支撑商业地产核心是什么

1. 支撑中国房地产业发展的三大核心支柱是什么

廉价劳动力 建筑低成本 政策支持
“中国的房价在短期或者中期内会是上涨的，将来内可能面临下降的压容力。”（资料图片） 靠投机起家的大国相继衰落了 上半年中国的GDP增长11.5%。海外评论，中国即将超越德国，成为世界第三大经济体。与此同时各地房价突破九部委的联合围堵，继续疯狂飙升。人们又纷纷评说二者之间的关系，有关房地产业发展的争论再次趋于白热化，纵观各方论点，大多都停留在经济层面。笔者认为，房地产业的畸形发展实际上隐含着一个攸关国家现代化发展全局的重大战略问题。 正如决定一辆汽车总体性能的是它的发动机系统而不是外壳装饰；标志一个国家现代化程度的是它的产业制造能力和技术研发水平。在以前，这标志的是工业化能力；在当代则是信息化程度。10亿条裤子和一架客机的价钱相当，但前者是落后国家后者是先进国家的标志。同理，对于国家的现代化发展来说，靠房地产拉动经济增长数个百分点，也没有靠新兴产业拉动经济增长1个百分点更有意义。

2. 商业地产营销的关键是什么

一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！
而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。
所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。解决方法是对招商人员，在工资和佣金上，要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员，要保持相对稳定。
对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、 招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中，开发商手中掌握的商家资源是有限的，而一些专业招商机构，则掌握着大量的商家资源，更重要的，它们对商家的选址要求很熟悉，他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验，对品牌商家，或大面积的商铺招商，往往中介能起到决定性作用。
实际工作中，可以在招商部门中，专门设置代理行(中介)管理组，负责与之鉴定合作合同，和与其所带领的商户的谈判对接，这样，往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售，是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商，公司又要求营销部门回款，那就出现了“带租约销售”这种模式，才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前，销售在后，又要将二者巧妙结合在一起，让他们成功对接，在操作中对招商部门和销售部门要求都很高，尤其是对营销总监，要求其比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心(区)，其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
编辑本段商业地产的六大要素
一、 只租不售
做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
二、准确定位
（一）定地址
选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45 万平方米，商业面积25 万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10 平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000 元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选
址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。
（二）定客户
目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3 万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。
（三）定规模
购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10 万平方米的购物中心，每平方米月租50 元；20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40 元，那说明10 万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53 万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。
最大面积也不要超过20 万平方米，超过20 万的，增加的都是无效益或低效益面积。

3. 商业地产招商整合解决方案的核心是什么

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4. 商业地产策划的核心内容

商业用地的价值判别与发展定位
策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。
商业地产融资策划
商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投资)，筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。
根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
商业地产价值链构造和策划
商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。
商业地产建筑策划
商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。
商业地产技术策划
建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
商业地产营销推广策划
亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。
商业地产招商策划
招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同，如中航龙华九方购物中心为招商做的画册——“自然而然，携手九方”（飞越广告作品），就以独特创意吸引了一批如星巴克这样的知名商家；建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。

5. 商业地产运营的核心本质和关键点是什么

转载以下资料供参考

商业地产运营的核心是市场定位。按照商业地产项目市场调研的事实和数据进行市场定位是制定基本策略的重要步骤。环境分析、市场分析、发现机会市场、确定目标市场、确定营销策略、是市场定位的基础，市场定位是项目成败的转折点。

商业地产运营的关键点是（一）定地址选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45 万平方米，商业面积25 万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10 平方公里，这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000 元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。（二）定客户目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3 万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。（三）定规模购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10 万平方米的购物中心，每平方米月租50 元；20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40 元，那说明10 万平方米就是最佳规模。做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53 万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。最大面积也不要超过20 万平方米，超过20 万的，增加的都是无效益或低效益面积。（四）定业态一个商业项目的成与败，可以说在业态定位的时候就已经决定了80%，剩下的20%，就取决于操作团队的实力了。业态定位就好比一个军团的作战计划，在总方针的指导下，迂回机动作战。业态的定位首先就决定了整个商业项目的功能布局、建筑结构布局等多方面的因素，好的定位也能最大程度的节约项目的建设成本。业态定位应该是以最合适的才是最好的为原则，不应过度的追求新、奇、特，有些商业项目的业态定位相当的新颖，可在招商过程中却举步维艰，从而极大的影响了项目的销售或经营。

6. 商业地产的核心关键是品牌管理txt全集下载

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内容预览：
——访好运投资管理有限公司总经理姜海琳
当过军人，做过警察，搞过投资，做房地产项目，好运投资管理有限公司总经理姜海琳的事业道路像她的靓丽形象一样完美。不过，最近姜海琳却一脚踏进了让许多经验丰富的地产大佬们纷纷落马的商业地产，而且还是做一条在北京非常“普通”的“食街”，这条“食街”还有一个非常响亮的名字叫“好运街”。
北京楼市周刊：商业地产的核心不再地产而是在商业，从北京目前几个失败的案例中，投资者对开发商描绘的商业地产的回报越来越没有信心，请问你认为开发商应该怎样重塑投资者信心呢？
姜海琳：应该特别注重后期的品牌管理。可能因为我是女性的缘故，我不能像一些开发商那样进行短、平、快的开发模式，而是从投资人的角度出发，将心比心地替客户着想。就如“好运街”一样，“一切以好运街为原则”是整体品牌的灵魂与核心。而支撑这种理念的便在于“只租不卖”的唯一属性，这便铸定了“好运街”整体品牌一体化，而绝非是餐饮……

7. 商业地产策划的核心任务是什么

如果是招商阶段，核心是引入目标客户，
如果属于运营的阶段核心应是如何旺场，引流

8. 制约商业地产发展的核心问题是什么

全国首期《商业地产职业经理人》认证培训将11月22日-26日在京开展，名额有限，预报从速!
http://blog.sina.com.cn/s/blog_843e92400100vi09.html
“2011中国商业地产人力资源高峰论坛暨中房人力资源联盟成立仪式”于11月26日在京举办，论坛免费发放，诚邀商业地产行业人力资源精英前来参会！

9. 商业地产项目策划的核心吸引力是什么

以休闲商业综合体为例，如何使商业地产项目策划区别于其他同类项目?绿维创景规划设计院认为，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。那么，如何实现文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化?
在江苏盐城金色港湾项目中，绿维创景着力于西南片区的商业空白点，绿维将金大洋城市生活广场的主题形象定位在“金色港湾”，欲将其打造成文化、购物、游乐与休闲旅游相互结合的城市综合体，构成一个全新的消费模式，无论从建筑形态还是业态配置，都不雷同于市内现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费蛋糕上争夺份额;另一方面，可体现本项目自身特色，增强项目的市场竞争力。
西方学者认为古希腊及地中海的文化就是典型的海洋文化。区别于一般传统商业的建筑设计，为了使建筑本身拥有鲜活的生命力，绿维在金色港湾的设计上，融入被认为是人类文明的源头之一的海洋文化，同时考虑到盐城市与美国圣地亚哥之间友好市郡关系，选择地中海作为设计的主体风格，让市民有一种仿佛置身在到地球另一端友好城市圣地亚哥之中的感觉，从而增加盐城市民对友好城市的了解。
此外，绿维还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。 这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费蛋糕上争份额;另一方面，可体现本项目自身特色，增强项目的市场竞争力。