房地产公司如何估值

❶ 房地产企业在产品评估值是什么意思

你是问“在产品”评估值是什么意思对吗？

房地产公司财务报表中的存货包括：
1．原材料类版存货。
指用于开发权土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
2．设备类存货。
指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。
3．在产品类存货。
指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品。
4．产成品类存货。
指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。
5．开发用品类存货。
指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。
注意：临时出租房、周转房是视同存货的。

在产品的评估价值，就是根据你财务账上面实际记载项进行评估。

❷ 一家公司的「估值」是怎么估出来的谁来估

估值的思路无非三，看收益、看同类、看资产，要是追求完全准确，就象要求地震局准确预测地震一样不靠谱，但用未来收益折现是最接近真相的思想
余亦多：
估值这件事情，本身就是很主观的，因为“价值”本身就是一个人为的量度
它与物理或数学所追求的"绝对"不同，"价值"是没有绝对量化标准的
我们可以用上帝创造的法则去作为检验科学模型的标准
但检验“价值”的标准，是人为的“市场”，是人类创造的法则，而非上帝
所以，以科学的角度去考量金融，我觉得本身就是一个误区
上面是从宏观的角度来说估值这件事本质上的悖论
但说到市场实践，我们分早期公司与成熟公司
成熟公司
成熟公司一般通用的有三种方法：可比公司估值(就是一般说的Comps)，可比交易估值(ComparableTransactions)，以及贴现现金流法(DCF)。但其实每一种方法的人为可控性都极大。
Comps:就是在市场上选几家已上市的，业务模式类型相似的公司，然后分析它们的各种财务指标，并用此来贴合需要被估值的公司。财务指标除了我们常用的市盈率(P/E)以外，还包括P/Sales,EV/EBITDA,EV/EBIT等等。但这里面的人为可操作性很大
首先，我究竟选取哪种指标来估值。在市盈率所取得估值不理想的情况下，我可以回头选择EV/EBITDA。在很多没有盈利或者盈利能力不佳的互联网公司，我可以去选择活跃用户数，payperclick等等。而且，请相信banker自说成理，合理化估值的“科学化”过程的能力
第二，市场上有很多可选公司，我究竟选哪几家公司作可比公司能够达到我希望的估值范围
第三，这个世界上没有两片同样的叶子。每个公司的财务结构必然有不同，我可以因为这种结构的不同，对于被估值公司作出相应的“调整”
ComparableTransactions:就是根据以前发生过的同类型可比公司被收购时给出的估值来定价。也是考虑收购交易发生时的财务指标，如P/E,EV/EBITDA等。但因为收购时，一般会给出溢价，所以按照可比交易给公司估值一般会偏高。可比交易一般M&A里面用得比较多，IPO用得很少
这里面可玩的猫腻也很多，比如选哪些交易，不选哪些。用哪些财务指标，不用哪些......等等
DCF:这个作一个对公司未来几年盈利的预估模型。当然，要做预估，自然需要各种假设，比如每年销售增长到底是3%还是5%，毛利率到底是前三年保持一直，还是前五年保持一致
在一个一切以假设条件作为基础的模型中，可人为操作的猫腻实在是数不胜数，于是，这种模型的不稳定性连最能自欺欺人的banker很多时候也看不下去，所以大家在实际中用它，或者以它来做判断的时候其实很少。
当然，根据行业不同或者交易形式不同，常用的估值方法也不同，比如房地产公司，尤其是REIT，就会经常用到NAV。而传统行业的公司，用P/E较多。如果我要作一个LBO，可能DCF会是我更看重的指标。如果作破产重组，那用的方法更多是在损益表上下工夫，与上述方法关系就不大了。
初创公司
我一直觉得对初创公司来讲，所有的对于某个特定数字的“合理化”的过程，来源还是那个拍拍脑袋出来的数字......
总而言之，很多人在为一个公司估值之前，就已经有一个大概的估价范围了，其它的所谓计算，不过是一个“逆推”，而非“发现”的过程。这些不同的估值方法，不过是用来贴合最初那个估价范围的工具而已，并非“科学”。

