自建自用房地产如何确定房产税纳税依据

A. 新建自用办公楼何时开始缴纳房产税

根据《关于房产税若干问题的解释和规定》第12点规定，“关于新建房屋的征税问题版：1.新建的房屋，自建权成之次月起征收房产税。2.新建房屋的建成，以工程验收完毕日起计算。3.为办理工程验收前，已使用、出租或出借的新建房屋，从使用、出租或出借的月份起，按规定征收房产税。4.为办理工程验收结算的房屋，按工程预算造价减除30%后的余值计算征税，工程结算后的房产原值，不论比预算造价增加或减少，对已征税款都不办理退、补税。

B. 个体工商户怎么缴税

1、增值税方面。

查账征收的个体工商户和企业一样，他的纳税期限可以按月申报，也可以按季进行申报。如果按月申报，他就可以享受每月10万元的销售额免征增值税的优惠，如果按季申报他就可以享受累计30万销售额的优惠政策。

现在政策也明确了，申报的期限可以自己选择，估计多数查账征收的个体户会选择按季征收，这样可以享受最高每个季度30万的销售收入税收优惠。

定期定额征收的个体工商户有一个很大的劣势，就是不能选择按季征收，只能按月进行定期定额征收，这样它只能享受每月10万元的销售额税收优惠。

2、消费税方面。

如果个体户在境内从事生产、委托加工或者进口应税消费品，那么就需要交纳消费税，而缴纳消费税方面没有什么税收优惠，根据相应的税率来计算缴纳，而且不能实行定期定额征收。

3、城市维护建设税，教育费附加和地方教育费附加。

这个”一税两费”，它的计税依据是根据增值税和消费税的税款来进行计算缴纳的。如果个体户实在城市市区、县城和建制镇，那么需要缴纳城市维护建设税和两个附加。

不过如果个体户享受了税收优惠而没有产生增值税的税款，那么相应的城建税和附加也没有了继续依据，也就不交纳了。不过如果有消费税的应税消费品收入那么这三个税收就不能享受优惠啦。

4、个人所得税方面。

个体户需要按照经营所得来征收个人所得税，适用5%-35%的税率。具体操作来说，各省略有不同。查账征收的按实征收，每月扣除标准按全国标准是5000元/月。

定期定额征收的个体户征收的个人所得税一般都是按照当地税务机关给定的附征率来征收，按行业有的是0.1%，有的可能是1%，具体参考当地税务机关的公告。

5、房产税等小税种。

如果个体户有出租房屋或销售自建住房等房产税的应税行为，需要缴纳房产税、契税、印花税等。如果占用了耕地，还要缴纳耕地占用税。

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个体工商户的纳税义务：

个体工商户应按照税务部门的规定正确建立账簿，准确进行核算。对账证健全、核算准确的个体工商户，税务部门对其实行查账征收；

对生产经营规模小又确无建账能力的个体工商户，税务部门对其实行定期定额征收；具有一定情形的个体工商户，税务部门有权核定其应纳税额，实行核定征收。

个体工商户是个体工商业经济在法律上的表现，其具有以下特征：

1、个体工商户是从事工商业经营的自然人或家庭。自然人或以个人为单位，或以家庭为单位从事工商业经营，均为个体工商户。

根据法律有关政策，可以申请个体工商户经营的主要是城镇待业青年、社会闲散人员和农村村民。此外，国家机关干部、企事业单位职工，不能申请从事个体工商业经营。

2、自然人从事个体工商业经营必须依法核准登记。个体工商户的登记机关是县以上工商行政管理机关。个体工商户经核准登记，取得营业执照后，才可以开始经营。个体工商户转业、合并、变更登记事项或歇业，也应办理登记手续。

3、个体工商户只能经营法律、政策允许个体经营的行业。

C. 建筑企业自建自用办公楼，要不要缴纳营业税和房产税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第三条 定：“
条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。

前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
因此，您本单位的自建自用行为，并不是有偿的提供条例规定的劳务，所以无需缴纳营业税。
需要提醒的是：第五条规定：“纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

……；
（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；”
所以，当您转让时会涉及到建筑业和销售不动产两道营业税。

至于房产税，根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第8号）第十九条的规定：“关于新建的房屋如何征税？
纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租,出借的新建房屋,应按规定征收房产税。”

D. 自建自用房屋要不要交房产税

自建自用房屋，是免营业税和土地增值税的，但是房产税是不免的。纳税人自建版房屋用于权生产经营，自建成次月起缴纳房产税。
如果自建房屋将其销售的，应对自建行为按照建筑业缴纳营业税，对销售行为按照销售不动产缴纳营业税。

E. 房产税的计税依据是房产的原值吗

不是，是按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

两者计税依据：

1、从价计征

按照房产余值征税的，称为从价计征

房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。

扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

2、从租计征

按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

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计税依据的注意事项：

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

F. 如何确定房产税的纳税义务发生时间

房产税的纳税义务发生时间：

1. 纳税人将原有的房产用于生产经营，从生产经营之月专起缴纳房产税。属

2. 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

3. 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

4. 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

5. 纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

6. 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

7. 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

   

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房产税的征收特点：

1. 房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2. 征收范围限于城镇的经营性房屋；