❶ 如何做一个优秀的房地产销售经理
房地产基础知识，销售人员的礼仪和形象，房地产销售技巧，个人素质和能力，销售能力：1、创造能力；2、判断及察言观色能力；3、自我驱动能力；4、人际沟通的能力；5、从业技术能力；6、说服顾客的能力。随着中国经济发展，买方市场的形成，销售人员越来越占据了企业重要的地位。优秀的销售人员有着广阔的晋升空间和在企业中的话语权，但是在几千万营销大军中想成为一名优秀的销售人员谈何容易，因此对于当前的销售人员，首先应审视自己是否具备胜任销售工作的七项核心能力，并不断加以完善、提升。
一、忍耐力
忍耐最不容易做到的，做过销售的人都知道，刚开始一个客户没有的时候你要忍耐。曾看到过很多刚踏入销售行业的人半途而废都是不能坚持的结果，可能你需要忍耐一个月、半年甚至一年才开始积累到一些客户，你的业绩和收入才能相应的提高，因此如果你是机会主义者千万不要去做销售。
在销售过程中仍然需要忍耐。和客户约好的时间，你准时到达，可是客户临时有事或者正在开会，你应该如何？忍耐，不然你必定失去这个客户。早年前我也做过敲门销售，一栋二十九层的楼，每层八户人家，从下“扫”上去，见门就敲，结果是20%的人对你的敲门极端反感，门没开就要你“滚”；40%的人不是很耐烦，开门告诉你“快走”；30%的人反应平淡，说“我不需要”，只有10%人能够有耐心听你介绍完你的产品，而且还不一定购买。没有忍耐力做的下去吗？
二、自控力
很多时候销售人员是单兵作战的，销售人员每天要去开发客户，维护客情等，这些都不可能完全在领导的监督下进行，企业唯一的控制方式就是工作日报表，以及每天开会汇报个人的工作状况，可是如果真想偷懒是非常容易的，比如故意去较远的客户那里，路上可以休息；本来半小时谈完，结果谎称谈了三小时等等，这种方式除了损害企业的利益，更重要的也是阻碍自身的发展。我的一个朋友张先生时任某国际传媒公司中国区客户总监，他曾说当年刚投身销售工作时无论刮风下雨每天早8点出门到晚上10点回家，中午饿了就吃面包和矿泉水，三个月时间没有休息，才签下第一个客户。正是有了这种自我发展的要求和良好自控能力，我那位朋友才能取得今天的成就。这种成就不是靠“每日拜访表”“每天的情况汇报”逼出来的，完全靠自控。
三、沟通力
沟通是销售人员的必不可缺的能力，沟通含有两层含义：一是准确的采集对方信息，了解对方真正意图，同时将自身信息也准确传达给对方，二是通过恰当的交流方式（例如语气、语调、表情、神态、说话方式等）使得谈话双方容易达成共识。
良好的沟通是成功销售的关键，一次有个销售主管与某超市老板谈了多次，可对方执意拒绝我们的产品进场，完不成任务这名销售主管感觉到非常大压力，看此情形我决定同他一同前往拜会这个“不通情理”的老板。但是去之前鉴于该主管一向“主动出击”的作风，我再三叮嘱“今天你只当陪客，不要说话，让我掌握对方情况再讲”。见到该超市老板时，发现对方三十不到，已在该市开设3家中型超市，一脸的春风得意自是可以想象得到。在销售主管简短的介绍后，我用比较恭谦的态度表明今天只是来和他“聊聊”，“交个朋友”，“向他学习和了解一下当地的市场情况”，而后长达3小时的谈话中，我基本只是在说“对”，“嗯”“了不起”，这位老板将他的创业发家史统统倒了出来，到最后他说“和你聊的还真不错”。最后5分钟我提到关于产品进入他卖场的事情，他满口应承。回过头再来看销售主管用的沟通方法，见到对方只奔主题，“我们是知名厂家，知名品牌，你进我们的货完全可以放心。”这套说白对一般店铺或许有用，但是对于这个“年轻有为”的老板来说，他可不认为这些名企、名牌有什么了不得。由此可以看出沟通能力在销售过程中举足轻重。
四、观察力
