如何投资商业地产

❶ 如何购买商业地产

额，你问的什么不太明确，你说的是拿地还是投资商业地产产品呢？给你罗列下选购商业地产的一些要点吧
酒店式公寓——选择余地大，性价比高
从入选的十个商业地产看，有酒店式公寓的项目占了70%。有的是纯酒店式公寓，有的是综合体中作为居住功能的配套。但无论身处怎样的商业氛围中，挑选酒店式公寓总有几个不二的规律。

整体上讲，酒店式公寓具有户型小、总价低、生活环境相对便利等特点。双限下，这种“百变”非住宅类项目异军突起，像LOFT、精装小户型、不限购不限贷产品等大多以酒店式公寓的形式出现。

如果要精挑细选，有三个基本要素需要掌握：首先，区域内要有完善的商业配套，如最好有一站式服务，购物、休闲、餐饮、娱乐同时都能享受到。酒店式公寓的居住功能应大于投资功能，所以选择酒店式公寓首要关注的是已有和未来的生活服务配套。

其次，交通的通达性也是酒店式公寓要考虑的因素之一，无论是公共交通系统还是周围道路建设，都需要充分考虑在内。入选的酒店式公寓中，大部分在交通上都有自己独特的优势。

最后一条，选择性价比较高的酒店式公寓，无论是作为投资还是自住，出租率一直是酒店式公寓的价值保障关键，其中直接影响出租率的是商务客流。

从硬件配套条件来说，一般的酒店式公寓基本采用精装修交付，可让购房者拎包入住；酒店式的星级管家服务也必不可少，这才能体现商务型物业的价值。当然最后客户可依据自己的经济条件，选择总价合适的酒店式公寓。

写字楼——品质第一，物业服务很关键

除了地段，写字楼的选择与投资也十分有讲究。

首先是企业的资质和形象。专家表示，一般5A甲级是选择入住写字楼的标配；其次拥有优良的物业以及符合高端商务人士的生活配套。当然，如果是地标性建筑，那其投资回报率会更高，它代表了企业的形象和实力。

其次是写字楼的内在品质，像精装挑高大堂、双电梯厅等设计都为楼盘加分；停车位也是优秀写字楼需要考虑的重要方面；银行、咖啡厅、健身中心等高端商务配套也影响整体写字楼的品质。

还有一点容易忽略，就是写字楼的纯粹性，一些写字楼有住有商，鱼龙混杂，办公条件很差，这样就严重降低了写字楼的品位，因此，在选择写字楼时，
产品的定位十分重要，一般选择高端品牌或是拥有白金级物业服务的写字楼，这样可以保证良好的办公条件，同时也可以获得不错的出租回报率。

商铺——买铺更需养铺，成熟区域最吃香

挑选商铺，一般会选择较成熟的板块，商铺的培育周期在5~10年，如果有开发商引进品牌企业或是自持物业，培养商业氛围，这样为最佳；至于一些社区型商铺，对于物业类型的选择十分关键，不同的小区选择的经营业态也要差异化。

中原商业地产部经理刘双为商铺投资者总结了3点：其一，买单边铺不如双边铺，双边铺商业氛围更容易被“养”起来；其二，购买商铺一定要关注周边
的消费人群，人流量是关键；其三，在同等条件下，选择商铺时尽量挑选房屋结构简单，门面整洁、漂亮的。此外，手头有大量资金的客户，专家推荐周边商业氛围
比较成熟，配套较为完善的区域。比如市中心，其次是下沙或城东新城，前者地段、配套各方面都比较成熟，后者则发展潜力较大。

当然，一些专业类服务市场内的商铺也越来越成为投资客的选择之一，但专家提醒，在购买这些商铺时，首先关注的是商家自身的抗风险能力和资金实
力，特别重要的是后期的运营能力；另外，选择成熟的行业也非常关键，行业的饱和度以及相关政策的优惠扶持也需要在前期做好功课，专业市场商铺的投资价值，
很大程度上取决于商铺所在行业的发展状况。
如果是开发商拿地，则设计到商业地产定位分析这一块，建议找专业的策划公司来做，商业地产策划公司推荐飙马公司。

❷ 如何投资房产 投资房地产的方法

• 资金链储备

  房地产属于高总价的投资行为，随便一套房产都是以万为单位计算的，这就要求投资者手中有足够的资金储备，可支配资金要在100万左右，因为一旦投入进去不是短时间可以获取收益的，需要一个好价格在抛售，还要维持自己的日常生活。

  

