三条红线下地产如何

Ⅰ 房子靠近哪几个地方，再便宜也不要买

随着人们的生活水平提高，房屋是必不可少的。现在的楼盘开设的地点可以说是五花八门，价格也高低不一。有些地方的楼盘价格特别让人心动，但是你要记得，买房前先观察一下周围的地形。有些地方虽然便宜，但是未必适合你居住。

而且这种噪音是常年存在的，如果有两条铁路，那这个噪音就是双倍困扰。对于那些睡眠质量比较差的人而言，这种地方就很不适合他们居住。

Ⅱ 变更土地使用性质都需要提供什么材料

变更土地使用性质需要提供以下申请材料：

一、土地登记申请书。

二、身份证明材料：

1、自然人提供：身份证明或户籍证明，委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明；

2、单位提供：营业执照及机构代码证复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人和代理人身份证明。

三、土地权属来源证明：

1、土地勘测定界报告书、变更地籍调查表原件（限宗地界址发生变化的提供）；

2、原《国有土地使用证》原件；

3、土地使用权招标、拍卖、挂牌转让成交确认书复印件（限招标、拍卖、挂牌转让土地变更登记提供）；

4、土地使用权出让合同或出让合同变更协议原件、出让红线图原件、土地出让金缴付凭据复印件（限出让合同变更或划拨转出让的土地变更登记提供）；

5、土地转让合同原件、人民法院民事裁定书复印件、协助执行通知书原件（根据不同情况区别提供）。

四、规划建设材料：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、选址意见书、规划红线图等复印件（限在建工程整体转让的提供）。

五、地上建筑物（附着物）证明材料（根据不同情况区别提供）：

1、房屋所有权证复印件（需查验原件）；

2、商品房买卖合同、房地产转让合同、拆迁还房协议、继承公证书、房改房售（购）房合同等复印件；

六、企业改制的相关文件、土地资产处置的批准文件、项目投资估价报告书、土地转让审批文件、土地使用者名称变更材料、土地座落变更证明材料等（根据不同情况区别提供）。

七、完税凭证或缓、免税材料、《土地登记纳税鉴定信息交换表》（单套房屋交易不需要提供）。

八、特殊情况经审查认为应当提供的其他必要材料。

(2)三条红线下地产如何扩展阅读

依照《城市房地产管理法》第17条规定，改变土地用途应依循以下程序：

1. 取得出让方和城市规划行政主管部门的同意

土地用途改变，将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时，土地用途的改变，必然发生土地使用权出让合同中规定的权利义务关系的变化。因此，《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条，都规定了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。

土地用途是城市规划的重要内容之一，改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此，改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。

2.签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更，因此，土地用途的改变，在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后，应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让年限，并相应调整土地使用权出让金。

Ⅲ 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出

一，房企融资再度收紧短期内会导致房地产企业资金紧张而加快现在住房销售，从而会对住房价格起到抑制作用

实际上，我国房企融资收紧和政策的调控一直在进行，并不是从今天开始的，也不会在今天结束，这一次不过是再一次继续收紧的政策体现。

今年以来，虽然在房地产调控政策上起起伏伏，受到各种救市政策、断供潮、房住不炒不等于房价不涨等的过程，但对房地产融资的控制一直没有松动。

二，房企融资再度收紧会影响到房地产企业拿地热情，从而从长期看会由于减弱住房供给而助推房价

房地产企业融资的“三道红线”是分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，目的是整体上控制房地产企业融资的高杠杆风险，短期内可能会通过加快房地产销售回笼现金对冲融资的收缩，但从长期看，无论是对龙头房企还是中小房企都将有深远影响，特别是对房地产企业的拿地将产生较大的影响，无论是房地产企业的激进拿地扩张，还是房地产企业的正常拿地储备都将受到非常大的冲击和影响。

三，坚持房住不炒和不以房地产政策作为短期刺激经济的手段不会改变，房价的大涨和大跌都不符合未来的房地产预期调控目标

这次的房地产企业融资再一次收紧，应该与7月份公布的住房价格变动有关，虽然说住房价格上涨的态势有所得到抑制。但从目前已知的7月份房价涨幅看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅都呈现回落的态势，但价格涨幅回落与房价下降是两码事。

