房地产企业税如何稽查图

㈠ 税务稽查的稽查要点

国家税务总局2011年稽查要点
2011年税务稽查工作的重点
稽查重点行业回
大型连锁超答市及电视购物企业
建筑安装业
大型企业集团
办理出口货物退（免）税业务（包括“免、抵、退”税业务）的重点企业
营利性医疗及教育培训机构
中介服务业
品牌经销及分销商
拍卖企业
非居民企业
三年以上未实施稽查的重点税源企业
企业所得税稽查要点
收入项目稽查
成本费用项目稽查
纳税调整项目稽查 增值税稽查要点
销项税额稽查
进项税额稽查
增值税出口退税稽查
固定资产购进、出售稽查
其他税种稽查要点
消费税稽查
营业税稽查
土地增值税稽查
特殊业务稽查

㈡ 企业不配合如何实施税务稽查

三亚国税查处一房产企业偷税案征收税款382 万 经过长达一年半时间的调查取证。三亚市国税局近日对某房地产企业涉税 违法行为的查处工作取得突破性进展，成功征收税款382 万元、滞纳金26 万元。 据介绍，在2005 年房地产行业专项检查过程中，该局税务人员发现，在三 亚市房地产业蓬勃发展的2004-2005 年，该房地产公司在符合独立企业所得税 纳税人条件、应就地缴纳企业所得税的情况下，虽经营着5 个房地产项目却从 未在当年的企业所得税申报中缴纳或预缴过一分钱税款。针对这一疑点，该局 派人到房地产主管单位进行调查，发现该公司2004-2005 年经营的5 个楼盘已 销售或预售了779 套，涉税金额共计1.69 亿元，存在重大偷税嫌疑。尽管证据 确凿，但当税务人员在依法正常履行征管和检查职能时，该企业却以拒绝配合、 拒绝提供纳税资料、拒绝签收任何税务文书等方式百般阻挠，甚至以停止申报 并拒绝接受监管的极端方式对抗执法工作，给税务人员的查处工作带来很大难度。 为维护税法的严肃性，在省国税局和三亚市委、市政府领导的大力支持下， 该局多次召开专题会议研究查办方案，并制定了切实可行的具体办案措施：一 是通过国土局、房地产交易管理所取得该公司近两年来商品房销售的证据和第 一手数据，为征管稽查工作奠定基础；二是在该公司拒绝提供帐簿的前提下， 根据其实际商品房销售额依法核定应纳税额并限期缴纳，以法律文书的形式明 确其纳税义务；三是在该公司逾期未缴纳核定应征收税款的情况下，依法采取 强制执行措施在其开户行扣缴税款20 余万元，同时对余下未缴税款发出《限期 缴纳通知书》，告知其逾期不缴将依法履行查封拍卖抵缴税款的程序；四是召 开国税局、公安局、检察院三方联席会议，对该公司存在的违法犯罪行为进行 专题研究和讨论，并成立专案组立案查处。 目前，在该局的强大攻势下，慑于税法的威严，该公司已足额缴纳了余下 的329 万元税款和滞纳金，并交出了所有的会计帐簿和凭证。人民网海南视窗 5 月15 日消息：来源：作者：佚名 当税务机关不幸的选中查你时，你要积极配合。特别是在新刑法实施后， 更要主动缴纳税款，避免刑事责任。以极端方式对抗执法工作是没有用的。本 案的稽查表明，税务局和公安局一样，都属于国家机器，他有无数种手段对付你。

