Ⅰ 怎么样管理一个房产销售公司
在当前的市场态势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内，房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整，如重新研究、制定年度计划和目标，建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有：
一、研究制定企业发展战略规划
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下，房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。
二、调整组织机构设计
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化，投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要，也是较容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是：
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说，企业自行编制的制度局限性较大，表现在几个方面：A、在起草制度时“心态”不正常，或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此)，或者过于简单、应付(指定某人起草时，为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草，如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草，起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任，从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审，往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”，更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构，特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题，在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构，企业都应成立一个临时的工作小组，以确保工作质量。
四、加强学习培训工作
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念，但往往仅是停留在口头上，而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。
针对房地产市场所采取的宏观调控政策是及时的，必要的，相信也是有效的。房地产企业应顺应市场政策的变化，变心动为行动，变冲动为行动，采取切实可行的具体措施，为本企业的持续健康发展打下坚实的基础。
Ⅱ 房地产企业如何管理好成本(万科_王文金
1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；
集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制
4.1 成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤依次如下：
4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定
4.2.1 成本核算对象的确定原则
4.2.1.1 满足成本计算的需要；
4.2.1.2 便于成本费用的归集；
4.2.1.3 利于成本的及时结算；
4.2.1.4 适应成本监控的要求。
4.2.2 成本核算对象的确定方法
各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
4.3 成本费用项目及核算内容
4.3.1 成本费用项目
开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：
4.3.1.1 土地获得价款
4.3.1.2 开发前期准备费
4.3.1.3 主体建筑工程费
4.3.1.4 主体安装工程费
4.3.1.5 社区管网工程费
4.3.1.6 园林环境工程费
4.3.1.7 配套设施费
4.3.1.8 开发间接费
4.3.2 各成本项目的核算内容
4.3.2.1 土地获得价款
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
4.3.2.2 开发前期准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
A、勘察设计费
(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费
B、报批报建增容费
(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费
C、“三通一平”费：
(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
D、临时设施费
(1) 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。
(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4) 临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
4.3.2.3 主体建筑工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：
A、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