观察不是简单的看看，很多销售人员的第一堂课就是学会“看”市场，这个看不是随意的浏览，而是用专业的眼光和知识去细心的观察，通过观察发现重要的信息。例如到卖场逛逛一般人可能知道什么产品在促销，什么产品多少钱，而专业的销售人员可以观察出更多信息：
你有没注意到别人的卖的好的产品是因为什么？价格、赠品、包装……用的什么赠品？什么材料？怎么制作的？包装做得很好，好在哪？颜色、造型、材质、可以有别的用途（比如食品的包装，用完了可以当罐子）。竞争品牌又有哪些促销活动？具体的时间段？活动的具体形式，有哪些参与方式？卖场内的竞争品牌的厂家从28家增加到29家，增加的是哪个厂家，是否对我们有潜在的威胁？它的主要产品和价格定位如何？……太多的信息需要你仔细的观察，很多销售人员在对其培训了很久以后，要他去“看”市场，仍然不能得到有用的信息，那我只能说，你不适合销售这个工作。
销售人员也是每个企业的信息反馈员，通过观察获取大量准确的信息反馈是销售人员的一大职责。
五、分析力
分析与观察密不可分，观察得到信息，分析得出结论。看货架的产品分布你能分析出什么？放在最好的陈列位置上的要么就是销售最好的品种，要么就是该厂家此时的主推产品；通过生产日期进行分析，生产日期越近说明该产品的销售与流转越正常，生产日期过久说明该产品属于滞销状态；通过价格进行分析，价格较以前下调幅度较大说明该产品受到竞争产品的压力过大，销售状况不理想，价格上浮较大，该产品的原材料市场整体价格上扬，导致产品成本骤增，或者该产品市场属于供不应求的状态。这些间接信息必须通过慎密的分析才能得到。
同样在与客户的谈判当中你是从对方言谈举止流露出的信息分析对方的“底牌”和心态，例如进场谈判，买手给你报了个价，作为销售人员肯定不是一口答应，分析对方说话的神情语调，用话语刺探，然后分析出是否有压低价格的可能，空间幅度多大等。
六、执行力
执行能力体现的是销售人员的综合素质，更是一种不达目标不罢休的精神。销售人员在执行计划时常常会遇到困难，这时你如果只会说“经理这个事太难了，做不了。”那么你的领导也只能说“好，那我找能够完成的人来做”。没有困难事情称不上任务，人人都可以完成的事也体现不出你的价值。
某市有家大型连锁A卖场，A卖场在全市有十几个卖场，对于占领该市的终端市场极为重要，B公司决定让销售人员张某搞定这件事，在张某接手先已经几个优秀的销售人员败下阵来，原因是该卖场在当地是零售业老大，所以一向霸道，没有熟人关系进场费用开价很高，而且不给还价的机会。但公司要求在“合理”的费用下进场，如何把这个命令执行下去？张某接到任务寝食难安，如果该任务完成，升迁是顺理成章的事，但完不成任务公司同样会觉得他“能力不够，无法执行公司的计划”。接下来，张某去拜访A卖场的采购经理黄某几次，等了很长时间连面都没见到，他知道这是对方故意不给他任何压价的机会，逼迫他同意苛刻的条件。张某此时转而从黄某下属了解到黄某的妻子在一家银行工作，他找到一个做保险的朋友以推销保险为由主动认识黄某的妻子，再介绍张某与黄某妻子认识，然后通过给小孩子买礼物等手段拉近距离，时机成熟后才由黄某妻子引荐给黄某，黄某深感张某的用心良苦，最后张某顺利完成任务。
这种例子在销售工作中并不鲜见。因此执行不是要销售人员去找到事情的原因，而是要你想尽办法达到结果。结果才是你的领导们最关心的，也是你能力的体现。
七、学习力
作为销售人员所需要接触的知识甚为广泛，从营销知识到财务、管理以及相关行业知识等等，可以说销售绝对是“综合素质”的竞争，面对如此多的知识和信息没有极强的学习能力是无法参与竞争的。仅以销售技巧为例，从引导式销售到倾听式销售，继而提问式销售只至顾问式销售……销售技巧不断变化翻新，作为优秀的销售人员只有要掌握各种销售技巧才能在竞争中胜出。当然销售人员需要学习的远不止销售技巧，并且还必须具有举一反三的能力，因此没有良好的学习能力，在速度决定胜负、速度决定前途的今天势必会被淘汰
