房地产什么时候计提成本

① 房地产开发企业什么时候结转成本，什么时候结转收入

房地产项目在符合完工条件后，要进行房地产完工清算（出具报告）回

1. 企业销售未完工开答发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

2. 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本（开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。）并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

② 购入投资性房地产什么时候开始计提减值准备

投资性房地产只有采用成本模式进行后续计量的，涉及减值准备。
投资性房地产存在减值现象的，经减值测试后确定发生减值的应当计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失以后的会计期间不得转回。

③ 房地产企业该何时结转收入和成本

当房屋竣工验收后应结转收入与成本，并抓紧与承建单位的工程结算工作，对某回些工程的质保金可以让答承建单位先开建筑发票入开发成本待付款。

1、商品房开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等所有支出：

借：开发成本（按明细核算）

贷：银行存款等

2、商品房开发完工后

借：开发产品--XXX商品房

贷：开发成本

3、计算商品房每平米单位成本。即：

元/平方米=完工后开发成本科目总金额/商品房总建筑面积

4、结转销售商品房成本：销售总面积* 元/平方米

借：主营业务成本

贷：开发产品

(3)房地产什么时候计提成本扩展阅读

会计分录格式

第一：应是先借后贷，借贷分行，借方在上，贷方在下；

第二：贷方记账符号、账户、金额都要比借方退后一格，表明借方在左，贷方在右。

会计分录的种类包括简单分录和复合分录两种，其中简单分录即一借一贷的分录；复合分录则是一借多贷分录、多借一贷以及多借多贷分录。

需要指出的是，为了保持账户对应关系的清楚，一般不宜把不同经济业务合并在一起，编制多借多贷的会计分录。但在某些特殊情况下为了反映经济业务的全貌，也可以编制多借多贷的会计分录。

④ 固定资产、无形资产、投资性房地产、什么时候计提折旧或摊销

1、固定资产，按月摊销，当月增加，当月不计提折旧；当月减少，当月照提折旧。在改扩建或更新改造过程中不需要计提折旧或摊销；持有待售时不需要计提折旧或摊销。

2、无形资产，使用寿命有限的，按月摊销，当月增加，当月开始摊销；当月减少，当月不再摊销。使用寿命不确定的无形资产不应摊销。

3、投资性房地产，为建筑物的，同固定资产计提折旧一致，当月增加，当月不计提折旧；当月减少，当月照提折旧。投资性房地产，为土地使用权的，同无形资产计提摊销一致，当月增加，当月开始摊销；当月减少，当月不再摊销。

对于以公允价值计量的投资性房地产，无论什么时候都不计提折旧或摊销。

(4)房地产什么时候计提成本扩展阅读：

固定资产与无形资产，是用来生产产品的，也是有成本的。它的价值，就是他的成本，需要计入到产品的成本中去。需要摊销。这就是固定资产为什么要计提折旧的原因。

但是，根据权责发生制原则，他的成本摊销的期限不应该仅仅是一年，而是他的使用期限。因此需要合理估计每个期限要摊销的成本，这就是每年的折旧额和摊销额。如果在购买时直接全部摊销，则当年费用很高，利润减少，而以后年度利润高估。这都是会计所不允许的。

固定资产的一个主要特征是能够连续在若干个生产周期内发挥作用并保持其原有的实物形态，而其价值则是随着固定资产的磨损逐渐地转移到所生产的产品中去，这部分转移到产品中的固定资产价值，就是固定资产折旧。

会计准则规定，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

而《财政部国家税务总局关于电信企业有关企业所得税问题的通知》（财税[2004]215号）规定，电信企业因按实际竣工决算价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值，

并按规定补提以前年度少提的折旧，不允许在补提年度扣除，应相应调整原所属年度的应纳税所得额，相应多缴纳税额可抵顶以后年度应缴的所得税。

也就是说，税法要求固定资产的价值确定后根据实际价值调整原暂估价值，并按规定补提（冲提）以前年度少提（多提）的折旧，应相应调整原所属年度的应纳税所得额。

⑤ 房地产企业没有取得发票,预售阶段能计提工程成本么

国税发[2009]31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本版一大利好，即权允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

⑥ 房地产开发什么时候结转开发成本

菁英地产回答：对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步：整理销售资料，确认销售收入
就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：
借：预收账款
贷：主营业务收入
结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。
结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。
2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
3. 施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。
4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。
5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。
最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。
预提时候：
借：开发成本
贷：应付账款-预提
按照这个金额结转到开发产品。
借：开发产品
贷：开发成本
结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。
这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积
根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本
产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积
账务处理：
借：主营业务成本
贷：开发产品
这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。
结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润

⑦ 房地产企业，什么时候结转成本

对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步：整理销售资料，确认销售收入
就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：
借：预收账款
贷：主营业务收入
结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。
结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。
2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
3. 施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。
4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。
5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。
最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。
预提时候：
借：开发成本
贷：应付账款-预提
按照这个金额结转到开发产品。
借：开发产品
贷：开发成本
结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。
这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积
根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本
产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积
账务处理：
借：主营业务成本
贷：开发产品
这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。
结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。

⑧ 投资性房地产何时计提 折旧

采用成本模式对投资性房地产计提折旧与固定资产计提折旧方法相同。09年1月购入，应从2月份开始计提折旧。
月折旧额=（270-30）/20/12=1万
09年应提折旧额=1*11=11万