如何完善房地产金融市场

❶ 如何解决目前国内房地产融资存在的问题

在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。
我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。

一、 房地产产业政策分析
产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。
由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。
我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家（上海本地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房地产公司在整个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家，恒生股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关，但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至政府正式文件上，经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平，这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后，是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此，管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且，股市除了筹集资金的作用外，还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上，资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业，从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策，不再ST 、PT下去了，让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股市正在挤除泡沫，使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。
我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多，"房地产热"引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产资源的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

二、 房地产税费分析
根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占39％，建安成本占51％，其他费用占10％。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低，其本质上是一种价格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

<一> 房地产税费总量分析
税，是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的政府，包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付，同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力，如卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费，理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。
从税的角度来看，短期里，降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来， 从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点，才能使税收达到最大。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，经济发展，税基扩大，政府的收入呈现出良性的增长循环。
从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作用，使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大，但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来，资金的时间成本十分可观。除此之外，在房产市场日益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率，提高经济运行成本。税收取之于民，用之于民。而各种规费则成为各政府部门自己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。

<二> 部分规费分析
从公共品的理论来看，政府部门提供公共品时，靠税收来筹集资金；提供私人品时，应按市场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。在目前的房地产业中，有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。
如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着政府对工程质量的认可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房产商承担赔偿的责任呢？如果政府承担责任，则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色；如果政府不承担赔偿责任，政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。
工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大，变动成本的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制，它们就会进行垄断生产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成本上升，规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价，也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价，公用事业部门，都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本，这等于消费者支付了双重费用，公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难，可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本，建筑成本不能分摊到房价中，待以后公用事业部门收到水电、煤气费了，再向房产公司支付输送网的使用费。

三 、经济适用房的经济学分析
经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种倾斜，如用地划拨、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，对于经济适用房制度的运行机制，与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题，尚有待从理论上进行再探索。
经济适用房政策作为一项政策，本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。但付诸实施后却暴露出诸多问题：第一，补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"。目前，有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上，这类住房在各方面均能满足中等偏高收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的，居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后，其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二，助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房，实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制，从而形成"黑箱运行"，一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠，受利益驱动，有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款，这就容易诱发政企间交易和寻租行为的发生。第三，提高政策的调控成本，降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上，就需要控制经济适用房的受益面，避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次，监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上，偏离了其主要职能。
用经济学上的博奕论来分析，经济适用房作为一项政策，涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中，有关政府部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前，政策优惠对众多开发商来说是稀缺资源，是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后，出于自身利益考虑有可能进行违规操作。由于政府对经济适用房价格进行管制，按照建房《1998》154号文，经济适用房住房价格除成本、税金外，其开发利润不得超过3％。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中，开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是，开发商虚列成本以降低利润，使其符合规定标准，而作为主管行政部门对此却无能为力，甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化，人为拉高经济适用房利润与售价，使价格管制名存实亡。政府部门为了达到经济适用房的政策意图，需要付出一定的监督费用，以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来说，虽然经济适用房面向的对象是中低收入者，但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施。一部分高收入者也加入了购买经济适用房的行列，甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。
由于经济适用房是向住房供给者提供补贴，补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量，从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下，才能实现。如果政府直接补贴给消费者，则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好，是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图：
用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用，而发补贴给供给者，则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的，这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中，MN线代表其他消费品（x）和住房（y）的价格一定时，发了一笔现金所形成的预算线，如发补贴给者，该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房，所获效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购，消费者会买x2的其他消费品和y2的住房，所获效用为u2, u2>u1。

