如何拉房地产开发商去我们市

⑴ 我是一个房地产策划公司的销售，请问怎么样才能联系到开发商老总

较之于其它类型的企业，作为智力型企业的策划公司更需要灵魂，因为策划公司卖的是智力，而智力缺乏评判的标准，因此，灵魂的意义在于我们在于与那些大腕们沟通时，坚持我们的专业立场，而不畏惧。我更愿意策划公司叫顾问公司，因为策划有江湖术士的意味，而顾问让我想到麦肯锡，从而更认可自己的专业性。策划公司似乎是最容易做的企业，几个人，少量的资金就可以启动一个公司，但很多人忽略了人的重要性，就忽略了根本，所以策划公司如春天的野草，长的快衰败的也快。策划公司总是很难做大，因为做策划公司的都是文人或准文人而非创业者或企业家，俗话说“文人相轻”，彼此总难以认同并形成统一的文化。世联地产是个特例，我想是因为陈劲松是学者而非文人，并且他是学建筑出身的。策划公司最重要的是留住人才，却偏偏是人才流动最大的行业之一。在一家公司能干一年就算是老员工，干到三年以上那简直是凤毛麟角。所以浮躁成为这个行业最大的特征，放眼望去，许多劣质品或半成品在市场上游荡，成为这个行业难以提升的最大阻力。策划公司最重要的是专业，因此专业分工很重要，而目前策划公司却偏偏难以做到专业分工，策划、文案、设计、营销混为一谈，一批批所谓的全才严重影响着行业的形象。在同开发公司的沟通中，策划公司最重要的是获取专业尊重，许多策划公司却偏偏难以得到开发公司的尊重，一是态度的问题，一是策划公司本身需要进行专业自省。团队作战是策划公司被认可的关键因素，但是团队的培育是个艰难的过程，因为，在目前的形势下，一个成熟的专业人员会面对许多的诱惑，团队的稳定性在利益面前往往会土崩瓦解。最好的方法是团队的成员是一个利益共同体，共同创业。“专业自尊”是一个很好的词，虽然是世联地产提出来的，但他适用于所有的策划公司。当然，这个词也透露出些许无奈。这种无奈的根源来源于我们国家的大环境，在经济快速发展的盛世积累财富后的空前自信，因此产生的对知识的不尊重和对专业的蔑视。这是对这个行业的磨难，也许只有这样成长起来的顾问公司、策划公司，才具有长久的生命力。智力资本是无价的，所以，策划公司的服务价格是第二位的，而认同是第一位的，在开发商对某一公司产生认同后，服务价格将由你自己决定。策划公司具有依赖性，但是千万别依赖一两个开发商过日子，否则，好日子总会玩完，所以，这些年，即便是在合肥这样的城市，也能看到“各领风骚一两年”的无奈。目前星城许多房地产策划公司前身为广告公司，其楼盘包装以及广告宣传的运用应该说相当的成熟，对一些新的概念的炒作运用也“跟进”迅速，以至于星城乃至下面的各州市的房地产开发商几乎“统一”的形成了这样一种说法：“房地产策划就是做广告宣传的，顶多能代理楼盘的销售。”其实就房地产策划本身来说，广告宣传只是策划的一个工具，策划应该是涵盖整个房地产项目开发的整个过程的灵魂。 “运筹帷幄，决胜千里”，房地产开发过程影响因素多、开发周期长，其前期的宏观决策直接决定一切后期运作的成功与否。对于长沙的大多数开发商而，一个项目的开发决策基本上取决于其自己的判断，然而随着市场的进一步成熟、完善以及众多的外地知名地产渗入，这种单一的个人决策机制明显滞后，随之而出的是星城许多地块的土地价值的沦失以及楼盘开发水平的停滞，房地产开发商在经过物力资源整合能力提升阶段之后，智力资源整合利用已是当务之急，开发理念急待更新！房地产策划机构应该是决策者的“智囊团”，为其决策从各个方面发表专家意见，这种“智囊团”不是某个人可以完成的，更不是广告公司可以代理的。在项目开发建设阶段，建筑产品的形成涉及规划、建筑、结构、预算、施工等多个相关专业的综合运用。一般认为这似乎和房地产策划是八杆子打不着的事，然而这却就是房地产策划价值最大体现的地方：在规划方面，开发商讲究的是效益最大的实现，建筑师考虑的是科学的布置规是，策划师讲究的是以营销的角度思考规划的价值，每一栋房子的每个套房其景观、朝向、通风其实就是将来房子售价的基础；在建筑方面，开发商和设师往往注重户型的科学适应、外表的美观以及成本效益方面，而作为一个策划师，他必须从市场深入调研，以一个住户的心态从房子的将来的装修、居住生活需要的每一个细节、家庭结构的改变等方面全盘的考虑，并及时根据销售反馈动态跟进项目的开发建设 在房地产市场同质化越来越严重的今天，没有以上的策划全程参与，项目的建筑要素很难与市场相吻合，销售