❷ 如何管理好一个房产销售团队
对于房产中介企业，店长作为整个公司的领导者，作为一线的管理者，决定着整个门店的输赢，店长不仅是一个业务高手，还要是一个优秀的管理者。我们都知道，房产中介人员流动性很大，人员不稳定，造成业绩低下，应该怎么办？
房产中介公司运营的核心就是对人的管理，稳定公司团队，制度得到尊重并执行，业绩才会蒸蒸日上。那么，如何做好对门店人员、房源、客源的科学管理呢？
门店运营管理要义
1、房产中介的本质
①信息：房源、客源
②服务：权证代办、贷款、协调业主与客户间的关系
③服务的价值：服务犹如催化剂，它本身是不值钱的，但是可以让我们的信息更值钱
④服务要点：嘴甜、腰软、精神饱满、拒绝争论、学会赞美、主动创造机会让客户不好意思拒绝
2、业绩提升的核心条件
①业绩=有效盘源×盘源成交率×每单信息佣金
②业绩=顾客数量×单次支付佣金×顾客消费次数
③业绩=开单人数×开单佣金额×人均开单频率
④提升业绩的核心条件：有效盘源、顾客数量、佣金金额、开单频率、消费次数、开单人数、成交率。
2.1有效房源
2.1.1有效房源定义标准：产权清晰、可以上市交易、业主决定要卖、可以看房、谈好后能立即交易、有佣金保证。
2.1.2房源开发渠道：洗楼、报纸刊登、业主论坛、房产网站信息、套盘、物管公关、同行水牌开发、扫街、成交案开发、盘源购买、投资客开发、小区公益咨询开发、亲戚朋友开发。
2.1.3房源维护管理要点：长期坚持执行；以结果为导向对房源维护结果进行检查；责任到人头，量化考核，定期检查奖惩。
2.2客源维护管理
2.2.1顾客分类
A类客户：资金充足、要求大众、看房方便、购买欲望强，此类客户应保持每天带看1次。
B类客户：资金稍微欠缺、要求较高、需要预约看房、购买欲望强，此类客户应保持每周带看一次。
C类客户：资金较少、不经常出来看房、可买可不买，此类客户应保持每月带看1次。
2.2.2客户维护方式：电话、QQ、面谈。
2.2.3客源维护管理要点
准确区分客户优劣：优质的客户是我们成交的基础，一般来说在刚开始与客户接触中，客户对我们都有警惕性，因此说出的房子需求也有很多水分，我们第一步应给客户留下良好印象然后再取得客户信任，多带看准确分析出客户的真实需求，根据客户优劣合理安排时间。
改变观念跳出围城：上面已经说到客户的需求是有水分的，问南门可能会买北门，可以全款说需要要按揭，要电梯说只要多层，买三房其实两房也要，客户不去看房只能说明房子对客户的吸引力不够，我们在给客户推荐房子时，因注重房子主要卖点推售。
长期常态化坚持：你能记住多少人没有用，要有多少人能记住你才有用，长期常态化坚持维护客户就是为了加深客户对你的印像。
3、团队建设
①尊重：一切的前提是尊重，不懂得尊重人，一切都无从谈起。
②沟通：把情况详细了解，把影响施加下去。
③服务：团队建设的核心内容。工作最终要靠整个团队，而不是某个人来完成。要立足于服务，给团队成员创造出一个良好的工作环境。换句话说，组织者的任务是把台子搭好，让团队成员把戏唱好。
④协调和组织。把合适的人放在合适的位置上，尽可能多地、合理地授权。
⑤激励。物质奖励是必要的，但一定要慎用、少用，更多的应该是精神层面的，最有效的就是对人真诚的尊重和信任、对成绩及时有效的肯定。
⑥导向。前面提到的种种，都要以一个原则为导向，那就是：产生合力，达成目标，最终目的是要把工作做好。这是基本准则，也是衡量团队建设成功与否的标准。
