⑴ 怎样做房地产目标成本分析
根据市场分析中的市场价格走势及状况，用土地成本、建筑成本、销售价格来算项目利润是否满足公司要求，或能到多少，另外分析还可有什么调整可提升项目利润状况。
⑵ 房地产企业目标成本中资本化利息如何测算
资本化利息就是指工程建设期间贷款产生的利息
⑶ 房地产行业如何制定合理目标成本
1、房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
2、目标成本的制定：
目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。在开发前期阶段，首先要进行市场调研和顾客需求调查，根据调查情况制定可行性方案，财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作，根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标推算得出；单价应根据产品定位、交楼标准，图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。
具体的制定步骤如下：第一步，预测项目的目标收入。第二步，制定目标利润。第三步，制定目标成本。
3、目标成本控制需采取的措施：
首先，应在房地产开发前期充分调研当地地产市场，调研各业态的销售情况，用容积率指标控制面积。
其次，根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况(其中包括配套费用、建安成本、各项开发税费等)，将各不同业态进行组合，并进行测算(销售收入及成本支出测算)，选取满足“效益最大化”的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后，形成房地产目标成本第一版———成本“概算版”。
(二)对方案的设计进行比较，进一步细化目标成本。
各业态搭配比例及目标成本“概算版”确定后，对业态和户型进行多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型;通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配，从而获得最大得房率和销售面积，并根据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定，根据方案进一步将目标成本“概算版”细化。
(三) 在施工图设计及深化阶段，确定目标成本的“预算版”。
施工图设计阶段应将价值工程及限额设计两者相结合。
首先，根据价值工程，做好房屋建造标准。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。房地产价值工程体现以下几个方面：(1)功能不变，成本下降。(2)功能大幅提高，成本略有增加。(3)功能提高，成本降低。(4)功能略有降低，成本大幅降低。(5)成本不变，功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值体系，并确定房屋建造标准。
其次，项目限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准;比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合理。充分考虑施工的可能性和经济性。在限额设计中结合价值工程，充分运用价值工程分析，确定合理功能。
第三，在施工图设计阶段，充分考虑细节，对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比较。在设计细节上满足后期使用功能，同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进行设计，保证使用功能满足要求，减少后期的设计变更。
施工图经过深化及内部审核后，需委托工程造价咨询单位介入进行预算的编制，同时根据市场价格确定材料暂定价，编制本项目目标成本第二版———目标成本“预算版”。目标成本“预算版”编制完成后进行招投标工作，并与投标单位进行工程量及组价的核对，最终完善目标成本“预算版”确保施工图纸范围内的内容明确，目标成本“预算版”一经确定不得更改。
⑷ 房地产目标成本如何考核
一般情况下施来工图出来以后的目源标成本概框就可以出来了。
在实务中可能会有相应的差异，差异是需要说明理由的，例如有现场签证变更，施工方案变更等等。
一般情况下，大的变更，需要将目标成本同时变更，小的变更，一般直接分析原因就可以了。
⑸ 如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系
如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系类别:我的文章 评论(1) 浏览(175) 2010-07-09 07:45 标签：如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系 对于房地产企业， 成本管理系统应包含三个层面的内容， 最基础的是成本管理的流程与制度 体系， 其次是每一个阶段的控制要点和知识积累， 第三个层面是从公司的战略角度优化成本 结构。 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、 动态成本管理体系、 成本后评估体系 以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本 控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节 的成本控制的知识与经验的传承， 从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大 战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。 一、 目标成本管理体系 所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划， 目标成本是项目在 开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。 由于房地产企业自身的特点， 地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细， 但是房地 产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现 这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。 在实际操作中， 最关键的是目标成本核算对象的划分及目标成本结构与财务等衔接。 其中目 标成本的核算对象的确定与划分应满足成本测算、 便于成本费用的规集、 便于成本的及时结 算、适应成本监控四方面要求。 