⑵ 房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续，准备什么材料

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分

行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

第三部分

房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

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房地产的开发条件：

1、开发主体合法

进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格

。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2、使用权

房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

3、在规定的期限内动工

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

⑶ 如何做房地产开发商，需要哪些条件

购买房地产的目的一是自己居住，二是增值盈利。如果您掌握了房地产的一般运行规律和销售技巧，您将能避免风险，用较小的投入换回最好的回报。 首先是注重积累实际资料，因为房地产市场的行情是不断变化的，所以，积累资料非常重要。投资者如有必要的话，应该对您感兴趣的房地产资料不断积累，以分析该房地产的价格趋势，从而为适时购买房地产奠定良好的基础。 其次是注重积极实践经验，并融通理论来指导实践。购买房地产，是项实践性极强的活动。购买者必须积极参与购买房地产实践，从中培养购买修养，总结实践经验，并辅之以理论指导，这样在房地产市场上才能不犯大的错误。 三是掌握房地产节奏。虽然房地产市场长期价格趋势是上升的，但由于各种条件变化，其价格也是波动频繁的，短期内还会有下跌的趋势。因此，要把握住房地产市场价格节奏变化，不要操之过急，以避免不必要的损失。 四是抓住主要矛盾。在购买房地产的整个过程中，充满着各种矛盾，如政治和经济因素，盈利和供求关系的矛盾等。房地产购买者应对各类矛盾的作用程序进行衡量，从中找出主要矛盾加以解决。这样才能在复杂的因素中找出决定的因素，从而解决购买者主观愿望与客观实际的矛盾，为购买房地产进行最后决策。如在整个政治经济环境比较稳定时，购买者应注重考察房地产业的变动和市场趋势，反之，如果经济环境不稳定，购买者就应及时分析经济形势，做出正确的决策。 五是做到基本正确。美国著名经济学家西蒙，是决策论的著名代表。他在论述决策的原则时指出，决策不可能实现最大化的原则。所谓最优、最好的方案，只不过是一种理论上的抽象而已。所以，在进行决策时，只要采纳一个“令人满意”的方案即可决策。 西蒙的这个“实惠”决策理论，应作为房地产购买者决策时的一条基本原则，因为多种因素的作用，使您在购买过程中想要作出非常精确的分析是不可能的，购买房地产本身就带有冒险的味道，所以在进行分析决策时，就要本着“基本正确”的原则，当机立断，迅速交割，如果您死守教条，在良机面前犹豫不决，就可能使您失去机会，更何况，您根本做不到完全正确的分析

