Ⅰ 房地产创新案例
苏州ELEVEN国际风情社区
项目名称释义
表意：小区共有十一栋小高层；多处风格各异焦版点装修家居网的景观街权区；有多种各具风味的异国情怀。
内涵：ELEVEN，不止是一个数字；
Eleven，just one more than ten。
E－EGO，自我，彰显非凡
L－LEGEND，传奇，天作之合
E－ENJOY，享受，万种风情
V－VIEW，视野，惊世之美
E－EXCEED, 超越，领袖群伦
N－NOTICE, 关注，震撼登陆
地理位置：长江路南端，北侧紧邻苏州高新区
建筑面积：6.6万平方米
产品规划：由11栋现代风格的小高层建筑组成
生态景观：项目以西为国家4A级风景区—木渎（天平山、灵岩山），以南比邻久负盛名chinaren的石湖
风景区（上方山国家森林公园）。
学风浓郁：社区周边学区氛围浓郁，东侧为苏州科技、学天平学院，西侧为中美合作瑞华双语学校，周边分布有苏州外国语学校、苏州新区一中、新升实验小学等。
Ⅱ 科技地产开发模式创新体现在哪些方面
北科建集团总结了科技地产开发模式的创新，具体体现在理念创新与产品创新两个层面。从事科技园区开发的企业，必须要把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，要有高度的社会责任感和明确的企业使命，其次，在产品类型上，从单纯的科技园区开发，升级为科技新城开发和科技园区开发两种类型。科技新城作为一种全新的产品类型，其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”，目的是打造一个产业化的城市，就是要以产业研发区为主体功能，辅之以商务功能区和生态住宅区，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的综合竞争实力；科技园区作为北科建集团比较成熟的主打产品，制定了清晰的产品标准，“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”，科技园区的目的是尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升产业的整体竞争力。
当前，北科建集团按照科技地产开发模式，投资250亿元，全力打造嘉兴长三角创新园、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园三个科技地产项目，其中，嘉兴长三角创新园就是一个典型的科技新城，无锡和青岛项目是两个典型的高端专业化园区。
Ⅲ 房地产产品创新案例
室内创新篇
空间变换，凸现个性
（一）使用空间增大典型代表：大露台、落地凸窗、夹层大露台———添加生活情趣
大露台毫无疑问是今年深圳最出风头的户型创新之一。其实露台就是阳台的升级版本，只不过在功能上来讲现在的阳台一般指生活阳台，露台则是承担景观、娱乐功能。普通的生活阳台或者景观阳台的层高在2.8米以上，5.8米以下，而露台的层高则在5.8米以上。而大露台与小阳台的区别就在于大露台的面积可以不用计入销售面积。也就是说当这种露台的面积越大，消费者获得的实惠就越多。
落地凸窗——增加室内可使用面积
凸窗是目前深圳楼盘比较常用的一种传统窗台结构，具体定义可以说是在建筑原有框架结构中窗台板向外悬挑获得的空间。凸窗的发展也从侧面反映了住宅项目在空间方面不断进行创新。窗框就是凸窗的前身，就是一堵墙上预留窗洞安装玻璃窗，起到通风采光的作用。随后人们发现在窗洞的上下端各加一块板，那块伸出去的板就是凸窗，可以将室内的空间延伸，凸窗可以作为一个植物摆放的平台，也可以成为一张书桌，用处良多，更重要的是通过窗洞挑出去的窗台面积只要不超过国家规定的2.2平米，都是不用算入销售面积的，因此凸窗可以说是现在楼盘开发必备。
落地凸窗是在普通凸窗基础上更生活化的创新。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到于室内地面高度相同的一种凸窗形式，在建筑构造方面也是一种悬挑构件。从直观上看落地凸窗就是增加了房间的可使用面积。通常凸窗只能作为固定的景观坐椅或者摆放一些小饰物的架子，不能移动。当变成落地的之后，功能就有了很大的增加。在卧室的可以形成超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时因为垂直高度降到与卧室地面齐平，因此有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。
当然，因为这种结构面积是不计入销售面积，对于讲求实惠的客户来讲，面积越大，得到实惠越大。
夹层———为客户提供免费生活空间
同样受欢迎的生活创新产品还有中海怡美山庄的夹层。夹层不是中海首创，但在多层中应用也还是算是第一个。3.9米的高客厅与2.8米的卧室、2.19米的夹层餐厅形成三个建筑平面，由于2.19米的夹层低于2.2米计算建筑面积的标准，不计入建筑面积。这个夹层面积在10多平米到20多平米之间，为生活带了更多乐趣，而怡美销售的火爆也确实印证了这些创新的作用。
层高变化，添加灵动空间