B、结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。
C、门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。
D、公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。
E、户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
4.3.2.4 主体安装工程费
A、室内水暖气电管线设备费；
(1) 室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
(2) 室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
(3) 室内燃气系统费；
(4) 室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
B、室内设备及其安装费
(1) 通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；
(2) 电梯及其安装费；
(3) 发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；
(4) 消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；
(5) 人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。
C、弱电系统费
(1) 居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；
(2) 对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；
(3) 三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；
(4) 有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；
(5) 电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；
(6) 宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。
4.3.2.5 社区管网工程费
A、室外给排水系统费
(1) 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；
(2) 雨污水系统费用
B、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站
D、室外电气及高低压设备费
(1) 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；
(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；
(3) 室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用
E、室外智能化系统费
(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；
(2) 小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；
(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；
(4) 小区门禁系统费用；
(5) 电子巡更系统费用；
(6) 电子公告屏费用
4.3.2.6 园林环境工程费
指项目所发生的园林环境造价，主要包括：
A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；
B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；
C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；
D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；
E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
F、室外背景音乐；
G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。
4.3.2.7 配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：
A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；
B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；
C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；
D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
A、游泳池：土建、设备、设施；
B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；
C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；
D、学校：建造成本及配套资产购置；
E、球场；
F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；
G、车站建造费：土建、设备、各项设施。
4.3.2.8 开发间接费
开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
A、工程管理费
