房地产销售中什么是三拖一拍

1. 做房地产销售的基础知识

房地产销售基础知识：

1、 房地产的概念和分类
房地产是房产和地产的总称。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。

房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。

2、 房产与地产之间的关系，房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；

地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
A、 实物形态上看，房产与地产密不可分；
B、 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
C、 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

差异包括几个方面：
A、 二者属性不同；
B、 二者增值规律不同；
C、 权属性质不同；
D、 二者价格构成不同。

3、房地产的类型按用途划分：

A、居住用房地产

B、生产用房地产（工厂等）

C、经营用房地产（商场、游乐园等

D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）

E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）

(1)房地产销售中什么是三拖一拍扩展阅读

首次见客

第一印象非常关键，销售白领的形象气质和谈吐及精神面貌很重要。

一、初次见面让客户了解公司背景非常重要，让客户从全景的方式了解公司的发展历程，资料画册等方面。

二、企业发展战略：告诉客户企业的战略目标及发展目标，让客户知道企业的过去及将来，让客户觉得跟随企业有前途，帮助客户树立合作的信心，如未来品牌将会成为优秀品牌，企业将会成为跨国企业等。

三、品牌战略：打造世界的民族品牌，告诉客户品牌的发展战略，何时成为主流品牌及大品牌，品牌规划的步骤几步走，三年以后品牌的表现，五年以后的品牌的成就及层次，十年以后品牌的位置，打造百年品牌成就百年企业。

四、市场战略：告诉客户公司对于市场对于客户的态度，及品牌的营销思路。

五、定位目标客户：青春一族的学生层面，普通大众上班族工薪层，收入比较高的白领女性，富贵阶层的私营业主，财富女性成功女性时尚消费群体，品牌的特点特色及竞争优势，与其它品牌相比具备的独特优势等等内容。

六、市场定位：定位农村市场还是城市，定位高端消费还是主流消费群体，主攻县级城市还是地级城市，主打专卖市还是商超渠道，让客户知道做品牌的位置，包括地位及操作手法等，让客户全程了解品牌的运作过程，让客户建立长远合作的信心。

2. 房地产的工作内容都是销售吗

房地产仅有销售工作，那是不可能的哦。
工作内容很多，包括：
项目前期：立项，各种文件报批，各种许可证的办理。
资金筹集，土地购买，施工单位、材料等招标，项目建设，
项目验收、销售。。。。。。等。
还有正常公司都有的综合、财务、人事、安全管理等部门工作。
个人观点，仅供参考

3. 房地产销售最重要的是什么

其实我看服务是比较重要 可现在大家都在讲服务 既然大家都重视了 你又有什么过人之处呢
所以我觉得策划 也就是营销方案比较重要 我给你举例简单说一下 策划真的很重要 那整合推广的服务费 不可能白给的

举例子：
1
一个高档盘 潜在客户不少 但房子毕竟不是随便就买的商品 很多人在观望
针对这样的问题 就有了相应的策划
根据前期调查 潜在客户有500人的时候 开放样板间 开品鉴会 前期只发售100套房子 发100张VIP购房卡
这就叫有房子不卖 让其余的400个人 出去说 这个房子紧俏 不好买到 制造紧迫感 减少观望 迅速炒热

2
比如说 有两个很相近的楼盘 位置 档次 基本相同 A盘 5000起 B盘 5200起
A盘 因为便宜200元钱 所以客户想对肯定多一些

有客户过来问B盘 你和B盘基本都一样 你为啥就贵呢
他们回答说 我直接就要这个价格 B盘说5000 过两个月 肯定涨价 他要不涨价 我就退给你们差价 签合同
因为这样 有就不存在差价了 所以买的人也不少
过了两个月 A盘还没涨价 买房的来B盘问 A盘没涨价 你退差价不 这边痛快的给退 可户也很满意
结果两个盘卖的都很好 其实这两盘 是一个老板的 这就是策划

4. 房地产出让中的招拍挂有什么区别

房地产出让中的招拍挂只有方式不同这一个区别：

1、招标，各家暗中出价，然后在规定时间地点开标，价高者得。

2、拍卖，电视上很常见，拍卖师敲小锤，价高者得。

3、挂牌，各买家报价，挂牌时间截止时最高报价者得。

(4)房地产销售中什么是三拖一拍扩展阅读：

土地的取得方式主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拨等几种，土地划拔和土地出让是房地产开发的主要形式，两种形式都可以办理《国有土地使用证》，但也有一些差别。