层高对于居住的影响是不言而喻的。一般来讲，层高如果低于2.8米，那么在这个环境下生活就会感到比较压抑。而当层高在3米以上，那么居住就感觉比较舒服。城市3米6公寓就创新地采用了3.6米的层高建设。这种利用空间来发挥想象的创新实在是让人眼前一亮，尤其收到年轻人的喜欢。
层高对于城市新贵而言就是一种身份的象征。豪宅的具体定义，在业界一直有争论，多数是关于面积以及成交方面，对于层高倒是讨论不多。因为豪宅需求的景观和空间居住的舒适性是毋庸置疑的，层高的高度也就越高越好。试想，客厅的水晶灯越多层，越是衬出客厅的高度，也才显示出豪宅的贵气，这就是俗称〃有天有地〃的独立别墅总让人感觉高档的一个原因之一。
今年出现的香榭里Skyhouse也是在户型的空间方面创新的一个闪光点。它是位于建筑的上层，享有360度视线无遮拦的景观颠峰，这一点没有太多创新元素；但其最有新意的就是层高12米的空间内零阻隔，可将其设计为两层、甚至是三层的空中别墅。这种个性化的空间设计与传统的豪宅甚至空中别墅都是有很大区别的。光是这个层高就已经显示出主人尊贵的地位，同时也表达出他们极富个人生活主张的生活方式。
（二）景观无限延伸跃式入户花园——移步换景
传统的入户花园在2002年就已经出现，是大门与客厅的过渡连接，就是将室外环境与室内环境有效结合的方法，同时利用这些面积种植植物、休闲放松都是一个很适宜的。此后，入户花园成为许多楼盘开发的例牌菜，甚至一些户型先天条件不良的话还会用来提高项目〃均好性〃，帮助劣势户型的销售。在市场千篇一律以平面入户花园来招徕客户的时候，世纪村·日月府的跃式入户花园就成了楼市绚烂的色彩装点楼市。日月府采用0.2米高的两级踏步将室外到室内空间灵动性的过渡，令入户花园更显层次感。
弧形凸窗———扩大景观视野
项目质素的高低最终来源于居住的效果，而景观又是居住效果的一个重要指标，因而借景入室成为提高居住质量的重要手段。入户花园、凸窗都是一个很好的形式，但一般而言角度不会太大，视线不够开阔。直角凸窗可以有270度的景观面，但边角设置稍有浪费。弧形凸窗就省却直角的浪费，兼具了视野开阔，借景入室的效果，同时弧形的凸窗更加显得气派，可谓凸窗中比较比较创新的亮点。
室外创新篇
Ⅳ 房产销售有什么创新点
如何充分利用网络技术制定有效的市场营销模式创新，是房地产微观经营层面关注的新焦点。微软总裁比尔·盖茨说，“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。那么房地产网络销售创新有哪些呢?下面，就随学习啦小编一起去看看吧，希望您能满意，谢谢。
房地产网络销售创新一：市场与渠道创新
开拓新市场与新渠道是房地产营销的重要一环，美国的《全球及全球商业电子签名法》早已生效，网上购房等大宗交易再不用多加一道“纸笔签名”手续，直接通过电子签名的方式就可以快速完成。我国大多数商务网站已具备网上结算的功能，但由于我国信用卡使用率还较低，人们对安全和信用存在疑虑;房地产属于不动产，人们的重视程度和购买心理都阻碍着网上购房的进行。这也说明新的市场潜力巨大，一个统一的网上房地产交易中心将推动房地产销售的进一步良性发展。
房地产网络销售创新二：产品与品牌创新
地域选择是传统房地产经营要考虑的首要问题。中国房地产产品品牌的营销的效用已经表现得十分明显。在北京，提起房地产，人们就会想起华远;在深圳，万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客眼球的法宝。
房地产网络销售创新三：价格与竞价创新
经典经济学认为，信息不对称是价格波动的重要原因，但在互联网上由于信息传播的高效性、对称性，价格的波动将会非常有限，因而寻求接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关综合信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。
房地产网络销售创新四：低成本直销创新
网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点;另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象。
Ⅳ 房地产创新
房地产的创新包括营销创新和产品创新
营销创新包括：意识创新、设计创新 产品创新、手段创新
产品创新包括：产品差异化、服务差异化、产品组合等
你要是要具体的话我在具体给你意见
Ⅵ 如何实现新时期我国房地产业的创新发展
1、保险资金投资房地产业的政策障碍已经扫除
备受关注的我国房地产领域何时向我国保险资金开放的问题，已于2007年5月经中国保监会原则通过，这也就意味着今后我国保险公司进行房地产投资已原则上获得批准，保险资金投入房地产领域已无政策障碍。不过，目前尚未正式开始进行操作，因为保监会还需要制定相关实施细则。这是保监会首次对保险资金投资房地产解禁问题发出的明确信号。至于实施细则何时出台和年内能否见分晓，目前保监会还未给出一个明确的时间表，因为在实施细则出台以前，还需经过一个对保险资金投资房地产的实质性研究阶段，而这一阶段工作尚待正式启动。保险公司对房地产业是直接投资还是间接投资，投资比例的上限有何规定，所投资的房地产项目有何限制等问题都有待进一步的研究和确定。去年出台的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，松绑了保险资金投资基础设施建设及产业基金等领域的手脚，却并未对保险资金是否可以投资房地产加以明确阐述，因此留给业内无限想象空间。国外经验表明：成熟和规范市场的房地产项目能为保险公司带来长期稳定的投资收益和现金流入，符合寿险业务的资产负债匹配原则，增加类似投资有助于保险公司持续改善投资收益率。然而，鉴于保险公司对房地产投资缺乏经验，在尝试投资初期应以类似于投资现有成熟项目为主，或以投资房地产基金等间接形式进入，以确保房地产投资的风险控制。