(1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；
(2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；
(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费
(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖
(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；
(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；
(7) 工程保险费。
B、营销设施建造费
(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；
(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；
(3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；
(4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；
(5) 其他。
C、资本化借款费用
包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
D、物业管理完善费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。
4.3.2.9 期间费用
包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算规范》。
三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》。
4.4 会计科目与帐簿设置
4.4.1 “开发成本”科目
该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。
在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。
为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。
成本核算对象的具体设置参见下图：
××项目 在建一期 住宅
商铺
在建二期 写字楼
••••••• •••••••
拟开发土地
待分摊成本
项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建×期”。具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。
4.4.2 “开发间接费”科目
该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。
这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。
4.4.3 “预提费用”科目
核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。
4.4.3.1 费用预提的时间：至少每季度末预提一次；
4.4.3.2 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；
4.4.3.2 费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。
4.4.3.3 核算方法：预提时，借记“开发成本—成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。
4.4.4 “待摊费用”科目
按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。
4.4.5 “完工开发产品”科目
核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。
具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。
房地产成本核算科目明细表
一级科目 二级科目 三级科目 四级科目 核算项目 备注
开发成本 土地获得价款 按前述明细 各成本核算对象 成本核算对象
可分层次设立。
开发前期准备费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
主体建筑工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
主体安装工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
社区管网工程费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象
园林环境工程费 按前述明细 各成本核算对象
配套设施费 按前述明细 各成本核算对象
开发间接费 按前述明细 按前述明细 各成本核算对象 自一级科目
开发间接费转入
成本预提及结转 各成本核算对象
开发间接费 项目名称 工程管理费 按前述明细 定期转入
开发成本
营销费用 按前述明细
资本化利息
物业管理完善费
其他
完工开发产品 项目名称 具体苑或栋或期以及配套资产名称 住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他
4.5 成本费用的归集与分配
4.5.1 土地获得价款
一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：
4.5.1.1 按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法
方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。
4.5.1.2 按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。
