房地产为什么转型

㈠ 雅戈尔为什么转型做房地产

这个情况是大多事公司都有的。大公司做房地产不一定是为了房地产而做，而是为了节省成本。大公司都是多元发展，分摊风险。

㈡ 为什么要向商业地产转型

资源拥有的程度决定了其扩张的速度。因此在传统战略规划的框架下，“依靠高周转率实现规模化扩张模式”的经典战略模式曾被我国房地产界，特别是被住宅地产企业反复复制。究其原因，大约是因为我国资源要素尚未完全市场化，产业还处于成长初期，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。所以企业在做战略规划时，可以基于国家宏观经济的稳定增长，隐含假设房地产行业将持续符合传统战略规划框架的适应性条件。不过，在战略落地的过程中，多数企业只重视通过不断地增加土地储备实现规模扩张，却忽略了该模式下需要通过提高存货周转率以控制短期风险头寸的战略核心。而行业标杆企业之所以始终走在行业的前列，是因为其能够不断地提高自身的经营和管理能力，通过商业模式和盈利模式的创新以提高企业竞争优势，从而避免这种简单的财富增长模式，如万科的标准化和细分化的产品线等等。
得益于逐步市场化的政策推动和宏观经济的稳定增长，2008年之前的我国房地产市场一直维持着传统战略规划框架的三个假设，直到全球金融危机爆发后导致行业首次全面下行，“资源-目标”的战略规划逻辑开始因产业环境的变动而陷入矛盾之中。尽管在2009年又迅速回升并且成交量和销售额双双创出新高，但仍然让整个行业经受了一段艰苦的去库存化期。同时，因全球宏观经济环境的变化，我国的财政和货币政策也处于“不稳定状态”，政策从“快、准、重”出拳刺激经济到现在开始防通胀，只不过1年时间。此外，资本市场错误的估值方式以及我国不健全的资本市场体系，也使地产企业只有不断地“被”增加土地储备才能获得市值提升和融资的可能。当市场环境发生逆转后，高价持有的单向多方头寸（土地储备或者代售产品）就完全暴露在风险之下，资金链便成为制约地产公司实现战略目标的最大瓶颈。
产业环境，特别是金融危机引发的金融环境动荡不仅加剧了行业未来发展趋势的复杂程度，更增加了房地产企业获取发展所需资源的成本。受制于土地财政影响，持续并稳定增长的高房价成为住宅地产企业重复“规模化扩张”战略最重要的假定基础。无论是对城市化进程还是人口红利的分析，都是为论证这一基础的可靠性而已。但事实上，房地产行业是周期性行业，企业在战略规划中常常忽略了房地产产业的持续发展和能否维持当前的高房价是完全两个不同的概念。
市场的动荡使得专注于住宅地产市场的众多房地产企业开始调整战略，关注并陆续介入房地产行业的另一个领域——商业地产，并试图将“规模化”扩张战略在商业地产领域进行复制。
由于开发商或投资人通常是以持有或“售后返租”等形式直接经营物业资产，因此与住宅地产相比，一个显而易见的区别是，商业地产能给持有者带来持续的租金收入，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动。同时，持有住宅地产只是增加存货，而持有商业地产则类似一项买入期权，既能分享未来土地增值的巨大收益，又可以根据市场周期波动选择出售或继续持有——这大概是住宅地产向商业地产转型的主要原因之一。此外，作为一项能够持续产生现金流的资产，商业地产天然地具有了资产证券化的条件。无论是ABS还是REITs,都使得商业地产开发商不仅能够继续持有并营运商业地产，还能不断获得持续开发或收购新增商业地产所需的资金，因此其与住宅地产公司相比有了更多的融资渠道。特别是2010年年初，中国人民银行办公厅下发了关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》意见的通知，标志着房地产投资信托基金的初步试点总体构架已经形成。
但事实上，无论是持续的现金流入或物业期权、还是证券化的融资优势，都只是商业地产表现出的最终结果，其之所以具有抗周期性，根本原因在于对商业地产产业链中三大关键环节的控制：选址的前瞻性、设计的商业满足性以及运营的专业性。而选址取决于对城市化进程和人口迁移的城市变迁研究，定位和设计取决于对商业的理解和主力商户的要求，后期的营运则必须依托既懂地产开发又熟蕴商业规则的复合型人才，所谓“地段决定人群，人群决定产品，产品决定模式”。在上述前提下，商业地产才能表现出住宅地产所不具备的抗周期的三大产业特征：多样化的、持续的现金流入、因营运能力而导致的资产增值预期以及因合理的租期安排而提升的资产流动性（抵押、出售、“售后返租”等）。
（作者系赛普管理高级咨询师）

