1. 现阶段中国房地产的分析
商品房交易
一季度销售面积812.74万平方米，同比下降25.69%；商品房销售额460亿元，同比下降26.89%。
商品住宅均价5546元/平方米，同比增长3.24%，环比增长1.76%
2. 现阶段我国房地产存在哪些问题
简单点说吧。抄
1,房地产价格袭泡沫化严重，也就是房价与大众收入水平背离很远。
2.面临着史无前例的不确定性，有下跌甚至崩盘的可能性，也有维持稳定的可能性。
3,政策法律始终不完善，都是治标不治本，治理都是智力表面现象，而很难治理问题的本质。
3. 我国现阶段全面开征房地产可行性分析报告
前瞻产业研究院有《房地产项目可行性研究报告》，跟你这个有差别，你可以去定制你所需要的。
第1章：房地产项目总论
1.1 前瞻可行性研究步骤
1.2 房地产项目可行性研究基本内容
1.2.1 项目名称
1.2.2 项目建设背景
1.2.3 项目承办单位
1.2.4 项目建设用地
1.2.5 项目建设期限
1.2.6 项目建设内容与规模
1.2.7 项目开发建设模式
1.2.8 可行性研究报告编制依据
1.3 前瞻房地产项目可行性研究结论
1.3.1 前瞻项目政策可行性研究结论
1.3.2 前瞻产品方案可行性研究结论
1.3.3 前瞻建设场址可行性研究结论
1.3.4 前瞻工艺技术可行性研究结论
1.3.5 前瞻设备方案可行性研究结论
1.3.6 前瞻工程方案可行性研究结论
1.3.7 前瞻经济效益可行性研究结论
1.3.8 前瞻社会效益可行性研究结论
1.3.9 前瞻环境影响可行性研究结论
第2章：房地产行业市场分析与前瞻预测
2.1 房地产项目涉及产品或服务范围
2.2 房地产行业前瞻市场分析
2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
2.2.2 市场规模分析
2.2.3 盈利情况分析
2.2.4 市场竞争分析
2.2.5 进入壁垒分析
2.3 房地产行业市场前瞻预测
第3章：房地产项目建设场址分析
3.1 房地产项目建设场址所在位置现状
3.1.1 项目建设地地理位置
3.1.2 项目建设地土地权类别
3.1.3 项目建设地土地利用现状
3.2 房地产项目场址建设条件
3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况
3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质
3.2.3 项目建设场址经济条件
3.2.4 项目建设场址交通条件
3.2.5 项目建设场址公用设施条件
3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件
3.2.7 项目建设场址法律支持条件
3.2.8 项目建设场址气候条件
3.2.9 项目建设场址自然资源条件
3.2.10 项目建设场址人口条件
3.3 房地产项目建设地条件对比
3.3.1 项目建设条件对比
3.3.2 项目建设投资对比
3.3.3 项目运营费用对比
3.3.4 项目推荐场址方案
3.3.5 项目场址位置图
第4章：房地产项目技术方案、设备方案和工程方案
4.1 房地产项目技术方案
4.1.1 项目生产方法
4.1.2 项目工艺流程
4.1.3 项目技术来源
4.1.4 推荐方案工艺流程图
4.2 房地产项目设备方案
4.2.1 项目主要设备选型
4.2.2 项目主要设备来源
4.2.3 推荐方案的主要设备
4.3 房地产项目工程方案
4.3.1 项目工程建设内容
4.3.2 项目特殊基础工程方案
4.3.3 项目工程建设规模
4.3.4 项目建筑安装工程量估算
4.3.5 项目主要建设工程一览表
第5章：房地产项目节能方案分析
5.1 节能政策与规范分析
5.1.1 节能政策分析
5.1.2 节能规范分析
5.2 房地产项目能耗状况分析
5.2.1 项目所在地能源供应状况
5.2.2 项目能源消耗状况分析
5.3 房地产项目节能目标和措施分析
5.3.1 项目节能目标
5.3.2 节约热能措施
5.3.3 节电措施
5.3.4 节水措施
5.4 房地产项目节能效果分析
5.4.1 装备节能效果
5.4.2 建筑节能效果
第6章：房地产项目环境保护分析
6.1 房地产项目建设场址环境条件
6.2 房地产项目主要污染源和污染物
6.2.1 项目主要污染源分析
6.2.2 项目主要污染物分析
6.3 房地产项目环境保护措施
6.3.1 大气污染防治措施
6.3.2 噪声污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固体废弃物污染防治措施
6.3.5 绿化措施
6.4 环境保护投资预算
6.5 环境影响评价分析
6.6 地质灾害及特殊环境影响
6.6.1 项目建设地址地质灾害情况
6.6.2 项目引发发地质灾害风险
6.6.3 地质灾害防御的措施