❷ 房地产企业融资策略浅析

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

转自山东畜牧网电子期刊 > 2007年第9期 作者：于晓东 等 2008-01-29

❸ 如何控制房地产开发中的金融风险

中国工商银行建筑师； ······徐 刚 美国俄州大学（OSU）博士。 没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。而房地产和房地产开发又是一个金融资本的巨大潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险，就成为金融资本最关心的问题。 国内金融机构缺乏经验和静止的控制风险手段将是中国房地产金融业发展的障碍。在国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将会失去大部分的房地产开发市场。建立专业化的风险管理行业，对开发过程进行金融资本的、专业的、动态的风险管理，可能是国内金融机构最好的解决方案。 如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先应该认清房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，其中包括：资金需求的时间函数、资金来源、可能形成的资金风险等等。根据项目开发进度对时间的需求（即：阶段性资金需求），分阶段的控制房地产开发过程中的各种风险是控制整个项目开发金融风险的基本思路。房地产项目的开发过程具体划分为四个主要阶段：项目启动阶段、项目建设阶段、项目竣工阶段、项目移交阶段。 开发风险阶段性控制 随着国内房地产法规的不断完善，开发商能否获得土地的开发权是项目启动阶段的关键，而取得开发权需要大量的资金支持。在中国金融体系，特别是参与房地产开发的金融体系还不完善的情况下，开发商采用非规范方式，甚至是非法手段解决房地产启动资金问题不足为怪。客观上说，就是这些方式推动了中国房地产市场的发展和成长。在这个阶段，除非得到具有丰富经验的风险管理经理的协助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运作能力。依靠具有经验的专业投资顾问和管理公司的协助，可以有效控制这个阶段的金融风险。 在开发项目的进入建设期后（取得五证），开发项目自身已经在逐步形成可度量的资产。这部分资产是开发商建设期融资的主要保障。对金融资本来说，这种未竣工项目的资产保障具有巨大的潜在风险。因为金融机构缺乏将这些资产变现的能力。控制建设阶段的金融风险，依赖于对开发商的开发能力和建设管理能力的判断。还有一种控制手段，就是聘请专业投资管理顾问公司，提供第三方的风险管理。 如何判断特定区域的房地产市场价值取向？开发项目能否被市场吸收？只有在项目竣工和销售阶段才能体现出来。房地产市场的价值取向是整个国家宏观经济和区域经济的晴雨表。而房地产从开始投资到交付使用需要一两年时间，市场如何变化只有上帝才知道。这个阶段的主要金融风险是市场风险，而市场风险是不可知、不可预测的自然不规律。尽管中国整个房地产市场，依然处在求大于供的状态。但是，在特定的地区和特定的价格区位，房地产已经出现供大于求的情况。特别是那些缺乏经验的开发商生产出的城市建筑垃圾，会给金融资本带来巨大的市场潜在风险。 另外，国内开发商的起步主要借鉴的是香港开发经验和模式。而香港无论在法律法规方面，还是开发模式上至少落后美国二十年。并且，具有特殊的地理环境、经济环境和市场特点。中国地大物稀，土地资源的利用和房地产市场特征更接近于美国二战以后的情况。我认为无论是金融机构，还是房地产经济研究机构，甚至是大型房地产开发企业，应该认真研究房地产的宏观走势和微观市场的关系，包括：就业人口对房地产经济的影响、个人收入与居住需求的关系、特定群体居住需求的发展路线图等等的市场问题。尽管没有人能够预测市场突如其来的变化。但是，研究市场，比不研究好一点。控制市场风险只有采取积极的态度和乞求上帝的帮助。这就是我们常说的房地产是一种“赌弈”。 当开发商将产品（建筑物）移交给使用者时，开发项目才算真正的完成。实际上金融资本并没有逃脱与房地产的关联，参与项目开发的金融资本将风险转交给了参与持有房地产物业的金融资本（房屋按揭贷款）。尽管房屋按揭贷款的金融风险不属于本文讨论的范畴。但是，开发商的销售方式依然可能给金融资本挖下一个陷阱。 在房地产移交阶段（香港称：入伙或入住）金融资本依然存在潜在风险。目前的市场只是没有充分体现出来。其风险来源是期房销售造成的产品质量、设计风格和建筑格局与“想象”的差距。在日后激烈的市场竞争中，在移交阶段的退房现象会越来越多。如果，开发商不允许退房显然是一种商业欺诈（除非是为购房者订制）。否则越来越成熟的消费者在入住阶段改变注意的可能性越来越大。退房可能造成开发商无法偿还开发贷款。在美国通常有一个“过桥贷款”来防止开发贷款的过期。 市场价值取向风险 房地产的市场价值是区域经济的表现，或者说某一地区房地产的价值决定于宏观经济和区域经济的变化。诸如：某一地区的工业发展产生了大量的就业人口，这些就业人口又刺激该地区新的就业机会。区域工业带动区域内的服务产业，经济结构发生变化，经济活动开始活跃。由于，区域经济的变化，带来了对居住和居住条件的需求增加。因而，决定了房地产的市场价值。如果，该地区的经济开始衰退，工业大量裁减员工，第三产业（因失去服务的对象）也跟着倒闭。这时，就业机会的大幅度下降和居民大量向外地迁移。该地区的房地产价值将会一落千丈。在90年代初美国休斯顿地区发生的石油工业衰退就是一个极好的案例。 房地产是土地资源（不可再生资源）的开发和利用。其价值风险也取决于其资源的有限性。就是说，在经济核心区周边可提供房地产开发的土地越少，其土地资源的价值就约高。理由是这部分资源已经被充分开发，而有限的土地资源不可再生。控制市场风险需要对当地的区域经济有全面的调查数据和分析，对区域经济的长期跟踪和市场研究，对局域需求的调查和研究。特别需要注意的是房地产市场研究完全不同于其它消费品的市场研究。大部分的房地产市场研究机构采用通常消费品市场的研究概念和手段是错误的，是不可能正确的描述房地产的市场需求。正确的市场研究是从研究片区经济入手，连同对投资心理、金融条件、群体收入和某个局部房地产资源吸收率的研究，才能得到完整的市场需求分析。 