如何对房地产市场调控进行分析

㈠ 如何看待当前房地产调控

由于住房价格持续上涨,从2003年开始,我国政府开始对房地产市场进行新一轮的宏版观调控权。这些宏观调控措施在平抑房价上虽取得一定 作用,但房价总体上仍居高不下。在分析我国房地产价格的前提下,总结我国政府所采取的宏观调控措施,并对其进行评价,分析导致我国房地产价格长期居高不下的原因,提出进一步解决的思路，如果你对地产投资感兴趣，你可以去学习一些有关的知识， 听说“今日英才理财网校”就不错。

㈡ 如何对房地产调控政策进行政策评估

一、可行性分析：关于房地产市场的调控目标
1.供求均衡：房地产调控的目标
政府调控的目标到底是什么,是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房 供给体制。
一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反应相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响我国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化，造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高：需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场上过多的流动性以及投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。一些外部因素可能会加剧供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关 利益集团的博弈等等原因。
因此，政府调控的应该是造成现行房价变动的供求关系。宏观调控应是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，并深入分析造成这种失衡的原因，发现一些深层次的问题， 通过这种总量控制进而稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。
2.调控目标：需求差异与调控政策
不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应该针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。
如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可简单分析如下：
对源于自身住房的消费需求，有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求，形成短期的 观望和对未来的价格预期；但从长期来分析，影响不大。 对源于个人及企业的长期投资需求，其与一个国家、区域及地区的发展、地区区域条件、 对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关。
对个人及企业的短期投机需求，其对房屋价格、银行金融及税收政策以及投资收益非常敏感，在现有的住房供应体系中，其行为对房屋的市场价格、租金价格会产生较大的影响。
此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及在国家、国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割、掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对 政策的反应程度，准确测算政策的效应值。在此基础上，制定相应的调控政策。
二、可行性分析：关于调控政策的特点
1.宏观调控效果的滞延性与两面性
由于“政策的作用时滞”，一般情况下，宏观调控效果的全面反应必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在已不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因如此，调控政策的出台应特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别要幅度小， 调整间隔要时间短。
货币金融政策相对灵活，可以针对经济形势的变化适时调控，所以也是各国常用经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定，多数历时1—2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。在美国，有学者研究认为自20世纪80年代以来，由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的，大范围的金融自由化，使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位，利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响，传导过程变得较长。我国也有学者著文指出，加入WT0之后中国金融业的开放及其所推动的国内金融改革深化，已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化。这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制，从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算，在我国储蓄利率水平需要上调2%、贷款利率水平需要上调3%，利率水平才会回到中性水平。只有到这一步，央行每加一次息才会在经济活动中得到反应。所以我国货币金融政策的实施效果历时较长，也更难确定和把握。一般各国政府在面临房价上涨现 象时，都比较谨慎，多采取比较缓慢的、逐渐递进的、比较精准的方法。