6.6.4 特殊环境影响及保护措施
第7章：房地产项目劳动安全与消防
7.1 编制依据和执行标准
7.1.1 项目编制依据
7.1.2 项目执行标准
7.2 危险因素和危害程度
7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度
7.2.2 有害物质种类与危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工艺和设备安全选择措施
7.3.2 对危险作业的保护措施
7.3.3 对危险场所的防护措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火灾隐患分析
7.4.2 前瞻消防设施方案
第8章：房地产项目组织架构与人力资源配置
8.1 房地产项目组织架构
8.1.1 项目法人组建方案
8.1.2 项目管理机构组织架构
8.2 房地产项目人力资源配置
8.2.1 项目员工数量
8.2.2 员工来源及招聘方案
8.2.3 员工培训方案
8.2.4 工资与福利
第9章：房地产项目实施进度分析
9.1 房地产项目实施进度规划
9.1.1 项目管理机构设立
9.1.2 项目资金筹集安排
9.1.3 项目技术获取转让
9.1.4 项目勘察设计
9.1.5 项目设备订货
9.1.6 项目施工前期准备
9.1.7 项目完整竣工验收
9.2 房地产项目实施进度表
第10章：房地产项目投资预算与融资方案
10.1 房地产项目投资预算
10.1.1 项目总投资
10.1.2 固定资产投资
10.1.3 流动资金
10.2 房地产项目融资方案
10.2.1 项目资本金筹措
10.2.2 项目债务资金筹措
10.2.3 项目融资方案分析
第11章：房地产项目财务评价分析
11.1 财务评价依据及范围
11.1.1 财务评价依据
11.1.2 财务评价范围和方法
11.2 前瞻房地产项目销售收入估算
11.2.1 产品生产规模
11.2.2 项目实施进度
11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算
11.3 前瞻房地产项目经营成本和总成本费用估算
11.3.1 费用估算基础数据
11.3.2 年总成本费用估算
11.3.3 年经营成本估算
11.4 财务盈利能力分析
11.4.1 利润总额及分配
11.4.2 现金流量分析
11.4.3 投资效益分析
11.5 财务清偿能力分析
11.6 财务生存能力分析
11.7 不确定性分析
11.7.1 盈亏平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 财务评价主要数据及指标
第12章：前瞻房地产项目社会效益与风险评价分析
12.1 社会效益前瞻
12.2 房地产项目风险前瞻
12.2.1 项目风险定性分析
12.2.2 项目风险防范措施
第13章：附图、附表、附件
4. 你认为我国现行房产税制度存在的主要问题是什么
近年来，随着我国房地产行业的发展，房地产投资比重已占全国投资规模之首，在建面积和销售面积逐年增加，涉及房地产业的税费总量也在逐年递增。2004年，在全国有18个省份房地产投资增速超过50％，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70％，有些城市连续两年房价每年上涨20％，有的甚至上涨30％。在全国各大城市，尤其是北京、上海、广东这样的经济发达地区，房地产业已经越来越成为地区和中央财政收入的重要来源之一。
与此同时，与蓬勃发展的房地产行业相比，现行的房地产税收制度和具体的征收措施弊端渐渐凸显，成为制约房地产行业健康发展的主要痼疾之一。房地产税制是国家以法律形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。建立和完善中国房地产税收体制不仅是维护国家税收主权和稳定财政收入的必然要求，更是保证房地产业健康发展、促进资源合理利用和保护公平竞争的重要条件。
现行的房地产税制虽然在调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用，但是依然存在着大量的问题。已经与市场经济不相适应，严重滞后于经济和社会的变革和发展，难以发挥该类税收应发挥的为政府提供公共服务筹措资金、调节收入和财产贫富差距、抑制房地产投机、引导房地产资源优化配置等功能和作用。
目前，我国房地产税收政策存在的问题如下：
第一 地产税制目标多元化，税制体系复杂
（一）房地产税制目标多元化
中国现行房地产税中的城市房地产税是从建国初期开征，由于在计划经济时期，房屋和土地财产是以公有制为绝对主题，国家集政权和公有财产所有权为一身，对绝大部分的社会财产没有必要征税。改革开放以后，随着多种经济成分的发展，社会财产的所有权构成发展了很大变化。针对这种变化，政府又陆续开征了针对国内企业和个人的房地产税种。另外，为了调节与土地相关的一些经济行为，又先后开征了与占用耕地、土地增值相联系的税种。这些税种在出台时往往有特定的政策目的，所以形成了目前多税种、不统一、多政策目标的房地产制度。
