房地产公司哪些费用不能抵扣

『壹』 房地产企业预交企业所得税时，企业所得税可以抵扣一些费用吗

可参考国税发（2009）31号文之有关规定，“企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”可以是可以，但意义不大，因为在项目汇算清缴之前，企业所得税属于预交，而每年国税又对各个企业形式无差别对待，导致房企也会被抽查，于是房企在年终做报表和账务处理上，也要做到本年利润结转，这就要求当年的期间费用也要符合企业所得税扣除标准，并适当结转成本，达到预交企业所得税与本年应交企业所得税一致水平，有条件的还可以请审计出报告，这虽然是很矛盾的，无奈国家并不能出台完善的房企税收政策，税局也可以拿房企做调控工具。<br/><p>更多房产知识,点击左下角“楼盘网”.楼盘网,为爱找个家.</p>

『贰』 房地产营改增后哪些进项税不能抵扣

根据规定,下列抄项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:
1.用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务;
2.非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务;
3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务;
4.接受的旅客运输服务;

『叁』 房地产开发企业借款费用哪些能税前扣除

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）。企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
企业会计准则关于借款费用处理原则。房地产开发企业借款费用在资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，借款费用应停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或可销售状态，可从以下几个方面判断：1、符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。2、所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或销售。3、继续发生在所建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。

『肆』 房地产开发企业计算土地增值税时，为什么不可以扣除印花税

土地增值税清算，印花税是可以扣除的。不仅印花税可以扣除、营业税、城建税、教育费附加都可以扣除。在允许扣除的项目里，税金是单独的一项，开发费用中不包括税金。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定:"九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题细则中规定，允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税."

针对什么企业:

1、针对房地产企业,其中的印花税计入管理费用,在算土地增值额时不能扣除,但在算企业利润时可以扣除.

2、针对非房地产企业,其中的印花税在转让房产时就在土地增值额中扣除了,所以在算企业利润时就不能扣除了.

所以说,地产企业在以前会计年度中算利润时如果没有扣除印花税,在清算时肯定要扣的;如果在以前年度利润计算时已经扣除了,有相关的凭证证明就不用扣除了.可能你说的情况属于前者。

(4)房地产公司哪些费用不能抵扣扩展阅读：

1、印花税在企业的会计处理中，是记入到了管理费用中的。

2、只有在房地产开发企业计算土地增值税进，管理费用是可以扣的，（其他企业是不可以扣的），但是是有比例限制的，并不是以实际发生额全部扣除的。

3、在计算土地增值税时，可以扣除的费用是与土地与房屋转让相关的费用与税金的，如果是一般非房产企业，印花税也是要记入到管理费用中的，但是管理费用是不可以扣除的，而印花税与转让土地与房屋有关，可以扣除的，所以就得将印花税单独拿出来，放在土地增值税可扣除的税金中进行扣除的，所以我们就可以看到非房产企业扣除了印花税。

4、而房地产开发企业的一切行为，都是为了土地的开发与房屋的开发与转让的，所以其所发生的费用全部都是与计算土地增值税相关的，原理上也是全部可以扣除的（这里仅说“原理上”，后面会具体说到的）。

而这个印花税是在管理费用里面的，管理费用可以扣除，那么自然里面的印花税也就自然而然的扣除的，所以我们看不到单独扣除印花税的影子。这就是你所看到的现象，从而形成了你误解之处。

参考资料：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知-网络

『伍』 房地产开发企业管理费用的发票可以抵扣吗

企业实行营改增以后，房地产开发企业管理费用的发票只要符合税务部门的规定就可以抵扣进项税额！

『陆』 房地产企业可以抵扣的进项税有哪些

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》：

第八条纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，为进项税额。

下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算的进项税额，国务院另有规定的除外。进项税额计算公式：

进项税额=买价×扣除率

（四）自境外单位或者个人购进劳务、服务、无形资产或者境内的不动产，从税务机关或者扣缴义务人取得的代扣代缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

准予抵扣的项目和扣除率的调整，由国务院决定。

(6)房地产公司哪些费用不能抵扣扩展阅读：

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》：

第九条纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务；

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、劳务和交通运输服务；

（四）国务院规定的其他项目。

第十一条小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：

应纳税额=销售额×征收率

小规模纳税人的标准由国务院财政、税务主管部门规定。

第十二条小规模纳税人增值税征收率为3%，国务院另有规定的除外。

第十三条小规模纳税人以外的纳税人应当向主管税务机关办理登记。具体登记办法由国务院税务主管部门制定。

小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理登记，不作为小规模纳税人，依照本条例有关规定计算应纳税额。

『柒』 “营改增”后房地产，建筑企业的哪些进项税金不能抵扣

财税2016第36号文件
第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

『捌』 房地产企业增值税哪些进项税额不能抵扣

《有关事项的规定》明确：
（1）购进服务、无形资产、不动产用于内简易计税方法计税项容目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。
（2）非正常损失的购进货物、相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（7）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

『玖』 土地增值税清算时有哪些成本不能加计扣除

国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定：

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

第二，装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。

第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。

第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。

(9)房地产公司哪些费用不能抵扣扩展阅读：

税项扣除

1、法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：

(1)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。(简称房地产开发费用)

财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。

凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定的金额之和10%以内计算扣除;

(4)旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;

(5)与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加;

(6)财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条(1)、(2)项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第6条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条

2、代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

『拾』 房地产在土地增值税清算时，哪些费用可以扣除

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号可以扣除的费用如下：

（一）、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1. 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额