怎么开发地产

1. 房地产开发商是怎么赚到钱的

一位房地产公司员工揭开房地产是如何赚钱的：
在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱!
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗几万块而已，可卖给开发商多少钱吗几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗
中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有!
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了

2. 房地产开发具体流程是怎么样的

1、工商税务登记
2、土地使用权登记（土地证）
3、房地产开发资质证书
4、项内目备案
5、环评审批容
6、规划方案审批
7、工程规划、建筑图纸设计
8、建设用地规划许可证
9、城市绿化工程许可证
10、工程规划许可证
11、房地产项目开发经营权证
12、审图缴纳城市基础设施配套费
13、施工、监理企业招投标
14、建设工程消防设计审核
15、地震安评审批
16、雷电灾害防护装置设计审核
17、修建防空地下室许可
18、安全设施“三同时”
19、建设工程施工许可证
20、放验线、开工建设
21、商品房预售许可证办理

3. 个人怎样成立房地产开发公司

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十九条

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

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房地产开发公司费用构成

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：

1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。

2、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%一6%。

3、财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

4. 房地产开发，我该怎么做

没钱没关来系，有过硬的政府源背景就好办，去到网上下一套图纸，拿政府去批地，再拿地去贷款，贷款下来以后，自然很多建筑公司和你联系，让他们给你保证金，你一分钱不要花的，让他们去施工，房子盖个差不多，去把预售许可证拿下来，，找个代理公司策划销售！这样就可以了，万一房子卖不掉，你就卖给自己另外成立的公司，以另外公司购买的名义向银行贷款！反正钱到你手上，所以说，搞开发！只需要有关系！！其实现在中国所有开发商背景后台都是各个地方的政府高官，不是你看到的那些前台开发商老总！！！

5. 怎么开房地产开发公司

你有钱有店有人？在什么地址？去工商局注册登记就可以啊。

6. 房地产开发公司怎么样

简介：2004年10月，公司拟注册资本5000万元，其中赣南果业（000829）以现金出资2550万元，出资比例51%，赣州城市开发投资集团有限责任公司以现金出资2450万元，出资比例49%。

7. 房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续，准备什么材料

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分

行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

第三部分

房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

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房地产的开发条件：

1、开发主体合法

进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格

。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2、使用权

房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

3、在规定的期限内动工

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

8. 怎么从房地产开发商处接活干

这点小活要啥资质，房屋建筑需要资质的一般有，土建、水电、中央空调、消专防。所谓属资质说白了就是你有没有资格、或者说有没有能力来干这活。就说房屋建筑资质吧，他有公司资产，具有高、中级技术职称的技术人员和管理人员组成。你说的这些小活不需要资质，直接去找你亲戚就行了，或者有你亲戚出面介绍给给开发商干活的施工企业，从施工企业那包点活干。

9. 房地产开发公司简介怎么写

1、简单扼要的介绍公司基本情况。注册时间，注册资本，公司性质版，技术力量，规模权，员工人数，员工素质等等。

2、发展状况：公司的发展速度，有何成绩，有何荣誉称号，未来展望等。

3、文化：公司的目标，理念，宗旨，使命，愿景，寄语等。

4、楼盘：特色，创新，超前。

5、销售业绩及网络：销售量，各地销售点等。

6、售后服务：对于售后服务的承诺。

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房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。