2、汇率弹性增强使外资更多地进入房地产市场
央行于2007年5月19日就确保我国宏观经济稳定发展而同时出台的加息、提高准备金率和增强汇率弹性等三项措施，对房地产业而言其作用是十分明显的，加息和提高准备金率无疑对贷款购房者和房地产开发商而言都属负面的利空消息。而提高汇率的弹性则不然，因为当今宏观形势表明：汇率弹性的增加就意味着人民币升值的加快。而人民币升值的加快又意味着国外投资客热钱流入我国房地产的数量和时间将增多和加快，这将对房地产市场的供求关系产生直接的影响。尽管目前我国资本项目还处于管制之下，但国际热钱总还是能够找到相关渠道暗渡陈仓，悄然进入我国房地产投资领域，特别是在我国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率加速上升的三重利益刺激下，投资中国房地产将成为外商和外资规避风险和获取利润的更多选择。就国际惯例而言：一国货币的升值，一般就意味着其国内经济整体向好，投资机会较多，而且收益水平也相对可观。从这个意义上讲，人民币继续和加快升值将会带动外资和外商对我国投资的增加。然而，事实上在我国的许多地区，目前各个行业中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势，这与房地产开发投资领域高回报率相比形成了鲜明的对照，这也就促使了国际投资热钱更多地将我国房地产投资作为资金追逐的投资乐土，因此人民币升值给房价上涨带来挑战的同时，也给我国新时期房地产的发展带来了机遇。
3、改变房地产增量与存量市场不平衡状态
进入21世纪，我国房地产业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期我国城镇人口增长及相关住房需求相比，即使考虑到经济发展和城市化的因素，房地产市场的供给也是较为充足的。据国家统计局最新资料表明：目前我国各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%。而在发达国家的成熟市场，该比例一般接近15%。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国房地产由增量市场主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。由此可见，我国房价居高不下和房地产调控的不力，关键问题不在于新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康、稳定和持续发展，就应该从发展房地产存量市场入手，做好以下几方面工作：一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理。采取多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权。二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房信息系统，规范和提高中介机构的服务质量。三是减轻房地产交易环节的税收，鼓励和促进现有住房进入市场流通。四是适时开征房产税。对持有的房地产征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
4、通过建立个人信用体系来加快保障住房供应
认真贯彻和落实我国住房制度改革中的经济适用房制度，关键是要在各地加快建设和推出保障性住房的同时，加快建立和健全全社会的个人信用体系，这样才能实现真正的公平、公开和公正。目前我国尚未建立比较健全的个人信用体系，在保障性住房推出时具体怎样对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核就成了一大难题。今年以来，我国住房保障实质性工作全面启动，但建设主管部门里仍仅有两三个人在专门或兼职负责，显然同其巨大的工作内容和工作量是不相符合的。因此，国家建设部应该在住房保障工作的机构上进行调整，人员上进行充实，内容上进行细化，制度上进行完善，以确保我国为中低收入消费者谋福利的住房保障政策真正得到落实。住房保障主要是依赖政府的财政收入来进行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府来完成，租金也只是象征性地收取。因此，廉租房是最纯正的保障性住房。其次是经济适用房，它是有政府拨土地建设，在成本基础上加收3%的利润后出售给中低收入者。至于限价房，只是比一般商品房售价略低一些的商品房而已，并不属于保障性住房范畴。目前，一些地方政府错误地理解和制定政策，对解决中低收入消费者推出的主要是限价房，而廉租房和经济适用房的推出少之又少，这种情况也将在今年加大力度促进保障性住房建设的过程中得以改进。