㈢ 宋如华曾经被称为中国的比尔盖茨，为什么会转型区踏入房地产的行业

宋如华是中国第一个创业和投资的门户。和平受审的人，是中国IT业和任正非的一个当之无愧的人物。他在国内拥有27个软件园、3家上市公司和6000多名员工，总资产近60亿元。

所以，宋如华曾被称为中国的比尔·盖茨。转型区之所以进入房地产业，是因为他有自己的想法，想追随自己的想法，最终使自己的经济规模巨大。

㈣ 王健林靠房地产发家致富，为何会中途转型投资别的产业

靠房地产发家致富的万达集团董事长王健林，已经敏锐的感觉到了房地产发展的风险，因为在前几年房地产市场的发展已经达到了一个巅峰时期，基本上没有再上涨的可能，而且现在国家已经实施了房地产的管控，对于熟知商业发展规律的王健林来说，继续在房地产行业发展，不如转型发展别的企业。

而且为了降低万达的负债，王健林将旗下的旅游项目和七十多家酒店分别出售给融创和富力集团，而且同时将三十余万家万达百货出售给苏宁易购，这是他为了转型发展，轻装上路所做的万全准备。

㈤ 房地产企业如何转型升级

8月4日，“2012搜狐财智中国峰会华北站”在青岛蓝色硅谷核心区美丽的港中旅度假区举行。本次峰会以“蓝海掘金 海洋都市再崛起”为主题，聚焦中国经济走势，蓝海经济发展，中国未来十年房地产走向等热点问题。
地产作为经济发展中的重要一环起着重要的角色，在当前经济与行业转型之际，传统的地产开发模式已经举步维艰。未来十年，中国地产怎么做？地产大亨共聚搜狐财智中国峰会，共同论道房地产市场十年后走势。
房地产面临转型升级机遇
记者在会议现场了解到，当下房地产行业发展面临着转型与升级的机遇与挑战。摩根大通中国区总裁贲圣林现场表示，未来十年时间中，整个房地产尤其是住宅部分，市场的规模将逐渐达到饱和。同时，房地产利润与以前相比已经没有那么大的空间；因为要素成本会加大，包括融资成本、人工成本，以及非市场的因素拿地的成本。
房地产业需要集约化、品牌化，规模加大的同时，市场要进一步细分。贲圣林表示我们既有所谓的住宅市场、商业地产、旅游地产，其实蓝色硅谷这一类地也属于一种细分市场，这部分将会更加专业化。谈到集约化，复地集团副总裁聂振民认为，未来房地产行业将会进一步集中，房企在一百强企业中所占的份额也会明显提升，但与此同时将必然带来企业的兼并与整合。聂振民在此次峰会上还透露，青岛也是复地集团一直准备进驻的北方城市，并会在今年年底对青岛加大研究和投入，争取在年底有项目落地。
针对房地产建设逐步城镇化发展，贲圣林表示，城镇化在一些发达市场已经成熟，所以房地产在这个时候面对这样一个转型升级的机遇是非常难得的。黄金湾投资集团董事长申威表示，很多的县域城市当地的GDP还是很高，当地的流动人口也非常充足，三四线城市依然有很强的投资空间，我们在胶南地区有一块住宅，建筑面积是79万平方米。