4.5.2 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：
成本项目 分摊标准
开发前期准备费 按可售面积分摊
主体建筑工程费 （1） 扣除直接费用后，按建筑面积分摊；
（2） 根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊；
主体安装工程费 （1） 扣除直接费用后，按建筑面积分摊；
（2） 根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊；
社区管网工程费 按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊
园林环境工程费 公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊
配套设施费 按可售面积分摊
4.5.3 开发间接费
4.5.3.1 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。具体分配及核算方法参见《万科集团费用核算规范》
4.5.3.2 车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。
4.6 成本核算工具
成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。
4.6 成本报表
成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表。
成本报表种类、编报时间及要求详见《结算报表格式》及集团成本审算中心的有关规定。
4.7 附 则
本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。
关联文件：
财务管理部：万科集团会计管理及核算规范（VKCW03-03）
万科集团费用核算规范（VKCW03-04）
万科集团存货核算规范（VKCW03-06）
附：“开发成本”科目编号一览表
科 目 名 称 编 号
开发成本 4301
土地获得价款 4301.401
政府地价及市政配套费 4301.401.01
合作款项 4301.401.02
红线外市政配套费 4301.401.03
拆迁补偿费 4301.401.04
开发前期准备费 4301.402
勘察设计费 4301.402.01
勘察丈量费 4301.402.01.01
规划设计费 4301.402.01.02
建筑研究用房 4301.402.01.03
报批报建费 4301.402.02
政府报批报建费 4301.402.02.01
增容费 4301.402.02.02
三通一平费 4301.402.03
临时道路 4301.402.03.01
临时用电 4301.402.03.02
临时用水 4301.402.03.03
场地平整费 4301.402.03.04
临时设施费 4301.402.04
临时围墙 4301.402.04.01
临时办公室 4301.402.04.02
临时场地占用费 4301.402.04.03
临时围板 4301.402.04.04
主体建筑工程费 4301.403
基础工程 4301.403.01
土方 4301.403.01.01
护壁（坡） 4301.403.01.02
桩基 4301.403.01.03
桩基检测 4301.403.01.04
降水 4301.403.01.05
结构及粗装修工程 4301.403.02
混凝土框架 4301.403.02.01
砌体 4301.403.02.02
找平及抹灰 4301.403.02.03
防水 4301.403.02.04
门窗工程 4301.403.03
单元门 4301.403.03.01
入户门 4301.403.03.02
防火门 4301.403.03.03
户内门 4301.403.03.04
窗、阳台门 4301.403.03.05
公共部位精装修 4301.403.04
大堂精装修 4301.403.04.01
楼梯间精装修 4301.403.04.02
屋面精装修 4301.403.04.03
外立面精装修 4301.403.04.04
电梯厅精装修 4301.403.04.05
单元入口精装修 4301.403.04.06
外墙外保温 4301.403.04.07
栏杆 4301.403.04.08
室内装修 4301.403.05
厨房精装修 4301.403.05.01
卫生间精装修 4301.403.05.02
厅房精装修 4301.403.05.03
阳台、露台、地面精装修 4301.403.05.04
主体安装工程费 4301.404
室内水暖气电管线设备费 4301.404.01
室内供排水系统费 4301.404.01.01
室内采暖系统费 4301.404.01.02
室内燃气系统费 4301.404.01.03
室内电气系统费 4301.404.01.04
室内设备及其安装费 4301.404.02
通风空调系统及安装费 4301.404.02.01
电梯及其安装费 4301.404.02.02
发电机及其安装费 4301.404.02.03
人防设备及其安装费 4301.404.02.04
消防系统及其安装费 4301.404.02.05
弱电系统费 4301.404.03
居家防盗系统费用 4301.404.03.01
宽带网络费用 4301.404.03.02
有线电视费用 4301.404.03.03
三表远传费用 4301.404.03.04
对讲系统费用 4301.404.03.05
电话系统费用 4301.404.03.06
社区管网工程费 4301.405
室外给排水系统费 4301.405.01
室外给水系统 4301.405.01.01
雨污水系统 4301.405.01.02
室外采暖系统费 4301.405.02
管道系统 4301.405.02.01
热交换站 4301.405.02.02
锅炉房 4301.405.02.03
室外燃气系统 4301.405.03