⑷ 如何做房地产开发商，需要哪些条件，越详细越好，答的好追加

这个课题有点大，呵呵。想做房地产开发商，除了最基本的部门和人员配置（硬件）之外，当内然也需要各种容软实力。房地产开发是资金密集型和社会资源密集型，需要雄厚的资金实力或者融资能力，同时也需要在房地产各个审批部门具有良好的人脉资源，比如，土地资源都掌握在国土局手上，虽然说现在的土地都是通过招拍挂方式取得，但里面还是有很大的操作空间，直接打交道的还有规划、建委、消防等等直属部门，也需要项目所在区域的地方政府支持，获得开发政府和税收政策优惠，如果能让政府扶持项目，打造地标项目就更好了。
目前房地产开发商的操作模式还有联合开发和挂牌开发。联合开发就是和另一个开发商联手开发，起到资源互补作用，一个出资，一个出地，按股份分配利益。挂牌开发。房地产开发商的资质决定了开发规模，若接到体量超出资质的项目，再无法升级企业资质的情况下，可采用挂牌开发，即和资质较高的开发公司合作，用他们的资质挂牌审批项目和财务核算，并交付管理费，其他的后续工作均有你自己完成。
房地产开发是个暴利行业，本人从事这个行业6年工作，亲眼目睹了很多开发商一夜暴富，同时也知道他们为了项目开发而奔波劳累的艰辛过程。楼主要有心理准备，呵呵。

⑸ 房地产代理公司如何去与开发商第一次接触与洽谈

首先进行市场调研，市场分析。。。主要与开发商洽谈，首先要让他信任你们的团队有这个能力，然后听取一下开发商对项目的一些要求，适当给点建议，然后做一份策划方案出来给开发商看一下。

⑹ 如何联系到房地产开发商策划人

或者查代理公司总部电话和地址，直接上门去问
好多开发商的项目都委托给代理公司全权负责策划销售
没有代理的项目，开发商一般会有营销策划部，你可以去联系一下

⑺ 我去一个房地产公司，让我先去各个楼盘采盘做市调，还要写市调报告请问谁知道都从那些方面下手，怎么写报

通常以客户身份比较好 。你直接说是做市调的 销售顾问本身就会有了排斥心理。

⑻ 怎么样可以找到上海市所有房地产开发商 联系方式

翻翻上海黄页

⑼ 如何与房地产开发商打交道麻烦告诉我

朋友的问题是我们常碰到的，在房地产行业确实有像朋友所说的那样的付款规则像我们做门窗的，我们采用的是把产品折分开来规避分险（尽可能的让风险最低） 像大点的工程，我们都是签定合同预付款30% 门窗外框到工地安装完毕支付30% 门窗内扇安装完工支付35% 最后的5%同样是质保金。（合同上都有签定的）一步一步像我们做 门窗的可能好点，如果某个环节卡住了，下面的工作就可以马上停止风险也相对小一点 希望能对朋友有一点点的启示
一般开发商不会具体干预建材的选购，因为很多开发商根据合同是有施工单位购买建材，开发商只是提出质量要求，根据财务规定不允许开发商自行购买，否则要加一道营业税的。一般设备比如电梯、消防等开发商才自行购买。
其实也没什么特别多的共同点,房地产商最重视的是成本控制,当然,他选择建材供应商时肯定会把这点作为他最主要考虑的因素,如果您想和他打交道,你的价格肯定必须得比市场上其他人有优势,至少不能高于市场平均价 因为房地产任何一个项目在前期都会做市场调研 其中有一项就是调查市场建材的平均价格水平,所以房地产开发商对建材市场的价格水平是相当了解的 因此你必须得有价格竞争力 这样的话你的交道会很好打的。