2.宏观调控政策的相互协调与配合
针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等。各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度，必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。
如房地产调控政策之货币金融政策，在汇率改革没有出现大动作的前提条件下，如果连续加息，则不仅国际游资坐享其利，而且还可能诱使更多的国际资金进入中国，导致流动性更加过剩。而如果不加息，则无法抑制投资过热和房价猛涨的局面，进而引发通货膨胀。这就需要在汇率政策和货币政策之间寻找一个平衡点。
三、可行性分析：关于分析的手段和方法
目前的政策较多的是以有关部门为主的定性分析，缺乏较详细而深入的数据分析测算、 缺乏定量的政策可行性研究分析和全面论证，对执行的结果也缺乏实证分析。
1.目前的调控政策具有点状与短期性的特点，系统性的分析缺乏
我们来分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的税费政策问题。应该说，健全和完善的房地产税收制度可以在经济波动初期充分发挥财政政策的自动稳定机制，在经济出现大幅波动时，在行业上有区别地出台相应的政策，是可以对经济的影响进行平衡的。当房价快速上涨是由于投机炽热造成时，完善住房转让环节的税收政策，其效果是明显的。但实际上，2005年国家出台的一系列房产新政，己在一定程度上抑制了投机，当政府再次面对房价的非理性上涨时，对以往政策的实施结果就需要进行验证和数据分析，就需要对执行政策后的市场需求进行详细的测算。如果房价上涨的原因主要是因为需求增加，尽管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易环节的税收对抑制住房需求未必很有用，反而容易转化为交易的成本，进一步推升房价。由于只考虑到对卖方市场的限制，希望通过调整二手房交易营业税来限制购房者的投机行为，却忽略了买方市场的购买力，制约了二手房的合理流动，从而 可能加剧了房价的上涨。
再如调控涉及到的有关土地政策，其引起的一系列连锁反应是我们必须全面考虑的。从土地供应方面来看，土地供应结构和土地储备结构都会发生变化，这不是一个简单的住房供应结构的改变，而是市场运行规则的重大改变。因为要供应更多的中低价位房和经济适用房，必然要求提供更多的低价土地。这样，要么降低城区土地的价格，但城市土地价格是城市综合价值的体现，降低地价不是明智的决策，也不是对社会资源的有效利用和合理配置；要么增加郊区土地供应量，如果没有足够的郊区土地储备，就必须大量征用集体土地，但这与政府实行最严格的土地管理政策又是矛盾的。土地作为一种非常重要的生产要素，在我国相对稀缺，在城市地区尤甚。其使用效率和价值通过市场机制能够体现的更充分。大量供应中低价位和经济适用房是一种行政干预配置资源的行为，也会降低资源配置效率。此类商品房供应过多等于放低了购房门槛，如果不考虑购买力的动态性，而以当前的购买力为基准放低消费市场的进入门槛，会进一步放大社会购买力，加剧资源约束与购买力的矛盾。同时，如果大量供应郊区土地，势必加快城市郊区化进程。全国许多城市的城市规划和城市发展的重点 都必须调整。
2.一些调控政策的出台，缺乏科学系统的测算，对政策的结果效用也缺乏量化的分析或 目标指向
负责市场调控的主体，政府及其有关部门，面对市场失灵的复杂市场，应该把调控政策作为一个大的项目，针对经济政策的特点，从统计调查搜集数据，建立模型进行分析，到市场分割，确定政策的执行目标、执行环境、执行主体、执行机制及政策传导机制、可操作性，执行效应，反馈评价，及至调控可能涉及到的各个层面的反应及其测算等方面，进行详细的定性和量化实证分析；通过实验室实验、小范围区域的操作，对政策的出台、运用、实施及可能出现的问题进行全面的分析和可行性论证。这其中，数据的分析，是进行政策是否可行论证的重要依据。但目前房地产领域各种房地产数据的来源和统计口径不统一、信息不完整、对外不完全公开，给研究造成了一定的混乱。搞房地产相关数据统计及其分析，需要花很多时间，投入巨额资金，还要各个政府部门全力配合。进而，才可能有令人信服的数据分析和正确的政策出台。因此，要提高政府决策的科学性、合理性和行政行为的正当性，证据的收 集、整理、分析和公布，是非常关键的。
四、可行性分析：相关方的利益博弈与协调
调控政策执行力大打折扣问题出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而与中央政府利益不协调一致，政府各部门基于自身的利益目标不同而动作不协调，银行基于利润而乐于提供低风险的抵押贷款，房产商融资渠道的多元化，购房者的动机各异。市场化经济中，各方面的博弈是自然、正当和合法的。但如果在政策制定时，充分考虑到各方的利益和可能的博弈结果，也就是一个政策的出台要建立在利益主体充分博弈的基础上，就能最大程度地减少 政策实施的阻力——因为政策本身已经包含了相关利益主体的利益诉求。
所以在制定政策时，应把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制订中，各相关利益主体在政策出台前进行充分的博弈，制定事关多方利益主体的公共政策时，应以“抵制者假设”为逻辑起点：即假设各方都会抵制政策，要通过利益博弈才能使他们认同并服从政策——而不能以“服从者假设”为起点，即假设各方都会服从上级安排。只有使各项政策 有机地协调与配合，避免冲突与矛盾，政策执行起来才会没有阻力。

㈢ 如何调控中国房地产市场

地方政府主导违法用地增多 土地成了谁的“唐僧肉”?

