。”沈洵说，随着城市扩张和各种规划的逐步实施，城市面貌发生了巨大的改变。房地产业作为其中相当重要的一环，也跟随城市发展的步伐经历着自我形式的变迁。
尽管房地产“黄金时代”已经终结，但在“白银时代”，房企仍有大把机会。
“首先，中国仍处于城镇化阶段，据测算，每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求，这依然是一块很大的蛋糕。”沈洵说，目前发达国家的城镇化率已达到70%左右，而国家不过50%出头。根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划，到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这将带来巨大的住房需求。“房地产企业只要跟着国家的发展战略走，还是会有市场的。”
不过他也提醒，随着人均住房面积的提高，品质改善型需求会越来越高。在房价单边上涨时代终结的背景下，房子的商品属性会更加明显，谁的产品品质好，谁就能抢到有限的客户，这将更加考验房企的“内功”。【谈现状】
市场持续活跃，达到历史同期较高水平
在各项新政的利好下，今年无锡的房地产市场逐渐回暖，市场成交活跃，成交量达历史同期高位，住房价格进一步企稳回升。
据统计，刚刚过去的8月，无锡市区商品房成交面积53.63万平方米，同比增长1.42%;住宅成交均价7910元/平方米，环比7月份上涨了129元/平方米。所以从整体来看，无锡的房地产市场还是比较平稳的，说明市场仍然是以居住型为主要需求。
从成交结构来看，7、8月份市区商品住宅成交平均面积达120平方米左右，包括别墅、大平层等在内的高端住宅迅速入市，说明改善型需求正在逐步释放。
不仅仅是商品房市场热度不减，二手房市场也持续在高位运行。8月，二手房成交面积27.05万平方米，同比增长33.51%;二手住宅成交面积24.51万平方米，同比增长68.22%。目前，二手房成交量几乎已经占到了无锡整个房地产市场成交的1/3，这从一定层面说明了市场正在逐步走向成熟。
与此同时，外地人在锡购房的比例也在提升。从以前的10%到15%，提高了现在30%左右，也由此可见无锡作为宜居城市的对外吸引力正在与日俱增。【谈互联网+】
如果你不驾驭它，迟早会被淘汰
2015年，品牌房企通过与互联网门户平台联合营销，以O2O模式形成多平台推广网络，深度挖掘互联网创新和房地产的契合点，有效拓展了营销覆盖的宽度和深度。
“互联网营销手段持续创新，比如众筹、电商平台、房地产O2O等形式的出现，颠覆了房地产行业传统营销形式，成为今年行业的一大亮点。”沈洵说，目前市场面临的最大问题是库存压力大，传统的销售模式已经远远不能解决企业去化压力的问题，房地产企业积极通过尝试各种方式创新营销管理机制，提出新颖的营销策略是好事，“互联网时代的转型升级你必须要去面对，如果不去驾驭它，那么迟早会被淘汰”。
谈话中，沈洵提到了已经在无锡出现的一些互联网与房地产业“触电”的案例，比如，集购物、代收包裹、公共事业缴费等便民服务功能于一体的“樱桃屋”便民服务中心。通过与大型小区物业合作，这类服务中心能帮助物业更精准地为居民服务，通过服务改变其运营和管理模式。“以前开发商把物业视作一个包袱，开发完了就把所有后续工作往物业公司身上一堆。但是现在大家想法改变了，物业公司成了金矿，大家都期待合作，希望能从合作当中获得利润。”沈洵说，互联网时代，房地产市场也发生了变化，以买方市场为主导，最大限度争取客户资源，成为增强企业业绩提升的源动力。
【谈外来大鳄】带来多元化的产品与营销模式
近年来，以万科、万达、保利、绿城、雅居乐、富力等为代表的大量外来品牌房企开始涌入无锡房地产市场，在给市场带来更丰富内容与活力同时，也给本土房产企业带来不小的压力。
“外来大鳄迥异于本土房企的市场秉性，让无锡楼市变得更加多元，对楼市营销也产生了深远影响。”沈洵认为，外来大鳄进入无锡，给无锡楼市带来了更多元化的产品、更先进工艺技术，这有利于整个房地产行业进步。不过，对本土房产企业的冲击肯定也是存在的。“房企此消彼长，这是市场的一种正常波动。企业不进则退，这是商海的铁律，只不过这一铁律在最近几年的房地产市场中，表现得尤为明显。”他认为，面对外来大鳄的强势来袭，本土房企必须依靠对本地历史文化、人文背景、社会环境的洞悉与深耕，以及自身的重新定位，才能在激烈的市场竞争中形成更加稳固的品牌影响力。【谈困难与机遇】前进的道路上遇到困难是常态

然而，楼市在前进过程中，遇到的并非都是“正能量”。比如，有的房企过度追求开发速度而忽视了产品质量，有的以过度追求量的提高而忽视产品的个性……“在前进中遇到困难是正常现象，而且这将成为一种常态。”沈洵认为，目前无锡楼市面临的最大问题依然是去库存，即便新推盘速度已经缓之又缓，前期过度开发造成的积压依然导致去化周期较长。
在他看来，现在的房地产市场已经回归理性，暴利时代一去不复返。“利润20%到30%很正常，有的只有10%，甚至亏损。”沈洵说，尽管如此，依然有大型房企在拿地。“这是一种新动向，当国家政策发生变化时，房地产企业如何来把握机遇?”

文中数据来源：前瞻产业研究院《中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》

J. 房地产大佬王健林为什么要转型

据王健林所说，他们转型发展成效很显著，服务业收入占绝大多数，文化收入占内比提高，轻资产容战略超出预期，而且在上一年，服务业收入占比达63.4%，同比提高8.4%，近几年万达服务业收入每年都会大幅提高，往后还会继续提高，服务也是从租金占比18%，增速远高于万达其它产业，已经连续多年平均实现超过30%的增长，租金是最长期最稳定的现金流之一，而且利润比例高，收入占比提高，说明收入含金量增加。
所以王健林迫切的追逐房地产，是他有远见，可能他早就看到未来的趋势，不得不佩服一代商业大佬的眼光