1. 房地产给物业移交材料清单有哪些
物业管理条例内有详细说明：需要移交的东西很多，建议派专门的部门现场衔接。
第二十九内条 在办理物业承接验收容手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
2. 房地产开发公司与物业管理企业签订的前期物业服务合同，对业主是否有约束力
2001年8月，姚某与某房地产公司签订商品房预售合同一份，2001年12月，双方办理了房屋验收和交接手续。该房屋交付后，姚某同意将该房屋交给S物业管理公司统一管理。某房地产公司与S公司于2001年5月签订了一份物业服务合同，约定物业服务费为每月每平方2元，该收费标准经过区物价管理部门审批。2002年9月，该小区成立了业主委员会，因与S公司就服务费收费标准未能达成一致，双方未签订新的物业服务合同。姚某从2002年3月起，拒交物业服务费。s公司同其交涉未果，于2003年2月向人民法院提起诉讼。
依法分析
本案的焦点在于某房地产公司与s公司签订的前期物业服务合同对业主姚某是否具有约束力。
物业管理法律关系指的是业主和物业管理企业之间的法律关系，物业管理企业的选聘一般应当由业主大会决定。但实践中物业“滚动开发”的情况较多，业主人住是个逐渐的过程，物业开始交付给业主到业主大会成立往往有段较长的期间。为了对物业进行管理养护，保障先期入住业主的合法权益，创造良好的销售租赁环境和居住环境，这时就需要物业管理企业的介入，由其进行前期物业管理。在全部房屋售出之前，建设单位拥有未售房屋的所有权，一般是大业主，法律规定由其决定物业管理企业的选聘。
建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订前期物业服务合同。1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定，“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”新的《物业管理条例》第21条对此也作出相应的规定，“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”
前期物业服务合同一般包括以下几方面的内容：（1）建设单位和物业管理企业的名称、住所；（2）物业管理区域范围和管理项目；（3）物业管理的合同期限；（4）物业的管理费用；（5）物业管理的要求和标准；（6）合同终止和解除的约定；（7）违约责任；（8）当事人双方约定的其他事项，如公共设施、共用设备的使用、管理、维修和更新，保安服务，保洁服务，物业维修基金的管理等。
前期物业服务合同虽然由建设单位与物业管理企业签订，但其服务的对象包括了入住业主，对业主具有约束力。首先，在业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行；其次，业主与物业管理企业存在着事实上的服务合同关系，物业服务行为的最终受益者是业主，业主理应支付物业服务费用；另外，法律法规一般规定在房屋买卖时，买卖双方应当就前期物业服务作出约定，商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，或者要求房屋买受人与建设单位选聘的物业管理企业签订协议。如1998年《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明……物业管理方式以及双方的违约责任。”2001年建设部《商品房销售管理办法》第13条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”《物业管理条例》第25条也作出了相应的规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
本案中，某房地产公司与S公司2001年5月签订的合同为前期物业服务合同，姚某在购房时同意将该房屋交给S公司统一管理，该前期物业服务合同对姚某具有约束力，姚某应当履行。
技巧提示
前期物业服务合同（示范文本）
甲方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
乙方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
资质等级：
证书编号：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况：
物业名称;
物业类型；
座落位置；
建筑面积。
物业管理区域四至：东至南至西至北至。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）
第二章服务内容与质量
第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1．物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：
4．公共绿化的养护和管理；
5．车辆停放管理；
6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7．装饰装修管理服务；
8．物业档案资料管理。
第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1．；
2．；
3．。
第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章服务费用
第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第种方式：
1．包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅：元／月．平方米；
高层住宅：元／月．平方米；
别墅：元／月．平方米；
办公楼：元／月．平方米；
商业物业：元／月．平方米；
物业：元／月．平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11）。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2．酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅：元／月．平方米；
高层住宅：元／月．平方米；
别墅：元／月．平方米；
办公楼：元／月．平方米；
商业物业：元／月．平方米；
物业：元／月．平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）。
乙方采取以下第种方式提取酬金：
（1）乙方按（每月／每季／每年）元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方（每月／每季／每年）按应收的物业服务资金％的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
第七条业主应于之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用（物业服务资金）按（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。
第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
第四章物业的经营与管理
第九条停车场收费分别采取以下方式：
1．停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元／个.月、车库车位元／个.月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位元／个.月、车库车位元／个.月的标准提取停车管理服务费。