㈢ 怎样进行税务稽查查账

楼主不会是税局稽查科的吧？税局到企业来检查，一般会有这么几种方式：
，1.重点检查、2.随机抽查、3.专项检查、4.日常检查...
一、重点检查，对不起，企业犯事了，不知税务想查什么
二、随机抽查，每年税务有检查任务，管辖的众多企业抽签随机产生，相当于例行检查，无目标性，只是随兴翻阅：
1、国税主攻应收账款是否有贷方余额长期挂账（隐瞒收入嫌疑）、应付账款贷方长期大额挂账（虚假接受发票嫌疑）；报表总账是否和税表一致；应收账款记录是否有误（计入其他应收款、其他应付款），不注重检查付款发票真假，但是销货发票开具范围是税务检查的内容。进项发票是否应该抵扣、有无敏感度，是否有销售实现未开发票的迹象、应收账款是否有异常、产成品发生是否异常，发出商品是否异常.
地税检查发票是否合理合法（问题发票一看就知道，上面你说的问题，税务有查票软件，问题票上网一查就知道）；费用归集是否合理；成本核算、结转是否合理；税金提取是否正确、是否有漏税...
三、专项检查
税务对某个税种涉及的内容进行检查
四、日常抽查
税务人员年内到企业检查次数有规定，属于防患于未然，随便翻翻而已。
检查声势：
重点-有备而来：来一帮人，分工明确，不断向会计要各种帐表，查阅人员专心查账，讯问人员步步追问，或把所有涉帐材料、账簿、单据及存根、保管帐、收发料单等等全部搜罗起来拉走，最严重！
随机检查——来两个人，在公司内检查，检查过程中极少问你问题，不断记录，或要求将全部账簿送到税务局，签单走人，伺机检查。
专项检查——电话通知自查，填表，后抽查
日常检查——专管员下来，可能带1-2人，专管员随意问一些问题，随行人员漫无目的的翻阅凭证、账簿，偶尔问一些问题。
检查，是税务工作者的工作范畴之一，千万不要忽视了税务检查，检查以后，多少都能发现企业存在有待于改进的问题，通过税务检查，会计人员能学到很多东西，业务能力也提升的很快。

㈣ 房地产企业税务稽查主要检查哪个会计科目

开发产品、开发成本、预收账款、其他应付款

㈤ 企业如何应对税务稽查

不少企业害怕税务机关上门查帐，虽然说身正不怕影斜，但税法知识太多太杂，外行看不懂，内行记不住，特别企业会计处理办法与税收处理办法存在着诸多差异，出现错误也就在所难免。所以每次检查之后，总有一些财务主管或是会计人员免不了要挨公司主管的批评，甚至被扣发奖金。 按道理说，税务机关到企业检查纳税情况属于正常现象，其实也没什么好怕的，查出来不就补税罚款吗？吃一堑长一智，从中也可以学到不少知识。可不少企业就是担心对税务人员招待不周，怕检查人员故意挑刺，即使是企业无意识的出错，也要说是主观故意，给定个偷税、编造虚假计税依据什么的。企业怎么说也说不清，因为没有人能证明他们的过错并非故意。因此，每次税务机关开展专项检查，不少企业都是诚惶诚恐，唯恐招待不周，不管检查时间再长、工作再忙也要细心陪着。 正确应对税务稽查，首先得对税务稽查有个较为全面的了解，以便寻找或者采取措施积极应对。所谓税务稽查，是指税务机关依照国家有关税收法律、行政法规、规章和财务会计制度的规定，对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、代扣代缴义务及其他税法义务的情况进行检查和处理的全部活动。专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处是法律赋予各级税务稽查局的神圣职责。纳税人有法律规定接受税务检查的义务，同时对违法的税务稽查也有拒绝的权利，对税务机关所作出的决定，享有陈述权、申辩权；依法享有申请行政复议、提起行政诉讼、请求国家赔偿等权利。 税务稽查作为税务机关单方面的一种执法行为，它会直接影响到纳税人，并产生一定的法律后果。因此，税务稽查行为受到了相应的法律约束或控制。一方面，税务稽查行为是基于税务检查权而发生。税务检查的范围和内容，必须经税法特别的列举规定。税务人员实施税务稽查，其行为超过规定的权限范围，即属于违法的行政行为，不具有法律约束力，不受法律保护，纳税人有权拒绝接受稽查。例如，税务稽查人员实施稽查，要对纳税人的身体或者住宅进行检查，其行为已超出税法规定的职权范围，纳税人有权予以拒绝。另一方面，实施税务稽查必须遵循法定的程序，履行法定的手续，否则，同样属于违法的行政行为，如税务稽查人员实施税务稽查时，应当出示税务检查证件，否则，被查对象有权拒绝接受检查。查核纳税人、扣缴义务人的存款账户，应当经县以上税务局（分局）局长批准，未经批准的， 银行或者其他金融机构有权予以拒绝。 一般情况下，在实施税务稽查之前，税务机关会提前发出《税务检查通知书》并附《税务文书送达回证》通知给被查纳税人。那么，企业就要充分利用纳税检查之前的这一段时间，从年初开始对企业上一年度的纳税情况进行一次较为全面的自查。如有发现问题，应当及时纠正过来，以避免不必要的税务处罚和税务负担。