Ⅳ 房企融资监管“三条红线”体现房地产调控新思路

日前住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。据悉，此次明确的房企融资管理新规是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。这也是此前在业内多次传闻的“三条红线”。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

这次会议透露的房企融资监管新规，体现了房地产调控的新思路。

首先，以往房地产调控从需求端入手，比如通过政策性限购、调整房地产首付贷款比例、调整房贷利息和房产交易环节税收等方式，调节房地产市场的买方市场。但作为市场化较高的房地产行业，有卖才有买，卖买双方决定了市场的稳定发展。如果只从买方市场进行调节，而对卖方市场放松调节，让调控效果大打折扣，同时增加了房企的负债率和整个房地产行业产能过剩等问题，也不利于形成房地产调控的长效机制。因此，房地产调控需要从主要调节买方市场转为买卖双方都进行调控，务求调控实效。

其次，房地产市场在坚持“房住不炒”的前提下，从供给端入手调控，更有助于实现房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”目的，特别是监管新规划出的 “三条红线”，既是监管约束指标，又是预期引导指标，有相对明显的调控效果。

天风证券根据2019年财务数据，按照三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中同时踩到“三条红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企有12家。

显然，这些踩红线的房企将要对照新规要求，逐步降低自身的财务杠杆，以达到合规经营的目的。这样就硬性倒逼房企更加积极主动地去降杠杆、去库存。从目前透露的信息来看，如果有的房企上述三项指标全部“踩线”，不能再到金融或者债券市场融资，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

对于已经符合融资新规条件的房企，今后就会按照新规要求融资拿地开发房产，体现了“三条红线”预期引导作用。更进一步，在监管红线指标约束和预期引导下，一些房企以后不能拿银行贷款或者负债取得的资金不加约束地到处“攻城略地”，防止以所谓“新地王”为炒作噱头等影响购房行为和预期，约束意味强烈。

最后，在房企融资监管“三条红线”的约束下，还倒逼一些房企将房地产商品销售作为主攻方向，真正推动房企回归开发和销售产品的“实体”功能，实现降杠杆的同时，增加市场供给。特别是对财务杠杆过高的房企，就会推动房企通过多种营销手段促进商品房销售以增加企业现金流。这对购房者来说，就会得到降低购房成本的红利，特别是首套刚需购房者将首先尝鲜，这正符合房地产调控的目的。

当然，供给端对房企融资行为进行监管的同时，消费端的调控措施仍需同步跟进，双管齐下，形成调控合力。比如对拥有多套住房的购房者严格执行限购等政策，防止买方市场的炒作行为。

Ⅳ “紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升

自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。

三条“红线”排查大幕开启

为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。

从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。

“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。

具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。

金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。

年内违约规模已超400亿元

2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。

从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。

一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。

在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。

合规、风险指标面临双向承压

一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。

今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。

在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。

正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。

Ⅵ 商业地产怎么运营

每个地方的做法不一样，你可以登陆当地的规划、建设部门的网站找到相关流程和要求。

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。
第一章： 项目决策阶段
◆房地产项目可行性研究阶段
房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。
1、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。
2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。
3、可行性研究的工作阶段
1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发展计划委员会令第5号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；