Ⅶ 中国房地产开发业应该如何创新
房地产业自身如何防范泡沫化
2005-8-24
内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。
关键词：房地产泡沫 房屋租赁 风险 恩格尔系数 不确定性
房地产泡沫的成因
以金融制度因素为代表的内在因素
泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
货币制度 现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
银行制度 在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
信用制度 信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
以不确定条件为代表的环境下的投资行为
由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
以房地产租赁为代表多元经营方式
房地产泡沫认识上的歧途
房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4．9亿提高到8．5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23．8平方米，也就是说将需要71．4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10％的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
应从房地产业自身找出路
与其说清点什么，不与想办法做点什么。
有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺 对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。
对房地产业自身来说，最大的问题不在于局部的投资过热，而是先天的发育不全，中国的房改的成就人所共知，但离成熟的房地产业还有距离。而最大的不足在于房地产发展的不平衡，这种不平衡不仅是地域的差异，更多的是本行业自身的不完善。如房屋租赁市场的不完善，二级、三级房地产市场的不建全等等，这当然与各种规章制度的不建全或不合理有关，也在于中国的文化背景下，人们对新房犹为看重等有别于外国的观念有关，但在现有的特定的时期，房地产业自身也并没有采取有效的措施来应对。
笔者认为，应本着规避风险，防范房地产泡沫不良影响的想法，来发展房屋租赁市场和其它的房地产经营方式，同时也使房地产业呈现多极化，使房地产业自身能够有转移风险的能力（当然，这与香港某些大型房地产企业，通过投资其它产业来转移风险是有区别的，内地的房地产还不具备通过其他行业转移风险的实力）。本文主要考虑通过促进市场化住房租赁为代表的多元化经营，来实现房地产业的行业自身的风险转移。
以房地产租赁为代表多元化经营 问题一：房地产多元化经营，可以转移风险、抑制泡沫么？回答是肯定的。
作为一种商品，房地产是特殊的，它的特殊性就表现在其它的商品只要有人想买，就不愁卖不出去，但是，人要有房子住是一定的（尤其是在中国“安家置业”的传统思想的作用下），但真正买不买就不一定了。这说明人们不是不想消费，只是消费不起。如果通过多元化的经营，满足了人们多级化的需求，房地产业就能走上健康的可持续发展之路。要改变先天发育不足的现状，就要大力发展住房一级市场之外的其他多元市场，其中房地产租赁市场的发展就事在必行了。
问题二：为什么以房地产租赁为现阶段发展多元化经营的重点呢？
首先，住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件。近年来，我国房地产开发量和竣工面积逐年增长，住房销售面积和金额也逐年攀升，商品房的空置量也在增加，这就为一级房市的住房租赁造就了成熟的条件与强大的供给能力。
其次，市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大的动力。不仅在北京、上海、广州有20％左右的家庭租房居住，在全国租房居住的家庭也是大约在10％，租房已经成了城市居民住房的第二大房源。其实包括西方房地产业发达的国家在内的大多数国家，住房的自有化也不是很高。
还有，对于已经建成的房地产，最好的办法莫过于想办法买出去，对于闲置了的房地产，想办法租出去，也不失为一条出路。如果，从一开始就不仅只是想“买”房，而是想到了多元化的经营，对转移风险、抑制泡沫应该是有益的。
问题三：何谓多元化的经营？
其实没有必要对它作什么定义，但有一点是要说明的，那就是：它不仅包括房屋和租赁的一级、二级市场等，还应包括经济适用房、廉租房、安居房等。按照国家的经济现状和发展趋势，中国的居民，其中当然也包括城镇居民的住房消费的差异将长期存在，居民对房地产的需求呈现了多元化、多级化，这才是必需加快房地产多元化进程的最根本原因。
