❶ 营改增后房地产行业怎么做到纳税筹划
一、多要增值税发票
“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。
为避免税负加重，房企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常审慎。
首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣;其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对;最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。
二、扩大精装房比例
房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。
在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。
对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
三、剥离建筑业务
对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
建筑业纳入“营改增”行业，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。
❷ 营改增房地产企业的会计账务怎么做呢
一、开发阶段,归集开发成本
1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等
借:开发成本(按XX项目、成本对象进行明细核算)——土地征用及拆迁补偿费
贷:银行存款等科目
2、发生开发成本
借:开发成本(XX项目、成本对象) ——前期工程费/基础设施费/建筑安装工程费/公共配套设施
/借款费用(或列开发间接费用,借款费用不能抵进项)
借:开发间接费用
借:应交税费—应交增值税(进项税金)
贷:银行存款等科目
说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本：
借:开发成本—XX项目(对象) ——XX
贷:银行存款(应付账款)
不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配。成本分配的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议:建筑面积。
二、预售阶段,取得预售收入
1、未完工收到预收款
借:银行存款等 贷:预收账款—XX项目
2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】,次月缴纳时:
借:应交税费—未交增值税 贷:银行存款
3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费
借:应交税费—城、教、土增税等 贷:银行存款
三、完工销售阶段,确认收入、成本
1、完工分配开发间接费用
借:开发成本——各项目、成本对象贷:开发间接费用
2、完工结转开发产品
借:开发产品——各项目
借:固定资产或投资性房地产(转作出租或自用)
贷:开发成本——各明细
3、交房并符合确认收入条件
借:预收账款等
贷:主营业务收入——XX项目(房号)
贷:应交税费—应交增值税(销项税额)
备注:主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销项税金。2019年税率调整为10%。
4、同时,结转交房部分所对应的成本:
借:主营业务成本
贷:开发产品——各项目(房号或附房号明细)
5、扣减收入对应的土地价款
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/(1+11%)*11%
借:应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)
贷:主营业务成本——XX项目
月末,计算尚未缴纳的增值税=(全部销项税额-营改增抵减的销项税额)-全部进项税额=a
借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)a
贷:应交税费——未交增值税a
次月,申报缴纳增值税:
借:应交税费——未交增值税a
贷:银行存款a
结转当期已售面积所对应的税金及附加:
借:营业税金及附加
贷:应交税费--城、教、土增税等
❸ 营改增后房地产公司预收房款如何做会计分录
例:某房地产开发公司开发甲房地产项目,2016年5月18日,预售房屋一套,售价100万元,同时,收到专客户乙交付的预属售款80万元,该项目按简易计税方法计算,征收率5%。
会计处理如下:(单位:万元,下同)
1。预收房款
(1)收到预售款时
借:银行存款80
贷:预收账款80
(2)预缴申报
国家税务总局公告2016年第18号文件规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。
借:应交税费——预交增值税(简易预缴)2.29
贷:银行存款2.29
❹ 房地产企业营改增会计账做起来难不难
这要看你的专业水平了。主要是房地产企业涉及一个土地增值税的问题，核算上有点麻烦。
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❻ 营改增后，房地产业该怎么做
房地产业：精装修住房供给或增加
由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。
按照新税制，不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣。
在二手房增值税方面，新税制根据北京、上海、广州、深圳四城市设计了两套税率：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
“营改增对房地产企业是机遇与挑战并存。当前房地产暴利时代已经结束，营改增迫使企业改变经营模式，适应这个过程。”通过发展多元化产业经营房地产业务的华夏幸福基业有限公司副总裁吴中兵说，对入园的企业来说，营改增有利于刺激低端制造业向高端转化，促进研发类、更具创新性的产业发展，有利于增加企业投资。
此外，方案的焦点之一，是明确房地产项目中的土地出让金可以作为抵扣项目。据了解，目前土地出让金约占房地产成本的30%到40%，一线城市甚至更高。如果再减去可抵扣的建安、咨询、设计等成本，企业的实际税率变化不大，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。
例如，一家房地产企业月销售额100亿元，按照营业税税率5%计算应纳税5亿元；营改增之后，该企业扣除40%的土地出让金，以及建安、咨询、设计等合计20%的进项税额，按照11%的增值税率需纳税约3.96亿元，比之前减税1.04亿元。
专家表示，营改增将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。在内部管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。此外，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给。
❼ 房地产企业营改增会计分录怎么做
房地产开发企业会计核算处理
根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的专通知》(财会〔2016〕22号)规定,发生属相关成本费用允许扣减销售额即增值税差额纳税(房地产行业为差额纳税)的,房地产企业按照规定土地价款等允许抵扣的税额,冲减房地产企业主营业务成本,即在会计核算,按规定土地成本销项抵减的税额不冲减收入,直接冲减成本,会计分录如下:
借:应交税费-应交增值税(销项税额抵减)
贷:主营业务成本
❽ 营改增房地产预收房款怎么会计处理
营改增后，房地产企业预收房款的税会处理
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税，当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等，这个要注意账务处理是不同的。最终确认收入时，还需要计提增值税，如何即反应业务实质，又帐表相符，账务核算又简便易行，就此笔者谈谈自己的观点。以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：
1、预收房款111万元，并开具发票
借：银行存款111
贷：预收账款——已开票111
2、在不动产所在地预缴增值税
借：应缴税费——未交增值税3（111÷1.11×3%）
贷：银行存款3
文件依据：（国家税务总局2016年第18号）