2．停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位元／个.月、车库车位元／个-月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位元／个.月、车库车位元／个.月的标准提取停车管理服务费。
3．停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位元／个.月、车库车位元／个.月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条本物业管理区域内的会所属（全体业主／甲方）所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
第五章物业的承接验收
第十三条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
第十四条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
第十五条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2．设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3．物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4．。
第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章物业的使用与维护
第十八条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条乙方可采取规劝、、等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条甲方应于（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积平方米，其中：办公用房
平方米，位于；住宿用房平方米，位于；用房平方米，位于。
第二十四条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章专项维修资金
第二十五条专项维修资金的缴存。
第二十六条专项维修资金的管理。
第二十七条专项维修资金的使用。
第二十八条专项维修资金的续筹。
第八章违约责任
第二十九条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按的标准向乙方支付违约金。
第三十二条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条以下情况乙方不承担责任：
1．因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2．乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3．因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4．因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5．。
第九章其他事项
第三十五条本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第三十六条本合同期满前一月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或一代管。
第三十八条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十二条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第一种方式处理：
1．向一仲裁委员会申请仲裁；
2．向人民法院提起诉讼。
第四十三条本合同一式份，甲、乙双方各执一份。
甲方（签章）乙方（签章）
法定代表人法定代表人
年月日50.业主委员会与物业管理企业只达成口头协议，没有签订书面物业服务合同，则口头协议是否有法律效力？
某物业管理公司与某住宅小区的业主委员会商定，该物业管理公司对小区进行管理，双方口头约定服务的项目及费用，但未签订书面物业服务合同。物业公司承接物业后，发现小区外部设施年久失修，周围环境需要清理，于是对小区进行全面整顿，物业管理公司为此垫付了一笔费用。物业管理公司公告增收服务费用时，业主提出当初口头约定的物业服务费并没有这么高，拒绝交纳超出部分的服务费用。物业管理公司于是向人民法院提起诉讼。
依法分析
本案中，物业管理公司与业主委员会没有签订书面合同，由此双方就物业管理的范围产生了不同的认识，物业管理公司整顿小区属于日常管理的合理范围，所支出的费用具有合理性和正当性，小区业主应当支付物业管理公司超支的费用。
依合同法理论，物业服务合同是一类独立的合同类型，属于合同法上无名合同范畴。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又具有自身鲜明的特征。《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”
以口头形式订立合同虽然简便快捷，但由于没有必要的书面凭证，一旦发生纠纷，当事人举证比较困难，司法机关难以查清事实真相。而订立书面合同，以文字形式记载双方的权利义务，发生合同纠纷时有据可查，便于分清责任。物业服务合同是确定物业管理活动中业主和物业管理企业权利义务的重要依据，合同是否依法订立、内容是否详细、是否具有可操作性，对于维护双方在物业管理活动中的合法权益举足轻重。因此，《物业管理条例》第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”
那么，如果物业管理公司与业主委员会没有签订书面合同，而只是达成口头协议，其法律后果如何呢?《物业管理条例》对此没有作出规定，根据《合同法》第52条第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是合同的形式违反法律法规规定的，并不必然导致合同无效。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在本案中，当事人双方以口头形式商定物业管理事宜，没有订立书面合同，违反了《物业管理条例》第35条的规定，但是，物业管理公司对物业进行管理，履行了双方约定的义务，业主也接受了物业管理公司的服务，依《合同法》第36条，该口头协议具有法律效力。
物业管理企业应当依照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业管理的事项一般包括以下几方面的内容：（1）物业共用部位、设备设施的使用管理、维修更新；（2）环境卫生、绿化管理服务；（3）公共秩序、治安保卫管理，如进出管理、车辆停放管理；（4）物业档案资料保管服务。当然，除了上述公共性质的管理事项外，个别业主也可以委托物业管理企业提供专项特约服务，《物业管理条例》第44条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”本案中，物业管理公司对小区年久失修的外部设施进行修缮，清理小区周围环境，属于日常管理服务事项，为整顿物业而垫付的管理费用具有合理性和正当性，业主应当承担超支部分的费用。
技巧提示
那么物业服务费用如何确定?物业服务费用由谁交纳?不交物业管理费用的应承担什么法律责任呢?