表2-1房地产税种的政策目标。
税种名称 开征年代 主要政策目标
城市房地产税 1951年8月 调节外商投资企业和外国人的财产收入（按照税法规定）
房产税 1986年10月 调节国内企业和个人的财产收入（按照税法规定）
城镇土地使用税 1988年10月 同上
耕地占用税 1987年4月 保护耕地
土地增值税 1994年1月 对土地经营者的级差受益进行再分配
从表可以看出，房地产税的政策目标呈现“离散”的多元化，各个税种的政策目标“专门化”。作为整体的房地产税政策目标不清晰，各税种之间的政策目标不协调。土地增值税的政策目标与所得税的政策目标相近。另外，在房地产税的各个政策目标种，将不动产作为重要财政源泉之一，筹措财政收入的政策目标和作用都不十分明显。
（二）税制体系复杂，重复征收
现行税制涉及房地产的14个税种中，许多税种之间存在税基重叠，或同一税基设两个税种的情况。个别税种之间交叉重叠，存在重复征税的情况。如针对房产的房产税和城市房地产税；针对土地的土地使用税和耕地占用税；针对产权转移，书据、契约或合同的承受方既课征印花税，又要课征契税等。主要表现在：现行设计房地产业的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清、调节单一，同时存在税种重叠设置和税负上重复课征的问题。如现行房地产税制，既有对内资企业和个人征收的城市税，又有对涉外企业和外籍个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对象均为房产，明显属于重复设置。契税是对房屋产权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税，印花税是就经济活动中书立的凭证所征收的一种税，就征税范围来看，存在重复征税问题。
（三）税费品种繁多，总额在房屋价格构成中比例过大
目前我国房地产价格构成按其性质不同可分为地价、前期税费、建筑安装工程造价、贷款利息、开发商的管理费以及开发商的利润。其中前期税费又主要包括征地拆迁补偿费和市政工程费。房地产价格中除了土地价格和房屋本身建设
费用以外的各种税费项目繁多，各地相差也较大，少的地区有2030项，最多的地区达8090项。各种税费在商品房价格构成中占比重过大,在房价中占到大约20%，直接导致商品房价格高居不下。
图4：北京市新开发区普通住宅成本价格构成
资料来源：《北京市房地产年鉴2003》
按照华远公司的计算，房地产开发中仅从消费者取得房屋所有权之前算起支付的费用中就有约20%的部分转换成了各种税收。尽管这个数字会因各个地方与企业的具体情况不同而异，但房地产开发成本费用中税收占有相当大的比例却是一个大家都认可的事实。
第二 流通环节重、保有环节轻
土地征税不仅有利于调节社会贫富差距，同时能够起抑止土地投机的作用。目前由于中国的房地产制度存在着严重缺陷，还很难发挥抑止房地产投机作用。
而且从征税对象上看，现行房地产税仅对生产经营用房地产征税，而对个人所有的居住或者拥有的房地产不征税。
（一）土地取得过程中房地产税收
（1）国家直接无偿划拨土地。主要是公共事业、公益事业用地等。
（2）通过有偿出让取得土地。是指开发商直接从政府获得的土地，也就是通常所说的从土地一级市场取得土地。
（3）通过有偿转让形式取得土地。是指从单位或个人通过各种方式有偿获得的土地，开发商需要支付土地出让金（即40~70年的土地使用费用，或称其为地租）、项目开发期间的土地使用水和土地交易应缴纳的契税、印花税；对于第三种方式取得的土地，则需支付地价款（已包括土地出让金）和项目开发期间的土地使用税和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。当然如果有拆迁项目，开发商还有可能要支付拆迁补偿费；如果占用地，还要交纳耕地占用税。
（二）地产销售过程中房地产税收
开发商通过开发建设，形成房地产商品，进行出售。在房地产项目开发完毕，开发商需要根据固定资产投资项目实际完成的投资额缴纳固定资产投资方向调节税（暂停缴纳）。在销售商品房的过程中，开发商需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。但以上的各种税费都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。
（三） 房地产保有过程中房地产税收