2011年06月07日08:31 来源：人民网 手机看新闻

打印 网摘 纠错 商城 分享 推荐 微博 字号
近年来，随着城乡统筹步伐加快，全国范围内的土地违规案件屡屡发生。新近曝光的“香河土地违规案”当属典型。给农民的补偿每亩地一年租金1000多元，转手卖给房地产开发商每亩60多万元。

国土资源部近日通报称，今年一季度，接到举报政府主导下的非法转让基本农田500亩以上、耕地1000亩以上的线索280个，其中17个已作为重大违法违规线索在查处。违法用地多为政府及有关部门主导或协助开发建设工业园、物流园、厂房等。上访群众主要反映承包地纠纷、村内补偿款分配、城市房屋拆迁、村干部腐败等其他问题。

就此，国家行政学院教授刘熙瑞接受记者采访时表示，“地方政府不应为某些人私利驱动，而是要对人民负责，不能以牺牲人民利益为代价，土地不是政府的‘唐僧肉’，政府应从国家发展，人民利益角度来考虑处理问题，做为人民服务的政府。”

地方政府主导的违法违规用地问题严重

“地方政府主导的违法违规用地问题严重。今年第一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩。” 国土资源部执法监察局局长李建勤说。

“违法用地行政就是利益在驱动，政府往往打着‘堂而皇之’的理由，从违规使用土地中得到利益，或从中赚取差价。”关于地方政府违规用地日益增多现象，国家行政学院教授刘熙瑞接受人民网记者采访时表示，“违规用地理由很多，可能以引进项目为目的，增加就业，拉动当地经济发展等，但经常是一些不该批或不符合审批的项目。”

国土资源部通报称，地方政府主导、支持、默许下的非法扩张用地增多;以城乡建设用地增减挂钩为名非法转让集体土地的现象突出;非法挖砂取土造成耕地破坏的现象增多;重复举报、反复查询的电话接听量比重偏高;集体进京上访增多，集中反映农村综合问题。

此前，国土资源部公布的数据显示，2010年全国发生的违法用地行为5.3万件，涉及土地面积41.8万亩(其中耕地16.4万亩)。

近年来，地方政府违规用地事件也屡见报端。发生在海南省东方市的土地腐败大案，牵出包括原市长、原市委副书记和土地、建设、城投等部门负责人在内的25名干部，发人深省。开发商绕开征地程序，低价“私占”集体土地，又通过收买政府官员(市长收250万土地“审批费”)，又高价倒卖给政府变身“国有”，官商结成“利益输送”联盟。

经国土资源部审批的高尔夫球场只有10个，新建球场却近400个。尽管相关部门发布高尔夫球场“禁建令”，却难以阻挡部分地方对可获取高利润的高尔夫球场的“不懈追求”。记者调查发现，江苏镇江新区以建设“绿色社体家园”项目为名建设高尔夫球场，计划用地4500亩，总投资20亿。此地最大的问题亦是以租代征，强行拆迁，在土地流转过程中没有任何规划报批手续。

以上违规用地种种，在全国各地已相当常见。一位不愿透露姓名的专家表示，“土地是国有的，对土地的支配权在理论上属于中央政府，但实际上对土地的操纵权却在地方政府。正因为地方政府可以从‘土地的支配权’上获得巨大的好处，他们已经欲罢不能，很多地方政府已经开始在“城乡整合”或“城乡统筹”的政策口号下，进行强制城市化。无论从哪个角度看，这种强制性城市化的核心是土地的城市化，而非人的城市化。”

土地督查直面省政府 5年督察333个地级以上城市

近日频频曝光的地方政府的违规用地行为，已引起各省区市的高度重视。

“以图管地”遏制新疆土地违法现象的蔓延。近日，新疆维吾尔自治区政府下发紧急通知，要求在6月30日前必须把各类违法问题核查整改查处到位，把问责比例降下来。对发现的违法用地、违法勘查开采矿产资源行为，加大查处力度，要“既处理事、又处理人”。

为防止在违法用地补办手续工作中出现搭车报地现象，日前，河南省国土资源厅对全省已向省政府申请补办用地手续的372个批次用地进行专项检查，并采取四项措施，对检查中发现违法搭车报地的用地指标坚决予以核减，对违法严重的2个地市领导进行警示谈话，限期整改。

此外，记者也从国土资源部总督办获悉，从2010年起，每5年将对全国333个地级以上城市完成一轮例行督察，其中对经济发展快、用地量大或违法用地多的128个重点城市每2年覆盖一次。目前已开通的国家土地督察机构在线土地督察系统，已对土地实现网络监管。