管道系统 4301.405.03.01
调压站 4301.405.03.02
室外电气及高低压设备费 4301.405.04
高低压配电设备及安装 4301.405.04.01
室外强电管道及电缆敷设 4301.405.04.02
室外弱电管道埋设 4301.405.04.03
室外智能化系统费 4301.405.05
停车管理系统 4301.405.05.01
小区闭路监控系统 4301.405.05.02
周界红外防越 4301.405.05.03
小区门禁系统 4301.405.05.04
电子巡更系统 4301.405.05.05
电子公告屏 4301.405.05.06
园林环境工程费 4301.406
绿化建设费 4301.406.01
建筑小品 4301.406.02
道路及广场建设费 4301.406.03
围墙建造费 4301.406.04
室外照明 4301.406.05
室外背景音乐 4301.406.06
室外零星设施 4301.406.07
配套设施费 4301.407
游泳池 4301.407.01
会所 4301.407.02
幼儿园 4301.407.03
学校 4301.407.04
球场 4301.407.05
设备用房 4301.407.06
-------- --------
开发间接费 4301.408
工程管理费 4301.408.01
工程监理费 4301.408.01.01
预结算编审费 4301.408.01.02
行政管理费 4301.408.01.03
施工合同外奖金 4301.408.01.04
工程质量监督费 4301.408.01.05
安全监督费 4301.408.01.06
工程保险费 4301.408.01.07
-------- --------
资本化借款费用 4301.408.02
营销设施建造费 4301.408.03
广告设施及发布费 4301.408.03.01
销售环境改造费 4301.408.03.02
售楼处装修装饰费 4301.408.03.03
样板间费用 4301.408.03.04
其他 4301.408.03.05
-------- --------
物业管理完善费 4301.408.04
成本预提及结转 4301.41
Ⅲ 怎样管理好房地产公司
招好人 管好人 树立正确的利益道德观念 制定详细的规章制度 明确奖惩 以身作则 带头带动 充分协助
Ⅳ 房地产服务公司如何管理帮助管理企业不动产
不动产企业即拥有不动产的企业或者经营不动产的企业（通常是房地产企业），企内业不动产容也就是企业拥有的不动产资产。
房地产成本作为企业的三大成本之一，越来越受到关注。明智的房地产策略可以为企业节约成本，提高生产效率。仲量联行运用丰富的房地产经验及专业的行业知识，在房地产使用和管理的各个周期创造价值，为众多跨国
企业的大型物业组合提供鼎力支持。
仲量联行提供的企业不动产服务包括：
• 为中国客户提供跨地区，跨产业的房地产顾问服务
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• 寻找在不同市场的合适项目
• 交易管理、项目开发管理、物业管理和设施管理
• 帮助客户迅速地作出正确决策
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Ⅳ 如何管理房地产公司
我们以山东淄博市为例子，来说明房地产公司应该怎么管理。房地产公司管理建议
一、要抢抓机遇去库存
去年底召开的中央经济会议将商品房“去库存”列为2016年的重要任务。春节前后，中央各部委又密集出台了一系列降首付、减契税等促进商品房消费的政策措施。从我市情况看，近期商品房销售也在加速回暖，全市开发企业必须牢牢把握住这难得的机遇，在市场大势上升期把握好节奏，踩准点，抓紧消化过量库存。如果项目本身位置较好、品质较高、配套齐全，销售可以考虑适当缓一缓、提点价，寻求利益的最大化都是可以的;而如果项目位置一般、品质一般、配套一般，项目本身有一定缺陷的，绝不能捂盘惜售，必须借势开展形式多样的促销活动，确保在市场饱和前基本清盘;如果项目位置远离主城区、配套不完善，更要加大促销力度，抓紧回笼资金。这种房子，在前两年基本处于停盘状态。现如今机会来了，必须以不赔钱就是挣钱的理念，赶紧出手，逃出泥潭。此番救市，这些房屋进入最后一次出手机会的时间窗口，如果硬犟着等高价，一旦错过时机，再后悔就来不及了。两三年之后，随着宏观经济企稳回升，政策将回归常态，房地产市场将真正进入市场调节状态。即使房地产市场再出现下行波动，也不会再有如此大规模的救市行动，已没有这样的救市机会窗口了。
二、要坚持合法规范经营
近两年，受房地产市场销售持续低迷、库存积压严重、企业资金链较为紧张等因素影响，房地产开发经营违法违规现象有明显抬头的迹象。突出表现在，一是个别项目在土地、规划、开发、施工等手续不齐全的情况下就违法开工建设;二是个别项目不严格按审批的规划进行建设，任意修改、随意变更，导致规划验收和竣工综合验收备案难以通过;三是未取得预售许可证以认购、团购、定金、借款、预付款等名义提前收取房款的行为普遍存在，潜在的风险较大。个别项目还存在一房多卖的严重违法行为;四是有的项目配套设施建设缓慢，不能与主体建筑不能同步达到交付使用条件;五是有的项目以四方验收作为交房条件，甚至不验收、不备案就随意交房;六是有的项目对开发建设进度把控不严，一旦遇到拆迁障碍或资金不能及时到位等问题，就会造成工期延误，项目难以及时竣工，继而引发延期交房的问题;七是有的销售合同约定的违约赔偿标准过高、交房时间过紧、办理房屋产权时间偏短，极易引发索赔纠纷。等等。因企业开发经营不规范引发的纠纷和投诉上访事件呈明显增加趋势，仅2015年，市开发办就协调处理投诉上访案件565件，同比增长122%，部分项目还影响了社会和谐稳定。
为进一步规范房地产市场秩序，2015年市住建局联合国土、城管执法、房管等部门，对全市房地产市场秩序进行了专项整治，并对山东通乾房地产发展有限公司等9家存在不良开发经营行为的开发企业，给予全市通报批评、信用评价扣分、资质降级、限制开发等处理。去年底，市住建局牵头起草了《关于进一步加强全市房地产市场监管工作的通知》(淄建发〔2015〕92号)，下一步将在加强开发项目建设过程监督、加强商品房销售管理、加大违法违规行为查处力度、加强信息公开等方面加强市场监管。