此外，申威表示，金融化是房地产业的大势所趋，对于房地产商来说，转型做金融化探讨和突破也是非常必要的。
关于房地产业产品的多元化探讨，申威表示，包括在户型上、建筑结构上、成本管控上，利用更多更先进的手段，提高房
地产大亨共聚搜狐财
企的内部管控水平。总结突破转型，最重要的还是要企业结合自身实力，结合自身的能力炼好内功迎接未来十年的挑战。提高创新能力与核心竞争力，是市场发展对房地产商提出的更高要求。
旅游地产将成为发展趋势
房地产企业发展将逐步多元化将是未来的发展趋势。聂振民认为，多元化能规避房企风险，未来企业将会更加细分，在地产产业链上也会更加的延伸。复地集团地处上海复兴，复兴是比较多元的，包括钢铁、医药、商业、证券等行业，复地也传承了复兴的基因，拥有很多
智中国峰会，论道未来十年房地产走向。
属于复地的产业板块，同宝钢合作做工业地产，和金山石化合作在金沙湾，现在我们走国际化的道路，收购和入股了法国地中海度假俱乐部。
港中旅（青岛）海泉湾度假区总经理贺晓鸿表示，旅游地产将成为中国房地产未来发展趋势，港中旅集团也是把发展旅游地产作为集团的支柱产业在做。房地产市场的未来走势我们不好判断，但是只要在经营上发挥自己独特的优势，就一定会在竞争中立于不败之地。对此观点，路劲地产董事局主席单伟豹表示赞同，“要做有专长的工作，无论是住宅还是商业地产，你做得比别人好你就会成功”。
贺晓鸿为大家介绍到，建设旅游地产的目的除了打造一个集旅游、休闲、度假于一体的基地，希望通过旅游地产的打造给周边的地产和物业价值带来提升。对整个鳌山湾区域的发展，贺晓鸿描绘出了一个宏大的远景。他希望以后鳌山湾能像博鳌论坛一样也搞一个论坛，或者是能够像搜狐中国财智峰会这样世界级的经济论坛峰会能够落地鳌山湾，落地港中旅。
房地产金九银十值得期待
一直以来，房价都是备受关注的话题，在8月4日举行的搜狐财智中国峰会上，房价也成为关注的话题，合理的房价到底能否计算？对此，复地集团副总裁聂振民认为，如果只从成本发生的过程来看，房价包括建安成本、房地产开发的成本等，从这个角度来看，房价是可以计算的。但是聂振民认为，市场就是市场，相比较房价，消费者更加关心是需求和心理预期。对于今年下半年市场，与会地产大亨均认为金九银十房地产依然会稳定健康地发展。
申威对目前房地产市场的判断用“稳增长”三个字来总结。他认为，中国的投资渠道还是过于狭窄，所以中国房地产市场依然会健康持续的发展，但是不会再出现暴利，不会出现前几年剧烈的增长。一旦出现暴利，政府还会出现更加严厉的政策。所以，申威认为房地产企业，应该正确认识这样的形势，房地产的波动是很正常的，房地产企业应该把精力放在更多的炼内功上。
单伟豹则认为，房地产根据经济规律上上下下，城镇化和人民实际可支配的改善型房产需求政策压抑不了，政策可以把自然规律压扁或者延迟或者提高，但是改变不了经济的规律。

