㈠ 现实中哪些情形需要房地产估价，他们是如何在其中发挥作用的
房屋买卖，贷款以及抵押时需要
㈡ 现实中有哪些方面需要进行房地产评估
市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。
00市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：
00第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。
00第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。
00第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。
00收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。
00使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。
00第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。
00事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。
00成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。
00假设开发法。房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本（利息），税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。
00在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是我们需要认真研究的课题。
00除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法，例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减，但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。
㈢ 现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价
比如进行拆迁赔偿 征地赔偿，房地产开发中的购买土地中，以及对各个楼盘的售价定价中都会用到的，在二手房专卖，遗产清算等各个方面·····
㈣ 房地产估价里面的成本法 算销售税费是怎么算的啊 例如问题补充里的一个实际估价报告里的
我公司刚入行的员工也提出过这个问题。
这里关键是要理解：重置成本的含义，
因为（1300+78+45.20+137.8)*5.65%中的（版1300+78+45.20+137.8)并不是重置成本权，
重置成本=（1300+78+45.20+137.8)+销售税费
由依题意：销售中需支付的营业税等费率为重置成本的5.65%
所以计算过程应该是：销售税费=【（1300+78+45.20+137.8)+销售税费】x5.55%
上式计算式子整理后就成为：销售税费=（1300+78+45.20+137.8)x5.55%/（1-5.65%）
所以 图片中得公式是对的。
希望对你有所帮助，祝你学习进步！
㈤ 房地产估价中市场比较法和收益法在实际运用中的不足
市场法
理论复依据：替代原理
适用对制象：具有交易性的房地产
使用条件：在同一供求范围内存在着较多类似的房地产交易
收益法
理论依据：预期原理
适用对象：有收益或潜在收益的房地产
适用条件：房地产的风险和收益都能准确量化
两种方法的不足来自其适用条件的限制，至于解决办法——或许你可以换一种估价方法。
㈥ 现实中,估价委托人由于哪些经济行为需要房地产估价服务
抵押，贷款，担保，交易
㈦ 在房地产估价时，如果实际用途与产证用途不一致时，如何来确定房产价值
估价首先要复遵守合法原则制，以房产的合法用途为前提，产证为办公，实际作商业，实际用途并不合法，评估时只能按办公评估，也不必考虑商铺收益。
如果实际用途可以影响物业价值，那物业空置的时候，没用了，岂不是没有价值。一个别墅用来养猪，难道按猪舍来评估吗？明显不合理。
㈧ 房产证和土地证均为住宅,实际为商业,评估时应该按什么性质评如果按商业评，要注意什么
最从最佳利用原则，可以设定为商业来评估。
不过有如下几个问题：
1、若住宅用地变版更为商业用地在当权地的行政审批上是不允许的。那就不能设定为商业，因为设定前提已经违规，违规的假设是不能成立的。
2、若可以转变用途，那就必须扣紧所有的变更调整需要支付的相关税费，譬如补交出让金及涉及其他行政部门相关费用等等。
对于住宅商用的情况，在评估中，可以考虑实际用途，但是通常是不能直接设定为商业性质的。相关问题，可以直接查看房地产估价规范。
㈨ 经济学本科毕业两年，实际情况中，是否可以报考房地产估价师
可以的，必须在房产估价公司报名才行，从房地产估价公司开一份工作证明就可以了。
㈩ 从权益角度来看，现实中房地产估价对象包括哪些
（一）评估报告应分析和披露委估资产的类别 按委估资产的类别划分为资产组合评估和单项评估。这种分类仅仅是从评估对象的不同特征而言的，对于评估报告阅读者来说，它并不是区分报告类型的显著标志，况且，作为评估报告内容披露要素，评估报告中应对资产组合、单项资产的各自特征或特点进行分析和披露的，它是隐含在报告内容的要素之中的。 （二）评估报告应分析和披露委估资产的种类 按委估资产的种类划分为企业价值评估、房地产评估、无形资产评估、设备评估等，这种分类原则是理论研究方面的分类。资产评估作为市场化的活动，伴随着市场经济的发展而发展，资产评估对象的种类也会日益增多，因此，理论研究方面必然需要把具有不同性质或特征的评估对象之行为作为一个新的“分支”来考虑，并考虑按委估资产的种类作为划分标准。就评估报告使用者而言，按照此分类并不改变他们对报告基本要素的关注和理解。 （三）评估报告应区分使用范围 借鉴《美国专业评估执业统一准则》（USPAP），评估报告应按使用范围的限制情况分为完备、简明、限制报告，对评估报告类型作显性分类。为使用和理解的方便，将报告按事前评估业务约定用途或使用范围是否受到限制划分为一般用途评估报告和特定用途评估报告，对于因受到限制而无法出具一般用途评估报告的，经修改或补充约定可以出具特定用途的评估报告。 评估报告准则的讨论不仅只是报告形式问题，更重要的是评估思路的重新定位问题。它涉及到未来业务开发、评估业的社会形象、评估行业的监管等众多领域。放眼未来，评估业应当并可以实施与会计、审计、税务、法律及其他中介机构的资源共享和战略合作，从不同的角度为企业提供全方位的到位服务。