『壹』 房地产企业预售房款收入在所得税汇算清缴时怎么处理按预计的利润比率计算预缴所得税吗
年度汇算清缴时，按预售收入乘以预计毛利率后的金额，填入附表三第52行“调增金额”处。如预售收入为1000万元，当地税务机关确定的预计毛利率为20%，则将200万元的金额，填入附表三第52行“调增金额”处。
『贰』 房地产企业预售收入如何进行纳税调整
国家税务总局最近下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对房地产企业取得的房地产预售收入的所得税处理及成本费用的归集等问题作出了明确规定，从而使其与会计制度规定的处理方式出现了差异。根据新办法，房地产企业应如何针对预售收入进行账务处理和纳税调整？ 房地产开发企业是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门，具有生产周期长、投资数额大、往来对象多、滚动开发和市场风险不确定以及成本对象不易准确合理计量等特点。但现行企业所得税征收管理办法主要是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点。国家税务总局下发了国税发[2006]31号文件，以加强对房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为。 房地产企业取得的房地产预售收入由于未能同时符合会计制度关于商品销售收入确认的原则：卖方已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；卖方既没有保留通常与商品所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠地计量四项条件。因此，在收到商品房预售收入时，与其他工商企业收到预收款项一样，会计上不将其确认为收到当期的销售收入，将其作为预收账款处理。会计处理为借记“银行存款（现金）”等科目，贷记“预收账款（其他应付款、应付账款）”等科目。待以后正式收讫售房价款或取得索取价款凭据（权利），并符合不同商品销售方式下收入确认要件时，再将其转为符合条件当期的损益，会计处理为借记“预收账款”，贷记“主营业务收入（商品销售收入）”等。 为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，国税发[2006]31号文件对房地产企业取得的预售收入所得税处理作了特别规定：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。同时根据商品房性质（经济适用房和非经济适用房）的不同和位于不同地区的商品房的毛利率作了具体规定：符合建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规规定的经济适用房，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.不符合经济适用房条件的房地产开发项目预计计税毛利率按其所在地区确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，其预售收入的计税毛利率不得低于20％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，其预售收入的计税毛利率不得低于15%；开发项目位于其他地区的，其预售收入的计税毛利率不得低于10％。 这就是说，房地产开发企业应在收到预售收入的当期，不仅要将其并入发生当期的应纳税营业额计算缴纳营业税金及附加，而且要按项目的性质（经济适用房和非经济适用房）或所在地区分别至少按其预售收入的3%、20%、15%和10%在扣除相关的期间费用和上述税金后进入发生当期的损益，并将按上述计税毛利率计算的金额作为取得当期的应纳税所得额的调增项目处理，计算缴纳企业所得税。同时允许企业在按会计制度规定将上述预售收入确认为收入实现时，将已缴纳过营业税的应纳税营业额、企业所得税的应纳税所得额作为发生当期的应纳税营业额和应纳税所得额的调减项目处理。
『叁』 房地产企业预售款纳税问题
取得预收房款，根据“预收账款”发生额缴纳营业税及附加；
缴纳时，只需要作交税分录，实现收入时冲回；
土地增值税原则上是房产销售后清算，但一般要求根据收入的一定比例预缴，这个可以和税务局协商；
土地使用税是再取得土地证后的次月缴纳，每年一次，缴纳时间也可以和税务局协商。
『肆』 房地产企业预收房款的税务会计处理怎么做
DR：银行存款
CR：预收账款
DR：应交税费-预交增值税
CR：银行存款
『伍』 房地产企业预售收入计征税费如何进行会计处理
对于取得的预售收入应按税法规定计算缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税专。
收到预售房款计征属营业税金及附加、土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。计征所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目。
『陆』 房地产开发企业预售所交营业税的会计及税务处理
房地产企业缴纳营业税问题
《中华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。但新《企业会计准则》及税法并没有对转让土地使用权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进行明确。
目前房地产企业结合实际核算营业税的方法，按预收账款科目当期的发生额计提“营业税金及附加”，即借“营业税金及附加”，贷“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等，实际缴纳税款时，借“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”，贷“银行存款”。年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转入当年销售收入，并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏，就是借“本年利润”，贷“营业税金及附加”，同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，对此部分计提的税金在编制报表时，笔者认为应并入其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税金则反映在应交税费栏，用负数表示。
房地产企业预缴所得税会计处理
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入，同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时，借“应交税费——应交所得税”，贷“银行存款”。对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，笔者认为对预缴的所得税确认为递延所得税资产，并使用“递延税款—预售房预缴所得税”科目，缴纳时同上，只是在年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税，从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延税款—预售房预缴所得税”科目，反映在资产负债表中资产类科目中的“递延税款”的借方。会计分录如下，借“递延税款——预售房预缴所得税”，贷“应交税费——应交所得税”。