国土资源部相关人士称，土地督察 “直面省政府，向相关领域延伸，向综合监管延伸”。2011年初步拟定60个地区进行例行督察。督查工作延伸至地方政府多个职能部门，从土地审批、征转、出让、开发利用和抵押融资等环节进行全程、系统督察。

此前，国务院曾就土地督察报告批示：“土地督察工作要加强，敢于碰硬，不怕得罪人。”

“不是有钱就能拿地，不是有钱就能浪费土地资源，因为土地资源很紧张，国土资源部要根据不同的行业来制定一系列严格用地标准。未来我们加强土地利用考核评价，让民众能监督。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林接受人民网记者采访时表示，“十二五”实行最严格的节约用地制度，坚持按市场原则配置土地资源，要建立更好的竞争机制，不是为了把价抬高，而是要大家公平竞争，拿到的地更好发挥作用。

“一方面要加强土地督查，另一方面加强对违规用地的严惩。”刘熙瑞说，“那些美其名曰引进的项目，实质上损害的是当地百姓利益。归根结底就是政府的一种腐败行为，侵蚀了政府健全的机体。一定要严惩违规违法用地，还农民赖以生存的土地。”(记者常红)

㈣ 如何评判政府对房地产市场的调控效果

房地产宏观调控政策效果评析
一、总体评价

综观2003年到2007年1月的房地产宏观调控全国情况，总体来说房地产的投资增幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量都有了明显的下降，房地产市场交易秩序得到进一步的规范。

但以北京、大连、深圳、广州为代表的全国绝大部分城市的商品房价格仍处于上涨过程之中。

鉴于房地产开发周期的因素，商品住宅的供应结构调整和经济适用房、廉租房的建设分配的政策效果还不明显，有待市场检验，也有待在较长时间里才能显示。

土地一级市场的交易仍然存在着大量的行政性资源分配和不规范操作的现象，也有待努力克服。

房地产调控各项政策的最终落实不是短时期内能够解决的。我国房地产的宏观调控重点应该从价格阶段转到结构阶段，最终还是要落实到建立我国住房保障机制和体制的阶段上来。

2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定国家宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题（2006年我国前三季度消费对经济增长的贡献率仅为35.7％，而投资对经济增长的贡献率则高达49.9％）。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。

由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。必须看到近二十年来是我国国民居住水平改善最好最快的二十年，也是我国城乡形态和产业功能重塑的二十年。要防止不顾及国力、财力而任意扩大住房保障面倾向的出现。保持房地产的健康稳定发展，对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。

二、决策机制

房地产宏观调控决策主要在国务院及其各部委。最先由央行开始，后来土地资源部、建设部、财政部、国家发改委、监察部渐次递进参与。总牵头是国务院联席会议。各省市和房地产行业协会基本没有参与，甚至没有协商沟通，主要承担决策执行责任。各部委之间在房地产调控决策过程中早期存在协调不足，各自决策的问题。后期协同性较好。

我国中央政府和地方政府在房地产管理职能上没有划分清晰的、分层次的范围和职责，这是造成房地产两级政府出现博弈的体制原因。房地产的不动产特点决定了任何房地产的调控本质上都应属于城市房地产调控和区域房地产调控。

三、调控手段

从2003年起，中央政府连续四年都对房地产行业和市场做出宏观调控政策。这些调控政策手段有的是以国务院名义牵头颁发的，有的是以国家部委办的名义直接公布的。这些政策最近两年又是以组合拳的形式在短时间里密集推行的。

调控手段有的是行政性的，有的是经济性的，也有的是法律性的。行政性手段最直接，短期效果最明显；经济性手段作用最大，但要通过中长期才能发挥调控效果；法律性手段最为薄弱。调控手段的实施存在立法法规程序上的疑问。