购房者买到商品房之后，需每年支付一定的土地使用税，但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。假设该住宅产权人将房屋出租或自己用，则需支付一定的房地税和个人所得税。城市房地产税的征收对象只是外国人。也就是说，在我国购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化，在这期间所缴纳的税费将不受任何影响。
不动产的整个经营活动划分为开发、占有和交易三个环节，在不同的经营环节存在着不同的征税税种和收费。根据中国现状，我们用下面的图示来描述：
表2-2各房地产税收发生的阶段
取得土地阶段 耕地占用税
城镇土地使用税
契税
印花税
开发建设阶段 固定资产投资方向调节税
营业税 施工单位缴纳
城市维护建设税
教育费附加
企业所得税
销售阶段 营业税
城市维护建设税
教育费附件
土地增值税
企业所得税
契税 业主缴纳
印花税
使用阶段 城市土地使用税
房产税
房地产税
房地产保有环节税费种类过少，一方面，受房价持续升高的影响，大量闲散资金涌入房地产市场，投机行为增多，导致房价虚高；另一方面，土地是政府财政收入的重要来源，由于土地的保有税负过低，使几乎占城镇土地总量98%的土地由企业无偿或近似无偿地取得和持有者，土地的价值大部分体现在土地使用权出让金上，有可能导致政府片面追求财政收入而将土地投入市场，使得土地供给超出需求，造成房地产市场供需失衡。对于个人占用几乎不征税，投资购买房地产的预期受益便会很高，而且基本可以不付税（只要不通过市场出租和交易），这样就刺激了各类投资者对房地产的需求，尤其是房地产投机商，他们可以无税收成本地占有大量房地产，以低价买进， 高价卖出。
土地交易和流通市场税负过高，不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。
第三 房地产税征税覆盖面窄，筹集财政收入的功能薄弱
现行房地产税在实际中的征税面要比税法规定的窄很多。
(1)从纳税人上看，现行房地产税对国家机关、人民团体及全额、差额拨款的事业单位的本身业务用房地产免税，拥有非经营用的房地产个人却没有作为纳税人。
(2)从征税地域上看，现行房地产税的征税范围界定为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。以上海为例子，按现行征税范围，属于土地使用税开征区的土地面积是1899.61平方公里，只占全市总面积的3％。可以看出土地使用税范围窄，税基偏小，而且减免范围较宽在一定程度上限制了税收作用的发挥。 据统计，2002年我国房地产税（含城市房地产税）、城镇土地使用税、城镇土地使用税和土地增值税合计收入为379.73亿元。占国家全部税收收入的2.01％、占地方财政收入的4.46%.这个比例明显低于发达国家和地区房地产税收收入占地方税收收入的比例。
据税务部门反映，有限的征税范围在实际征管中存在很多矛盾和问题：一是在一些具体征税范围上难以确定和把握，如行政区划调整后，城市范围内的乡村是否属于房地产征收范围，城乡一体化的地区建制镇和所属行政村如何划分等。二是不利于公平税负，经常出现经营规模相同的企业，由于其坐落的地点不同，一个城镇，一个在农村，税收负担就不尽相同。三是容易引发避税行为，在选择投资地点时，纳税人理所当然地选择非纳税区域，这样现行房地产税制确定的过窄的征税范围给纳税人提供了避税空间。
由于现行房地产税的实际征收范围狭窄，其筹集财政收入的功能势必十分微弱。房地产税的增长幅度明显低于国家财政的增长幅度。以土地使用税为例，由于土地计税面积变化不大，全国城镇土地使用税收入长期停留在30亿左右的规模。据地方税务部门反映，1994年实行分税制后，各地纷纷按幅度税率的上限征收土地使用税，即便如此，该类税的增长速度依然明显低于整个国家税收的增长速度。1994——2002年该税收入增长了136.1%,而同期国家税收收入增长了243.9%。
第四 税种设置不合理，税率也需要重新设计
（一）计税依据存在着问题
现行房地产税的计税依据大多是按量或是按房地产原值计算征收，既不考虑房产的自然损耗，又不考虑土地的级差收益、时间价值，总之不是以市场价值作为计税依据。这种税制要素的设计基本是延续了计划经济的管理办法，与市场经济的基本要求相背离，计税无法反映房地产的市场价值，也不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入。例如，现行房产税按照原值扣除一定比例作为计税依据，房产的帐面价值会随着折旧的提取会逐渐减少，最后几乎为零，由于这样的计税没有顾及房屋的后期升值因素，会与房屋的市场价值相差很大，使房地产收入无法随着房地产的增值而相应增加。
将土地和房屋分离作为不同税种的计税依据，与房地产不可分割的自然属性相违背，一方面难以统一正确的估价房地产价值，另一方面也造成重复征税。因为任何房产都占有一定的土地，而土地与房产是不可分割的一体。在税收实践中，有的房产原价值中包含土地的价值，而有的房产原值中土地价值没有计入房产原值，所以，在征管中，不管房产原值含不含土地价值，一律征收土地使用税，形成了重复征税。