出让土地上的房屋有具体的使用年限，住宅用地到期后将自动续期，但到期后是否需要继续交费、如何交费等问题目前尚未最终确定。如果国家征用此类土地上的房屋，将根据土地出让的剩余年限，结合当时的地段价值，做相应补偿。

而划拔土地在国家征用时，没有土地补偿费用。出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳0．5元/平方米的手续费，无需交纳土地出让金。另外划拨土地证的房屋在二次交易的时候，如果做个人抵押按揭时需要担保，但出让的土地证就不需要。

以划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交手续费。目前，此类情况均为房改房、集资房、解困房等政策性房屋。

5. 房地产的招、拍、挂，是什么意思

《土地法》来及国土资源源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。

6. 房地产销售代表是干什么的

日常工作：

1、 新员工入店，熟悉了解所在商圈；

2、 在店内与客户电话沟通版；

3、 积累权客户与房源资源；

4、 详细了解客户的需求，做好信息的合理匹配；

5、 根据客户意向，带客户看房并进行周边环境介绍；

6、 进行商务谈判，促成房产经纪买卖和租赁业务成交；

7、提高自身学习力和修养；

8、为客户提供良好的客户服务。

7. 房地产销售最重要的是什么

房地产销售最重要的是什么
答案是：业绩（不论黑猫、白猫抓到老鼠内就是好猫）
要达到良好容的业绩需要知识、技巧和心态
知识如下：
1、熟识周边住宅的售价
2、周边住宅的租价
3、住宅在当地的需求
4、房地产销售的法律法规
5、房市的变动（现在沿海的房价有所上升了，内地的交易量在上升等等）
6、沟通技巧（谈判技巧）
7、销售技巧（销售策略）
8、投资渠道与投资回报
9、国家的宏观政策
10、地方政府对行业的规定
销售的技巧如下：
1、欲擒故纵（和客户砍价的时候比较适用）
2、装可怜（给客户长时间解释的时候比较适用）
3、拍胸口（客户在犹豫的时候的比较适用）
房地产从业人员的心态如下：
1、业绩，销售行规（不论黑猫白猫，抓到老鼠就是好猫）
2、团结，销售是团队行为，不要太独立行事
3、服从，服从公司的统一安排，不要轻易挑战领导的权威
4、真诚，不要搞违反职业操守的事
5、灵活，对于上级命令的合理性和公司决策，可以提出一些意见，但不能过分坚持自己的观点
祝你成为一个优秀的房地产销售精英

8. 房地产销售流程详细

如何把房产中介业务员做好？房产中介业务员从入门-职业-专业是一个比较漫长的过程， 1、要学会累积经验（每天要有个自我总结，找出自己多个自己的不足之处，加以改正），逐渐你会发现自己所能找出的缺点越来越少，这样你基本已经入门了。 2、要学会升华经验，理论-实践-再理论-再实践，最后达到忘记，即已经把经验完全融入到自己的血脉里面，不论遇到任何问题都立刻作出合适的反应，这样你基本已经成为职业了。 3、要成为专业级，非常难，有些人10年的销售经验也不能达到这个层次，其原因有多个：性格、兴趣、表达能力、总结能力、执行能力等等。而作好房产中介业务，心态也是非常重要的 1、相信自己，相信自己的产品 2、用心聆听客户及消费者的声音 3、坚持、灵活、变通（这三点非常重要） 4、虚心、肯学 5、每天出门三件事（今天应该干什么、应该怎么干、应该带什么出门） 6、每天回家三件事（今天做了什么、今天是怎么去做的、今天的做法有没有问题）而你想做优秀的房产中介业务员，这个难度相当大 1、要收广泛的信息收集渠道（任何可以收集供求信息的渠道） 2、你的同行，甚至是其他二手行的朋友要非常多（他们可以给你提供很多信息） 3、你的做法，很多人是为了销售而销售，而你可能要改变一下思路（是为了跟顾客做朋友而销售） 4、抓住大客，一个大客（搞投资的都称为大客），可以为你带来无法想象的收益

房产中介销售将一个四字秘诀：快、准、狠、贴。虽然也听过其他同事解释过，我就将我的见解说一下：

应该有两个含义，第一，就是落单快，效率高，代理公司最吸引开发商的是什么哪，我想那就是更高的销售能力，与更强的专业能力所带来的高效率，具体点就是清盘要快，成交要快，接待客户要快，思维要快，走路要快，接来电要快，吃午餐要快，就来睡觉都要比别人快一点，每样快一点，吓死你自己。第二，就是勤快，拿什么去让自己的专业性更强那，在售楼处事没时间让你学习的;拿什么让上司知道你是上进的那，拍马屁是没用的，如何让你的客户尽快成交哪，这就需要自己多学一点，多做一点，多想一点。还是那句老套的古话：吃得苦中苦，方为人上人。