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  组团投资

  建立起自己的小圈子，进行资源共享；有时候一个人的能力确实是有限的，更何况房地产又是需要投资很多资金，需要最灵通的消息，所以维系好自己的圈子很重要。

❸ 投资房地产怎样投资（方法）

可以投资一些工地，承建公司，也可以买卖土地，装修等，可以自己去包工程，然后在转手给别人，不过成本都很大、风限也大

❹ 投资商业地产有什么技巧吗

商业地产投资技巧：

【商铺篇】

商铺投资大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益；另一类是作为资金保值并升值的手段。

技巧一：商铺投资的目的

购买商业用房的目的大致分为两类：

一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。

另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。

技巧二：租用还是买产权

产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。

技巧三：商铺投资方向

根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。

一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。

住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。

纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

技巧四：商铺投资，几时出手最划算？

一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。

随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

技巧五：投资怎样的店铺

最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，已经落后。

SHOPPINGMALL此时应运而生。MALL的直译为“林荫道”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”。一般地，在类似的商业广场(购物中心)中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人期。

SHOPPINGMALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐”的理念，而这一点，目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。

在SHOPPINGMALL内的店铺，则充分共享充足的人期，所以商机可以有效保证。

技巧六：如何选择铺位位置

目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区：过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。

实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。

当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPINGMALL共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。

技巧七：看准你的合作伙伴

商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。

同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。SHOPPINGMALL提供的是“一站购齐”的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。

技巧八：选择有发展前景的商圈

每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、南京新街口、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。

【写字楼篇】

写字楼虽然会有较高的投资回报率，但同时，由于写字楼投资总价高，变现期长，对于投资者来说就需要理性地分析，谨慎投资。

写字楼投资技巧一：算好投资回报率

每个想投资写字楼的人，可能都会问到“哪个区域最容易升值”，固然，升值潜力很重要，但业内专家提醒：投资者在投资写字楼的时候，还是应该首先从个人的资金情况而选择，首先确定自己能买得起什么价位的写字楼，之后再在这个价位区间内选择投资环境相对较好的写字楼，在这个过程中，投资回报率是一定要注意的问题。

那么如何计算写字楼的投资回报率呢？根据现在通用的计算公式：购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价。例如，现有一处写字楼，面积约110平方米，售价约为7000元/平方米，根据此处写字楼周边的物业分析得知，月租金约为4000元，计算得知，这处写字楼的投资回报率为6.2%。投资者即可根据投资回报情况，控制自己资金流。

写字楼投资技巧二：好地段、好物业

投资写字楼有三类人群：想改善办公环境的公司；中小企业主；纯投资者。业内专家认为，写字楼投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。

对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字间是否租得出去，还要想好要租给什么人。另外，写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要，如果地理位置偏远，交通不方便，相对来讲就不适宜投资。如果写字楼周边交通线路发达，价位又合适，那就可以投资。专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想，同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字楼会依赖成熟的配套而迅速被市场接受，同时，又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。

作为投资型物业，写字楼的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏，直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。相信不会有公司喜欢在脏乱差的环境中办公，因为这不仅会影响到办公的情绪，也会影响到公司的形象。因此选择投资写字楼时，调查物业公司的管理情况亦不容忽视。除此外之，写字楼所拥有的停车位多少也很重要。