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
——引自延边人民出版社《法律高手》
3. 有资金准备注册一个三级物业管理公司，怎样才能让房地产商给予合作，再谈合作问题的时候有哪些细节系要注意
让房地产给你项目的关键就是符合房地产企业给予业主的物业费收取的承诺，并且详细的根据小区的具体情况，逐项作出服务的详细承诺和成本核算。证明自己的实力和服务好业主的决心。
三级物业管理公司差不多只能管理一个（或几个）20万平米以下的小区。
你需要给房地产企业提供：
1、营业执照
2、企业章程
3、验资证明
4、企业法定代表人的身份证明
5、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同等企业证明资料，并参加房地产项目的针对物业公司的招投标。
注意：物业管理人员技术人员不低于10人，中级职称不低于5人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书。
满足这些条件后关键部分是物业公司的招投标：
1、如果房地产已经内定自己的物业公司了，你最好不用去参加了。
2、如果你已经和房地产沟通好了，内定你了，你再找两家来陪标的，帮助你中标。
3、如果谁也没没有获得内定的机会，你就要做好标书的制定了。
物业公司的招投标的标的物是：物业的管理服务。应含以下内容：
内容一： 对合同意向的承诺
一、承包方式：物业设计图纸预算。
二、服务价款的计算方式：
1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；
2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；
3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定；
4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；
5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。
三、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。
四、服务款项收取方式。
物业峻工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1％的管理基金。物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或者固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月一次，下月15日以前交至物业管理处。
五、材料设备供应方式
管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，其他的应由甲方供应到现场，乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。
六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。
在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。
七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。
八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。
物业管理投标书样本
内容二：
1、企业信誊
2、企业资质
3、企业荣誉证书(新企业当然没有了)
4、企业安全生产证明资料
5、企业物业管理服务质量证明资料
6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及工作人员表。
内容三： 物业管理要点
物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。
一、商业物业管理，主要做好以下工作：
●建筑期间管理顾问服务
※提供大楼图则专业意见
※提供大楼设施专业意见
※提供大楼建材专业意见
※预估大楼管理运作成本
※大楼管理进度检讨、停车场管理建议
●大楼竣工验收证核发前的管理服务工作
※建议制定租约条款
※订定管理守则
※员工培训计划
※财务预算
※用户搬进及装修期间的管理服务工作
※移交大楼单位与租户程序
※装修工程及物料运送控制程序
※保安控制
※进入控制
※安全控制
(一)、建筑期管理顾问服务
1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：
●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；
●节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；
●在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。
2、服务内容
1)提供大楼图则专业意见
就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。
2)提供大楼设施专业意见
就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。
※大楼设施包括：
※电梯
※消防设备
※电气设备
※照明设备
※给/排水系统大楼自动化系统
※垃圾处理设备洗窗机设备
※后备发电机设备大楼广播系统
※停车场管理系统等
3)提供大楼建材专业意见
就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。
4)预估大楼管理运作成本
就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。
5)大楼管理进度检讨
本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：
※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：
※当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；
就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够，维修保养服务是否满意(可以引进外国安全)，以及该项设计对管理者是否容易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。
6)停车场管理建议
依据现在的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括：
※订定停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。
※停车塌车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及货运车日常运作模式的评估。
※就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。
(二)、物业竣工验证发放前的管理顾问服务工作
1、订定租约条款及管理守则
就租约条款部份，本公司将提供标准租约样本给业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，并参照业主意见，在条例中订定特定租约内容及细则；
物业的管理守则将作为租约条款的一部份，本公司将依据外国的专业管理规范配合特定环境，订定一套符合所设定的管理规章；
除附加于租约条款的管理守则外，本公司将与各承租户制定租用户手册，使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充分了解，从而配合管理公司的服务。
2、员工培训计划