为了减少重复劳动，应注意目标成本结构与财务结构的衔接，具体要考虑6个方面： 1. 财务和成本核算科目统一，可以根据实际需要进行来调整。 2. 项目合同付款管理与总帐的一致，减少重复的劳动，提高效率。 3. 总帐与结算系统的一体化，方便现金的管理。 4. 以动态成本为基础的年度成本结算方式，做到动态成本与核算成本的一致。 5. 方便全项目动态成本管理，准确控制项目的成本。 6. 方便编制项目的资金计划，提高资金计划管理能力 良好的目标成本管理贯穿于项目的规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计等设计全过 程，具有以下四方面的作用： 1. 提供规范的目标成本测算结构，避免漏项。 2. 统一测算口径，方便多方案对比分析和最终决策。 3. 直接引用成本经验系数，大大提高测算效率。 4. 借助成本测算数据，使个专业部门有理有据参与设计优化工作。 二、 责任成本管理体系 目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。 在制订目标时，要 按细项列出清单并划分责任部门， 通常建造成本按发生程序划分责任部门， 建造成本以外按 成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。 “责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考 核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问 题。 谁来做？我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分别对哪些成本控制指标负 责？怎么负责？如何评价？ “责任成本体系”包含四大要素，即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完 成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层 面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执 行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依” 三、 动态成本管理体系 由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进 行过程上的动态管理， 而要进行有效的动态管理， 必须建立详细的和可操作的动态成本信息 系统以及保持动态的监控。 如何实现动态成本的测算？——一个中心，三条主线 动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大 的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报 建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性， 反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我 们在成本管理中必须“以合同为中心”，建立动态成本台账。 三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合 成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反 映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款 项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。 四、 项目后评估体系 提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一， 方法之一是通过后评估来改进， 同时可以提 高成本管理的有效性， 因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估， 主要从以 下几方面评价： 1、比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准 确、合理性） 2、对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性） 3、分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性） 4、分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响 5、考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的 合理性）
⑹ 房地产 目标成本-工程量清单-工程预算，之间的关系是什么
对于房地产企业来说，目标成本是投资概念，包括土地成本、房屋建设成本、管理费用、投资利息、销售费税、利润。工程量清单或工程预算只用来计算房屋建设成本。也就是说房屋建设成本可以用工程量清单计价、也可以用定额计价，也就是预算。对于同一个项目来说，两种计价结果应该一致。
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
⑺ 地产目标成本
大体上来说呢，作为一个房地产策划人员，要参与的事情包括充分的市场调研，这是基本功，也是最重要的环节，市场调研出了偏差，那此基础上得出的任何结论，很可能南辕北辙，做的决策也很可能导致致命的失败。按项目的建设过程来看，主要分为项目前期投资决策（包括投资研究——地块价值研判、财务成本分析、投资回报率测算、风险分析等；项目可行性研究/建议）；项目立项后，作项目详尽的形象、产品、市场定位及实施方案、建议；项目后期配合工程工期，做相关的市场推广和营销方案并监督实施。同时策划还要协调工程部、预算部、建筑公司的关系，并与设计院随时保持联系，还要与媒体、广告设计公司和制作公司沟通、监督执行，并于销售部紧密结合共同实施好各种营销方案。 项目投资研究宏观市场发展态势分析项目区域市场分析物业类型定位项目优劣势分析财务成本分析投资回报测算项目风险分析 市场调查研究区域竞争个案综合情况分析区域客群需求市场分析区域市场未来走势分析开发条件对比分析项目产品策划市场形象定位客户群定位价格定位总体规划设计建议总体景观设计建议建筑形态及风格建议户型比例、面积、功能建议基础设施配套建议项目开发建议开发程序新材料及技术运用资源整合 营销推广策划项目VI导入系统创意媒体分析及媒体策略拟订营销推广计划项目发展商品牌包装策略广告诉求与平面广告设计（形象稿）SP活动策划
⑻ 房地产中 何为一类成本 、二类成本、 目标成本怎么区分
一类成本指七个成本项目 二类成本是每个项目下的明细科目 目标成本指成本对象的成本