在这里需要一提的是房地产的“金融陷阱”。前一阶段，诸多开发商打出“投资型物业”的销售推广手段。开发商无形中给金融资本和购房者设下了一个陷阱。这个陷阱就来自于房地产价值的市场取向。没有承担风险能力的投资者，在遇到房屋出租市场的波动时将无力偿还房屋月供款，使金融机构出现大量的贷款坏帐。购房者连同金融资本一起坠入开发商设下的“陷阱”。 控制交易风险 随着中国房地产法律法规的不断完善，可以策划、设计出十几种，甚至几十种土地资源的使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利的交易，解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。在本文中仅介绍两种常见的交易方式。 第一种是出售物业的长期收益权。 将未来物业资产的部分或全部的预期收益权以折现方式转卖给投资人，来获取短期项目开发资金。出让长期收益权不存在赎回问题，待出让合同结束时，投资人已经完全收回资金的本息。在交易过程中主要考虑的风险有以下方面：1、租赁合同的总金额；2、资产的安全性；3、交易的安全性；4、租赁合同的安全性；5、物业租金的每年上浮比例2-6%；6、承租签约企业的资信情况；7、算出一次性转让的折现率；8、按照折现率确定折扣。 这种交易方式的销售对象为保险公司等长期债务到期的机构投资商。收益权信托计划的安全性主要取决于承租人的信誉和企业经营情况。融资方式相当于租赁合同的折现转卖。 第二种交易方式是出售开发项目的权益权。 以开发项目作为融资主体，开发商可以采用股权出让、回购的方式，在开发项目竣工和具备销售条件时，以固定回报率回购出资人持有的股权。发行权益型信托计划需要控制以下风险：1、投资项目市场前景的可行性；2、合理的交易结构和投资回报保障；3、开发企业的能力和对开发企业的信心；4、需要对开发项目的详细披露；5、投资人需要锁定投资回报率；6、需要具备实力的大型企业担保；7、对投资风险的正确评价和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。 发行权益型信托计划，不仅仅需要设计严谨的交易结构，更关键的在于投资人对具体投资项目是否具有信心、投资的欲望和对风险的控制能力。因此，对项目的包装也是非常重要的环节和因素。在这里风险管理的概念将十分重要。 开发项目的财务规划 地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。 a. 策划、设计资金来源 本项目的资金来源大约有上（图一）若干种： 财务规划工作就是设计、确认和建立上述开发项目的金融工具。根据具体的项目进展情况，在不同阶段使用不同的金融工具，争取利润的最大化是财务规划的核心工作内容。根据不同的资金来源设计不同的财务规划 b. 设计交易结构 财务规划的主要任务是策划、设计项目融资的结构，包括：利益分配原则、法律保障体系、利润与成本控制等等；交易结构的合理性、科学性和可行性标志项目资本运做的成功与否。形成的交易结果是在取得开发项目的资金支持之外，使开发企业获得最大利益。 例如：上述权益型信托计划的主导思想是出让其物业资产的收益权，投资人从物业出租收益中获得资本收益，并在合同到期时收回资金。收益权信托除每年物业出租收益保证支付投资人收益外，还需要对赎回投资本金部分提供资产或信誉担保。 交易主要参与方用实框线来表示；投资项目用双实框线来表示；信托计划用双椭圆线来表示；交易过程用编号实线来表示；管理过程用编号虚线来表示。 交易结构说明(单独设计做成提示)： 1. 实线表示投资人对信托计划的投资和预期回报； 2. 信托投资公司作为受托人，负责建立和发行信托计划； 3. 开发公司将其物业资产作为信托资产，并将产权委托和抵押给信托投资公司； 4. 信托投资公司委托投资管理公司管理和经营受托资产，并保证其出租率； 5. 投资管理公司接管和经营其受托管理资产，负责其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投资管理公司将其物业出租给潜在承租人，以物业资产的租金保证投资人6%的年收益率； 7. 信托计划募集的资金投入开发项目；资金投向风险由投资管理公司负责监管； 8. 开发公司以开发项目的收益，保证信托计划本金的到期偿还； 9. 投资管理公司将每年租金收益用于保证投资人的投资收益； 10. 受开发商和信托投资公司的委托，投资管理公司负责资产管理、信息披露和投资人关系管理等服务。 资产信托方式是一种更为灵活的资产抵押和经营方式。该项资产在抵押期间可以经营、处置和销售。在资产信托期间，其经营和出售活动不是由开发商，而是由投资经理负责。这样不仅可以保证物业的正常出售和经营，同时保障了投资资金的安全和投资者的利益。 c. 融资推介、路演和募集 同时，需要策划、设计项目融资的推介、路演和投资认购活动，策划和设计项目投资的风险管理流程等等，其中包括，但不仅限于以下的工作：策划和设计投资路演的资料；投资项目的前期市场策划；项目投资策划和包装；推荐战略投资人和机构投资商；组织投资说明会；组织项目投资新闻发布会；组织投资人招待晚会；组织项目投资研讨会。 d. 控制现金流量和资金成本 财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金成本的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期：根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金成本的有效控制； 以上内容涉及大量的金融、财务管理知识，在实际操作中将遇到大量技术、法律法规、风险管理等问题。不建议开发商自己操作。由专业的金融公司或财务顾问来运做来运做较为可靠。 e. 控制风险 开发项目财务顾问：金新置地接受开发商委托，了解开发企业的目前财务状况，提出专业顾问建议；其中包括： 1. 开发企业目前的融资条件评价； 2. 开发项目资金需求计划和排期； 3. 开发项目资金来源组合配置和成本预算方案； 4. 开发项目全程资金流量预测； 5. 税务合法递延和规避方案； 6. 资金来源的可行性报告； 7. 其他必要的专业策划和顾问工作。 所有与开发企业项目融资有关的专业财务顾问工作。 采用市场化资金运做的成功与否，是直接影响房地产金融资本的运做方式和市场化资本运做的重要课题。如何控制金融资本的风险？