门店作为这个信息传递、谈判、成交、品牌展示等的经营场所，也是最贴近消费者、经受消费者甄选的场所，那么中介门店经营管理的好坏是非常重要的。只有把中介门店的运营管理做好了，企业健康稳定的发展才会使每个员工都有发展的机会，才会为公司创造高业绩，从而实现企业利润和市场占有率等各个目标。
❸ 如何做好一个房地产销售管理者
努力，不断的发现
带好一个团队？首先你要做好榜样，起到带头作用，其次和他们搞好关系，但也要树立一定的威信，工作要有热情，才能带动你要带领的团队
❹ 怎么做好一个房地产销售主管
从前，有一个人特别喜欢吃芒果。一天，这个人决定摘一只最甜的芒果。最甜的芒果一般长在树的最顶端，因为芒果受到的日照越多，则味道越甜。
所以，他爬到了树的顶端，如愿地摘到了几只红艳艳的芒果。他往树下爬时，因为树顶的树枝较细，一根树枝断了，他失足跌了下来。幸运的是他及时抓住了一根树枝。他吊在这根树枝上，上不去，下不来。于是，他大声呼救，希望得到帮助。附近的村民闻讯赶来，并带来了梯子和竹竿，但都无济于事。
过了一会儿，一位智者走了过来。这位智者曾经经常帮助村民解决过许多问题，所以大家看到他，就像看到了救星一样，希望他这次也能想出一个好办法。
智者沉吟片刻，然后拾起一块石子，朝吊在树枝上的人扔去。大家见状惊讶万分。这个爱吃芒果的气得大叫：“干什么？！你疯了吗？想让我摔下去吗？"智者不语，又拾起一块石子，朝这个人扔去。这人变得更狂怒，吼到：”等我下来，我一定给你点颜色瞧瞧！"
大家这时也对智者不满，心想这个吊在树上的人下来后如果对智者动手，他们一定不会阻拦的。可是，他怎么才能够下来呢？大家爱莫能助，只能焦急等待着。然而，智者再次拾起一块石子，朝那个可怜的人扔去。这一次他下手比前两次更狠。吊在树枝上的忍无可忍了，感到如不下来出这口恶气就枉为男人。
然后，他想方设法，用尽全身力气、全部才智调动每根神经，终于够到了粗大安全的树枝。大家禁不住为他欢呼。“那家伙到哪里去了？"他气愤的问道。大家才发现智者已经不见了。
“哦，他是一个智者，当然不会蠢到等你来揍。"村民们说。
“如果碰到他，我一定会揍扁他！"
“可是，"有人忽然悟出了什么，”想一想吧，其实他是唯一给了你真正帮助的人，因为他激怒了你，你才发挥出潜在的能力，爆发出异乎寻常的勇气。"
这个人想了想，觉得言之有理，说：“是啊，你们的好意和同情没有帮上忙，而他的刺激才让我不遗余力地摆脱困境。他是故意这么做的，真不愧为一个智者啊！我不应该生他的气，而应该感谢他才是。"
在日常销售工作中，我们经常遇到下属人员给上司汇报工作时经常提出市场、经销商管理问题，并询问上司的处理意见，以便今后的工作处理。但往往上司了解客户的程度不高，因为坐的位置不一样，所以对市场与经销商出现的问题并不能100%知道的非常详尽与透彻，所以80%的问题处理来自平时对销售人员、经销商的印象来源或者来自以前对市场的熟悉程度来综合判断，个人感情色彩比较浓厚。所以给出的许多工作方面的处理意见有着非常多的不合理之处，从而导致下属人员工作方向偏差。
学习上面的故事中，我们管理人员应该学会做智者。让下属人员在汇报工作问题时还必须提交解决方案，无论这个方面是否可行，一定要提交。管理人员分析完毕后也不应该直接批复自己最终结论，而应根据公司与市场实际问题给出实质性的建议，并让下属人员再次完善自己的解决方案。这样可以不断的提升下属人员处理问题的能力，还可以合理的解决市场问题。
例如，某美国科勒卫浴中国公司某区域经理与经销商之间碰到一些棘手问题，因为问题超出了他权责范围，所以他打电话给省级经理询问如何处理相关事宜。这位省级经理却让他自己想好解决办法在和他沟通，挂电话后区域经理非常气愤，心里想：哪有这样的领导？下属出了问题一点忙都不帮，就知道摆谱。但气归气，区域经理最终还是静下心思来构思如何解决这个棘手问题。当想好处理方案后又给省级经理打电话，这次省级经理听完后针对方案明显违反公司政策之处提出异议后，还是没有给出一个正确答案，只是让区域经理在好好想想，想好后就去处理。这个时候区域经理气氛到了极点但又不敢发作，只有硬着头皮自己去处理问题了。由于省级经理的冷漠，所以区域经理想了几套解决方案并在家进行沙盘推演后才与经销商洽谈。