今天在座的都是我市开发经营行为较为规范的骨干开发企业，也要引以为戒，切实加强行业自律，依法开发、诚信经营，共同维护良好市场秩序和行业发展环境。
三、要加强市场规律研究
经过十多年的高速发展，全市商品房供应已从绝对短缺过渡到相对过剩阶段，市场运行正在从高速增长期向平稳发展期过渡。即使今后2-3年会出现一个高峰期，但也不会持久，终究要回到平稳发展期。新常态对开发企业提出了新的、更高的要求。今后做房地产开发，在决策层面上，企业必须将更多精力放在研究城市发展规律、人口流动趋势以及房地产发展规律上，不盲目扩张、贪大求快，坚持有质量、有效益、风险可控的发展;在具体操作上，必须通过把握市场节奏、细分客户群体、优化项目定位、提升建设品质、加强成本管控等措施，努力为市场提供性价比更高，更符合需求的产品。要更加注重产品质量和品质的提升，注重节地、节能、节水、节材和环境保护，注重发展绿色建筑和低碳社区，减少环境污染。
淄博市属典型的组团式、分散型布局城市，各区县差别较大，除中心城区可划入房地产三线城市外，其他区县均可划入四线城市行列。从当前情况看，三四线城市商品房主流消费群体，一是现有居民对住房的改善性需求以及子女婚房需求。但经过前几年的集中改善性换房，这一群体数量在迅速减少;二是城镇化率相对较低，今后一段时间仍会有大量农村居民向城区聚集;三是现在农村男多女少，小伙子找对象难成为普遍现房，在城区买套商品住房逐渐成为标配，这部分需求将逐渐成为三四线商品房消费的主力;四是由于城乡教育资源不平衡，到城区上学读书逐渐成为必然，自然带来对商品房的需求。以上需求，决定着至少在未来10年内，商品房消费仍将是城乡居民的消费“热点”，房地产开发发展潜力仍然很大，前景广阔。
但是，三四城市也有明显的弱点，一是城区规模小，常住人口数量少，聚集能力一般;二是商品房消费以本地居民为主，外来人口有限，购置商品房的目的多为自住和改善，纯投资性需求较少;三是现在有一个趋势，就是越来越多优质人口(比如大学毕业生)和资源在向一二线城市聚集，对三四线城市存在明显抽血效应。三四线城市虽然人口也在增加，但长期看，成长空间有限。因此，开发企业在购置土地、规划设计以及价格定位等方面一定要慎之又慎。总体而言，区县城核心区、与主城区紧邻的预留规划区还可以考虑;而远离主城区的新区、旅游度假区、山景房、湖景房等最好不介入。
Ⅵ 房地产企业应如何进行设计管理
【摘
要】文来章结合笔者以往的项源目管理经验，根据房地产企业设计管理的特点，探讨房地产企业在各个阶段设计管理中的一些具体思路，以及在设计全过程中加强管理的主要技术措施，供相关人士进行探讨与参考。【关键词】房地产企业；设计管理；思路1
房地产企业设计管理的重点内容房地产开发建设项目设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。（剩余0字）
Ⅶ 房地产公司如何实行集团化管理
改革开放以来，中国经济转轨、社会转型以及房地产业制度变革催生了中国房地产业在世纪之交的爆发增长。在此过程中，我国一批优秀房地产企业已经完成了资产、人才和能力积累，进入了大规模经营和跨区域发展的新阶段；一些成长性房地产企业也挥戈二、三线城市，实行异地、多项目开发，试图逐步向优秀房地产企业靠拢。同时，随着宏观调控的深化和行业成熟度的提高、房地产行业竞争的加剧，优胜劣汰将会进一步加快优势企业的扩张步伐，房地产企业集团化发展将会成为今后一个时期房地产企业的重要特征。 对于大规模经营和／或跨区域发展的房地产集团公司来说，管理模式创新和管理水平提升是面临的巨大挑战。在现实中，多数优秀房地产企业和部分成长性房地产企业都走上了集团化发展轨道，很多企业还积极进行多元化经营，但如何进行有效的集团化管理仍然面临很多困难。例如，集团公司的战略定位、职能设置、管控模式和运行机制如何明确、优化和实施；下属公司的积极性如何调动和发挥，下属公司的运作和发展如何有效控制；企业规模扩大过程中如何实现管理能力的快速跟进，协调不同部门、区域和项目之间的关系；等等。这些都是目前许多房地产企业面临的现实问题，迫切需要加强理论研究和实践经验总结，为企业提供决策思路和参考依据。
Ⅷ 房地产行业该怎样做好员工管理
房地产业在人员管理方面至关重要，找一家专业的咨询公司比较关键，推荐你回一家北京
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Ⅸ 如何管理好一个房产销售团队
对于房产中介企业，店长作为整个公司的领导者，作为一线的管理者，决定着整个门店的输赢，店长不仅是一个业务高手，还要是一个优秀的管理者。我们都知道，房产中介人员流动性很大，人员不稳定，造成业绩低下，应该怎么办？
房产中介公司运营的核心就是对人的管理，稳定公司团队，制度得到尊重并执行，业绩才会蒸蒸日上。那么，如何做好对门店人员、房源、客源的科学管理呢？
门店运营管理要义
1、房产中介的本质
①信息：房源、客源
②服务：权证代办、贷款、协调业主与客户间的关系
③服务的价值：服务犹如催化剂，它本身是不值钱的，但是可以让我们的信息更值钱
④服务要点：嘴甜、腰软、精神饱满、拒绝争论、学会赞美、主动创造机会让客户不好意思拒绝
2、业绩提升的核心条件
①业绩=有效盘源×盘源成交率×每单信息佣金
②业绩=顾客数量×单次支付佣金×顾客消费次数
③业绩=开单人数×开单佣金额×人均开单频率
④提升业绩的核心条件：有效盘源、顾客数量、佣金金额、开单频率、消费次数、开单人数、成交率。
2.1有效房源
2.1.1有效房源定义标准：产权清晰、可以上市交易、业主决定要卖、可以看房、谈好后能立即交易、有佣金保证。
2.1.2房源开发渠道：洗楼、报纸刊登、业主论坛、房产网站信息、套盘、物管公关、同行水牌开发、扫街、成交案开发、盘源购买、投资客开发、小区公益咨询开发、亲戚朋友开发。
2.1.3房源维护管理要点：长期坚持执行；以结果为导向对房源维护结果进行检查；责任到人头，量化考核，定期检查奖惩。
2.2客源维护管理
2.2.1顾客分类
A类客户：资金充足、要求大众、看房方便、购买欲望强，此类客户应保持每天带看1次。