调控手段的实施基本上是自上而下的。调控手段的力度中央和地方明显存在差异，各地力度也存在差异。

各项调控政策一部分可操作性很强，一部分可操作性不强，存在争议和疑问，给执行造成一定的困难，主要是准备时间太短。实施细则的制定颁布明显跟不上实施原则的制定颁布。

四、调控范围

涉及全国房地产产业、行业（企业）、市场。

涉及房地产产业链的规划设计、土地转让、外资进入、房产开发、房产交易、金融配套和财务费税。

涉及房地产投资、房地产价格、房地产结构和房地产市场秩序。

毫无疑问，四年的房地产宏观调控是全覆盖的，已不存在重大方面的遗漏。

我国房地产宏观调控应该严格限制在产业领域和经济领域，而不应该轻易跨入到道德领域和政治层面。不能将对房地产的社会需要等同于房地产市场的有效需求。

五、调控重点

先期是房地产贷款和土地供应（2003、2004年）；中期是房地产价格（2005年）；后期是房地产商品住宅结构（2006年）；近期是房地产企业收益（2007年1月）。我国房地产宏观调控重点的阶段性特点明显。

在房地产宏观调控过程中，似乎调控的主线目标和效果判断标准是房地产价格。这给房地产宏观调控自身带来难以解脱的重负，也容易使调控走入误区。

我国房地产宏观调控的重点最根本的是建立我国住房保障制度。遗憾的是在这方面进展缓慢，认识不一致，责任被推卸，研究缺乏数据依据，还未能看到较为明晰连贯、长期稳定的调控框架。经济适用房开发建设存在巨大争议，也在土地供应、资金保障、开发责任、覆盖规模和分配回收办法等具体方面缺乏对策。

六、调控政策取向

房地产调控政策取向在“科学发展观”、“和谐社会”这一统领性的理念上无论在中央和地方，还是在领导层和人民群众，都具有高度的认同性和一致性。但在具体调控方案和政策上，我国依然存在着价值取向、发展方向上的不一致:

坚持改革，推动改革，通过弥补和调整的办法，将改革过程中必然产生的失误和缺陷予以改正，还是中止或改变我国土地和住房制度改革的现行方向和基本做法；

是以经济和法律手段调控为主，辅之以政府行政调控，还是实行行政调控，财政补贴为主，辅之以市场机制和法律手段；

是继续坚持市场化、商品化的房地产发展道路，还是扩大住房社会保障的适用范围，扩大社会公益公共住房产品的提供总量，走出一条社会保障住房占主导地位的发展道路；

是在我国房地产大市场中建立一个相对封闭、独立运作，又与大市场相衔通的补贴保障性的住房小市场，还是恢复双轨制，建立两个平行、独立运作的房地产市场；

是建立分层次、有差别的中央政府和地方政府房地产两级监督、管理、调控职能体系，还是将房地产监督管理调控职能主要由中央政府承担。

七、调控政策内容

在房地产调控政策内容上，当前中央政府和地方政府、相对富裕的社会阶层和低收入的弱势群体客观上存在不同看法，这种不同看法在房地产经济理论界更是显得尖锐突出:

是将房地产调控的重点放在培育我国公民自住其力和建立完善的住房保障体系上面，还是将重点放在压制过高的房价，并以价格和增幅是否下降作为评判房地产调控是否到位的主要标准；

是坚持房地产调控政策的科学性、严紧性、连续稳定性和可操作性，从权力不当和权力规则层面来实行政策失效和制度失败的反思，还是因为地方政府的不理解和实施细则的缓出，将宏观调控演变成直接对房地产企业行为和具体产品的微观调控；

是使用扩大住房需求的经济和行政调控手段，还是采取收缩住房需求的经济和行政调控手段；

是采取有差别、有弹性、有针对性的调控措施，还是颁发全国一刀切的刚性统一的调控指标；

是由市场决定我国商品住房的供应结构、房型面积和价格水平，还是由政府决定我国商品住房的供应结构、房型面积和价格水平；

是在我国工业化和城市化快速进程中，既坚持土地的严格控制，更强调土地的合理利用，还是只强调土地的严格控制，并将控制指标直接分解到各地政府；

是将房地产市场秩序的整顿重心放在一级土地市场方面，克服普遍存在的行政性土地资源配置行为，还是把工作重心放在二级新房交易市场和三级二手房交易市场方面，着力打击黑中介和交易欺诈行为；