（二）税率设计不合理
目前中国的房地产税率的设计已经过时，税负不尽合理。例如，现行房产税按照两种计税依据分别确定单一的税率1.2%和12％，自用和出租房产之间税负存在明显差异。出租房屋的税负明显偏高，对于房屋出租者来说，除了按租金收入征收12％的房产税外，还征收5％的营业税及城市维护建设税、教育费附加。2001年财政部、税务局下发了《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》，从2001年1月起，全面降低了个人房屋出租的相关税收税率，即对个人按照市场价格出租的居民住房，其应交的营业税暂减按3％的税率征收，房产税按照4％的税率征收。但是由于存在着营业税的房产税的重复征税，纳税人负担仍然偏重，这也是房产税偷漏税严重的原因之一。
第四 难以发挥调节社会贫富差距的作用
房地产是市场经济中，调节收入差距过大和贫富差距过大的重要政策工具。由于目前中国的房地产税还没有普遍对个人拥有的非经营性房地产在占有环节征税，所以，刺激了大量的豪宅、别墅在国内城市兴建。从个人财富的存在方式看，可以体现在收入的现金资产方式上，也可以转换为不动产财富。中国现在只对前一种财富的存在方式征收所得税，而对后一种财富不征税，显然富人会以不动产财富方式大量合法规避个人所得税。这种“瘸腿”的税制，不仅使得政府难以利用有效的税收政策工具调节社会贫富之间、收入之间的差距，造成中国近期社会收入和贫富差距持续地扩大；并且也从客观上刺激了房地产需求，是中国房地产业持续保持高速增长的原因之一。
第五 内外税制不统一，没有体现公平税负的原则
中国对内、外资和个人实行的是两套房地产税制度，对内资征收的是房产税和城市土地使用税；对外资征收的是城市房地产税和土地使用费（不由税务机关征收）。具体见下表：
表2-3内外资企业土地税收差异
项目 内资企业 外资企业
房产税 征收 征收城市房地产税，并且仅对房地产征税，对地产不征税
耕地占用税 征收 不征收
城镇土地使用税 征收 不征收，而征收土地使用费
教育附加费、 征收 不征收
城市维护建设税和企业所得税 内资高于外资企业
目前中国对内外资企业和个人实行不同的税收制度，具体表现在如下几个方面：
（一）所得税制不同
内资企业适用《中华人民共和国企业所得税暂行条例》；外资企业适用《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》。两部法律对两类企业在课税项目、税收优惠等多方面存在差异。
（二）房地产保有税制不同
对中国国内的企业、单位和个人征收城镇土地使用税、房产税；对外商投资企业、外籍公民、华侨、港澳台同胞征收土地使用费和城市房地产税。对中国国内的企业、单位和个人占用耕地征收耕地占用税，但对外商投资企业和外国企业不征收。
（三）城市维护建设税何教育费附加的征收不同
城建税和教育费附加是国家对缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的税种，但对外商投资企业和外国企业不征收。
实行内外有别的两套税制，中国在改革开放初期，对于中国的经济腾飞和与世界经济的接轨起到了深远的积极作用。但随着局势的变化，这样的税收体系逐渐暴露出许多弊端，它不仅给税收征管增加难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，更使得国家的宏观调控意图难以同时贯彻。目前，由于内外税制的不统一使内资企业的税负高于外资企业，有悖于WTO的国民待遇原则和公平竞争的原则。市场经济机制在经济运行和资源配置中，越来越发挥更大的基础作用，不实行公平税收制度，将不利于各类企业的公平竞争，也会起到扭曲资源合理配置的负面效应。
第六 房地产税收流失严重
在国家税务总局日前公布的“2003年度中国纳税百强排行傍”中，房地产企业悉数“落榜”。无独有偶，税务总局同步公布的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”中，房地产企业的纳税总额也并不乐观。房地产行业一向是高额利润行业。为什么“财富巨人”反而成了“纳税矮子”了呢？
房地产业存在涉税问题的成因主要是由于我国房地产税收制度设计不合理，房地产开发业纳税人利用制度缺陷进行偷税漏税追求利润最大化。因此我们需要在借鉴国际经验的基础上，进一步改革和完善我国房地产税收制度，加强征收和稽查管理。
（一）房地产开发环节
1、在房地产开发环节，建筑营业税流失严重
由于建筑队流动性强，企业注册地与施工地不一致，这给税收监管带来了不便。目前税务部门采取以票控税的措施，但由于建筑单位对索取票据的重视程度不够，施工单位纳税意识淡漠，税收有很大流失。
2、工期长,不及时结转成本,影响房地产计税所得, 形成偷税
房地产开发由于工期长, 投资大, 很多工程要跨年度完成, 造成收入与费用配比困难, 成本能及时结转, 计税所得无法准确核算,影响税收收入的实现。由于收入与费用差额较大, 有的企业就用收入直接冲减成本, 造成营业税款的流失。