㈥ 如何稽查土地增值税中的避税问题

作为扣除抄项目金额重要袭组成部分的房地产开发成本的大小会严重影响纳税人应纳税额的多少,开发成本越高,应纳税额越小,反之,应纳税额越大。纳税人最大限度地扩大费用列支比例,肯定会节约税款。但这种扩大并不是越大越好,在必要的时候适当减少费用开支可能效果更好,这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务,不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同,这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高,而有的房屋增值率较低,这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担,这就要求企业对开发成本进行必要的调整,使得各处开发业务的增值率大致相同,从而节省税款。因此,平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊,就可以将获得的增值额进行最大限度的平均,这样就不会出现某段时间增值率过高的现象,从而节省部分税款的缴纳。

㈦ 如果是企业应预缴未预缴或少预缴房地产所得税，稽查查实后滞纳金及罚款处理问题

没预缴或者是少预缴了不会罚款的，关键是汇算清缴的时候自己主动补齐就可以了。这样还不需要交滞纳金的。你都说了是“预缴”，要理解这个意思啊。

㈧ 营改增房地产行业增值税检查方法有哪些

1.对进项税额总体水平的稽查。在对进项税额实施稽查之前，首先可以对被查单位的进项税额的总体水平进行测试，稽查纳税人在所属期内发生的进项税额总额，是否大约等于扣除项目金额与适用税率的乘积。如果有差额，则很可能是纳税人将购买货物或应税劳务没有取得专用发票的税额，或不合规定不予抵扣的税额一并记入了进项税额中进行抵扣。测试方法如下：
(1)按不同的适用税率统计扣除项目金额。例如，通过稽查“原材料”、“库存商品”、“低值易耗品”、“包装物”等账户，统计适用基本税率的项目的全年累计借方发生额;通过稽查“生产成本——基本生产(辅助生产)”账户，得到水、电、气的全年成本金额;通过稽查“产品销售费用”账户，得到企业发生的运输费用金额。
(2)计算当期最大限额抵扣税额。按上述统计金额分别乘以适用税率计算所属期间的进项税额，即为当期最大限额抵扣税款;再加上由“待摊费用——期初进项税额”转入当期的进项税额和当期已申报人库的已缴增值税金，应约等于“应交税金——应交增值税”当期累计借方发生额。
(3)比较结果，分析原因。如果上述测算结果小于“应交税金——应交增值税(进项税额)”账户借方发生额，说明企业存在多计进项税额的可能性，应重点开展详细稽查。如果上述测算结果大于“应交税金——应交增值税(进项税额)”账户的借方发生额，则说明企业有可能存在进货没有取得专用发票或其他类似情况，应进一步分析其原因，看有无影响增值税的计算。例如，设法了解企业有无重大的非应税项目：
①进行财务报表相关分析。从资产负债表中，分析在建工程、固定资产的变动情况，有无在建工程建设项目、待处理财产损失项目等。
②进行产品品种、用途分析。稽查被稽查企业是否有免税产品;若生产的产品为生活用品，是否可能发放给职工;产品销售对象有无出口产品。
③进行经营项目分析，稽查企业有无兼营非应税项目，如装潢、房地产等。
总之，应当进行各种形式的比较分析，找出可能存在的问题，有目的、有重点地展开详细稽查。

