如何去看房地产市场的走向

① 如何看待当前房地产的发展趋势

一、对当前房地产发展总体形势的分析

（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效

当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7％”。我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
（二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求

我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:

首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55－60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

② 中国房地产行业如何走向

房地产的问题其实就是一个政府减负,到中央政府追求高GDP增长率,地方政内府追求高额财政收入及容经济增长率,权势阶层追求权力寻租的问题.
在广大市民弄明白一平方米的实际造价不到700元钱后,以及社会贫富差距进一步扩大,政府腐败加剧,人们愈发不满,社会愈来愈可能动乱后,会降低一些.但永远别想降到合理的水平.
房地产的刚性需求很大,并且是可垄断的,是政府和政府的走狗垄断的.
现在房地产会降,但随时可能会上升.

③ 您好，请问您对上海的房地产市场走向怎么看

其实您问的问题也是很多人比较关注的问题，就这个问题可以给您做个简单专的分析，供您参考。

其实任属何地方的房价走向都是受政策，土地，人口等多方面因素影响的，但是每个地方实际情况又都不一样。

影响房价个人认为短期之内看政策调控，中期看土地供应，长期看人口结构的变化，主要看年轻人口的流向。

短期之内上海的房地产政策是从严的，无论是限购政策还是贷款政策，都会把上海的购房需求抑制，同时上海政府在增加土地供应，所以短期之内上海的房价会以维持稳定为主；从中期来看，上海的土地供应量有限，目前上海的土地供应离市区越来越远，价格拍的越来越高，且总量越来越少，所以可以看出开发商的成本是越来越高，且越往后面走新房的供应量会越来越少；长期来看随着城市化的发展，年轻人口越来越多的涌入一线城市谋取发展，老龄化人口越来越考虑相对较为偏远的区域养老，一线城市的人口结构在发生翻天覆地的变化，同时人口总数在增加，这会为一线城市带来源源不断的需求。

故个人认为上海的房地产市场，短期之内会维持稳定，但是长期来看，价格还是会随着开发商的成本增高以及供需不平衡，再次走高，只是政府的政策会对房价的上涨产生抑制作用，所以会形成更加健康稳定的增长。

④ 如何看待房地产2020年走势

2020年考虑到抄中国经济压力和地方土地财政逻辑依旧存在；其次，当前我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势，而房企2019年的调整也很厉害，房企的破产、裁员、地王之痛，现金流之疡，销售去化大幅度下降，所谓的2020年房地产调控，已经没有必要再加码，从严的必要性。政策房住不炒一直是态度坚决，2020年也不敢大松，否则被压抑的需求，或者客观存在的投资需求，会迅速反攻，道理很简单，房价在短期内大幅上涨肯定会迎来更严格调控，又会迎来房价的下跌。

⑤ 如何看待楼市当前走向

2018年或今后几年，一线城市、计划单列、省会城市、直辖市会涨价，其他城市不会涨太多，原因如下：

1、中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。

2、一个学生，大学毕业，一般都是留在本地，很少有回家乡的，而大学所在地，一般都是一线二线城市，而留在小县城的人很少，这就导致人口不断向大城市流动，自然房价也就更高了。

3、一二线城市，教育水平，生活质量更高，相对来说房价也有增值空间，而小县城的线房子，自己住还是可以的，如果增值，增值力度不大，除非类似于雄安、通州之类，被天上馅饼砸中的幸福地区。

4、现在的中国城镇化大约为50%，而城镇化按照每年1%的增长速度，至少中国的城镇化应该达到70%。所以至少还要20年时间。所以房价少看也得涨20年。20年以后，北上广深一线城市的房价可能还会惯性往上涨，中等城市的房价原地踏步，小城市的房价将出现下跌。小镇和乡村（尤其是偏远的乡村，地处繁华地区的乡村成为城市的一部分）甚至就消亡了。

5、一线城市、省会、中心城市。这样的城市，必然对周边的小城市居民有吸附作用，也就是高质量人口向其流动，他们必然在这里安家买房，这就导致房子价格增长。?

⑥ 如何正确看待房产投资，未来十年房产走向

随着住房商品化改革以来，房地产开发投资快速增长，这几年一直维持在高位。未来房地产开发投资会逐步下降。而对应的民间房产投资在经历房价多轮快速上涨后，房价也处在阶段性高位，房价大概率进入缓慢抬升过程。对于未来，如何进行房产投资，笔者有如下三点看法：

1.投资有潜力的城市群和核心城市。房价与经济发展水平息息相关，经济越发达，人口也相对稠密，住房价越高。所以，从这个角度来看，我们进行房产投资要选择在经济发达城市群。随着城市群之间的互联互通，交通通达性增强，同城化发展，城市与城市之间的房价差距会逐步缩小。所以，城市群除非核心城市外，可以考虑城市群受辐射城市。省会城市和区域中心城市未来也应该不错，可以考虑，这些主要是城市化带来的正向发展。

2.大多数三线以下城市以慎投。现在三线以下城市的房价因去库存原因和补涨，房价涨幅较大，但拉长周期看，年化收益并不高，严重跑输大城市。在未来，这个规则仍然使用。原因是，未来的资源和产业大部分都不可能在这些城市布局，没有就业，就留不住人，住房需求增长不具有持续性，出现几年的滞涨也不是不可能。特别是，我们看到一些这波经济发展不怎样，但房价被带动起来的城市，风险还是比较大的。

3.房价虽高，但这绝不是终点。很多人都认为楼市会崩盘。调整或许会有，爆炒的地方因库存积压会出现调整，但不至于全面崩盘，各方面都不允许，支撑楼市的因素也未发生根本性的变化。而且随着经济发展，刚性需求和改善需求仍然存在。楼市信息的不对称性会允许部分投资房产的存在。

所以，从保值增值的角度考虑，未来的房产还是可以适当投资，但不适合大规模无脑的买，否则，我们就属于不识时务，吃亏的是自己。量不在多，持有重要城市的精品资产才是当下应该转变的思路。

投资就以利益最大化为出发点，发掘城市的潜力才能获得超额回报。