商服用地产权如何办理

❶ 土地证是商服用地房产证是住宅有什么关系

商服用地来，我貌似记得源在国家对土地正规分类中是没有这个专有名词的，但实际上是存在的。
其实也是商业用地的范围，但现在许多地方为了变相开发用地，基本默认了“商服用地”这个概念，按道理这种商业用地是不能开发住宅出售的（土地产权只有40年），顶多做些办公场所、员工宿舍之类，是不可以对社会作为居家住宅出售的。
由于前期房地产火爆，开发商为了尽快变现或回笼资金，就在商业项目中搞这么个东西。这样一来两边占便宜：1.土地出让价格较低（有的甚至享受招商引资优惠），2.快速套现部分资金及获取利润。
要知道，一般的大型商业项目投入大，周期长，还有很多不确定性，为了降低风险及利润最大化，就催生了这么个“商服用地”。
这一般与当地政府默许有很大关系，现在也有不少地方在清理这个现象。因为这对其他开发单位及购房者来讲是不公平的（40年产权，正规住宅70年）

❷ 房本下来才知道是商服用地，土地40年产权，房屋用途为住宅， 这个对以后有影响吗 可以起诉吗

签订购房合同时就应该写清楚了，自己没有看，就不能怪别人，自己已签字确认，就要按合同执行，如果合同上没有写明白，可以向律师咨询一下，能否起诉。

❸ 建设用地使用权如何取得

建设用地是建造建筑物、构筑物的土地。按其利用方式，可分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地等。按权属，建设用地分为国有建设用地和农村集体建设用地。《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但法律另有规定的除外。

国有建设用地使用权取得方式：

国有建设用地使用权可采取出让、转让、租赁或者划拨等方式取得。

国有建设用地使用权取得涉及占用集体所有土地，应当办理征收的，要先办理土地征收审批；涉及占用农用地的，须同时办理农用地转用审批。

依法开展农用地和未利用地转用，要按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费。如果不按国家规定缴纳，则一律不能下发农用地转用和土地征收批准文件，否则以违法批地处理。

农村集体建设用地使用权取得方式：

根据《土地管理法》第43条、第59条等条款的规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，可以按规定申请农村集体建设用地使用权。农村集体建设用地使用权可分别按照如下方式取得：

国土资源管理实用手册

乡镇企业用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

申请农民宅基地的，需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。

上述建设占用土地，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。

相关链接

乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业的含义

乡镇企业必须是以农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业

乡（镇）村公共设施包括乡村级道路、乡村级行政办公、农技推广、供水排水、电力、电讯、公安、邮电等行政办公、文化科学、生产服务和公用事业设施等

乡（镇）村公益事业包括学校、幼儿园、托儿所、医院（所）、敬老院等教育、医疗卫生设施

❹ 商服用地，商住两用，住宅用地的问题

你这个不是商服用地，而是综合用地。只要综合用地上盖的物业类型是住宅，土版地年限跟普通的住宅用地一样都权是70年的。你的商用房也和其他的商用房一样，50年产权，无论使用和转让都不存在问题。你的问题是同一块地上怎么能存在两种期限，对吧？其实，这个是你的理解错误。其实你的商服用地和上面的住宅用地是分开计算的。
也就是说，为保证各使用者的合法权益，都会明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为 40 年、居住用地部分为 70 年。如统一 50 年，就会出现商业部分实际出让年限超过 40 年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于 70 年。打个比方，如果你们这个楼占地200平方，那么，商用的可能占50方，剩下的150方是住宅。这样使用自然就没什么影响了。

❺ 其他商服用地产权到期认后，政府是否是无偿收回土地和建筑物

你问的是其他商服用地产业到期之后，政府是否无偿收回独立和建筑物，这个不一定啊，商服用地就是商业用地和工业用地，他可能会参照与现在经营率的普遍做法。
就是70年之后土地使用权还是你的，但是可能会让你交一笔新的土地出让金，或者以其他税费的形式来控制，如果现行的情况下房地产税征收的话，那么后续也不存在这个问题吧，当时一次性的税费，通过一年一年的方式来交给你。
认真回答，希望能够帮到你，望采纳，谢谢。