2.进项税额抵扣合法性的稽查
(1)对专用发票的稽查
①审查有无未取得法定凭证而进行抵扣的情况。需逐笔审核进项税计税凭证，稽查有无未取得法定凭证而进行实际抵扣。有无以复印件、传真件代替原件进行实际抵扣等情况。
②审查有无以错误法定凭证而进行抵扣的情况。抽查进项税计税发票，核实纳税人登记号是否一致，印章是否齐全，开户银行及账号是否一致，金额有无涂改等。凡是以上要素有误的专用发票不得实际抵扣，购进单位与付款单位不一致时，也不得抵扣。
③审查有无代开、虚开专用发票的情况。逐笔审查专用发票，一是辨别发票真伪;--是发现有进项一直大于销项，或某固定往来单位常开出大额专用发票及开票单位与实际付款单位不相一致等线索时，应抽查专用发票、银行单据、实际进货数量等，确认有无代开、虚开专用发票的情况。
(2)对经济业务事项的稽查。由于进项税额是伴随着企业采购业务的发生而流入企业，所以稽查时应着重稽查与外购项目相关的“原材料”、“库存商品”、“低值易耗品”、“包装物”、“制造费用”等科目所反映的经济业务是否属实，金额是否正确，有无专用发票作为扣税凭证。
①稽查有关科目的借方发生额，确定采购业务的事项是否属实。可以通过企业正常的采购、耗用水平加以判断，并调阅记账凭证和原始资料，稽查付款方式，是否已支付货款，付款对象、取得的专用发票有无异常等，找出疑点，核查清楚。必要时可以采用函证、实地调查等方法进一步稽验证实。
②检验有关科目的借方发生额是否应归属于该科目，有无将固定资产记入“原材料”科目，或是将购入固定资产的金额化整为零，记入“低值易耗品”科目，以达到抵扣进项税款的目的。在稽查时可以选择一些采购金额、数量较大的或与平时正常采购业务相比波动较大的业务，调阅原始凭证，验证内部控制制度的执行，重点审核购进货物取得的专用发票的内容。根据填开的货物各称、单位，对照财务制度的规定稽查是否确实属于“原材料”或“低值易耗品”。
③稽查购进的货物及应税劳务是否用于非应税项目。在稽查时，可以通过稽查企业经营的实际情况，根据购进货物的用途加以推断。例如，服装生产企业采购记入“原材料”科目的材料是钢材、水泥;钢铁生产厂采购记入“原材料”科目的是大米等。这些情况可以判断为用于非应税耗用。在稽查时，还应特别注意商业零售企业开具的专用发票，稽查其是否属于企业购进的生活资料，如果属实，则不能抵扣税款。

3.非专用发票扣税的稽查。免税农业产品、运输费用及收购废旧物资进项税额的抵扣凭普通发票即可实施，在稽查时应予以注意。
(1)审查允许计算扣除的范围。免税农产品的范围详见财政部、国家税务总局《关于调整农业产品增值税率和若干项目征免增值税的通知》，审查扣税项目是否属于免税农产品，其采购对象是否是农民、农业免税单位自产的农产品和小规模纳税人销售的农产品。审查运输费用是否属于企业代垫的运费而未记入销售额中，如果属实，则不能抵扣;另外，购买或销售免税货物以及外购固定资产的运费也都不能抵扣。
(2)审查计算扣税的凭证是否合法。收购农民个人自产农产品应使用税务机关批准的统一收购凭证;小规模纳税人应提供普通发票;农业免税单位提供的应是当地财政部门印制的套有国家税务总局发票监制章的统一格式收据及农业特产税缴款书;运费结算单据是指国营铁路、民用航空、公路和水上运输单位开具的货票以及从事货物运输的非国有的运输单位开具的套印有全国统一发票监制章的货票。
(3)检查扣税金额计算是否正确。首先应稽查计算的基数是否正确，注意企业有无将装卸费、保险费等杂费也计入了运输费用中。其次，稽查其适用的扣除率是否正确，注意运输费用的扣除率是否已按规定改为了7%。

