❶ 如何分析房地产企业财务报表
盈利指标: 重点关注毛利率和期间费用率。前者直接反映了产品竞争力，后者可以看出内企业的融资成容本及营销费用高低。
偿债指标: 重点关注净负债率。地产业通常有大量预收款，所以净负债率通常比资产负债率更能反映公司实际债务情况。
营运指标: 重点关注存货周转率。这个不用多说，去化速度一般还与公司的产品定位相关。
成长指标: 关注营业收入增长率。这方面与其他行业区别不大。
其他: 净资产收益率。高财务杠杆和高周转率能为股东赚钱的优势在地产业体现淋漓尽致。
经营活动现金净流量。通过这个指标可以看出企业的回款状况以及是否有大规模的拿地的情况。
考虑企业债务状况还比较常用的有现金短期债务比、长短期债务比、平均借贷成本等指标。
另外，地产行业的收入结转存在一定的滞后，所以考虑企业运营效率时存货周转率并不是特别的适用，三费比例比较重要。
我也在不断的学习，其他不足的地方希望大家能够指出。
❷ 一个房地产顾问公司的年度报表怎么看应该注意哪些指标评审一份年度报表好坏的标准是什么怎么看，这
财务报表的逻辑：房地产业为例 一个企业的业务从现金流开始，所以我们先看现金流量表。一个企业只要现金流没有问题，这个企业就没有问题，所以作为企业一把手，最关心的应该是现金流。 郭永清这就像人的健康一样，只要一个人的血液没有问题，人的健康就没有问题，所以体检的时候，医生要抽很多管血，越是高级的体检，越关心血液。报表的逻辑是，现金流量表决定资产负债表（投资活动决定资产结构和筹资活动决定资本结构），资产负债表中的资产结构决定利润表中的收入和成本费用，利润表中的收入和成本费用要变成现金，带来现金流量表中的经营活动的现金流。下面，我们就来看现金流量表中的投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。（看彩色部分字体） 郭永清 郭永清 现金流量表 会企03 表 编制单位： 年度 单位： 元项目 行次 本年金额 上年金额一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还 郭永清 郭永清收到其他与经营活动有关的现金经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金 ① 投资活动决定资产负债表的资产结构。投取得投资收益收到的现金 现金 资活动体现公司的未来发展方向，并且决处置固定资产、无形资产和其他长期 流以 定一个企业未来的盈利能力。做个假设，资产收回的现金净额 流出 A集团和B公司同时各自建一个营业面积处置子公司及其他营业单位收到的 为 为10万平米的五星级酒店，上海地产集团现金净额 主， 投资了8个亿，国家会计学院投资了12个收到其他与投资活动有关的现金 通过 亿，营业面积代表未来产生收入的能力，投资活动现金流入小计 经营 如果收入相同，一开始国家会计学院就比购建固定资产、无形资产和其他长期 活动 上海地产集团少赚了4个亿，这个是很难资产支付的现金 中的 通过未来的水电费、差旅费等费用的控制投资支付的现金 折旧 弥补回来的。因此，怎么强调投资的效率取得子公司及其他营业单位支付的 摊销 都不过分。投资的效率的衡量：单位营业现金净额 收回 能力的投资额=（固定资产净值+无形资产 净值）/营业能力总额。投资的效率会影支付其他与投资活动有关的现金 响投入资本回报率，投入资本回报率=营投资活动现金流出小计 运利润（包括净利润+利息税后金额）/投投资活动产生的现金流量净额 入资本。三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金 ②借 投资就需要有钱，这就是筹资活动。筹资取得借款收到的现金 入和 活动决定资产负债表的资本结构。筹资活 郭永清收到其他与筹资活动有关的现金 股东 动要保证资金成本低。企业赚钱，简单地 郭永清 投入 说，就是投入资本回报率高于企业资金成筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金 的时 本率；如果投入资本回报率低于企业的资分配股利、利润或偿付利息支付的现 候流 金成本率企业就是亏钱。