本公司将物业管理确认为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练，这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并行，半配合适当的演习，保证员工能熟习并实际体会突发事故的应变措施及程序。
1)员工训练课程
就物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练项目，建议管理员工的课程主要包括下列各项：
●业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)
●管理员工职责
●管理员工在物业管理中扮演的角色
●员工守则、行为及纪律
●物业专门名词介绍
●物业保安措施及辅助巡逻设备
●物业设施的定义及应用
●管理服务的目的及重要性
●移交及回收单位的程序
●防火知识及消防装置
●无线电通话机的应用
●物业管理的基准
●紧急事件处理程序
V水管爆破
V火警应变
V电力故障
V瓦斯泄漏
V雷暴及台风
V盗窃或抢劫
V处理租用户投诉
V处理可疑物体及恐吓电话
V偷车
V拾获财物
v发现租用户受伤或意外
v物业内违例或遗弃车辆
v急救学常识
V领导才能，组织能力及责任感等
对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程：
V机电维护的措施及程序
V物业空调运作流程
V维修工具维护及保管
v物业设施的操作流程等
对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。
3、财务预算
现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。
本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。
对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准：
1)、管理员工薪律
V薪津及年终资金
V加班费
V劳工保险费
v制服及洗衣费
V员工训练
2)、维修及保养费
V升降机
V排水设备
V电器装置
V保安系统
V消防设备
V后备发电机设备
V给水设备
V楼宇维修
v大楼标志及指示牌
V电讯及广播
v大楼自动化系统
V垃圾处理设备
v清洗储水池
V卫生设备
V洗窗机
V停车场设备等
3)、公共事业支出费
V电力
V自来水
V电话
V杂项支出
V园艺保养
V节日布置
V大楼清洁
V管理行政
V会计稽核大楼账目
V大楼保险
V预留修缮基金
V管理经理人酬金
(三)、用户搬运期及装修期及装修期的管理顾问服务工作
从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等均会构成极大影响。本公司将提供有系统的搬运期及装修期的运作顾问服务。
该项运作服务包括下列各点：
移交大楼单位与用户程序
管理服务工作内容包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工与租户作移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内工程问题亦需要用户于一定时间内告知管理公司作适当修葺。此外，本公司将负责批阅用户提供的单位装修图则，并限定用户在审批通过后才核准其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。
希望能帮助到你了。
4. 房产开发商和物业间的交接合同明细包含哪些
第一步，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子; 第二步，所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档; 第三步，向出售业主领取房屋钥匙; 第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。 另外，在二手房的物业交验过程中，“鑫尊地产”市场部认为，以下三个方面是需要特别关注的： 首先，维修基金余额的结算与更名 买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。 其次，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续 这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。 第三，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收 一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，“鑫尊地产”建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件。
5. 地产公司移交给物业的图纸有什么要求是否要有政府部门的盖章
地产公司移交的图纸应该是最终验收后的竣工图，应提供图纸原件，图纸上应该有竣工备案章
所以，开发商在竣工图晒图的时候，需要给物业多晒一套图纸。
6. 房地产公司消防验收以通过，现在移交给我们物业公司，请问需要那些资料，另如和查看消防项目存在的问题。
应移交给物业的资料有：消防竣工图，主要设备的使用说明书（水泵、风机等），控制柜等接线图。想查找存在的问题，一项一项地测试吧。
7. 请问我公司为房地产开发企业，到业主入住后，需要交接给物业公司，请问交接给物业公司有无相关规定
您好，根复据国务院颁布的《制物业管理条例》第三章 前期物业管理 的第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批注，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
根据规定，开发商可以通过招投标方式将物业移交给中标的单位。不知道您是哪里的，需要参考当地的省市物业管理条例的规定。
希望能帮到你。祝你工作顺利。
8. 房地产开发商与物业公司交接需要签订什么样的合同手续如何办理
楼主去查询前期物业服务合同。
9. 房产开发商和物业间的交接合同明细包含哪些
第一步，在物业交割前，需要通知出售业主腾空房子；
第二步，所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方都要在物业交割单上签字备档；
第三步，向出售业主领取房屋钥匙；
第四步，买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。
另外，在二手房的物业交验过程中，“鑫尊地产”市场部认为，以下三个方面是需要特别关注的：
首先，维修基金余额的结算与更名
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
其次，水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续
这类纠纷在房屋买卖中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实，这种情况完全可以避免，只要在交房当日结清上述款项即可。
第三，房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收
一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，“鑫尊地产”建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件
10. 房地产开发公司开发完后，应该向物管交接什么材料或需要交接什么工作
....1.应交接资料抄
....房屋验收袭合格手续的复印件;小区及房屋的平面图、地下管网图、水、电、气路图;己购房业主名单及栋号、房号、缴付物管费情况;如已选出业主委员会应提供名单;己售〈租〉车库、车位平面图及名单。
......2.应交接工作
.....物业管理用房;维修工作及维修费;清洁卫生工作;保安工作;己发生的水、电、气费用〈公用部分〉结算工作;物业管理费结算工作;介绍业主委员会负责人认识的工作。
.....建议：双方应就上述事项签订合同〈或备忘录〉并附资料、物品交接清单。