㈥ 成功的房地产企业转型为什么失败

因为房地产的操作模式根本不适应转型企业的操作模式。房地产的成功，在其他行业很难复制。正如同土地的获取，项目的洽谈，开发通路的操作，仅仅是房地产独有的模式一样。

㈦ 为什么房地产业的生产方式必须转型

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1998年，我国取消福利分房制度，住宅市场从此走入市场化。尽管自2005年起，为抑制市场过热的势头，房地产调控政策陆续出台，一度被戏称为“十年九调”，但这十年依然成为房地产市场发展最活跃的时期。然而，牛市总有终结的一日。行业进入了中速而稳定发展的“白银时代”，房价普涨的时代终结，市场正在发生着前所未有的变化。
“从最初的简单解决住房问题，到后来的希望改善住房环境，发展到现在的要求住得舒适、环保节能……在房地产市场发展进程中，人们对房子的居住要求也在发生着翻天覆地的变化。精神层面的需求开始逐渐显现。”沈洵说，随着城市扩张和各种规划的逐步实施，城市面貌发生了巨大的改变。房地产业作为其中相当重要的一环，也跟随城市发展的步伐经历着自我形式的变迁。
尽管房地产“黄金时代”已经终结，但在“白银时代”，房企仍有大把机会。
“首先，中国仍处于城镇化阶段，据测算，每年还将释放出10亿平方米的基本住房需求，这依然是一块很大的蛋糕。”沈洵说，目前发达国家的城镇化率已达到70%左右，而国家不过50%出头。根据国务院去年发布的新型城镇化战略规划，到2020年要将常住人口城镇化率从当前的53.7%提高到60%左右，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这将带来巨大的住房需求。“房地产企业只要跟着国家的发展战略走，还是会有市场的。”
不过他也提醒，随着人均住房面积的提高，品质改善型需求会越来越高。在房价单边上涨时代终结的背景下，房子的商品属性会更加明显，谁的产品品质好，谁就能抢到有限的客户，这将更加考验房企的“内功”。【谈现状】
市场持续活跃，达到历史同期较高水平
在各项新政的利好下，今年无锡的房地产市场逐渐回暖，市场成交活跃，成交量达历史同期高位，住房价格进一步企稳回升。
据统计，刚刚过去的8月，无锡市区商品房成交面积53.63万平方米，同比增长1.42%;住宅成交均价7910元/平方米，环比7月份上涨了129元/平方米。所以从整体来看，无锡的房地产市场还是比较平稳的，说明市场仍然是以居住型为主要需求。
从成交结构来看，7、8月份市区商品住宅成交平均面积达120平方米左右，包括别墅、大平层等在内的高端住宅迅速入市，说明改善型需求正在逐步释放。
不仅仅是商品房市场热度不减，二手房市场也持续在高位运行。8月，二手房成交面积27.05万平方米，同比增长33.51%;二手住宅成交面积24.51万平方米，同比增长68.22%。目前，二手房成交量几乎已经占到了无锡整个房地产市场成交的1/3，这从一定层面说明了市场正在逐步走向成熟。
与此同时，外地人在锡购房的比例也在提升。从以前的10%到15%，提高了现在30%左右，也由此可见无锡作为宜居城市的对外吸引力正在与日俱增。【谈互联网+】
如果你不驾驭它，迟早会被淘汰
2015年，品牌房企通过与互联网门户平台联合营销，以O2O模式形成多平台推广网络，深度挖掘互联网创新和房地产的契合点，有效拓展了营销覆盖的宽度和深度。
“互联网营销手段持续创新，比如众筹、电商平台、房地产O2O等形式的出现，颠覆了房地产行业传统营销形式，成为今年行业的一大亮点。”沈洵说，目前市场面临的最大问题是库存压力大，传统的销售模式已经远远不能解决企业去化压力的问题，房地产企业积极通过尝试各种方式创新营销管理机制，提出新颖的营销策略是好事，“互联网时代的转型升级你必须要去面对，如果不去驾驭它，那么迟早会被淘汰”。
谈话中，沈洵提到了已经在无锡出现的一些互联网与房地产业“触电”的案例，比如，集购物、代收包裹、公共事业缴费等便民服务功能于一体的“樱桃屋”便民服务中心。通过与大型小区物业合作，这类服务中心能帮助物业更精准地为居民服务，通过服务改变其运营和管理模式。“以前开发商把物业视作一个包袱，开发完了就把所有后续工作往物业公司身上一堆。但是现在大家想法改变了，物业公司成了金矿，大家都期待合作，希望能从合作当中获得利润。”沈洵说，互联网时代，房地产市场也发生了变化，以买方市场为主导，最大限度争取客户资源，成为增强企业业绩提升的源动力。
【谈外来大鳄】带来多元化的产品与营销模式
近年来，以万科、万达、保利、绿城、雅居乐、富力等为代表的大量外来品牌房企开始涌入无锡房地产市场，在给市场带来更丰富内容与活力同时，也给本土房产企业带来不小的压力。
“外来大鳄迥异于本土房企的市场秉性，让无锡楼市变得更加多元，对楼市营销也产生了深远影响。”沈洵认为，外来大鳄进入无锡，给无锡楼市带来了更多元化的产品、更先进工艺技术，这有利于整个房地产行业进步。不过，对本土房产企业的冲击肯定也是存在的。“房企此消彼长，这是市场的一种正常波动。企业不进则退，这是商海的铁律，只不过这一铁律在最近几年的房地产市场中，表现得尤为明显。”他认为，面对外来大鳄的强势来袭，本土房企必须依靠对本地历史文化、人文背景、社会环境的洞悉与深耕，以及自身的重新定位，才能在激烈的市场竞争中形成更加稳固的品牌影响力。【谈困难与机遇】前进的道路上遇到困难是常态