❺ 教你如何投资房地产

房地产的投资价值，往往看的是物业的租赁产出效率如何。不同的时间、不同的地段、不同的供求环境、不同的房地产项目以及不同的投资理念，各种房地产将体现不同的投资力与价值。 一位投资者这样形容房地产投资：住宅实现租赁的周期一般是“年”，写字楼实现租赁的周期往往是“月”，而酒店则是“天”，简单讲，如果把三者比喻成商品的话，住宅租赁是大批发，写字楼租赁是小批发，酒店租赁则是零售。 住宅投资 选择长线为佳 从投资角度看，一个大城市的近郊，随着城市化进程的推进，近郊的住宅由于基础价格比较低，升值空间相对大一些，更具投资价值。而随着后期人们不断入住，周边配套逐渐增多，商业投资机会和价值就会慢慢体现出来。 沈阳千缘房地产开发有限公司副总经理郑伟认为：“近期政府所推出的宏观调控政策都是针对短期的投资行为，比如提高首付比例和利率、征收房地产税等等，这对于正常行为的长期投资影响不大。但这意味着投资者在投资住宅前需要考虑到更多的因素。” 在投资门槛逐渐提高以及平抑房价的大方向下，房价上涨的速度会减慢。住宅投资前景可以选择长线为佳。 据了解，目前沈阳房地产住宅市场还是以自住为主，投资行为占的比例不到20％。 写字楼投资 选择区域最重要 写字楼的增值主要是市中心区及商贸区繁荣的商务气氛以及稀缺性。写字楼投资应该从区域的环境政策、人才、技术、商贸等方面的综合因素去考虑，同时还应该关注区域基础设施配套以及周围现有的行业业态。 写字楼租金价格呈现出两极分化的特点，即越破旧、地段不好的租金越低，反之，越高档的、地理位置越好的写字楼租金比较高。 沈阳财富中心李志强经理认为：“写字楼的使用上大部分是自用，开发公司也很少对外出售。如果租用写字楼六七年，其租金足以买一个写字楼了，所以大多比较高档的，租金高的写字楼是不对外卖的，开发商不会放弃这部分利润。” 目前，沈阳写字楼比较集中的地区在沈阳CBD、五里河、三好街及和平大街。这些区域的人流、物流、信息流、资金流都很丰富，资源优越。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。 酒店式公寓投资 关键看配套 酒店式公寓作为市场新宠，进入沈阳市场已有几年时间。作为近年来一种新兴的房地产投资品种，投资者把它作为新兴物业，开发商把它作为新的利润增长点。 酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，客商和公司人员流动地带，周围的服务配套设施完善。其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务。 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受商务人士青睐。 据德郡7号总经理何行知介绍：“酒店式的公寓相对于住宅和写字楼产出率最高，回报也是比较高的。沈阳CBD地区，临近沈阳北站、汽车站及未来地铁站，是沈阳中高端商务客流最集中的区域，客源充沛。在此的酒店，自然无论从客源的保障性、房价的保障性方面来说，都是具有相当优势的。沈阳人的房产投资范围刚刚开始形成，老百姓会偏重更为理性与稳定的投资。” 酒店式公寓是打着“商务”牌出现的，深切体现出为商务人员服务的特征。 简单来说，酒店式公寓就是为那些在商务区内的商务人员提供休息、休闲和小型办公的场所。 投资者在选择项目时，一定要注意项目自身和周边的配套是否会给商务人士带来方便。这些配套包括交通、医疗、教育、购物、休闲等等。 酒店式公寓的流行，也导致了上市量过大以及同质化严重而出现的空置率高的现象。因此对投资者而言，一定要三思而后行。

❻ 个人如何进行房地产投资

很多人都有一笔闲钱，存在银行里利息太低，炒股又担心风险太大，那么投资房产也是一个不错的选择，既可收取租金，又可期望升值变现。那么，个人如何进行房地产投资呢？

贷款买房适逢最佳时机

一名消费者算了这样一笔账，假如将自己所有的资金全部投入买房，那么，一年的资金收益率等于零；若购房申请20万元5年期按揭贷款，自己的20万元则可投资股市，若用于认购新股，既无风险，每年又可获利10％以上，这样不仅买了住房，还获利4％左右。这名购房者以其理财的技巧，显示了贷款买房的实惠。

投资购房，银行提供按揭，且贷款利率再一次降低。如今，各银行都纷纷推出了住房消费信贷业务，还推出了营业房地产按揭业务，百姓贷款购房已十分方便。百姓如果自有资金不够，则可借机向银行贷一部分资金。

投资出租物业正当其时

笔者一大学同学结婚后单位暂时未给分房，他每年租房的花费就有近万元。去年底，他通过银行按揭购买了一套两室一厅的房子。他给笔者算了一笔账：他和太太月收入加起来有5000余元，买新房后每月按揭还款1500元，问题不大。而且房改后，他要么能搭上末班车从单位分到一套房，要么可以用双方单位的购房补贴，再通过公积金贷款重新购买一套房子，然后把第二套房子出租给别人，这样每月至少有500元租金入账，还款压力无疑有所减轻。目前，他除较早地住上新房，改善了生活质量外，还拥有了两处不动产，一处供自己使用，一处当作投资工具，可自由支配。

投资房产的想法在一般人看来肯定是有些超前了。众所周知，以买卖形式进行房产交易，存在着较大的风险性：一是低买高卖的时机难以把握；二是交易成本高，且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租，以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为，买房除满足自己居住需求外，用于租赁投资将成为一种发展方向，这也是住房市场化的必然结果。

物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市，物业服务的质量是租房者关注的重点。

由于投资者很少是建筑业专家，因此，很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以，考察发展商的实力和开发物业以前的业绩，就成为最直接，也是最有效的办法。

投资住宅要有长远眼光

与商业用房相比，投资住宅一般比较安全，只要区位不是特别偏远，升值会比较稳定。需要注意的是，你要设法了解城市的规划，选择那些规划规模较大，各项基础设施完善，正处在开发之中的项目进行投资，因为这类项目一旦开发建成之后，房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。