当区域经理按照自己所演练的几个洽谈方案进行谈判推进时，发现谈判进程非常顺利，经销商每次都非常仔细推算区域经理提出方案但都没有异议，虽然提了些问题，但都被区域经理其它解决方案给信服了。最后整个谈判成功了。区域经理也通过本次谈判获益多多，特别在思想完善与健全方面得到急速提升。为以后的工作道路奠定了坚实的基础，两年后他升为省级经理。
讲到这里后，有许多朋友会问，你说的是区域经理成功之后，那么区域经理与经销商谈判失败了那结果又是什么呢？当然，这位区域经理也碰到过失败，当他失败后省级经理才正式帮他分析失败的主要原因，然后在重新制定方案。这就是美国公司管理的方法，这样的智者培养了许多优秀员工，他们都是能独当一面的优秀销售人员与管理者。
整个故事与案例只是告诉我们一点，做为管理者如何管人，做为执行者如何学习，挖掘本身的最大潜力是管理者和执行者共同需要的能力！！
❺ 怎样才能做好一个房产销售人员
搞定客户的大绝招
为什么
现在很多销售人员在拜访客户的时候，显得很盲目，见了面不知道该说什么，该怎么样说，只是很简单的介绍下自己，然后就极力向客户推销产品，客户拒绝后，便灰溜溜的走了，灰心丧气，拜访下家就没有激情。今天这样，明日还是如此，日复一日，没有多大成绩，便想着改行，结果在其他行业做的也是不尽人意。最后还弄不明白，为什么现在的社会客户这么难开发？客户关系这么难维护？其实不然，不是没有市场，也不是没有客户，关键是在于做销售的人，你是否是合格的销售员？有许多东西你是否注意了？有许多方面你是否做到了？
第一招：专业取信客户
谈客户，首先是你的人接触客户，人的长相我们不好改变，但是我们可以改变自己的自身素质和专业水平，这一点很重要。给人的第一印象自不用说，要注重仪容仪表也不用说，这是销售最基本的。在这里我想说的一点就是要靠你的专业水平取信客户，让客户相信你。
第二招：利益打动客户
我们在向客户推销产品的时候，不能极力的把产品展示给客户，不能只是一直说产品或者服务如何如何的好，这样是打动不了客户的，他所关注的是你产品或者服务能给他带去什么？又比别人的有什么优势？那么这个时候，我们的销售人员就要“投其所好”，极力向客户推销“利益”，反复说明销售该产品能够给客户带来的最大花利润，是给客户提供一条财路和发展的机会，是求的双赢的，从而引起客户的兴趣，让洽谈能够顺利的进行下去。另外通过案例说服法打动客户，比如介绍某某经销商销售该产品，带来较好的利润等，从而为签单做铺垫。
第三招：态度感染客户
谈客户非易事，一定要做好心理准备。即使人倒下了，我们的信念、精神都不不能垮，那么在谈客户的时候，这一点也很重要。我们要始终都保持积极乐观向上的态度，不要把上家的情绪带到下家去，要充满激情与活力，要在客户面前展示自己博大的胸怀和坚定的态度与意志，客户可以拒绝你的产品，但他不能拒绝你这个朋友，要有这种思想。
第四招：情感感动客户
人都是有血有肉的感情动物，客户也是如此，有些客户表面可能很冷漠，你一次两次三次拜访他都不合作，但是或许你再坚持一下就能成功，客户可能不光在比较你的产品，更是在考察你的人品，所以要学会用情感去感动客户
第五招：行动说服客户
