如何进行房地产开发

⑴ 我想开个房地产开发公司，该怎么做，请高手指教

《房地产开发企业资质管理规定》第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下：
（一）一级资质：
1．注册资本不低于5000万元；
2．从事房地产开发经营5年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故
（二）二级资质：
1．注册资本不低于2000万元；
2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：
1．注册资本不低于800万元；
2．从事房地产开发经营2年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8．未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1．注册资本不低于100万元；
2．从事房地产开发经营1年以上；
3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7．未发生过重大工程质量事故。
第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
第七条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
第八条申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第九条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十条申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
（三）企业资产负债表和验资报告；
（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（五）已开发经营项目的有关证明材料；
（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；
（七）其他有关文件、证明。
第十一条房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

《城市房地产开发经营管理条例》
第五条
‍设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。‍

⑵ 房地产开发，我该怎么做

没钱没关来系，有过硬的政府源背景就好办，去到网上下一套图纸，拿政府去批地，再拿地去贷款，贷款下来以后，自然很多建筑公司和你联系，让他们给你保证金，你一分钱不要花的，让他们去施工，房子盖个差不多，去把预售许可证拿下来，，找个代理公司策划销售！这样就可以了，万一房子卖不掉，你就卖给自己另外成立的公司，以另外公司购买的名义向银行贷款！反正钱到你手上，所以说，搞开发！只需要有关系！！其实现在中国所有开发商背景后台都是各个地方的政府高官，不是你看到的那些前台开发商老总！！！

⑶ 工业用地如何进行房地产开发

目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。
一． 违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。
《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。
国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。
二． 工业用地进行商品房开发对开发商法律风险
（一）交还土地使用权
《土地管理法》 第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。
2000年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为：联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。
从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。

⑷ 如何开发房地产

这个问题太宏大了。我试着简单的说说吧。
1、成立房地产，先暂定资质。有相应的人员资格证书。
2、买地。也就是通过招拍挂得到出让土地，需要大笔钱。 friday_mars
3、买地成交确认书拿到后（土地证没办理前）即应该到规划局办理规划示意图和《用地规划许可证（内含红线图）》，缴纳规划服务费。 friday_mars
4、到发改委办理《立项》，期间需要做《环评》《安评》（大笔费用）《水资源报告》，缴纳水土保持费（大笔费用）《项目申请报告》，以上均为有关系的中介来做，各种花钱。
5、国土资源局地理科办理《土地证》。
6、设计院做规划方案文本，送规划局审方案，拿到方案审批书，给图纸审查科，拿整套施工图，刻光盘审施工图，缴纳施工图审查费，防雷审查，缴纳防雷检测费等。审完后盖章4套，一套建筑图送回规划局存档。
7、住建局办理施工、勘察、监理等配合主体的招投标。缴纳相关费用。
8、消防审查，免费不能免人情。 friday_mars
9、人防审查，不建设人防的缴纳大笔异地建设费，建设的，缴纳大笔人防工程设计费，出图。
10、物价局价格调节基金审查。（7、8、9项盖三个章）
11、回规划局，办理《工程规划许可证》，缴纳规划服务费。
12、报建，分质监站报监和安全报建两个，缴纳监督服务费和定额管理费。
13、缴纳大笔的劳保统筹和配套费。大笔啊！还有农民工保证金。
14、办理《开工许可证》 friday_mars
15、哇！要开工了。工地做到三通一平，通水通电通路，场地平整。麻烦又来了，供电所通融下，地下水或地表水，水利局通融下，也可自己搞了。
16、找规划局领导和测量公司来工地定位放线，缴纳测量费（小费用，几万块）。
17、开挖基槽了，缴纳氡气检测费（大笔费用），打桩的话，大应变小应变检测（大笔费用）。
18、找质监站、设计、施工、监理、房地产、勘察等验槽，验完招待下。
19、基础打完了，规划局领导和测量公司来工地验线。质监站、设计、施工、监理、房地产、勘察验基础。 friday_mars
20、到标准层了，质监站、设计、施工、监理、房地产来验标准层。
21、主体完了，监测站检测主体强度，钢筋拉拔实验（缴纳检测费用）期间送砂、石、水泥、砂浆和混凝土试块、钢筋、焊条、焊接的检测，缴纳各种费用。 friday_mars
22、办理《预售许可证》
23、砌墙，质监站、设计、施工、监理、房地产来验主体。验完招待下。
24、装饰装修，抹灰贴砖等，别忘了送瓷砖检测。
25、屋面工程，别忘了送保温检测，瓦的检测。
26、地暖、铝合金、楼梯扶手、阳台栏杆、外墙涂料、内墙涂料、装修等全完了。单体竣工了，自己先验收，质监站、设计、施工、监理、房地产初验，提出问题，整改完，最终验收。
27、在此之前各种室外室内的配套就应该召集起来了，各种设计费缴纳了，安排先后进场施工，一般水（自来水和污水）、暖气、强电、弱电、天然气、智能化等分别把场地翻个底朝天，好了，配套完了。
28、发公告，交房给业主。
29、根据业主意见整改。 friday_mars
30、同时综合验收也在紧锣密鼓的展开，当然有的在单体验收时就要想到，比如房管局测量面积。
31、综合验收，分别请规划局、住建局、人防局、消防局、燃气办、暖气办、电业局、园林局、房管局、环保局等等部门来现场验收，并提出意见，整改。完成绿化景观。
32、住建局给出《备案证》，宣告综合验收完成。
33、工程期间要接受很多家主管部门的莅临，并接受知道意见。
34、看看有啥奖励可以评选，努力完成评优工作。
35、一直卖完房子。
整个房地产就是这样开发出来了。期间还有销售策划宣传，财务贷款活动、工商检查等；就不一一敖述了。
希望能帮到您了。 friday_mars