金 入， 债务的资金成本率=（利息净支出+借债的 偿还 手续费等支出）/债务平均余额×（1-所支付其他与筹资活动有关的现金 以及 郭永清 得税率），所谓利息净支出是指债务的利筹资活动现金流出小计 分红 息支出减去存在银行的利息收入，由于债筹资活动产生的现金流量净额 郭永清 付息 务的利息在税前支付，具有抵减税收的作 的时 用，所以要考虑所得税的影响；假设上海 候留 地产集团的银行借款50个亿，利率10%则 出， 利息支出5个亿，未使用掉的银行借款存 正负 在银行的利息收入1个亿，税率25%，则债 相间 务的资金成本率=（5-1）/50×（1-25%） =6% 郭永清 股东权益的资金成本率=股东的预期回 报，目前国务院国资委对国有企业的资金 回报率预期是不低于5.5% 企业的总资金成本率=债务的资金成本率 ×（债务/投入资本）+股东权益的资金成 本率×（股东权益/投入资本） 四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额期初现金及现金等价物余额期末现金及现金等价物余额 我们前面讲到现金流量表的投资活动决定资产负债表的资产结构，筹资活动决定资产负债表的资本结构。资产负债表的左边就是代表资产结构，右边就是代表资本结构。资产结构表明企业的资产中，有多少货币资金、应收账款、存货、固定 郭永清资产、无形资产等等，说明我们把钱用到了哪里。资本结构说明企业的钱是从哪里来的，是银行借入的还是股东投入的。 资产=负债+所有者权益，这个等式是恒成立的，右边表示资金的来源，右边表示资金的运用，例如，银行借款增加，则负债增加的同时，企业的货币资金增加；股东追加投入，则所有者权益增加，同时企业的货币资金增加；企业亏损，则所有者权益中的未分配利润减少，同时企业的资产减少。 资产负债表 资产的结构 资本的结构 会企01 表 编制单位: 2012年12月31日 单位: 万元资产 期末 年初余额 负债和所有者权益 期末余额 年初余额 余额 回收期在1年以内或者 1年以内需要偿还流动资产： 流动负债： 一个经营周期以内 ④长 ⑤来自现金流量表的筹资活动，用货币资金 短期借款 期资 于临时需要交易性金融资产 产必 营运资产减去营 交易性金融负债 ④营运过程中自然应收票据 须有 运负债，叫做营 应付票据 而然会产生的负债，应收账款 配套 运资本。对于房 应付账款 叫做营运负债，企业预付账款 的营 地产开发企业， 预收账款 要营运负债欠得多，应收股利 运资 追求规模、成本 应付职工薪酬 尽量合理的欠应收利息 产 和速度。为什么 应交税费其他应收款 追求速度？速度 应付利息 越快，预售越快，存货 应付股利 预收账款越多，其中：消耗性生物资产 其他应付款 郭永清 营运负债就欠得一年内到期的非流动资产 预计负债 越多其他流动资产 一年内到期的非流动负债流动资产合计 其他流动负债非流动资产： 回收期在1年以上 流动负债合计 郭永清可供出售金融资产 ③来 可归为其他投 非流动负债： 来自现金 1年以后偿还持有至到期投资 源于 资，以投资收益 长期借款 流量表的 用于较长周期的需投资性房地产 现金 率判断 应付债券 筹资活动 要 流量 结合战略和投资长期股权投资 长期应付款 表的 收益率判断长期应收款 投资 1年以后收回 专项应付款固定资产 活动 固定资产和无形 递延所得税负债在建工程 资产是经营性企 其他非流动负债工程物资 业最主要的非流 非流动负债合计固定资产清理 动资产，代表一 负债合计生产性生物资产 个企业的营业能 所有者权益： 郭永清 力 股东投入， 公司法规定的注册油气资产 实收资本（或股本） 来自现金 资本 流量表 注册资本以外的股无形资产 资本公积 东投入 郭永清 来自于利 从利润中提取，以增开发支出 盈余公积 润表中的 强公司抵抗风险的 净利润，可 能力 以合并成 利润中尚未分配的 为留存收 部分 益，即留在商誉 未分配利润 企业用于 企业滚存 郭永清 发展的利 润长摊待摊费用 减：库存股递延所得税资产 所有者权益（或股东权益） 合计其他非流动资产非流动资产合计资产总计 负债和所有者股东权益合 计 资产负债表中的资产结构和资本结构最好能够做到匹配，也就是用长期融资（包括长期借款 +股东权益）来满足非流动资产的投资，用短期借款来满足一些临时性的资金需求。我们可 以把资产负债表简化为： 资本运用 资本投入 现金 短期借款 营运资本（营运资产减去营运负债） 长期借款 长期资产 所有者权益 这里涉及到营运资本管理的问题， 营运资本在很多教科书中都作为短期来管理， 但是从实质 上来说是长期的，房地产企业的问题是面粉比面包贵，前面的一个楼盘项目赚了钱，为了持 续经营，要接着买地，结果发现原来那个楼盘的本钱加上赚的钱一起还不够买新的地，就要 融资（借款或者股东追加投入） ，导致很多房地产企业的经营活动现金流是负的。