4.进项税额抵扣时问的稽查。根据规定：工业企业购进货物入库后，才能申报抵扣进项税额;商业企业购进货物付款后，才能申报抵扣进项税额;购进应税劳务，应在劳务费用支付后申报抵扣进项税额。
稽查进项税额抵扣时间，可以从以下几个方面着手：
(1)稽查购进货物的账务处理，看有无异常情况。例如，稽查发现如下的账务处理：
借：在途材料(材料采购)
借：应交税费——应交增值税(进项税额)
贷：银行存款(应付账款)
则可以判断这属于异常会计分录，企业在货物尚未入库时就已经抵扣了进项税额。
(2)对工业企业，应审查验收入库的手续是否符合管理要求，核实货物验收入库单，必要时进行实物盘点，确认企业有无在材料未入痒前就抵扣进项税额的现象。
(3)对商业企业，应结合购进货物的账务处理，核实应付账款的明细账，确认企业有无未付款就抵扣进项税额的现象。
(4)对以物易物、接受捐赠、接受投资的货物，要注意审查企业是否拥有具有法律效力的合同、章程、证明及有关部门的评估证明资料。

5.进项税额转出的稽查
(1)非正常损失的稽查。所谓非正常损失，是指生产经营过程中，不属正常的损耗，包括自然灾害损失、因管理不善造成货物被盗、发生霉烂等损失以及其他非正常损失。企业在产品和产成品耗用的非正常损失的购进货物或应税劳务按规定不得抵扣进项税额。非正常损失一般发生在采购、生产、保管、销售四个环节。
一对非正常损失的稽查应从以下几方面进行：
①确认是否存在正常损失。
首先，分析会计报表。一查资产负债表的“待处理财产损益”项目，调阅相关凭证进一步核实是流动资产损失，还是固定资产损失，因为只有流动资产的损失才有可能涉及到增值税的调整问题;二查损益表，如果发现表中列支的“营业外支出”金额较大，则调阅凭证看有无非正常损失项目。
其次，分析财务指标。有的纳税人在发生了非正常损失后，不通过“待处理财产损益”科目核算，而是直接增加当期生产或销售成本，导致月份成本偏高、毛利率偏低。稽查时可通过比较分析法，查看纳税人在稽查期所销售货物的平均单位成本是否比一般水平偏高，如果确定偏高又无合理解释的，就说明纳税人有隐瞒非正常损失的可能。这时应重点稽查“原材料”、“产成品”、“生产成本”账户的贷方发生额，通过贷方发生额的具体内容判定企业是否存在将非正常损失项目自行消化的情况。
再次，分析存货的呆滞金额。稽查存货明细账，对一些品种的外购货物原材料及企业产成品和多少年来都是上年连续结转数量而金额没有变的呆滞金额，应查明实物是否存在;对数量少、金额较大的品种抽样实物盘点，查明是否名存实亡;再核实短少的存货，对已销的部分作实现销项税额处理，对损失部分作进项税额转出。
最后，债权赔偿分析。有些非正常损失应由外单位或个人承担责任，在双方协商一致的情况下，对方作出一定赔偿。签订赔偿协议内容可以反映非正常员损失的真实情况;双方协商不一致的，可能产生经济诉讼，诉讼材料也会反映非正常损失的真实情况;另外，自然灾害等原因导致的损失，通过保险公司在赔偿时详细调查的企业存货损失情况资料及作出的赔偿金额，也能充分得到证实。
②审查非正常损失是否已作进项税额转出。对企业发生的损失确认后，财务核算已作账务处理的，可以通过“待处理财产损益”账户的借方发生额，调阅记账凭证，稽查其账务处理。如果“待处理财产损益”账户借方发生额对应关系为贷记“原材料”、“低值易耗品”、“包装物”、“产成品”、“生产成本”，同时贷记“应交税金——应交增值税(进项税额转出)”，说明被查企业已作进项税额转出。如果上述对应关系中贷方没有发生“应交税金——应交增值税(进项税额转出)”，则说明存在未转出进项税额，应予以调整。同理，企业发生损失查明原因后，企业决策者批准直接在“营业外支出”账户中列支的，则采用相同的方法查看“营业外支出”账户的借方发生额的对应关系是不是“应交税金——应交增值税(进项税额转出)”，若不是，则也应进行调整。
对企业发生的非正常损失没有及时按会计制度进行正确核算处理的，应分析损失项目的具体情况分别处理，在进项税额转出的同时分别贷记“原材料”、“生产成本”、“产成品”等账户。
③稽查“进项税额转出”金额是否正确。稽查计税依据是否正确;注意毁损货物的具体时间，查看有无延期转账的现象;稽查计算方法是否正确，是否人为地减少了物耗项目，进而少了进项税额。
(2)企业购进货物用于非应税项目、免税项目等的稽查。
①审核“原材料”：账户的贷方，确定原材料的用途。可以核对有关的原始凭证，稽查“原材料”贷方发生额的对应借方科目是否是“其他业务支出”、“生产成本——基本生产——X×免税产品”、“在建工程”、“应付福利费”等科目;如果是，则进一步稽查在贷记“原材料”科目的同时，是否作了相应金额的进项税额转出的处理。对未作处理的，应予以纠正。
②审查“营业外支出”、“其他应收款”、“生产成本”、“应付福利费”等账户的借方，确定有无未进行还原而直接按不含税价格转入原材料的现象。
③对于免税项目耗料和应税项目耗料不能分清核算的，应按销售收入比例分摊进项税额，即按下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额×(当月免税项目销售额与非应税项目营业额合计)÷当月全部销售额营业额合计
如果纳税人月度之间的购销不平衡，按上述公式计算出现不得抵扣的进项税额不实的现象，税务机关可采取年度清算的办法，即年末按当年的有关数据计算当年不得抵扣的进项税额，对月度计算的数据进行调整。这时就需要审查企业年末是否按全年销售收入比例予以调整分摊比例。
(3)企业退货或折让而收回增值税的稽查。税务人员可以直接从进货退回的红字处理追踪相的进项税额有无扣减。另外，购货方发生退货时必须由当地税务机关提供《销货退出或索取折让证明单》以下简称《证明单》。稽查时可以要求被查企业提供《证明单》的存根联，核对开具退货的数量、价款及税额与账面冲减的数量、金额、税额是否一致，有无人为延期作出进项税额转出。审查企业有无利用现行的购进扣税法，大量进货或虚假进货，增大当期进项税额，然后办理退货延期缓缴应纳增值税。这可以通过资金的流动，及供货方单位的情况加以审定。

