房地产开发企业应交增值税如何计算

1. 房地产开发 土地增值税怎么计算

按转让土地使用权的企业类型不同：

1）、房地产开发企业土地增值税的核算

2）、兼营房地产企业土地增值税的核算

3）、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算

1、房地产开发企业土地增值税的核算

房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算，

即在取得收人时：

借: 银行存款/应收账款

贷: 经营收入/营业收入

按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税：

借: 经营税金及附加/营业税金及附加

贷: 应交税金—应交土地增值税

实际上缴时：

借: 应交税金—应交土地增值税

贷: 银行存款

2、兼营房地产企业土地增值税的核算

兼营房地产业的企业，转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务支出”负担，即

借: 其他业务支出

贷: 应交税金—应交土地增值税

实际上缴时

借: 应交税金—应交土地增值税

贷: 银行存款

3、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算

清理过程中发生的业务在“固定资产清理”账户核算。

＊ 计提土地增值税时

借：固定资产清理

贷：应交税费——应交土地增值税

＊上缴时

借： 应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款
土地增值税实行的是四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0

(2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5%

(3）增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15%

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣35%
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

上述“扣除项目”，具体为：

（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

2. 房地产增值税怎么算这种情况要怎么办呢

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用处、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”
参照各地政策：
《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答(2014年)》在问答中明确了这样一个问题：已竣工项目，但未最终决算，未支付的工程价款，以后取得发票，还允许扣除吗？是否可以在取得合法凭证后进行补充清算？答：在土地增值税清算中，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的情形，在清算完成后三年内取得合法有效票据的，企业可申请对该项目重新清算。这里笔者理解的意思是清算时的支出必须有票，否则不予扣除，并没有说有票的一定要支付。但是廊坊市地方税务局掌握的口径则是这样表达的："土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内。对于在上述期限内有关扣除项目仍未支付完毕的，房地产开发企业可向主管税务机关递交申请报告，经清算小组合议确定后可延长扣除项目金额支付的截止时间，但不得以此影响清算审核进度，清算审核结束前仍未支付的，不予扣除。"
《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》(内地税字[2014]159号)第六条关于建安成本未取得发票的处理规定，房地产开发企业在申报期内未能取得建筑业发票或施工单位建筑业完税凭证的，主管地税机关可责令限期内提供合法有效凭证，对限期内仍然不能提供合法有效凭证的，主管地税机关可采取核定征收清算土地增值税。这里也没有强调有效凭证一定是实际支付。

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3. 房地产开发企业中的小规模纳税人，应预缴税款如何计算

一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年专第属18号）规定：“......自2016年5月1日起施行”
二、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。”

4. 房地产开发企业出租自行开发的房地产项目，如何缴纳增值税

根据《复关于进一步明确全面制推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税[2016]68号）规定：“二、不动产经营租赁服务
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
......
六、本通知自2016年5月1日起执行。”

5. 房地产开发企业增值税的计算

开发企业不交增值税，缴纳土地增值税。
中华人民共和国土地增值税暂行条例
第一条为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条本条例自1994年1月1日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。

6. 房地产增值税如何缴纳

增值税的计算公式：应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣回除系数。增值税的征收方答式：第一步，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。第二步，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。

7. 房地产企业土地增值税如何计算

1、先计算扣除数（包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除）
2、计算收入
3、收入减扣除数=增值额
4、增值额/扣除数=增值率
5、按税率计算税额

8. 房地产企业土地增值税怎么计算

房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体专每属个地方不一样的）。计算企业土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。其中，公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
另外，土地增值税实行四级超率累进税率计算：
1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
2、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
3、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
本条内容来源于：建筑工业出版社《家居装修知识问答》

9. 房地产开发企业土地增值税如何计算

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额专”为纳税人转让房地产所取得的属收入减除扣除项目金额后的余额，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

(9)房地产开发企业应交增值税如何计算扩展阅读：

土地增值税的开征，具有极其重要的作用：

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；

（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；

（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

征税范围：

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。