然而，楼市在前进过程中，遇到的并非都是“正能量”。比如，有的房企过度追求开发速度而忽视了产品质量，有的以过度追求量的提高而忽视产品的个性……“在前进中遇到困难是正常现象，而且这将成为一种常态。”沈洵认为，目前无锡楼市面临的最大问题依然是去库存，即便新推盘速度已经缓之又缓，前期过度开发造成的积压依然导致去化周期较长。
在他看来，现在的房地产市场已经回归理性，暴利时代一去不复返。“利润20%到30%很正常，有的只有10%，甚至亏损。”沈洵说，尽管如此，依然有大型房企在拿地。“这是一种新动向，当国家政策发生变化时，房地产企业如何来把握机遇?”

文中数据来源：前瞻产业研究院《中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》

㈧ 房地产行业转型文旅地产行业会存在哪些问题

近年来，伴随宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈，房地产企业纷纷加入产业转型行列，将目标瞄上旅游市场。与房地产行业的衰退不同，中国旅游业近年来发展迅猛。2017年我国实现旅游总收入5.4万亿元，增长15.1%；全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。
据了解，目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产，这类企业有实力、有视野，房地产开发经验丰富，但不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发，这不仅无益于项目推进，还会带来更大风险。文旅地产考验的不仅仅是当事企业的融资能力、资金运作能力，对内容创造及运营方面的能力亦要求极高，包括对宏观政策的把控和判断力。
在众多进军文旅产业的房企中，万达表现较为突出，然而，一个无法忽略的事实是万达文旅项目近年来多地“受挫”的现实。去年7月，为了解决流动性危机，万达将13个文旅城抛售给了融创。此外，万达还退出了其首个文旅地产项目——万达长白山国际旅游度假区的经营。而被外界视为“小万达”的中弘股份，在转型文旅的道路上亦是接连碰壁：三亚的半山半岛项目以及海口的如意岛项目因环保督查等原因遇阻，公司累计逾期债务超40亿。究其原因，既有大势的影响亦有对政策局势的错判，更有开发商对自身能力与经验的高估。
房企开发文旅项目惯用高举高打、大步扩张的方式，动辄投资数百、上千亿。而高速扩张是对资金需求量的上升，这极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。以华侨城为例。自提出“文化+旅游+城镇化”模式以来，华侨城在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿。而大规模的拿地后，其资金压力亦凸显。数据显示，2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比下降274.85%。
文旅项目前期投资大，属于重资产项目，必须靠地产反哺，但是地产的后期溢价需要建立在旅游的成功运营来提升。若运营不力，则会影响体验式业态，进而影响地产项目销售。目前房地产企业运营文旅项目的能力参差不齐，且多数处于待开发阶段，如何让项目内容创新生成并可持续运营是摆在面前的一道难题。
业内有言：得IP者得天下。IP可以说是文旅的核心，它代表着个性化和稀缺性，能提高旅游目的地的复购、重游率和二次消费，能从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾。文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同，想要打造旅游精品，强势IP的内容运营无疑是提升知名度的最佳途径。
作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，在拿地策略、客群的定位等方面须做详细分析。业内也一直批判文旅地产项目大多内涵不足、没有灵魂，这就要求运营者们将文化与旅游进行充分有机结合，形成鲜明的主题，以打造差异化体验。