㈨ 企业建楼材料无发票,税务稽查如何处理

一、法律依据：
（一）《中华人民共和国发票管理办法》规定：
第二十一条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。
第二十二条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。
（二）《中华人民共和国发票管理办法实施细则》规定：
第三十二条 《办法》第二十二条所称不符合规定的发票是指开具或取得的发票是应经而未经税务机关监制，或填写项目不齐全，内容不真实，字迹不清楚，没有加盖财务印章或发票专用章，伪造、作废以及其他不符合税务机关规定的发票。
第四十九条 下列行为属于未按规定取得发票的行为：
（一）应取得而未取得发票；
（二）取得不符合规定的发票；
（三）取得发票时，要求开票方或自行变更品名、金额或增值税税额；
（四）自行填开发票入帐；
（五）其他未按规定取得发票的行为。
二、处理方法：
（一）对未按规定取得发票的情况按《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条进行处罚。
（二）对在建工程部分：如果你单位是内资企业所得税纳税人，则建造固定资产应在竣工使用时按实际发生的成本计价，而你单位购买的无发票的材料部分形成的固定资产提取的折旧不能在企业所得税前扣除。如果你单位已全额计入固定资产原值，则在计算缴纳企业所得税时，对该部分提取的折旧应进行纳税调整。

㈩ 房地产企业在税务稽查环节能核定征收吗

税务
总局最新的政策规定，房地产开发企业不得事前鉴定为核定征收，只能定为查账征专收。但是企业所得税汇属算清缴结束后，稽查局检查时认为该单位成本无法准确核算，根据税收征管法第35条的规定和总局关于核定征收企业所得税办法的规定，应当采取核定征收。