4、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。
5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。
第二章：前期准备阶段
一、 获取土地使用权。
开发商获取土地使用权的主要方式
1） 通过行政划拨方式取得；
2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
3） 转让取得；
4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6） 通过司法裁决取得；
7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。
开发商获取土地使用权的程序
土地使用权有偿出让的方式
出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。
协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：
1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；
3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：2000地形图2份；
5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份
6）地上附着物权属证明；
7）土地登记申请书；
8）土地登记法人代表证明和身份证明；
9）土地登记委托书。
土地主管部门
（1）土地使用权出让
房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。
（2）土地使用权划拨
房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。
区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。
（3）征用土地
(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。
征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。
征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。
（4）地价评估
市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作
招标受让土地使用权申请程序
(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资分析。
(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。
(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。
(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。
拍卖受让土地使用权申请程序
(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。
(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。
(3) 用地者进行投资分析。
(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。
(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。
(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。
(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。
(8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。
二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。
城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
1、拆迁方式：
1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁
2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
1） 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
2） 建设项目批准文件；
3） 建设用地规划许可证；
4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
5） 拆迁代办单位和评估机构资料。
6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
7） 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
根据《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。
三、 规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。 在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。
1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件
1）建设项目选址申请
城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。
建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
2）申办建设用地规划
城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
3）委托设计单位设计，送审设计方案。
申报规划要点。
规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：
1） 建设用地申请；
2） 房地产开发单位营业执照和资质证书；
3） 土地使用证或土地权属证明；
4） 1：2000地形图。
开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a\建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b\到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。C\到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；
2、 持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。
1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：
a\1：2000地形图1份；
b\1：500地形图1份（附道路红线及光盘）；
c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；
d\“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。
2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：
a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；
b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；
c\施工图3份及光盘。
3、 申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：
1） 建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。
2） 建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。
3） 市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。
4） 若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其它相关数据。
4、 申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：
1） 国有土地使用权证；
2） 城市基础设施配套费收据；
3） 人防费收据；
4） 《建设工程规划许可通知书》申请表；
5） 投资许可证
6） 经放线的《红线定位册》正本
5、 申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。
《建设工程规划许可证》时提交以下资料：
1）《建设工程规划许可通知书》
2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本；
3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》；
4）垃圾处理费联系单。
《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理：
1） 变更申请；
2） 工商部门更名通知、变更后的工商执照；
3） 开发商资质证明；
4） 土地变更批复；
5） 变更后的土地使用证；
6） （土地批租费、使用费）收据；
7） 原建设工程规划许可证；
8） 建筑红线图；
9） 抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁决项目还应提交判决书。
四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。
项目报建总流程：
实 施 单 位 流 程 内 容 承 办 单 位

建 设 单 位
建设项目报建登记
武汉市建设工程交易中心各有关管理机构

建 设 单 位
审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知
各有关管理机构武汉市建设工程交易中心

招 标 申 请 人
建设单位招标申请
招标投标监督管理机构
招 标 申 请 人

对招标申请人资格审查
招标投标监督管理机构

招标人编制与备案招标文件
招标投标监督管理机构

发布招标公告
武汉市建设工程交易中心

投标申请人
投标申请人投标报名
武汉市建设工程交易中心

招标人投标申请人
招标人对投标人资格预审
武汉市建设工程交易中心

招标人
招标咨询及答疑会
招标投标监督管理机构

投标人投标人
投标人编制与递交投标文件
招标投标监督管理机构

招标人
组织评标委员会
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人投标人
开 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人
评 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

评标委员会、招标人
定 标
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心
招 标 人
核准招标投标情况报告
招标投标监督管理机构 各收费单位武汉市建设工程交易中心
招 标 人
中标公示，发出中标通知书
招标投标监督管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位
签订合同
合同备案管理机构武汉市建设工程交易中心

招标人、中标单位
领取施工许可证
武汉市建设工程交易中心

中标单位
施工管理
武汉市建设工程交易中心

依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照湖北省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。 工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。
工程建设项目报建程序：
1) 建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取《工程建设项目报建表》。
2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送市交易中心。
3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、.规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。
4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。
1、建设项目报建登记
凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。
工作内容：
填报《武汉市建设工程项目报建表》需带下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；
（三）施工图设计文件审查批准书；
（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；
（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。
报建信息管理：
1、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作
日内）；
2、在交易中心媒介上发布报建信息；
3、交易中心将报建信息转至各有关管理机构。
2、审核"一费制"收费认定表、核发缴款通知
填报《武汉市建设工程"一费制"收费认定表》按下列程序办理
（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；
（二）到各执收执罚单位办事"窗口"办理缴费认定手续；
（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭武汉市建设工程交易中
心（咨询台）开具的《武汉市行政事业性收费、基金缴款
通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为
计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标
情况书面报告核准前按上述程序办理。
3、投标申请人投标报名
（一）投标申请人应是《中国武汉建设》网网员，并事先（7个
工作日以上）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易
中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标
、定标的依据资料：
1、投标申请人的营业执照；
2、资质证书；
3、投标申请人信誉档案资料；
4、项目经理有关资料；
5、业绩及其它与投标活动有关的资料。
（二）网上投标报名。网址 www.CNWHJS.com
4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审
工作内容：
（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应
按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审
（二）投标申请人到武汉市建设工程交易大厅商务中心领取资
预审通知书和购买资格预审格式文件；
（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少
于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，
又不便直接确定的，应在武汉市建设工程交易中心采用
随机方式抽取不少于7家的投标申请人。
5、投标文件的编制、内容、递交和接收
工作内容：
（一）招标文件编制
投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规
范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况
，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔
细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，
并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术
标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定
执行。
（二）投标文件的内容
1、投标函；
2、施工组织设计或者施工方案；
3、投标报价；
4、招标文件要求提供的其他材料。
（三）投标文件的递交和接收
1、投标文件的递交
投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前
，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以
前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改
或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。
2、投标文件的接收
在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工
作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的
规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按
时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会
工作内容：
（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上
，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招
投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易
中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字
[2001]7号文），并提供以下资料：
1、《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》；
2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的"一
费制"收费项目的缴款凭据。
（二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标；
（三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及
通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人
和招投标监督管理机构签收保存。
7、开 标
工作内容 ：
（一）招标人介绍投标单位和招投标监督?/ca>