❻ 开发商土地产权证上写的是商服用地和住宅用地是什么意思

一般商务用地是50年住宅用地是70年

❼ 商服用地办理房地产预售许可证的条件及资料，谁知道，急急，悬赏！！

一、预售许可证申请表
这个表格由建设局房管部门制作，开发商在申报时先要取得此表，此表要承载的内 容很多，包括开发商信息、销售代理公司信息、“四证”相关内容、工程进度、预售房屋面积等等。填起来比较复杂，建议由前期部、工程部营销部合作填写。
二、项目立项文件
此件在项目之初由经济发展局或发展改革委员会发给，有的是登记表，有的是批复，看项目性质。东御花苑只是一个备案表，项目太小了，人家懒得给我们办批复，其实这也好，省事。
三、土地转让合同和土地证（含附图）
土地证和土地合同是项目的基础，其实这个文件的提供有点脱被子放屁，没有这两样东西，我房子是怎么造的呢？不早就给查封了？提交报批手续时记得带原件，无论如何，说明了这个东西是重要性。
四、用地建设许可证（含红线图）
土地证和立项办毕就可以办理用地许可证了，这个证件是“四证”中最轻松就可以搞定的，其实就是一道程序。
五、建设规划许可证（含总图）
这个证件是所有证件中最重要也是办理手续最复杂的一个证件，要取得这个证件，之前需要通过10多个单项的审批，如环境、交通、技防、绿化、市政、方案、扩初、规费等，总之，为了这个证件，我吃了很多苦，也受了很多累。
六、施工许可证和施工合同
这个证件的提交也有点多余，没有施工许可，项目怎么施工？怎么能走到预售这一步呢？施工许可证其实办理起来也是十分简单，把资料准备齐，人家就给你证，快捷、方便！
施工合同有什么用呢？我也不知道，没有施工合同，开发商当然爽，可是人家施工单位不愿意啊。所以，多余。更重要的是，施工合同在报施工许可证的时候已经提交过一次了。那么厚的合同，复印几次好玩吗？
七、人防面积和位置文件
人防工程审核后，人防协会给出一份审查报告，并在图纸上盖章，这份材料比较重要，原件只有三份，一份人防协会备案，一份人防办备案，还有一份交给房管中心，面积测绘备案时要用，开发商最好在提交图纸时复印一份留底。
这些图纸中最重要的是一份战时总平图，人防办要在这份图纸上划出人防区域（斜线表示），另外，还要对其他非人防地下室部分请人防办盖章，确认该部分为非人防，很复杂。
八、绿化方案（施工图）审查意见和总图
我总觉得这东西和预售许可证没什么关系，但人家要提供，你不得不提供，其实只要提交一份总图就够了，上面各项经济技术指标全有，公章也有，所有审查表没什么大用。
九、开发商的信息
主要包括营业执照、资质证书，还有由法人提供一份委托书，这个我觉得是必要的，如果前期报批人员使坏要胁开发商，办好证玩失踪怎么办？政府负担不起这个责任，为了规避风险，政府部门这样做也是无可厚非，不过我办证件、办审批这么多，这个委托书基本是我自己写自己盖章。
十、销售代理公司的信息
主要是验明代理商的正身，防止非法经营，或者说是一种地方保护吧。没有宁波市代理资质、没有营业执照、没有销售代理合同，那你就靠边站了。销售公司也是奸商，这种事在被甲方选定好，这些事早办完了。不过，在提交证件时，也要验原件。
十一、预售方案
开发商在什么时间、什么地点销售多少套、多少面积的房子是预售方案的重点，当然房屋的价格也要标明，也就是所谓的一房一价，这主要是防止奸商和开发商囤房的行为的。你造10W平方，你却只卖2W平方，那是不可以的，宁波市规定10W以内的项目必须一次性销售，如果分批必须要是10W平方以上的项目，每次分批面积还不得少于5W平方。
十二、房屋清单和分幢分层房屋清单（电子版）
这个就不用解释了吧，就是每一套住宅的具体信息，如几房几厅、套内面积、公摊面积等等这些乱七八糟的东西，主要由设计部提供，营销部整理，比较简单。具体作用我也分不清，不说明了。
十三、销售合同
这个，只需要在本地工商局审查并备过案就可以了，然后到建设局备下案就没事，这主要是防止开发商在合同中设圈套，保护广大消费者利益而为。从这个角度看，政府还是为人民服务的。
十五、物业中标通知书和物业服务合同（备案过）
这个只是说项目已经具备了交付后并立即投入使用的条件，其实也没什么，不过这个过程比较复杂，我整了两个多月才搞定，没什么大事，就是招投标、开会、发证、签合同，有惊无险。
十六、前期物业费
这个钱得交，不交，预售证就不能办，由开发商交给政府代管，等项目交付后由政府扣除5%的费用（也不知道为什么要扣）后付给物业公司，作为前期准备费用。听说其他城市这笔费用由全体业主掏。可是宁波人民比较穷，就让开发商掏了。
十七、销售框架模板
这个东西比较搞。在办预售证前房屋信息要先由本地的房屋面积测绘单位进行预测绘，然后由宁波市房屋交易中心审查（有的地方应该叫房管局），然后在测绘报告上敲个章，再拿到区里的房管中心建模，这个我不太懂，也说不清为什么。建模完毕，房管中心会给一个文件，这个文件是相当重要的，也就是说只有这份文件才具备预售的条件。
十八、配套设施证明
其实这就是物业管理、经营用房和社区管理用房的相关证明。很多开发商为了多建可销售面积，一般会克扣物业房和社区房的面积。有了这个证明，开发商就不能乱来了。东御项目建满了，据说还建超了。不过东御项目没有建社区管理用房，是通过货币置换的形式解决的。东御项目都是大套型，大价钱，买得起房子的人根本不需要什么社区服务中心，有点屁事早通过自己的关系和能力搞定了，所以我们就不造，直接给政府钞票就是了。
十九、白蚁防治合同
这个是什么东西呢？与预售证有什么关系呢？不知道，反正就是多余。不过我还是准备了。
二十、地名
办地名前要取得项目名称，很搞，取个有个性的名字还不让，还要托了好多关系才让我们取了这么个名。名称取得后，还要办门牌号和楼号，没有这些东西，销售是肯定不能办的，所以，这个东西我认为比较重要。不过门牌号和楼号的编制比较顺利，办批复的老师两天就给我搞好了，在此感谢一下。
二十一、项目进度
这个比较狠，也是硬框框。按宁波市的规定，项目只有在完成基础正负零后方可以预售（投资额达到25%以上），这其实也是防止奸商搞事，以前很多开发商刚刚拿地就开始销售了，房子的影都没有。很多老百姓就是拿钱帮开发商建房，开发商坐享其成。如果开发商不厚道，卷钱走人，你也没办法。