3、利用外资开发商优惠政策，不如实纳税
外资开发商利用自身享受的税收优惠政策与内资企业合作开发土地及商品房, 对回建或补偿给内资企业的那部分不动产不作收入,不如实申报缴纳各税。如:某房地产开发公司实为内资企业, 其在开发某大厦过程中, 借外资企业名义办理报建、审批、销售等一系列手续, 实际建设资金全部为该公司出资, 与外资企业合作是只是想借外资名义达到免城市维护建设税和教育附加、投资方向调节税、土地使用税等的目的。
4、以收据支付工程款偷税欠税
企业工程款时无法按规定使用发票,而是以收据支付的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转, 又给建筑施工企业偷税欠税提供了机会。
（二）房地产销售环节
当前房地产开发企业大多是多种经营, 既有建筑业, 又有加工业;既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时, 也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间, 在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用；在税收上, 瞒报经营项目, 隐瞒经营收入。
开发商还通过不申报纳税或者延期申报纳税来减少缴纳营业税。
（三）房地产出租环节
在房地产出租业务环节上，对于营业税的征管，税务人员到无法到每个建设工地、售租房现场进行实地调查，对房地产建筑总面积、质量等级、商品房出售、门脸房出售出租、空置房等情况未能掌握，并对重点税源的日常税收缴纳缺少监控措施，不能保证税款的足额及时入库。房产税方面，房地产开发企业可将已完工程不进行竣工结算，仍做在建工程处理，另一方法是将企业投资购建的固定资产设法转入私人名下，钻我国目前对私人资产管理制度不健全的空子，进而达到偷逃税款的目的。
而在个人房屋出租方面，目前房屋出租行为在城市、郊区乃至乡镇，都是一个十分普遍的现象，而且还呈现出快速发展的态势。据调查，在北京市城区内，一般出租用于住人的房屋根据地域区段和房屋条件每平方米月租金可达 10 － 25 元，用作货物仓储和营业门面的每平方米月租金达 30 － 100 元，用于商业活动的租金更高。 但由于个人房屋出租的因素很复杂，目前很难全面、准确地统计出实际出租的面积、居住的人口及租金的总收入。由于缺乏详尽的统计数据，税务部门更是无法及时了解出租房屋的使用状态，导致税款流失；房屋出租环节中税款流失严重。
第七 尚未真正建立起一套科学、规范、严密的税收征管系统
（一）由于现行房地产税制不规范，税种数量多，税源分散，税收征管的难度很大，科学、严密的征管体系还无法建立起来。
1、在政府有关部门之间，由于信息的不对称，税务机关对纳税人的不动产税源的监控不到位，征管成本比较高，对税收违法行为难以有比较彻底的税务征管、稽查和处罚。
2、现行房产税对个人出租的房产按租金计税，由于纳税人纳税意识淡薄，税源相当分散，税务机关限于法律赋予的权利有限，征管难以到位，税收流失比较严重。
3、现行土地增值税性质模糊，同时兼备流转税、行为税、财产税、所得税的性质，加上扣除项目的不规范，以及在增值扣除中没有考虑通货膨胀和利率等因素的影响，增值概念模糊，难以区分自然增值与投资增值，并与企业所得税交叉；另外，由于与土地增值税相关的配套措施如房地产评估、基准地价的测定都不规范，因而在实际运行中，该税的征收成本非常高。有些地方政府直接放弃了对土地增值税的征收。
（二）税收征管的配套制度和措施不完善
1、房地产税收中的房产税、城市房地产税和土地增值税的征收需要对房地产的价值进行评估。如果考虑到将来可能的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会更多。而大陆的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟，从业人员素质也亟待提高。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助配套手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。此外土地管理制度的不健全，也容易给征收工作带来较大困难，使名义税负和实际税负出现较大差别。
2、税收征管缺乏调控力度。
(1)地方缺乏税收管理权。
我国由人大授权国务院，统一制定房产税、土地使用税及其他各税的税收条例，各地根据条例精神贯彻执行，地方基本没有税收管理权。如房产税1.2%的税率对于经济比较发达的沿海省市偏低，起不到宏观调控节约土地的目的。而对于经济欠发达的内陆省份则显得偏高，纳税人反映强烈，地方没有权限调整房地产政策，调动不了地方政府的积极性，而中央又由于权力过于集中、包袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势发展的需要。