有不少购房者，在选择商品房时，以选择郊区或新区的住宅为目标，他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅，其价格相当于购买郊区（或新区）住宅加上轿车，且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。

投资房产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金最大、各种制约因素最多的一种交易活动，因此，在交易过程中，不但要详知各种程序和操作方法，而且要讲究策略。

（以上回答发布于2016-12-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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❼ 如何投资商铺

看人气是永久旺还是分时段旺
说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：
静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。
动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。
我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。
谨防高回报率的承诺
现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心，不负责任。
商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。
我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。
要看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。
我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。
闹市区并不一定好
选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。
产品特色很重要
如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。
要考虑市场的知名度
专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。
政策因素不可忽略
与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项“功课”。

❽ 投资房地产怎么做

房地产买卖投资一般分为长期投资和短期投资。投资者主要是利用市场变化，通过对市场信息的调查分析，对未来市场的预测等决策过程，投入一定的资金，以低价购入房地产，待价而沽，通过赚取差价获取利润，带有一定的投机性。房地产买卖投资有获取高额利润的机会，也有较大的风险。下面就选择有价值的商铺或住宅进行房地产置业投资作简要分析。

1、地段

买住宅讲究地段，买商铺就更讲究地段了，有可能相差很短的距离，而租金、售价就可能相差很大。所以在商铺的选址时，要对地段进行详尽的调查分析，才能达到预期目的。

商铺的地段一般分为三类，第一类是成熟的中央商务圈——在经济活动最活跃的地区。这样的地区往往人气最旺，最有活力，租赁需求也最多。第二类是成型中的商圈。这些地区多临近大型的住宅区或就业中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区），并且交通、通讯、基础设施的管线网络发达。第三类是住宅小区内部。小区配套种类齐全，这也同样等于增加了人们可及的资源量和可选择性。后两类应是一般投资人的投资重点。

一般来说，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力，也为商铺的迅猛发展创造了条件。而商铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。但若投资小区内的商铺则需要比较慎重，一方面是人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般应具有足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。

2、环境

生态、人文、经济等环境条件的改善会使房产升值。生态环境要看小区能否因绿地的变化而使气候有所改良。要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区住宅。每一个社区都有自己的文化背景。文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。商铺投资要看周边的商业环境是否已构成成熟商圈时，如肯定的话，店铺的升值是无庸置疑的。

3、建筑品质

有投资价值的物业，一是要具备耐用性。物业越是耐用，投资人就越节省，给投资人带来的回报就越多。耐用性具体体现在：首先，物业的材质要经得住时间的考验，要是真材实料。第二，物业制造工艺要精细。第三，物业的设备也要耐用和有效率。第四，有良好的物业管理，它相当于对固定资产的维修和保养的支持系统。

二是要具备适宜性。要适于人们居住和使用，物业的功能空间布置要合于人的行为习惯。功能空间和用具的度要符合人体活动舒适性的要求。要有良好的通风采光，以维护人与自然的交流通道，才有益于保持使用者的良好的生存状态。要尽可能地最大限度地引入人文的或自然的景观，以满足人的安全感、超脱感、优越感等心理需求。要求有较高的智能化水平。

三是要具备可更改性。这就意味着给人们的行为方式的改变留下余地，室内的间隔是可拆改的，功能空间的位置是可调和重新组合的。这是出租型物业必备的条件。

四是要有可观赏性。要有审美价值，有精神和灵性。物业的风格和品味是各有差异的。在诸多风格中，能够形成一种主旋律，得到多数人推崇的才是有投资价值的。

4、产权状况

拟投资购买的住宅、商铺，其产权一定要合法、有效、手续齐全，无任何法律纠纷和经济纠纷。要弄清有无银行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。产权的年期与法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置虽然很好，但是其土地使用剩余年期已经不多了。有的房屋法定使用功能为住宅，但是转让时已作商场使用，而投资购买时是不能按照商业用房来购置的。

5、价值分析

投资者要对拟购房地产的现时市场价值进行估价。

首先，选择一家品牌好、信誉好、客源多的房地产机构。根据房子的各种因素，测算出房子在特定时间、地点、环境的市场价格，并依照房子的实际情况选择不同的方法，最后将几种不同的结果综合考虑，得出一个最接近市场行情、最能反映房地产真实价值的价格。