⑸ 如何进行房地产开发

这仅仅来是程序，还不够完善，自且远非这么简单。
1、房地产公司工商注册了还不够，还需向建设厅申请开发资质并报建设部备案或审批（一级资质），新公司不找关系的话一般只能批个待定资质、四级，至多三级资质。
2、到国土局办理了土地手续以后要开发还得经过N多行政审批，主要包括发改委项目立项、规划局的用地规划和工程规划许可证及各设计阶段的设计要点批复和设计图审批，还有环保局环评、消防局、房管局、建设局、人防办、白蚁防治所、防雷办、交警大队、渣土办、招标办等等部门的审批。外行一时是很难弄明白的。
以上虽难，但有其规律，以后有什么具体的问题可来咨询，乐意答疑解惑。

⑹ 房地产开发企业该如何做好房地产开发工作

如何做好房地产工程管理工程管理是开发商工作中的重中之重，公司里一般都会重点配置工程管理人才，但实际上，似乎很多企业并不太清楚如何从开发商的角度管理工程。
工地现场，有乙方的工程管理人员在管工程、监理公司的监理工程师在管工程、还有甲方的现场工程师也在管工程，都是专业人士，在三方共同管理之转：如何做好房地产工程管理工程下，应该说把工程管理好是没有问题的，但恰恰相反，工程管理往往是房地产公司出问题最多、最难以协调、占用领导层时间最多的一个环节。
问题出在什么地方？
从流程上看，从工程前期准备到入住，工程主要包括以下十个部分的工作：
1、工程前期准备
2、工程计划管理
3、工程技术管理
4、工程质量管理
5、工程成本管理
6、工程监理管理
7、安全文明施工
8、工程质量记录管理
9、工程移交
10、保修期服务
工程管理出问题出在哪个环节？一般而言，容易出在计划管理、质量管理和监理管理上。
计划管理为什么容易出问题？
工程部的人会说，施工计划谁不会？我们做的很专业很细，没问题。
问题不在施工计划本身，而是出在施工计划的配套计划上。工程部经常存在施工拖期的问题，为什么？该施工了图纸没到、该装门窗了施工队还没进场、该装电梯了电 梯还没到货等等——这是配套计划的问题，工程部在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计 划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关的部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题工程部自已可以解决，涉及到部门之间配合的问题，就 必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求，如果工程部提不出具体的时间表，其他部门如何配合工程？
计划是工程管理的牛鼻子，房地产工程管理工程有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严细合缝地配合工程项目进度的完成，因此，工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。
质量管理为什么容易出问题？
质量管理最大的问题是，中小开发商往往不太会提出自己对于质量的管理标准，而是要求施工单位、监理公司按照国家公布的各种标准、规范来管理工程，“国际”的 目的是什么？“国际”的目的是为了保障工程的安全，不会出安全问题，它是所有建筑工程必须达到的最低标准。但开发商是要面对客户的，客户关心什么？万科曾经专门对客户投诉的质量问题做过统计，最集中的十类问题分别是：
防水工程、层面工程、抹灰工程、门窗工程、净空净高、试水试压通球、管材阀门质量、燃气管道、厨卫预留口和电气件安装。
这十类问题如果按“国标”来看的话，根本就不是质量问题，不在施工单位、监理单位质量管理的范围之内，但对于客户来说却是天大的事情，真接影响到客户对商品房的判断。
实 际上，开发商做为甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的标准要求工程的质量。因此，开发商在项目开工前，应当形成一套《工程管理指导书》，从工程进度、 工程质量、工程成本、技术管理、材料管理、会议制度、现场环境、现场安全、紧急事件处理等等方面制转：如何做好房地产工程管理工程订出详细的管理标准和技术标准，在开工前向监理单位和施 工单位进行交底，明确要求《工程管理指指导书》做为工程管理的标准，一切按照此执行，只有这样才能保证工程质量可以满足客户的要求。
监理管理为什么容易出问题？
监 理管理的问题在于，开发商签约时是和监理公司确定合作关系，到现场进行管理的却是监理工程师个人，开发商对监理工程师没有直接的管理关系，很难调动他们的 工作积极性。但施工单位却很容易和监理工程师打成一片，以致于在工程出现问题时，监理工程师或明或暗在帮助施工单位说话。怎么解决这一问题？