(2)税收征管的配套措施不完善。
中国目前的财产登记制度不健全，尤其是私有财产登记制度，严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。以市场价值为计税依据是税制改革的必然趋势，这需要定期对房地产进行评估，即对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的情况难以适应税收征管的需要。
5. 新形势下，我国财政政策与货币政策对房地产市场的影响
我觉的新的货币政策必然影响房地产企业的资金融通，中小企业的生存面临巨大考验。而内国家的宏观容调控主要是强调了抑制房价过快上涨，房价大幅下跌的可能性应该不大，要不国民经济承受不了。支持国民经济高速增长的是房地产经济，房地产经济带动国内水泥、钢铁等行业的发展，同时，房地产的发展依托于金融银行，如果大幅下跌，可能带来的是银行体系的崩溃，那样对我过经济那将是灭顶之灾
6. 现行的房地产调控政策有哪些
按照目前各大媒体和评论的导向，我在这里选了几点供你参考，房地产宏观政策主要集中在这些方面：一是“限贷”“限购”卡住资金“要害”，数据显示，截至11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与2010年同期相比，增长约38.44%，库存量处于高位运行状态。
专家指出，在成交量显著下降、库存加大的当下，2011年以来银监会对房地产贷款、信托产品陆续收紧，房地产开发商资金进一步趋紧，2011年下半年到2012年上半年，房地产房企将迎来还款期，资金紧张将促使房地产企业进行一场房地产市场大洗牌。
二是“限价”扼住涨价“咽喉”，以深圳为例，该市4月份实施限价房地产政策之初房价仍旧上涨，7月份旋即进一步细化限价房地产政策，除了分片区限价外，还分户型限价，并且要求“月度环比零增长”。这种调整取得了明显成效，国家统计局数据显示，7至9月，深圳新建商品房地产住宅价格指数连续3个月环比零增长，10月则环比下跌0.1%。
三是保障房“降温”房地产市场“渴求”，在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房房地产市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。
7. 我国现行税收房产税制度是怎样规定的
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产内权所有人 征收的一种财产税。容
房产税征收标准从价或从租两种情况：
(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;
(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%～30%的具 体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征 的，年税率为12%。
房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：
(1)以房产原值为计税依据的,应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×税率(1.2%)
(2)以房产租金收入为计税依据的,应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
8. 我国现阶段经济政策有哪些
金融危机爆发以后，我国经济也受到了很大的影响。总得来说我们采取了稳健的经济政策，即稳健的财政支出和适度的货币政策
经济危机以来，不少企业经营困难，失业人员的数量逐渐升高，国内经济增长速率也随之下降。为了应对这种形势，我国多次同时下调人民币存贷款基准利率和存款准备金率，还出台四万亿元拉动内需的财政刺激方案,这些政策有效地保证了这几年来我国的经济增长。
就今年的房地产情况来看，在上半年房地产新政提出了实施差别化的信贷政策，并提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款支持购买多套住房的投机投资性行为，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。虽然今年1-4月房地产成交增速较大，但在房地产新政影响下，5、6两个月主要城市市场成交显著下降，导致上半年主要城市成交面积相比09年同期水平普遍下跌。 7月份的数据表明，我国地产行业投资增速虽然略有下降，但还是增长了百分之三十多，我想一方面是因为房地产商加大了对土地和房地产的开发，推出很多新的楼盘，另一方面则是因为前段时间我国做出了一个要打击房地产的屯地和捂地行为的规定，这一规定让广大房地商加快了对土地的开发，从而增多了房地产的开发投资额。