是严令督促各级地方政府承担起经济适用房建设和保障双困户住房的投资、建设、分配和回收责任，还是将经济适用房的开发责任主要放到房地产开发经营企业身上；

是建立房地产调控的具体量化考核指标，还是没有这种指标，完全听任感觉、情绪和道德去判断调控成果。

八、调控政策作用

关于我国房地产宏观调控政策作用和实际效果的评判，目前大致有三种意见，而且都有支撑自身意见的数据和论点，这集中表明中央政府、地方政府、金融部门、部分经济理论界人士、房地产开发商、房地产业界和消费者，无论在他们内部还是在他们之间，都存在着巨大的认识分歧。而其中的关键在于中央政府各部门的判断如何，认识是否一致，这直接决定着今后房地产的政策走向和市场走向。很可惜，我们的研究没有发现这种认识的统一。

第一种意见认为我国房地产宏观调控已经取得明显成果，不再需要出台新的更为严厉的调控措施。持这种意见的主要存在于地方政府、金融部门、部分经济理论界人士、房地产开发商、中高收入阶层和住房不动产拥有者；

第二种意见认为虽然调控政策已经积极成效，但还不稳定，各地成效也不均衡，需要巩固已经取得的成果。持这种意见主要存在于国家房地产调控的决策部门和主管部门；

第三种意见认为房地产调控政策并没有实际到位，成效甚微，地方政府不积极不配合，房地产调控应该常态化、长期化。持这种意见主要存在于部分国家经济管理部门、经济理论界人士和中低收入阶层。

还有一种有趣的现象是新中国近六十年的经济发展史中，经济一旦发展稳定了，中央对地方一般都采用了“收”的方针；经济一旦出现困难，中央对地方一般都采用了“放”的方针。现在看这种经济怪圈似乎已成为一种规律，反映出我国还没有在中央和地方的关系上建立起长久稳定的权力职能分层、经济利益明确的法律保障制度。

九、调控政策走向

回答2007年我国房地产的走势问题，在当前与其去研究分析房地产市场的各种数据，还真不如研究房地产政策决策部门和政策制定者们对房地产市场形势的判断认识。尽管这些决定政策权力部门和人士在认识上还不能完全统一，但仍然能够从中发现端倪，理出头绪：

继续实行土地严格控制的政策。这主要表现在对过去违纪违规占用的土地进行清理，严格建设用地的分解指标，继续禁止别墅用地的批租。此项政策对市场的影响表现在土地价格会继续走高，从而影响房价难降。国土资源部多次认为土地政策调整不会影响房价，是不符合市场实际的。

严格执行“70/90”住房开发政策。这主要表现在那些还没有拿出“十一五住房建设规划”的城市，必须向上级和社会有个交代。所有批出的住宅土地都要按照政策规定办事。此项政策的执行将受到市场的极大考验，实际上不具备长期执行的条件，特别是在我国东部地区。

出台保障性住房强制性政策。如果起步涵盖范围过大，其夭折的可能性也越大，地方政府的财力也不可能承受比重过高的住房保障要求的支出。经济适用房的建设和分配会受到极大考验，尤其是在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市。经济适用房正在受到越来越多的诟病批评，而廉租房将会成为各地对低收入者最重要和最主要的保障形式。

征收二手房转让土地增值税。该税种已经开征。在二手房交易环节当中，目前存在印花税、契税、营业税、所得税、土地增值税，加上未来可能出台的物业税，将大大增加我国居民的购买、持有或出售居住房屋的税赋。

清算房地产开发商土地增值税。该税种今年1月已经推行，对房地产开发企业特别是中小企业会有实质性的冲击，压缩了利润空间，打乱了资金供应节奏，影响了既有开发计划。开发企业会向消费者转移部分成本负担。国家税务总局应该向纳税人说明过去十多年中为什么没有收取土地增值税，是政策本身科学性操作性的问题，还是税务部门失责的问题，恢复启动土地增值税增收的具体理由。

提高房地产的开发和消费贷款利率。这与国家货币政策、利率政策、汇率政策密切相关。难以出台只对房地产开发和消费贷款的专项利率标准。我国中短期内继续提高利率，还是客观存在一定的空间。国家主要是采取增加银行准备金率、提高银行利息和发行中长期债券、基金等形式收缩银根。

在连续两年组合拳式密集出台房地产调控政策的背景下，更多的是需要检验政策的效能效率，而不是再打政策组合拳。现在是宏观调控压缩了房地产市场需求，但市场供给也相应出现变化。土地供应量少了，房地产开发商采取收缩性、观望性的开发策略，需求和供给呈现新的不平衡，房价难以出现下跌，除非采取进一步的非市场化经济行为。