我们不光要感动客户，更重要的要善于行动，善于为客户着想，不要只想着要客户进货，要想办法帮助客户销售。有比较切实可行大方法去帮助客户实现销售，这里指的帮助客户，可以是你帮助他整理库存，可以是帮助他重新摆放陈列，可以是帮助他贴贴海报，可以是帮助他策划一场促销活动等等，不要认为做这些小事与让老板做你的产品无关系，其实不然，很可能你的一个举动就会感动他，就会说服他，他就会做你的产品。
第六招：用心成就客户
上面说了这几点，我觉得最重要的还是作为一个销售人员你要真正的用心，要真心付出，用心思考，善于总结，真诚的为客户服务了，真正帮助客户实现销售与发展，实现利润，要将心比心，多站在客户的角度去考虑考虑，善于抓客户的心理进行“攻略”
❻ 如何做好一个房地产销售的管理者
坦诚，分享
你从事业主时希望怎么的管理者，
怎么的管理者才能带好团队。
❼ 如何管理好一个房产销售团队
管理好一个房产销售团队的方法如下：
1、成就动机。所谓成就动机，是指驱动一个人在社会活动的特定领域力求获得成功或取得成就的内部力量。强烈的成就动机使人具有很高的工作积极性，渴望将事情做得更为完美，提高工作效率，获得更大的成功。成就动机是影响员工工作积极性的一个基本的内部因素，在宏观层次上它受到员工所处的经济、文化、社会的发展程度的制约；在微观层次上，让每一个员工都有机会得到各种成功体验，培养和提高自我愿望等成就动机水平，将有助于改变他们对工作的消极态度，提高自我的工作积极性。
2、自我效能。自我效能感被定义为人们对自己产生特定水准的，能够影响自己生活事件的行为之能力的信念。自我效能的信念决定了人们如何感受、如何思考、如何自我激励以及如何行为。自我效能决定了员工对自己工作能力的判断，积极、适当的自我效能感使员工认为自己有能力胜任所承担的工作，由此将持有积极的、进取的工作态度；而当员工的自我效能比较低，认为无法胜任工作，那么他将对工作将会有消极回避的想法，工作积极性将大打折扣。
3、自我激励。工作中难免会遇到各种各样的挫折和失败，降低员工的成就动机并对自己的能力产生怀疑，所以必须要不断地进行自我激励，以维持强烈的成就动机和高水平的自我效能。
4、上司对员工共作积极性的影响。上司是员工工作指令的来源，也是员工工作业绩的主要评价者，上司与员工之间的互动对员工的工作态度起着非常重要的影响。什么样的领导方式能有效的提高员工的工作积极性呢？台湾的组织社会学学者在对华人企业的研究中表明，许多企业会以家庭作为企业的隐喻，通过泛家族化的过程，传统的家族中的伦理或角色关系会类化到家族以外的团体或组织，领导者在企业中扮演的是家长的角色，要求领导者应该恩威并重，公平、公正地对待下属。同时心理学的研究认为，领导者敏锐地觉察追随者的情绪状态，了解并适当地满足追随者的需求，是有效地提高追随者积极性的重要因素。
5、同事对员工共作积极性的影响。国人做事，一向讲究“天时”、“地利”、“人和”，其中“人和”是最重要的因素。文化传统和几十年“单位制”的影响使员工很看重工作中的人际关系，希望能够被人接纳，并能融入其中。同事之间良好的人际互动和工作氛围，将大大的提高员工的归属感，进而调动员工的工作积极性。
6、工作激励。毫无疑问，恰当的激励对于提高员工的工作积极性有着不可忽视的作用。激励从不同的维度可以分为奖励和惩罚、物质激励与精神激励。值得注意的是，激励的前提假设是把员工看作是“经济人”还是假定为“社会人”，由于前提假设的不同，就会产生激励方式和手段的差异。把员工看作是“经济人”则激励会侧重于物质方面；如果把员工假定为“社会人”，则在物质激励的同时，还会对员工进行适当的精神激励。
7、工作本身。同一件工作对于不同成就动机、自我效能的员工来说，意义是不同的，员工对此工作的积极性也是存在差异的，哪怕他们实际上都能把这份工作完成的很出色。这就要求管理者有能力分辨出员工的工作取向，分配恰当的工作，如此可以有效地提高员工的工作积极性。