有一个好的办法是，在和监理公司签订合时进行约定，开发商在监理费用之外，提供部分额外的奖励基金，如果现场工程师在项目监理过程中对工程进度、成本、技 术、质量管理有重大贡献的，甲方对监理工程师进行个人奖励；同时还约定，如果现场工程师在项目监理过程中对进度、成本、技术、质量管理有重大失误的，甲方 要对转：如何做好房地产工程管理工程监理公司进行处罚，扣减监理费用。

⑺ 如何做好房地产开发项目

引入专业智囊团，比如说，我们就是专业的纳税筹划团队，省下的就等于创造的。

⑻ 怎样才能做房地产开发商

为了加强对房地产开发企业的管理，规范房地产开发企业的行为，建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定》。 房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。另外有暂定资质。

一级资质
1.注册资本不低于5000万元；
2.从事房地产开发经营5年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4.连续5年建筑工程质量合格率达100%；
5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7.工程技术、财务、统计等业务负责 人具有相应专业中级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售 中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。
9.未发生过重大工程质量事故。

2二级资质
1.注册资本不低于2000万元；
2.从事房地产开发经营3年以上；
3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；
5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行 了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 制度；
9.未发生过重大工程质量事故。

3三级资质
1.注册资本不低于800万元；
2.从事房地产开发经营2年以上；
3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4.连续2年建筑工程质量合格率达100%；
5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行 了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8.未发生过重大工程质量事故。

4四级资质
1.注册资本不低于100万元；
2.从事房地产开发经营1年以上；
3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%；
4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7.未发生过重大工程质量事故。
新设立房地产开发企业申请《暂定资质证书》核准标准
《陕西省房地产开发企业资质管理办法》第六条规定：
新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；
注册500万
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

5《暂定资质证书》
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

⑼ 个人国有土地如何进行房地产开发

不可以,房地产开发必须是取得资质的房地产开发公司,如果想开发应该把地卖给开发商内由他们开发。容

首先要得到土地预审报告（国土部门），拿着预审报告出计划和规划。先有这些手续，才能办理土地手续。 如果是招拍挂竞得土地，应该是先取得土地，后办理立项规划手续。
1、你要搞清楚立项是开发商内部的立项，还是在政府部门的立项。

2、开发商内部立项，在取得土地之前就开始了。

3、在政府的立项，是取得土地之后。道理很简单，因为，你还没有取得土地，政府如何受理你的立项？立什么项？政府在出让某一块土地之前，就已经对该土地的一事项进行审批，最主要是规划条件，这其实就是你取得土地之后，将来立项的重要限制内容。