房地产营改增如何抵扣

⑴ 营改增后，房地产开发企业所有发票都可抵扣进项税吗

并不是所有发票都可以抵扣。只有符合要求的发票才可以抵扣。

下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额=买价×扣除率

（四）购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运输费用的，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和11%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：进项税额=运输费用金额×扣除率。

（五）接受交通运输业服务，除取得增值税专用发票外，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。

进项税额计算公式：进项税额=运输费用金额×扣除率运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用（包括铁路临管线及铁路专线运输费用）、建设基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费。

（六）接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书（以下称通用缴款书）上注明的增值税额。”

(1)房地产营改增如何抵扣扩展阅读

不得从销项税额中抵扣的进项税额

《暂行条例》和《实施细则》规定，纳税人将外购的货物或应税劳务用于非应税项目、用于免税项目、用于集体福利或者个人消费以及遭受非正常损失的，其进项税额都不得从销项税额中抵扣。

但是，由于货物或应税劳务在购进时尚不能确定它们的具体用途，因而，往往是对购进的货物或应税劳务的进项税额，先行从购进时所属纳税期的销项税额中做了抵扣，但在发生这些不应从销项税额中抵扣进项税额的行为时，应作不得抵扣的会计处理。

这就需要按规定在发生这些行为的纳税期内，将不应抵扣的货物或应税劳务的进项税额计算出来，并在当期进项税额中扣减，具体应区分以下情况进行处理。

用于固定资产在建工程、集体福利或者个人消费。用于固定资产在建工程的购进货物或应税劳务，不是以是否在“在建工程”科目核算为界限的，纳税人对建筑物进行修缮、装饰等支出，即使不应在“在建工程”科目中核算，其支出中的外购货物或应税劳务，

也属于税法规定的用于固定资产在建工程。同样，用于集体福利和个人消费的购进货物或应税劳务，即使不在“应付工资”、“应付福利费”或“盈余公积”科目中核算，其进项税额，也不能从销项税额中抵扣。

⑵ 营改增后不动产怎么抵扣增值税，2017营改增抵税比例规定

增加后，房地产的建设已纳入增值税征收管理范围，只要购买资金与业务经营有关，内新增的外购工程材容料增值税附加值即可。动产和房地产可以从所得税中扣除，但如果用于房地产两年，则可以扣除两年。

拓展资料

营改增后区别一般纳税人和小规模纳税人一般纳税人增值税税率：

（一）提供有形动产租赁服务，税率为 17%

（二）提供交通运输业服务，税率为 11%

（三）提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外），税率为 6%

（四）财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零

小规模纳税人提供应税服务，增值税征收率为 3%

⑶ 房地产营改增后哪些进项税不能抵扣

根据规定,下列抄项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:
1.用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务;
2.非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务;
3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务;
4.接受的旅客运输服务;

⑷ 房地产营改增之后 哪些发票可以抵扣

一般纳税人执行一般计税法的房地产企业，可以抵扣的进项票有以下几种：

1、支付工程款版取得的增值税权专用发票；
2、购买办公用品、家具用具、电子设备等取得增值税专用发票；
3、购买机动车取得机动车销售统一发票或增值税专用发票；
4、购买建筑材料取得增值税专用发票；
5、支付水、电、暖费用取得增值税专用发票；
6、支付广告、销售策划、销售代理等费用取得增值税专用发票；
7、支付规划设计、图纸设计、项目可行性研究报告、抗震评估报告、交通流量分析报告等费用取得的增值税专用发票；
8、支付员工出差住宿、员工培训、员工工装等费用取得增值税专用发票。

⑸ 营改增不动产抵扣包括哪些内容

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（
财税〔2016〕36号，以下简称36号文件）已经发布，但纳税人普遍感觉不动产政策比较分散，不易掌握。究其原因，主要是因为新老项目，一般计税与简易
计税，税率与征收率，征收与预征，一般纳税人与小规模纳税人，以及差额和全额征收，自建、取得与自行开发，房地产企业与其他企业等，搅合在一起，头绪比较
杂乱。笔者从规定后面的内涵和实质原因出发，将36号文件中涉及到不动产的政策整理归纳出以下的规律，帮助纳税人更好地掌握相关政策。

建议首先掌握一个原则：可以抵扣进项的不能重复差额扣除。

一、“征税”时全额或差额计算销售额的规律

1、简易计税中销售“取得”的不动产，差额（扣购置价）计销售额

2、一般计税，全额计算销售额（房地产企业扣除土地出让金除外）

这是对原营业税精神延续，财税【2003】年16号规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用
权的购置或受让原价后的余额为营业额”。对老项目选择简易计税，不能抵扣购置进项税，选择差额扣除，可以较好的与老政策衔接。