在此要说明的是，笔者并不对各种房地产品、各种经营方式进行比较，更多是希望、呼吁多种房地产品、多种经营方式的到来。
中国的房地产经营应呈现出多元化，而多元化的基础就是房地产品的多元化。而现在从总体来看，房地产业的产品仍趋单一，而影响房地产业发展的重要因素：政策法规，也没有做好这方面的准备。其实早在1998年上海就有有识之士建议“利用空置商品房兴办大学生公寓”，这无疑是缓解商品房空置矛盾的良策。类似如何为空置的商品房找到出路，才应该是研究房地产泡沫的初衷。本文并没有深入的讨论房屋租赁等多元化的经营方式对房地产的具体影响，只是寄希望于房地产业的自身发展，能够在房地产业，尤其是在预防房地产泡沫的不良危害等方面发挥应有的作用。其实，对于房地产而言，能够影响它的因素太多了，但如果只注重外因，而忽略了内因才是事物发展的主要因素，使它过分的依赖政策法规或是其它制度其它行业，而自身的抗风险能力欠缺，对自然或人为产生的房地产泡沫的消化溶解能力又不足，这只会使本来就还处于成长发育阶段的中国房地产业走向畸型。
参考文献：
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7．刘洪玉．房地产开发．首都经济贸易大学出版社，2002
Ⅷ 房地产开发、设计中，住宅新概念与创新设计的主要表现形式有哪些内容
随着社会的进步，人们对住宅要求的不断提高，房地产产品也大踏步的向前。各种新概念的住宅不断出现，设计的创新，产品的更新，但住宅创新需要建立在产品之上，这样才能体现产品的创新，如果背离了产品价值去创新，就会被市场所抛弃。
（一）以人为本炼就现代人居
1．多层甚至小高层住宅花园化渐成气象，大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是，诸多独栋、联排、叠拼住宅的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来，“情景花园住宅”渐成新宠，并导致各地项目亦步亦趋。
2．景观环境设计理念日渐深化，使居住体验更接近人文本质。与此相对应，矩阵式的兵营排列、“四菜一汤”的程式化规划等已极为罕见，依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是，景观的均好性已得到极大尊重，不少项目还通过出色的规划和景观设计令项目透出弥足珍贵的文化底蕴。
（二）绿色生态、健康住宅
绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持续发展住宅等，但无论怎么称呼，其核心都是为人们提供更健康、舒适和经济的居住条件和环境，实施住宅的可持续发展战略。随着我国住宅市场化进程的加快，住宅市场的竞争日趋激烈，开发商和购房者开始关注绿色生态住宅。
这种新的住宅讲究：以人为本，呵护健康舒适；资源的节约与再利用；与周围生态环境相协调与融合。以可持续发展相关的模式：人类的生活模式；现有的生产模式；消费模式为动力。评价这种创新的住宅的指标是：社会效益、环境效益和经济效益。
这种绿色生态住宅同时业是一种可持续发展建筑，基本上围绕三个主题：第一减少对地球资源环境的负荷和影响，第二创造健康舒适生活环境，第三与周围自然环境相和谐。
虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑，然而，目前中国对绿色建筑的规划，还存在一定的误区和不合理运用。
（三）高科技型住宅
科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行细节处理，以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品体现人性的关怀，遵循的是以人为本的设计理念，决不是一味的追求高技术含量，通过运用高技术达到节约、环保、生态等等功能。
Ⅸ 房地产行业的绿色创新技术有哪些
据前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显版示，权近两年来，中国房地产行业下行趋势逐渐显现，不少嗅觉灵敏的商业房地产开发企业通过各种科技手段，提高建筑的管理效率和核心竞争力，向绿色建筑转型。
当前，我国建筑能耗的总量逐年上升，在能源总消费量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到现在的30%。在我国400亿平方米的既有建筑中，95%属于高能耗建筑。面对严峻的事实，国家相关部门出台了一系列推广绿色建筑的政策法规，从政策层面鼓励企业建造环保、低碳、绿色的建筑，并在建筑领域掀起一阵“绿色”风潮。
此外，不少站在转型“路口”的房地产开发企业，自持物业比重增加，由买房变为租房。企业基于提高管理效率、优化能源成本等多方面考虑，迫切需要通过各种先进的智能手段、高效的管理方法降低建筑能耗。创新能效管理技术，已经成为不少建筑企业发展的新动力。
在利好政策引导、房企降耗诉求等多种因素的驱动下，智能、节能将成为未来一段时间建筑市场发展的主流趋势。