『柒』 预售房款预缴企业所得税的会计处理指的是什么
按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。因此，国税发〔2009〕31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
在实务处理中，预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税
『捌』 预收账款，所得税纳税调整
确定预收款项计税基础时税法规定的收入确认时点与会计规定不同，则此预收款项的计税基础为0。
预收款项的计税基础分为两种:
（1）税法规定的收入确认时点与会计规定相同时，计税基础=账面价值
（2）税法规定的收入确认时点与会计规定不同时，计税基础=0
《企业会计准则第18号——所得税》第六条规定，负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额。
短期借款、应付票据、应付账款等负债的确认和偿还，通常不会对当期损益和应纳税所得额产生影响，其计税基础即为账面价值。但在某些情况下，负债的确认可能会影响损益，并影响不同期间的应纳税所得额，使其计税基础与账面价值之间产生差额。
例如：A企业因某事项在当期确认200万元负债，计入当期损益。假定按照税法规定，与确认该负债相关的费用，在实际发生时准予税前扣除，该负债的计税基础为零，其账面价值与计税基础之间形成可抵扣暂时性差异。
『玖』 房地产企业如何交税
你可以参考下：
问：我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的?
答：除了营业税及附加费，还有企业所得税、印花税、土地增值税，另外，营业税如果是公司自己建的，要交两道营业税，一道是建筑营业税，一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。
问：还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税？
答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定： (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率）。
问：怎么样才能合理的少交税 ？
答：职业问题，不能公开回答。只能告诉你，依法纳税才是公民的义务。
一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。
二、避税具体方法
一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。
三、税务部门如何核查房产企业税收
为全面加强房地产业的税收征管，堵塞征管漏洞，要从以下几方面入手。
一）规范税收日常管理，夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预（概）算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记，建立项目纳税台帐，并按项目进行税收跟踪管理，按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系，定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时，实行"先税后证"，防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来，建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系，通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象，及时发现漏洞，实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正，督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查，配合征管开展有针对性的重点检查，对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光，充分发挥税务稽查的震慑作用，达到以查促管的目的。
二）把好征收方式认定关，管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多，开发经营时间长，按税收的法理原则来说，所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择，也符合税收公平原则，因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证，并按实申报缴税的征管措施，这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看，房地产企业财务核算不规范，向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况，当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证，财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法，即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报，预征的企业所得税与营业税同步征收入库，对纳税人实行最低负担率预征后，若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的，要按规定的纳税期限及时向税务机关申报，并按实补税。
三）加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目，应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业，应按税收有关规定，采取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平，制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管，统一房地产税收和建安工程税收管辖权，将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理，通过建筑业税收信息管理系统，对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用，房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》，要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度，对纳税信誉较差、欠税的房地产企业，不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》，需开具发票的一律到税务征收窗口开具，并认真做好开发项目税收的预结算，做到税票两清，真正做到以票控税。
『拾』 房地产企业所得税汇算清缴中预收账款调增调减
那么预抄收账款中所收的租金应袭该怎样进行汇算？
：预收账款中所收的租金要结转为其他业务收入，计算预计利润时，这部分预收账款要予以剔除。
检察机关说不能这样进行调整
：检察机关貌似不管税收问题的，可能你想说的是税务局的稽查局吧