房地产买卖投资赚取的是未来的收益，在投资购买某项房地产时，对未来市场价格走势的预测判断尤为重要。

6、房地产市场供需分析

房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者应当格外小心。这时要考虑两个方面：一是价格很低，将来升值空间大；二是作长线投资，否则很容易被套住，短期内解不了套。在进行房地产买卖投资分析时，应考虑下列市场供需变化。

城市产业结构影响市场。随着城市社会经济的发展，与产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时的厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大。而这时厂房的需求量就会减少。对于这类情况的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。

政策变化影响市场需求。房地产政策的变化，常常会给房地产买卖经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。

城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产投资人可利用对这些变化的预见，进行旧房投资，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。一些迅速发展的城市，如能预计到某些地段将变为重点发展区，投资购买这类地区的房地产，日后就可能获得高的回报。

经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果投资者在经济发展高峰时期，或房价处于高峰时期购入房地产，投资将被套牢的可能性就很大。

城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而需急于回笼资金，降价抛售，投资者也可乘低吸纳。

房地产市场虽然多变，但只要把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机入市和出手，投资房地产买卖仍可游刃有余。

❾ 如何投资房地产

1、新政策的出台，无疑为那些通过贷款购房的投资者戴上了“紧箍儿”。据了解，此次宏观调控，要求二套房首付50%，利率上浮10%，但对投资写字楼和商业铺面的门槛并无调整，于是，商业地产就成为了投资者理想的避风港。“二套房门槛的提高，缩小了投资写字楼的首付差距，令不少房产投资者开始转投重庆写字楼。”重庆富力城房地产开发有限公司副总经理谭国翔说，从国际市场惯例来看，写字楼的价格应该远远高于一般住宅价格，尤其是中心地段的高端写字楼，但现在的情况是二者相差无几，这恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。
2、投资什么样的商业升值潜力更大，位于都市核心圈，同时拥有完善的交通体系，临近江北嘴CBD的龙头寺区域近期得到了大量投资者的青睐，尤其是中渝爱都会时尚公寓，户型面积合适，总价低，地段、配套设施让人无可挑剔，正以其时尚的产品形象、完美的产品品质，成为房产投资者的首选。
3、应选择繁华地段的房产，因为，房产最核心的价值还是地段，同时，地段好的房子，配套成熟，生活便利，能够给居住者带来便利，利于出租和售卖。其次，得充分考虑交通方面的因素，拥有轨道交通最好。人是社会的有机组成部分，得融入社会，但出行方面得考虑交通成本以及便利性。

❿ 如何投资商业地产

商业地产成已成为投资者讨论的最多话题之一，两年前商业地产开始已走出政策“打压”的圈子。目前股票市场溃不成军，很多投资者或投机者已开始转移投资方 向，具体转移到那里？他们在寻找一个具有保值，高回报的物业，而具备保值巨额回报的物业---商业地产当选其冲。事实上，商业地产在近些年一直是人们竞相 追捧的投资点。而“如何投资一个高回报的商业地产”也一直是投资者不变的关注话题。那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？飙马商业地产策划专家将根据地段、性质、功能的差异，帮助大家如何进行商业地产的投资。

首先要重视投资的商业物业环境

商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下，能够互相协 调，共同带动其稳步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定 有所影响。

而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。

投资临街商铺是首选

商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业地产的短期投资。

而临街商铺则避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强 的生命力，更适合大、中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街商铺，在今后的政府规划和商业设施建设 中，临街商铺将不再审批、兴建，所以对于一个成熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。

成熟社区商业值得投资

邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空间、循 环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。例如本市南市商圈周边200万平方米高档社区的兴建，就预示着未来商业的跨越式发展。因此 选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的高低。

形成良性循环是关键

开发商的业绩及合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。开发商业绩优良，证明开发商物业运作能力强，具备良性循环的能耐和运作模式，这样在开发商 业时不仅能形成统一的商业形象，而且能创造良好广告效应，从而提升商业地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。

商业细节决定投资成败

目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的产权分割等商业细节就给商业地产带来了众多弊端，使其管理难以统一，难以形成规模优势， 得不到品牌做依赖，投资风险较大，租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费群体，往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了 其发展进程。产权出售则打破了这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定 的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对稳定的。

选择王牌商业管理公司是重中之重

在商业地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额，很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业地产投资中也存在较大的升值空间，统一的形象定位， 业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业态的混乱不堪。定期的整合推广，更带动了其超大客流量，增强其企业实力。故此选择 一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资首要考虑的问题。王牌商业管理公司是打造王牌物业的保证，众所周知，中外的王牌物业无一不是王牌商业管理公司经营 的。如上海新天地物业是世界著名的飙马商业地产策划管理公司经营的。