一般计税，可以抵扣购置进项税，因此不能再重复执行差额计销售额政策。

房地产企业一般计税，无法抵扣支付给政府的土地出让金，所以采取从从销售额中扣除的办法。

说明：房地产企业同样可以适用上述政策，但是上述的“取得”与“自建”，不包括房地产企业“自行开发”。
二、“预征”时全额与差额计销售额的规律

销售“取得“不动产——预征时差额（扣购置价）计销售额

其他情况——预征时全额计销售额

只要是销售“取得”的不动产，不管是房地产企业还是其他企业，一般纳税人还是小规模纳税人，一般计税还是简易计税，是老项目还是新项目，在预征时都按照差额计销售额。注意房地产自行开发，不属于此处的“取得”。

其他情况，不管是一般计税还是简易计税；房地产企业预收款形式销售房地产；房地产企业销售老项目，适用一般计税方法等，只要不是销售取得的不动产，预征时一定是全额计销售额。

对比之前的营业税，销售取得的不动产，是在不动产所在地扣除购置价后按照5%计算营业税；36号文，销售取得的不动产，是在不动产所在地扣除购置价后
按照5%预征增值税，对不动产所在地的税源起到了平稳过渡的作用。自建也是同样的道理，之前自建的就不能差额扣除，现在仍然不能差额扣除。

三、简易计税和一般计税的规律

销售老项目——可选择简易计税

小规模纳税人——简易计税

个人销售住房——简易计税

说明：

个体工商户销售住房，按照个人销售住房的政策执行；

个体工商户销售非住房，应根据其一般纳税人和小规模纳税人身份选择相应计税方式；

其他个人销售住房，按照2年征免或差额计税；

其他个人销售非住房，扣除购置原价后计销售额；

四、房地产企业销售不动产的政策规律

以下均是房地产企业销售自行开发房地产：

1、房地产企业为一般纳税人：销售老项目，可选择简易计税，销售新项目，一般计税。只要是选择一般计税的，均可扣除政府土地出让款；

2、房地产企业为小规模纳税人，简易计税；

3、房地产企业预收房款，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

4、房地产企业为一般纳税人，销售老项目，选择一般计税，全额按照3%在不动产所在地预缴税款。

注意：根据36号文，房地产企业销售自行开发房地产，只有上述3、4两种情况需要预征，且根据本文总结规律，都是按照全额作为销售额预征。

五、销售不动产的纳税义务发生时间规律

新旧政策最大区别是在预收环节的规定。营业税文件规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，而36号文取消
了转让不动产在预收环节作为纳税义务发生时间的规定。但需要注意，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率
预缴增值税，以及其他一些预征的规定，纳税义务时间和预征是不同的概念。

六、销售不动产纳税地点规律

1、显着变化在于：不动产所在地纳税——机构所在地纳税。

营业税文件规定，纳税人销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。36号文件规定，销售不动产一般在机构所在地或居住地主管税务机关申报
纳税。其他个人销售不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税；非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税等。

还有其他一些在不动产所在地预征的情况，但预征与纳税地点是不同的概念，要注意区分。

2、销售不动产预征地点的规律

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，预缴地点为机构所在地。

其他只要存在预征的销售不动产情况，全部在不动产所在地预征。

⑹ 营改增后从个人买进房产,银行的进项抵扣是如何解决

《财政部国家税务总百局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税版〔2016〕权36 号，以下称36 号文件）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“（四）进项税额”度部分第1 条明确规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2016 年5 月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016 年5 月1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例知为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其道进项税额不适用上述分2 年抵扣的规定。接着国家税务总局又以15 号公告的形式发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（以下回简称《办法》），专门对不动产进项税额分2 年抵扣政策，在实际操作层面上，区分不同情况，做出进一步的明确和细化，也进一步落实和体现现行政策对不动产抵扣政策的答时间性差异特征。

⑺ 营改增之后，取得土地使用权如何抵扣进项税额

营改增后房地产开发企业取得土地使用权支付的土地出让金不是抵扣，而是自销售收入抵减。回国税总局2016第18号公告答：

第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

(7)房地产营改增如何抵扣扩展阅读

增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。

目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、深化供给侧结构性改革。

⑻ 房地产企业营改增后取得的进项发票都能抵扣吗

营改增后房地产企业选择一般计税法的，取得进项票可以抵扣；选择简易计税法的不得抵扣。

⑼ 营改增后房地产业进项抵扣问题

可以。
开发项目采用一般计税法，2016年6月从XX园艺场（该园艺场属于苗木生内产单位，容并取得当地国税局免征增值税批文）购进苗木，用于项目园林景观，开具增值税普通发票（票面显示销售额100万，税率为0%，税额为0.00），公司是否可以该增值税普通发票销售额100万*13%进行进项税额抵扣。
采购农副产品初级生产者生产的初级农副产品，可以凭增值税普通发票抵扣增值税进项税额。
由建筑公司自行采购苗木，建筑公司可以计算抵扣进项税额。

⑽ 房地产企业营改增简易征收可以抵扣进项吗

财税2016第36号附件一有明确规定不准抵扣。

文件依据：

第二十七条 下列项目的进项税额不得从内销项税额中抵扣容：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。