B类客户：资金稍微欠缺、要求较高、需要预约看房、购买欲望强，此类客户应保持每周带看一次。
C类客户：资金较少、不经常出来看房、可买可不买，此类客户应保持每月带看1次。
2.2.2客户维护方式：电话、QQ、面谈。
2.2.3客源维护管理要点
准确区分客户优劣：优质的客户是我们成交的基础，一般来说在刚开始与客户接触中，客户对我们都有警惕性，因此说出的房子需求也有很多水分，我们第一步应给客户留下良好印象然后再取得客户信任，多带看准确分析出客户的真实需求，根据客户优劣合理安排时间。
改变观念跳出围城：上面已经说到客户的需求是有水分的，问南门可能会买北门，可以全款说需要要按揭，要电梯说只要多层，买三房其实两房也要，客户不去看房只能说明房子对客户的吸引力不够，我们在给客户推荐房子时，因注重房子主要卖点推售。
长期常态化坚持：你能记住多少人没有用，要有多少人能记住你才有用，长期常态化坚持维护客户就是为了加深客户对你的印像。
3、团队建设
①尊重：一切的前提是尊重，不懂得尊重人，一切都无从谈起。
②沟通：把情况详细了解，把影响施加下去。
③服务：团队建设的核心内容。工作最终要靠整个团队，而不是某个人来完成。要立足于服务，给团队成员创造出一个良好的工作环境。换句话说，组织者的任务是把台子搭好，让团队成员把戏唱好。
④协调和组织。把合适的人放在合适的位置上，尽可能多地、合理地授权。
⑤激励。物质奖励是必要的，但一定要慎用、少用，更多的应该是精神层面的，最有效的就是对人真诚的尊重和信任、对成绩及时有效的肯定。
⑥导向。前面提到的种种，都要以一个原则为导向，那就是：产生合力，达成目标，最终目的是要把工作做好。这是基本准则，也是衡量团队建设成功与否的标准。
门店作为这个信息传递、谈判、成交、品牌展示等的经营场所，也是最贴近消费者、经受消费者甄选的场所，那么中介门店经营管理的好坏是非常重要的。只有把中介门店的运营管理做好了，企业健康稳定的发展才会使每个员工都有发展的机会，才会为公司创造高业绩，从而实现企业利润和市场占有率等各个目标。
Ⅹ 浅谈如何做好房地产公司的管理工作
当前，随着国家宏观调控力度的不断加强，房地产企业的发展形势空前严峻。在这种形势下，地产公司的管理已经成为影响企业效益的重要因素，企业的管理方式和手段直接决定了其未来的走向。通过近期公司组织的培训学习以及平时的个人思考，我想就关于怎样提高地产企业的管理素质与管理水平，提几点自己的粗浅想法：一、要想达到一个好的管理效果，提升自己的管理素质与团队的管理水平，首先就是对自己的本职工作的熟练掌握，这不仅体现在日常的部门工作本身，更体现在与部门工作相关的业务的学习中。以我为例，作为一个刚毕业不久的大学生，接触营销工作的时间并不长，虽然之前接触过营销的理论，但是能够运用在现实实际中的少之又少。现实的工作更加要求我能够根据当地的实际情况来安排现实的工作内容。然而现实里的东西操作起来会跟理论相差很远。但是，任何现实的活动缺乏了理论的支撑与引导都是不会实现长久成功的，所以我个人认为，虽然理论知识在某个阶段看似与现实联系不够紧密，发挥作用不够明显，但决不能因此忽视理论知识的学习，只有依靠扎实全面的理论功底，才能将工作做久、做牢、做强。以前在学校的时候是先学理论，然后通过案例的学习，把理论结合到现实实践中来，而现在则是在工作的过程中，从实践中去寻找有用的理论来作为自己的指导，这样寻求出来的理论才会是经久不衰，且为实践所检验的，极具教育指导意义的理论。就目前来说，有关于营销手段的应用环境及优劣势分析，营销策划的合理性与有效性，消费者行为与心理的分析，市场需求与供给的预测分析，市场宏观环境与政府政策对房地产市场、购房者的影响等等，都需要我们去进一步地学习。要言之，一是要熟练掌握本职工作的方法与流程，二是要进一步学习更加高效的知识和理论来为自己的工作保驾护航，提高工作效率，提升工作效果。二、团队精神的培养与沟通协调能力的提高是一个公司保持年轻活力、快速高效运行的必备条件。团队精神体现在公司的所有员工都能够朝着一个明确的目标去努力去奋斗，能够为了这个目标去奉献出自己的时间、精力与智慧。当这个目标达成的时候，员工会感觉到自己的人生目标也得到了实现，自己的人生价值也得到了证明。因此，必须让员工真正能够融入到企业的工作中来，以主人翁的态度去做好每一件事情，过好每一天。这样，大家就有了共同的可以预见的清晰明确的目标，那么所有人都会朝着这个目标去努力，大家工作就会更加有动力，办起事情来也会更加有效率。团队精神与共同目标不仅仅局限于我们房地产公司内部，它更多地应体现在与房地产公司相关的各个合作方，从总包、分包，到广告媒体等等，我们都应该与这些利益相关方建立一个共同的目标，大家都为了这个目标去努力，实现共赢。如何寻求到这个共同的目标并实现它很需要我们的智慧。沟通协调能力体现在公司对内对外两个方面。对内，能够有效的与公司各个层面的工作实现快速准确的对接，这样，公司的治理水平无疑会上升一个台阶。对外，能够与利益相关方顺畅地进行沟通交流，使合作完美进行，那么公司就会快速盈利。这两个方面关系到公司自身运行的效率以及公司的盈利能力。团队精神的培养有赖于公司合理而又明确的目标制定，沟通协调能力则有赖于员工在工作过程中自觉的培养与提高。三、规范操作，标准化流程的建立。我们房地产公司刚刚起步，各种工作都处在探索的阶段，但我相信成功是可以复制的，一个盈利的项目必然要依靠良好的管理，而这种管理是可以复制到其他项目中去的。虽然各个地方的政策法规不同，但是在统一的体制下，很多东西都是相通的。所以目前标准化流程的建立会对我们今后的发展产生不可估量的促进作用。我们通过标准化操作来积累经验，从而建立起一套行之有效的管理体系，以后当我们有新的项目的时候，就可以拿来就用，省时省力。这个标准化流程需要一个从上而下的贯彻体系，上要有人有部门来牵头促进，下要要遵守规范，严格执行。这样，通过熟练的标准化的操作技巧简化掉操作过程，提升了工作效率。四、一定要保证每天的学习时间。现在这个信息时代，每天的信息扑面而来，关于房地产的政策法规也是一天一个样，一定要保证自己对这些信息的敏感度，要不断提高自己应对变化的能力，否则就会被市场迅速淘汰掉。以上便是自己的几点拙见，对于刚走出校门踏入社会的我来说，自己的一些想法可能还远不够成熟，希望在实践中能够快速吸取他人的长处，及早成长，为公司贡献越来越多的力量。