在什么样的政策条件下才能导致我国房价真正下跌呢？从目前环境分析大致有如下一些因素。但如果仔细分析，这些条件的实现非常不易，处理不好，会对国际上承认我国“市场经济国家”带来负面影响。

第一，连续多年用于经济适用房（比完全市场化的商品房价格低的限价房，且受到政府各项税费减免的优惠政策，供应对象受到政策限定）和廉租房建设的土地供应比重超过全部住宅建设土地的30％，且大部分土地位置位于中心城区。

第二，连续多年经济适用房的建设占全部新建住宅总量的30％以上，且大部分住宅位置位于中心城区。

第三，享受廉租房（包括现在租住老公房）的人口数量超过城市总人口的30％。且廉租房的物业管理必须由政府补贴，管理水平达到普通商品房的标准。

第四，建立对所有出售的商品住宅实行政府限价审批。

第五，大比例地实行对商品住宅建设用地的无偿或低价计划调拨分配。

现行的房地产调控政策对商品住宅的价格影响作用方向如何呢？如果仔细分析基本可以得出这样的结论：所有属于行政调控的政策因素，大致一半对房价有抬升作用，另一半对房价有压低作用；属于经济调控的政策因素，大多数对房价都具有抬升作用；行政调控因素和经济调控因素混和使用，抬升房价的作用要大于抑制房价的作用。这一结论绝非政策制订者的初衷愿望，但中短期市场现实表现就是如此。

十、中国需要建立精细化、数据化的房地产监管系统

对于中国房地产产业、行业和市场来讲，特别在宏观房地产调控的背景下，更要特别重视决策依据管理，尤其是精细化和数据化的管理。在土地供应、住宅建设、市场交易和行业状况等方面，实行精确数据的动态监控，为全国房地产发展提供辅助决策依据。

中国房地产宏观管理存在调控过程和调控方式转型的现实客观要求，即调控手段由粗放管理向精确制导转变；调控过程由事后调控向事先预防转变；调控方式由经验导向向数据导向转变。从而杜绝非民主的主观决策和非科学的情感调控。

中国房地产管理层面应全面建立房地产信息的搜集、监测、评价和决策的创新平台。该平台必须以国家经济与社会发展规划为依据，以土地供应为基础，以建设过程为对象，以预售许可为节点，以市场价格为重点，以供求平衡为目标；该平台应该能够全面、及时、准确的反映全国各个城市房地产的基本信息，包括土地供应信息、建设进度信息、市场交易信息和行业管理信息；该平台要求展现多维、立体、直观的表现房地产产业、行业和市场的数据、指标、指数，涵盖各类土地、新房和二手房、住宅、办公楼、商铺厂房的租售，并将这些依据进行比较和推测；该平台必须是高效、精细、集成、分析为一体的房地产监测调控的创新模式，能够将国家宏观经济指标、城市总体规划、区域人口态势、地方主要经济指标、五年经济和社会发展规划与房地产数据进行耦合，判断房地产投资、价格、结构、增幅和市场秩序的健康程度或警示程度。

创新的工作体系要依托行政审批、土地普查、房屋普查、权籍登记、市场交易和市场调查等传统手段获取原始基本数据。要大胆运用多种新技术手段，如用数学模型和计算机技术生动直观表现数据、指数、指标等图表；运用地图、遥感影像、卫星照片进行大视角、可转换、可缩放、可定位、可纵横切的耦合表现。

㈤ 当今中国房地产市场如何调控

明年估计哈：
1、房产税试点征收的城市范围扩大；
2、限购令暗中取消或取消；
3、保障房建设进一步加快；

一句话，明年可能要满足一部分刚性需求，对首次购房的可能会有放松。但大的格局，即房地产的调控不会放松。

㈥ 论述题 对当前房地产市场形式分析及如何开展房地产营销 1 存在的问题2 国家的调控措施3 如何开展营销

1存在问题没有
2国家调整措施得力
3表面营销市场，主要攻关银行与政府

㈦ 国家对房地产市场到底如何调控

调控政策即使要抄放松，也是定向的袭。货币政策应该对个人抵押贷款的第一套房放松。其他部分，相当长一段时间，还是不会放松。”因此，在未来6-12个月，房地产行业的资金链会非常紧张。但聂梅生并不认为开发商的资金链会断裂。“去年开发商‘充电’还是充得很足的，倒是有一些小的开发商，可能有一些问题。房地产行业并购现象会很明显，如万科合并了很多小的开发商。”