⑽ 房地产开发商怎么拿地

开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。2007年后，地王现象频出，很多人也将批评的矛头瞄准了招拍挂制度，认为是招拍挂制度导致了房价的疯狂上涨。
房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。一级市场是拿地最主要的通道。
一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。
1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。
房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。
乱世出英雄，在房地产行业还很不规范的时候，这个行业造就了无数亿万富翁。有一个从百万富翁变成亿万富豪的故事。一位当时在机关做团干部的年轻人王为东，在常人看来，他有一定的社会地位，收入稳定，但他还是愿意去商海里尝试游泳而毅然下海。当时他凭着一股积极创业的热情和社会关系资源，在上海浦东找到了一块很小的土地，先签订了一份土地转让意向书。然后他凭着这份意向书到处找合作伙伴，终于被他找到了一家乡镇企业，这家企业对房地产开发一无所知，但对王为东很信任，答应去银行融资后投入开发。王为东创业时候可以说一无所有，成立公司的钱还是这家企业在银行融资时候多借了一百万元后再借给他的，由王为东归还银行利息。在现在看来一百万元只能开家小饭店，但在那个年代，运作得好，奇迹就会出现。
在浦东小地块初试牛刀，赚了钱后，现金流就有了一些铺垫，于是接着再拿地开发第二个项目。王卫东凭着一种悟性，每步节奏踏得很准，合作伙伴是乡镇集体企业，他利用这种优势，借助他们的资金实力，实行承包开发合作制，其他股东不参与经营，由他来全程操盘。君子协定，其他股东拿投入资金30%的固定回报，项目今后的亏损与否，其他股东永远是约定的固定回报。要知道房价一直是处于上升趋势中的，约定的回报率只是一个时点的定格，房地产的增值空间在实际运行中经常是无法预测到的。两年后项目运行基本完毕，但项目的利润回报并不是当初预计的那些，这样王为东按照约定按时支付给其他股东的回报后，他的个人身价顿时从小矮人变成了小巨人，新生代富豪就此产生了。
一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，由房地部门通过组织竞拍的形式让拿地企业参与现场竞拍。但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等。由专家评审小组根据出价、方案、资信等综合因素，当场评出该土地的得主。
拿地的模式还可以通过与政府合作，参与土地一级市场的开发后自己再保留一块土地，这样就可以以较为低廉的价格轻松获取。也可以通过资本运营、企业股权收购获取。
土地市场招拍挂制度的建立，从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为，有利于价格发现。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，很长的一段时间以来，协议的形式占了很大的比例，这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题，房地产界权威专家孟晓苏多次呼吁，要增加土地出让中的招标和拍卖的比重，全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。但是包括孟先生在内的很多人士，都认为后来的招拍挂制度推高了地价：土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。所以要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，包括土地供应和出让制度，这值得我们进行深入的思考和分析。
早期的开发商拿地都是可以通过协商，分期付款来获取土地资源。到了2000年后特别是招拍挂制度形成后分期付款的形式越来越被管理层所不容许。再加上土地价格的日涨夜大，中小房地产企业拿地的能力越来越削弱了。大体量的土地只有大型国企和上市企业有能力操作。很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。2009年一线城市房价涨了50%以上，这与土地一级市场不断冒出的新地王有很大关系。
地王与金融危机有关系，适度宽松的货币政策受益方很多都是国企，而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现，一部分原因就是在于这些大型房企太凶猛，吓到了一大批房企和购房者。地王的出现，断了楼市一条修正自己的活路，楼市不断蹿火冒烟，危及房地产业的根本和可持续发展。
土地的招拍挂制度比以前那种采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且效果也很不错。土地招拍挂的方式可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度地防止权力寻租等一系列人为干扰市场的行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护公共利益。而且，从近些年的城市化进程不断加速的势头来看，土地招拍挂方式确实为地方政府增加了收入，地方政府更有积极性去加速城市化进程。
土地招拍挂制度最初源于欧美，后来在我国香港广泛推广使用。我国目前的经营性土地招拍挂的形式，正是参照香港的土地拍卖规则而制定的。这个制度从理论上说可以从源头上防治土地批租领域腐败，同时也是提高城市土地运营水平、改善投资环境的根本措施，让土地可以以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，从而让市场机制发挥作用。
但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地方政府一味倾向于“价高者得”的做法，更加推动了地王的不断产生，在很大程度上使得中国房价近几年来不断暴涨。也就是说各地的房价高企，是地方政府为了追求土地财政收入而推高了房价，面粉比面包贵的故事也在中国这个快速发展的国家经常上演。因此，必须改革土地拍卖制度，将其与民生问题挂钩，避免土地拍卖对民生问题的伤害。---------上海菁英地产