Ⅶ 房企融资“三道红线”试点推出，这意味着什么

最近的大事件是层出不穷，各行各业都有相关法律以及规定被改革，这一下终于轮到楼市了，有媒体报道称部分较知名的房地产企业被叫到北京面谈，而且还是央行和住建部联合起来面谈这些公司，面谈的内容大多就是和房价有关。特别是落实不炒房，和降低负债的问题。这就意味着高房价真的可能要成为过去式了。

为什么要在这个时候将房地产的债务管的这么严，我个人认为是这些年我国房价涨幅过大，流向房地产行业的投资也越来越多，资本市场是一个此消彼长的市场，在房地产沉淀的资金越多，其他行业的资金就会减少，这就导致了其他行业的发展速度相对来说就会缓慢，这就是一个特别不好的情况，因为这就会越来越依赖房地产模式来拉动经济，这样的话泡沫也会越来越大，因此在房地产的问题上应该及时刹车。免得一旦暴雷后果不堪设想。

Ⅷ 关于拆迁的相关法律法规

对于房屋拆迁补偿的法律《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过。

新条例的颁布标志着拆迁补偿已经进入民主化、多元化的新纪元。新条例中拆迁补偿从官方评估转向二次征询制度和申请评估复核制度预示着拆迁已经在从民生和人权考虑出发，正在渐渐走向成熟。那么这法律上对于房屋拆迁补偿内容主要有哪些？请看下文：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章 补偿

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

(8)三条红线下地产如何扩展阅读：

拆迁的意义：

城市的发展是一个不断进行再建设的过程，随着我国经济体制改革的顺利实施，社会主义市场经济的逐步建立，生产力得到空前的发展。

为了城市的整体规划，有时也为了国家专项工程建设的需要，有必要对原有建筑房屋进行拆除、搬迁，达到整体的整齐划一或对日益紧张的国有土地资源的合理利用。

Ⅸ 燃气初装费

不用交，燃气初装费2000年底取消收费。

国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》[2001]585号文件要求，各省对城市基础设施配套费及其他专项配套费进行清理整顿。

将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。

凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套性收费一律取消。

财政部2002年4月23日《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》中指出，取消“天然气初装费”，并不得以“安装工料费”或者任何理由收费。

(9)三条红线下地产如何扩展阅读

相关规定：

第一条为了严肃财经纪律，加强廉政建设，落实行政事业性收费和罚没收入“收支两条线”管理，促进依法行政，根据法律、行政法规和国家有关规定，制定本规定。

第二条国家公务员和法律、行政法规授权行使行政事业性收费或者罚没职能的事业单位的工作人员有违反“收支两条线”管理规定行为的，依照本规定给予行政处分。

第三条本规定所称“行政事业性收费”，是指下列属于财政性资金的收入：

依据法律、行政法规、国务院有关规定、国务院财政部门与计划部门共同发布的规章或者规定以及省、自治区、直辖市的地方性法规、政府规章或者规定和省、自治区、直辖市人民政府财政部门与计划(物价)部门共同发布的规定所收取的各项收费。