❽ 住宅、商服用地土地性质如何确定

城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某种具体用地所规专定的用途。居住用地属R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G。

根据城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城乡用地分为2大类、9中类、14小类，而常用的用地性质实际上是指其中一小类——R11。

住宅用地如下

(8)商服用地产权如何办理扩展阅读

用地分类

3.1一般规定

3.1.1用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分，应按土地使用的主要性质进行划分。

3.1.2用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。

3.1.3使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。

3.2城乡用地分类

3.2.1市域内城乡用地共分为2大类、9中类、14小类。

3.2.2城乡用地分类和代码应符合表3.2.2的规定。

表3.2.2城乡用地分类和代码

参考资料

网络-用地性质

网络-城市用地分类与规划建设用地标准

❾ 商服用地上的住宅房屋，房屋产权是按照土地使用权确定的吗

商服用地上的住宅房屋房。五产权是按照土地使用权确定的。

❿ 商业用地是否可以进行部分士地过户产权

建议咨询当地国土资源局。
商业服务用地范围：

1.商业用地。商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。
2.金融保险用地。银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。
3.餐饮旅馆业用地。饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。
4.其他商服用地。写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。
商业服务用地应用：
商服用地主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。对应《土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）》中的（05）商服用地，但不包括已建成的农村建设用地中的商服用地。
商业服务用地特征：

（1）出让使用年限最短。目前在我国，商服用地大部分属于出让土地。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地最高年限为40年。
（2）受节约集约用地原则限制。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。
（3）土地利用价值高。商服用地多处于繁华地段，可以产生更高的经济效益。也就是说可以引起地价的上涨，有时上涨的幅度可以达到几倍甚至几十倍、几百倍。
（4）区域选择性强。与居住用地不大一样，商服用地在地域上选择性很强，不是任何一块土地都可以作为商服用地的。除交通便利外，特别注意营业环境和收益状况。
（5）比较适宜收益还原法评估。
（6）可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。