❹ 如何促进房地产市场健康稳定发展

为切实加强住房保障体系建设，规范房地产市场管理，遏制投机性炒房，合理引导回住房消费观念，促进房地产答市场的健康和稳定一、增大和优化住宅建设用地供应1加大一级市场国有建设用地使用权的供应。2．加快推进“退二进三”、旧城拆迁和旧村改造工作。3．严格落实调整住房结构比例政策。二、加快现有住宅用地项目建设进度1．加大对闲置土地的处置力度。2．加快现有商品房项目开发进度。三、加快返回地（即商住地块安置留地）建设进度四、加强商品房销售管理1．完善商品房销售管理制度。2．严格实行商品房买卖合同实名制度。五、规范二手房交易管理六、保持稳定、持续、松紧结合金融政策七、加强政策宣传和完善信息公开制度

❺ 如何通过房地产金融来调控房地产的过快增长

为解决房价上来涨过快源的问题，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
如果从金融的角度来理解，房地产是一个资金密集型产业，对资金的大量需求使得房地产企业严重依赖银行贷款，当房地产市场过快发展，房价过快上涨时，可以通过调节贷款利率来影响房地产企业的资金成本，从而控制其过快增长
在中国市场上，主要是政府通过行政手段来调节，包括限购、控制银行对房地产企业的贷款等措施来进行。

❻ 房地产市场如何拓宽融资渠道

这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

❼ 如何促进房地产市场的平稳健康发展

据报道，日前发改委相关负责人表示，预计2018年房地产工作重点是要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年针对各类需求实行差别化调控政策，因城、因区施策将持续发酵，支持改善需求、遏制投机炒房，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作，同时还将加强区域协调和城乡统筹也将重点推进，引导人口和住房需求合理分布。

希望当地产市场可以平稳发展！

❽ 如何从房地产行业转行金融

房产过户手续
(1)房地产转移登记申请表;
(2)申请人身份证明;
(3)房地产权利证专书;
(4)有关行政机属关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;
(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;
(6)人民法院强制性转移应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;
(7)非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;
(8)行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;
(9)以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;
(10)属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;
(11)拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;
(12)房地产共有人同意转移的意见书;
(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;
(14)国有企业之间或其他组织之间房地产调拨，
(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件