❸ 简述如何进行房地产价格评估

老百姓在购买住房时，往往十分关注房价，但从专业评估的角度看房屋的价格与房屋品质是息息相关的，我们更应关注房屋的品质，注重性价比最优，那么怎样评判房屋品质的优劣呢?
实际上影响住宅房屋价格的因素很多，从微观上看存在房屋的权益、区位，物质实体状况等因素。
一、所谓房屋的权益因素： 主要指待交易房屋产权来源是商品房还是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往购买人需多交一笔支付补地价款的费用，在二环路以内需交纳房价的1．5％，二环路以外需补交房价的1％，而商品房交易无需此费用。
二、所谓房屋的区位因素是指房屋周边的公共配套、交通条件、环境条件：
1、公共配套：房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店等，居民购物是否方便；房屋周边有否学校、医院、银行、休闲娱乐场所等设施，居民生活是否便利等，此项因素一般影响正常房价的300-1000元/平米。
2、交通条件：房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火车站、飞机场距离有否超过30分钟，距家直线距离 300m以内公交超过几个站台，出入小区的自行车、汽车是否受交通管制，有否单行道或有护栏街道或完全步行街。此项因素一般影响正常房价的100-500元／平方米。
3、环境条件：房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场，周边有无工厂，空气质量如何?噪声污染如何，小区住户素质高低，成都市西面房价贵主要来源于城市西面属上风上水，环境指标客观上明显优越其它方向，房屋周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目，环境因素一般影响正常房价200-1000元／平方米。
三、所谓房屋物质实体状况是指土地状况及建筑物的优劣：
1、土地状况：房屋所占宗地或小区用地地势平坦或有坡度，小区地型是否方正等，该项目因素一般影响正常房价的 50-200元／平方米。
2、建筑物户型和外观：房屋是多层住宅或高屋住宅(电梯房)，建筑布局是独幢或多单元或蛙式，室内户型是否符合四大二小二多的基本标准(即客厅大、卫生间大、主卧室大、厨房大、次卧小、公共 过厅小、阳台多、卫生间多)，各房间能否自然采光、客厅、主卧采光充足、室内形成“穿堂风”，房屋朝向居南北向，房屋所在楼房是否临街等，合理的户型布局比正常房价高约100-500元／平方米。
3、建筑物其它情况：多层住宅形成2楼、3楼房价高约200元／平方米，1楼和4楼房价高约100元／平方米，5楼为基准价，6楼若有屋顶花园房价高约50-150元／平方米，若无屋顶花园房价低约50-150元／平方米，住宅是平屋或错层或跃层或复式，单项指标向上影响房价100-500元／平方米；电梯房一梯户数3户或4户或5户，单项指标向下影响房价50-200元／平方米。
4、建筑物其它情况：房屋是否水、电、气、光纤、视、讯六大基本要素具备，是否有社区活动中心，是否有足够停放自行车和汽车的位置，高档社区还需具备小区游泳池、健身运动场所、便民店等，配套设施越完备，房屋品质越高，房价相应增高。
5、房屋装饰、装修情况：房屋外观美观大方，室内进行装饰装修，在进行交易市场时，房价一般比初装房高约50-300元／平方米。
6、房屋物管情况：房屋是否有专业物管公司管理，物管费用是否合理(多层住房一般为0．3-0．8元／平方米)物管公司是否具备服务意识，是否拥有小区安防监视设备及固定办公场所，机动车和自行车停车费是否合理，物管公司提供的小区服务内容是否多样化等。

评估：1、（1）[Estimate;Assess;Appraise]：评价估量。
对方案进行评估和论证，以决定是否采纳。
他们在评估他的房子。
（2）[Evaluate;Appraise;Estimate;Assess]〈方〉：评价，品评
2、房地产评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法，针对土地估价还有基准地价修正法、路线价法、房地产价格指数调整法等等。
3、二手车的鉴定是指由专业的鉴定评估人员，按照特定的经济行为和法定的评估标准及程序，运用科学的方法，对二手车进行手续和证照的检查、技术状况的鉴定以及价值的估算，二手车鉴定评估要点有三个：手续、证照检查，技术鉴定和价值评估