还是两点,一、做好准备，机会是只会为做好准备的人而出现的，不要埋怨为什么上司提升的不是我，我这个月怎么又不是销售冠军，客户竟会去一个比我的项目还差的项目买房。如果你经常不理解，那么我就可以理解为你根本就还没有准备好，多给自己一些计划，少给自己一些借口，如果你的经历给你的任务是按月下的，那么我们就要把它细化到每周，甚至每天，时刻提醒自己，我又没有完成本职工作。作老客户回访前或老客户回访前是否已经想好说辞与对策。

二、准确，准确的表达出你想传达给客户的信息，准确地把握成交时机，不要乱承诺客户不懂得一定要问清楚。要记住准与快并不矛盾，不要为了快而放弃了准确，这样会损失客户对你信任。著名的韩大嘴一句：这名球员在25公里外的一脚远射，以迅雷不及掩耳盗铃之势打入了球门的死角，让我们成为笑谈，希望你不要成为下一位X大嘴。

一、对自己要狠一点，不论男人女人，想赚钱就别怕累，别怕受气，别怕吃亏。谁让你生下来就不是有钱人。

二、对客户狠一点，别理解错可不是让你狠狠地走客户一顿，而是不要可怜客户，该逼定就逼定，能来买房就比你有钱，你为她争取再多未必会领你的请，稍有一点不满意，照样该作作该闹闹，轻者破口大骂，重者赏你两记耳光。做过销售的都应该深有体会吧，当然也不能没人性，特事需特办。

这里指的是粘贴，像一块牛皮糖一样粘住你的客户，把握好回访的时间，理性客户最佳回访时间为4-5天，感性客户为2-3天，项目有风吹草动就找理由给客户打回访电话，不要怕把你的客户逼死，真是那样你就再也不用在他身上浪费时间了，记住你是在帮他，而不是在害他，客户应该感谢你才对（此句对部分无良开发商不适用）。有人可以做到客户不好意思不买你的房，你就成功了。另外要贴近客户，别误会不是让大家去出卖色相呀，这里指的是心的贴近，多站在你的客户角度想一想，真正了解他的需求，想办法找一些对方感兴趣的话题，拉进彼此的距离，不一定非留下他的电话，QQ、msn、blog、E-mail等为什么就不行那，说不定聊好了还能成为业主那，一举两得，多好呀
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9. 房地产销售-房地产销控中的策略分析

房地产销售-房地产销控中的策略分析

楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑；如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元“销控”为已经出售，这对于那些购买在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗？它是否涉及到个人消费知情权的问题？销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持销售回笼节奏吗？笔者试探者做如下分析：
1、什么是楼盘销售控制
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。
当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。
2、销售控制产生的背景和作用
销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。

10. 房地产销售代表是干什么的

房地产销售代表是干什么的首先是工作流程1、楼盘推介2、户型介绍3、价格、折扣优内惠等介绍4、按揭、月容供等介绍5、定金、首期付款等介绍6、和客户签署定金协议，和客户签署《商品房买卖合同》而做好房地产销售你可以参考以下意见：1、熟识周边住宅的售价
2、周边住宅的租价
3、住宅在当地的需求
4、房地产销售的法律法规
5、房市的变动（现在沿海的房价有所上升了，内地的交易量在上升等等）
6、沟通技巧（谈判技巧）
7、销售技巧（销售策略）
8、投资渠道与投资回报
9、国家的宏观政策
10、地方政府对行业的规定
销售的技巧如下：
1、欲擒故纵（和客户砍价的时候比较适用）
2、装可怜（给客户长时间解释的时候比较适用）
3、拍胸口（客户在犹豫的时候的比较适用）
房地产从业人员的心态如下：
1、业绩，销售行规（不论黑猫白猫，抓到老鼠就是好猫）
2、团结，销售是团队行为，不要太独立行事
3、服从，服从公司的统一安排，不要轻易挑战领导的权威
4、真诚，不要搞违反职业操守的事
5、灵活，对于上级命令的合理性和公司决策，可以提出一些意见，但不能过分坚持自己的观点
祝你成为一个优秀的房地产销售精英