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
3、在机构所在地申报
借：其他应收款——预缴税款11（111÷1.11×11%）
贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）11
文件依据：财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。开具了发票，应在机构所在地申报增值税。
说明：对于房地产企业预收款，现在很多地方政策，一般要求不开具发票，或者开具零税率发票，或者只预缴税款不申报，这些情况下，就不需做以上分录，后续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。
说明，这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，一是不好对账，二是非常容易混乱，这也是在实践中的经验教训。当然也可选择适合自己企业的处理方式。
4、取得进项税2万元。
借：应缴税费——应交增值税（进项税额）2
贷：应付账款等2
5、转出未交增值税
借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）9（11-2）
贷：应缴税费——未交增值税9
说明：房地产企业在预收房款开具发票时，即达到了增值税纳税义务时间，笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款，为行文简便，土地扣除放在后面一起处理，结果是一致的，特此说明。
6、缴纳增值税
借：应缴税费——未交增值税6（9-3）
贷：银行存款6
共应缴纳增值税=11-2=9万元；预缴了3万元，补缴了6万元，合计缴纳9万元，核对相符。
7、实现收入，假设房款为333万元。
借：应收账款333万
贷：主营业务收入300
贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）33
借：预收账款——已开票111
贷：应收账款111
说明：预收账款和应收账款互相冲销，是笔者个人的建议，主要是因为之后需要冲销因预收房款重复计提的增值税，按照预收账款的余额可以有一个核对的关系。
8、土地款差额扣除
计算的可以差额扣除的土地款为33.3万元。
借：应缴税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）3.3（33.3÷1.11×11%）
贷：主营业务成本——土地成本3.3
9、冲销重复计提的增值税
借：其他应收款——预缴税款-11
贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）-11
可借鉴以下公式：
应冲销的税额=（预收账款期末余额-预收账款期初余额）÷1.11×11%=（0-111）÷1.11×11%=-11
如果预收账款（已开票）期末余额大于期初余额，说明应补提增值税。
说明：虽然收入为300万元，销项税额为33万元，但开具发票只能开具222万元（333-111），销项税额为22万元。因之前已经开具了111万元的发票。申报表中的销项税额为22万元，账务上的销项税额也是22万元，帐表相符。
10、转出未交增值税
借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）18.7（33-11-3.3）
贷：应缴税费——未交增值税18.7
缴纳增值税：
借：应缴税费——未交增值税18.7
贷：银行存款18.7
统算：应纳增值税=销项税33-进项税2-土地扣除3.3=27.7万元；
预缴增值税3+补缴增值税6+缴纳增值税18.7=27.7万元
核对相符。
❾ 营改增后房地产行业怎么降低税务负担
一、全面做好“营改增”财务核算准备工作
“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，房地产企业应充分学习相关政策，做好“营改增”财务核算准备工作。
1、调整会计账户的设置
房地产企业应该在“应交税费”科目下设置“应交增值税”“未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等专栏，贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。
2、正确进行会计处理
第一，取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增”转换期间因实际税负增加的，将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按应收的金额确认营业外收入。
第二，增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。按税法有关规定，房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。
3、完善企业内部财务、税务控制制度
良好的企业财务、税务控制制度是控制企业税务风险的重要手段之一。尤其在“营改增”后，账务处理复杂化、增值税专用发票风险凸显，企业更应该注意以下财税内控制度的建立和执行：
第一，采购环节尽可能取得进项发票后支付款项。“营改增”后，房地产企业增值税税负的大小很大程度上是由其进项税额决定的，企业在采购过程中，应及时取得进项发票，否则，在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣。
❿ 营改增下房地产企业如何筹划
方法一：多要增值税发票
“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为，税制改革前企业就应该及时做好应对措施，诸如对会计账簿的科目进行调整，提前做好对财务人员的培训，以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色，房企应加强票据管理水平。
为避免税负加重，房企在购进货物或者接受劳务时，一定要非常审慎。
首先，必须要求供货方具备正规的销售资质，一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现抵扣;其次，与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票，否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三，应加强对虚假发票的识别和防范，仔细比对;最后，不能出于节税的目的，就虚开增值税发票给子公司或关联方，这么做税务风险极大。
方法二：扩大精装房比例
房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。
数据显示，目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%，但由于不动产转让目前仍然征收营业税，精装房售价较高，营业税税负相对较重。在“营改增”之后，房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣，因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
这样来看，那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示，龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平，其中，万科的精装房比例高达90%，保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。
对中小房企来说，由于开发的多为毛坯房，如果因税负加重而不得不调整开发重点，企业极有可能面临一些转型压力，毕竟精装房对企业实力有更高的要求，精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战，由于增值税=销项税额-进项税额，企业只有完成销售之后才可以计算销项税额，因此，未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。
方法三：剥离建筑业务
对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
据了解，建筑业也将被纳入“营改增”行业，税率为6%或11%。无论税率高低，只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票，就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类：第一类，开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。