然而，尽管今年来房地产调控使出了浑身解数，我国仍然有很多城市的房地产价格高居下，据知名机构最新统计数据显示，楼市调控密集的近几个月内，广州乃至全国的房价仍居高不下。就广州房地产市场而言，二轮调控后的11月份，一手房成交量虽下跌约六成，但房价仍处于高位。仍然有很多人诉苦着：奋斗了一辈子最终还买不起一间小厕所。仍然有很多人是房子的奴隶。为了给房地价降温，我国有效地推出了地产调控政策，调控政策区分了房价上涨过快城市和一般城市，在规定了基本的调控措施的基础上，授权地方政府根据当地情况采取不同程度的调控措施，避免房地产调控“一刀切”。政府会根据目前和未来总的经济形势来改变对房地产的管理力度和强度，如房产税、房价监管、土地监管、金融监管等方面还可以出台许多的政策。如果房地产调控政策继续加码，税收方面最可能的是房产税；房价方面如果实在无法控制只能采取政府指导价的方式进行行政干预；土地方面可能会加快三旧改造的步伐和范围，即进一步扩大土地协议转让的试点和范围；金融信贷方面最有效的显然是收紧开发商的银根。
9. 如何认识现行房地产税制改革
一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
（一）重流转，轻持有房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局发布的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
（二）税制不统一，内外两套有违公平内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
（三）税收立法层次低，征税依据不太充分按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
（四）征税范围窄，财政功能不强房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
（五）税、费不清，费高于税目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%.（六）配套制度不健全，税收征管难度大考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
（一）合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值（房产原值一次扣除10%——30%后的余值）作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
（二）提高立法级次，下放管理权限中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
（三）开征不动产闲置税目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2 500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
（四）完善各项配套改革措施一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
10. 现阶段我国房地产市场的现状及走势
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目前国家也出政策公开参与炒房，房产税转嫁到租金，看来国家是要打击没房住的人多掏租金去租房，目前是想逼老百姓都掏钱去买房。
最终转嫁到租房人，租金增高，加剧新一轮抢房潮投资出现，房价继续高涨，税收增加，国家目的达到。政府转嫁房产税可暂时影响供求及保障矛盾，征收房产税会使国家会更加强大，国富民弱会更加突出，但为了国家利益，老百姓牺牲一下个人利益吧。
一但房产税改革后，政府最怕有房的老百姓较真，都去找国家要土地增值那部份钱，或老百姓都去找国家要回自己的土地所有权，那国家麻烦就大了，呵呵。
重点：落实解决供求关系，很简单的事情，不清楚为何政府要故意搞得特别复杂。
房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。
国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。
有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。
涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。
在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。