❹ 请问非上市房地产公司的股权价值要怎么评估

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❺ 怎样用nav对房地产企业估值

净资产价值法，目前地产行业的主流估值方法。所谓净资产价值法，是指在一内定销售价格、开发速容度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值（nav）。具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债；投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。

❻ 房产评估是怎么评的,

由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

房产评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

(6)房地产公司如何估值扩展阅读

评估类型：

1. 一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。

2. 房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。

3. 特定评估：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

❼ 房产市值,评估值和净值的区别

一、首先，从定义上区分房产市值、评估值与净值。

1、房产市值：即房产当前的市场价值。

2、净值：房产市值在减掉房产税后还要去掉营业税，手续费等各种费用后得到的价值。

3、评估值，即房产市值减去房产税后所得到价值。

二、其次，从放款额度计算方式上，三者也有不同。

1、房产市值：放款额度=房产市值×成数（一般为7成）。

2、净值：放款额度=（房产市值-房产税-营业税-手续费等）×成数。

3、评估值，放款额度=（房产市值-房产税）×成数。

三、房屋估价的确定不同。

1、房产市值的确定：通常来说，一个地方房地产市场发展的好坏是和当地的经济发展情况直接挂钩的，经济发展的好，房地产市场就会兴旺，也就是说，GDP总量越大，房屋市值越高。但要想确定房屋的具体市值，还得具体问题具体分析。

2、评估值就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

(7)房地产公司如何估值扩展阅读

房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。其计算公式如下：

1、房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值；

2、房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）；

3、房屋应提折旧=房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）；

4、年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1－残值率）÷耐用年限；

5、年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%；

6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）。

❽ 怎么计算公司估值

计算方法：

1. 首先算出公司目前的净利润，然后再更具实际情况推算回出公司未来的净利润，用公答司未来的净利润和现在的净利润比较，估算出一个溢价值。然后把溢价值加在公司目前的净利润上的出一个数X，用你想融资的数目除以X，就可以得出一个百分比，这个百分比就是应该给投资者的股份占比。

2. 目前全年收入1200万，支出150万，净利润1050万，因为以后3年收入可以达到3000万支出能够维持在250万左右，所以估值会有溢价，估值大概在1500万左右。你们想融资200万，那么需要出售大约13%的股权。

(8)房地产公司如何估值扩展阅读：融资方式-天使投资

天使投资（Angel Investment），是指个人出资协助具有专门技术或独特概念而缺少自有资金的创业家进行创业，并承担创业中的高风险和享受创业成功后的高收益，或者说是自由投资者或非正式风险投资机构对原创项目构思或小型初创企业进行的一次性的前期投资。天使投资是风险投资的一种特殊形式。

扩展链接：网络-天使投资

❾ 如何对房地产进行资产评估

房地产资产评估有好多种办法，比如：现行市价法、重置成本法、收益现值内法等。容所以不是一下就可以讲的明白的。
而且资产评估本身是一本课程，需要花一定的时间来学习的，而不是一个问题就可以解决的，不懂楼主是想速学还是真正的掌握。
如果楼主想要好好的学习下的话，我这有一份详细的资料可以一起分享。要的话留个邮箱！当然不排除楼主是想要自己评估，那么还是请专门的评估公司吧，他们会帮你做好的！
谢谢

❿ 房地产评估公司是怎么进行评估的

目前没有统一标准。按物权法分为房屋本身的财产权和用益物权，就房产本身的价内值评估，通常包含面容积、层数和楼层、地理位置、配套设施（包含是否是学区房等软指标）、房屋结构、建造年代等，还要比较附近同类房屋最近的成交价格，是一项复杂工作，一房一案。也要看卖房是否急于出售、有无抵押等等，总之最后成交价格跟评估价格有很大差异。