㈧ 对房地产市场宏观调控政策效应的分析与建议

加大房地产调控力度，抑制房价出现过快上涨
为抑制房价出现过快上涨苗头，近期各地陆续加大房地产调控力度，不断出台新政策、新措施。同时，住房租赁市场建设稳步推进。一系列举措表明地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇，房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变。
当前，仍有许多城市不断出台房地产调控措施，表明“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位不会改变，地方政府坚持调控的信心和决心不会动摇。同时，作为长效机制建设的重要一环，住房租赁市场也在稳步发展。
房价明显过快上涨
4月份至5月份是房地产传统销售旺季。据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%、0.2%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%、0.8%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%、0.6%。
一直保持调控高压态势的热点城市总体趋稳，一些三四线城市市场反而相对更加活跃，上涨趋势较为明显。如5月份，70个大中城市中，东北、中西部地区的房价上涨相对集中，这些城市有很多是三四线城市。近来发布调控措施的城市也有很多是三四线城市。
调控将继续保持高压态势
5月份70个大中城市中有61个新建商品住宅价格与上月相比出现上涨。5月份，各地继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。
政策指出，要求加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定的，不予办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。对擅自放松购房条件的，将严格追责问责。此外，还要求住房库存紧张的地区要加大加快土地供应。做好土地供应和促开工、促上市工作，确保房地产市场稳定供应等。
房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源，不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出，在未取得商品房预售许可证前，房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。
调控将继续保持高压态势，房价一旦出现过快上涨苗头，各地还将继续出台调控政策。
“从2015年的全面‘去库存’，到2016年‘因城施策去库存’，再到2017年底部分三四线城市和县城‘去库存’，三四线城市自2015年以来‘去库存’已持续近三年。”恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊认为，当前全国商品住宅库存已基本降至2012年末的水平，“去库存”取得了明显成效。这些过去积极“去库存”的城市，一旦市场出现供需不平衡情况，极易引发房价上涨风险，应该适当调整政策，避免市场变化之后，“去库存”政策继续发挥作用，反而助推房价过快上涨。
大力发展住房租赁市场
在调控的同时，房地产长效机制建设也一直备受关注。其中，大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前，各地纷纷出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。
深圳方面也指出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售价为市场价的60%左右;安居型商品房可租可售、以售为主，租售价为市场价的50%左右。公共租赁住房租金为市场价的30%左右，拟进一步扩大保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。

㈨ 政府可以采取哪些手段对房地产市场进行宏观调控

为保证房地产市场宏观调控的有效实施，一般采用经济手段、行政手段、法律手段和政策方法四种。

1、经济手段

即通过运用价格、税收、利率等经济杠杆，来充分调控房地产市场的运行和发展，以经济刺激来引导人们的经济活动。

2、行政手段

即通过国家、政府部门的行政权力，以行政管理的方法，对房地产市场进行宏观调控。如制定房地产市场的发展规划，来对房地产市场的发展方向进行控制；通过规定房地产市场主体资格、活动原则、经营范围、权力和义务等来控制房地产经营企业的经营业务等。

3、法律手段

即通过房地产立法和房地产执法来宏观调控房地产市场。通过制定各种房地产法律、法规来规范我们的经营，保护合法经营，打击不法经营，维护房地产市场的正常运转。

4、政策方法

房地产市场宏观调控的政策方法，指国家通过制定并组织贯彻执行一定的房地产市场发展政策，来对房地产市场进行宏观调控。其特点是适应性强、针对性强，容易取得比较好的效果。

(9)如何对房地产市场调控进行分析扩展阅读

党的十六大以来，按照党中央、国务院的决策部署，中国大规模推进保障性安居工程建设，解决困难群众基本住房问题；不断完善房地产市场，满足群众多层次住房需求；同时，坚持城乡统筹，加大农村危房改造试点工作力度，改善农村困难群众住房条件。

经过不断探索和努力，城乡住房建设和发展取得了明显成效。我们将坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，加快保障性安居工程建设，进一步加大农村危房改造力度，努力实现城乡居民住有所居。