为了解决 郭永清 这个问题，现在大的房地产开发商都追求速度，比如万科的 5986 原则，5 个月拿地，9 个月 预售，预售的第一个月售出 8 成，项目的 6 成以上为住宅，就是为了尽快预售，加快现金流 回。现在比较成熟的房地产开发商，预收账款基本上占到企业营运资产的 50%以上，也就 是说，做生意的时候一半以上都是不需要利息的别人的钱。 资产负债表中，我们比较关心的比例： 资产负债率=总负债/总资产×%，一般来说，房地产开发企业的资产负债率在 70-80%之间 其实，除了关心资产负债率以外，房地产企业还应该关心有息债务率，因为房地产企业的有 一些负债其实越多越好，比如预售的预收账款，反映企业的未来已经锁定的销售业绩，并且 不需要支付利息。 有息债务率=（短期借款+长期借款）/（有息债务+股东权益） 房地产企业的有息债务率一般在控制在 50%左右比较合适， 也有激进一点的企业，放在 60% 左右。 我们在资产负债表中还计算资产负债率的一个变形指标：财务杠杆。 财务杠杆=总资产/所有者权益，它的含义是：股东投入 1 元钱，我们用了多少倍的资产，资 产负债率越高，负债越多，权益越少，则财务杠杆越高。 郭永清 房地产企业的财务杆杆在 4-6 倍之间，多在 5 倍左右，也就是 80%左右的资产负债率。 对于住宅类房地产开发企业来说，资产结构中，一般来说非流动资产所占的比重不会太高，肯定低于50%，因为这类企业最重要的是营运资产周转的速度：拿地、开发、销售、现金回笼、拿地……，所以在资产结构中存货占大头，万科的存货 2012年底2550亿，占总资产的60%，保利2012年底存货1900亿，占总资产的70%。不过，对于商业类房地产公司来说，如果是开发、持有出租的模式的话，资产结构中，投资性房地产和固定资产的比重就会比较高，可能会占到80%左右，其收入的来源在租金收入。 资产负债表中的资产带来利润表中的收入，房地产开发企业把存货（建好的房子）卖掉带来收入，办公楼出租带来租金收入，酒店房间入住带来收入。资产带来收入的前提是要转化为成本费用，房子卖掉的同时要减去开发的成本（土地成本、建筑成本等），办公楼租金收入的同时要有折旧，酒店也要折旧。我们接下来看利润表 利润表 会企02 表 编制单位： 年 单位：元项 目 行次 本年金额 上年金额一、营业收入减：营业成本营业税费销售费用管理费用财务费用（收益以“－”号填列）资产减值损失加：公允价值变动净收益（净损失以“－”号填列）投资净收益（净损失以“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填列） 郭永清加：营业外收入减：营业外支出其中：非流动资产处置净损失（净收益以“—”号填列）三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）减：所得税 转入资产负债表的所有者权四、净利润（净亏损以“－”号填列） 益，10%的比例提取盈余公积， 郭永清 90%的比例转入未分配利润五、每股收益：（一）基本每股收益 × （二）稀释每股收益 × 营业收入减去营业成本我们叫做毛利，房地产开发企业的毛利率在 30%左右。最近 5 年，房地产开发企业的毛利率有逐渐下降的趋势（人工成本、土地成本等逐年上升）毛利率=毛利÷营业收入净利率=净利润÷营业收入，一般好的房地产开发企业的净利率在 15%左右。 郭永清为了确保净利润，需要加强销售费用、管理费用、财务费用的控制，上述三项费用控制在营业收入的 10%以下，一般在 8%左右。利润表的一个缺陷是：只考虑了借债利息的财务费用，没有考虑所有者权益的资金成本。净利润归股东所有，转入资产负债表的盈余公积和未分配利润，我们衡量股东的回报率的时候，用的指标是净资产利润率，净资产利润率是衡量一个企业最核心的盈利能力指标：净资产利润率=净利润/股东权益的平均数。优秀的房地产企业的净资产利润率在 20%以上。如果净资产利润率低于 6%，则可能股东的资金成本率都没有满足。 郭永清 由于利润表是由资产带来的，所以我们要计算资产带来利润表数字有关的指标：总资产周转率=营业收入÷总资产，衡量资产是否带来足够多的收入，房地产开发企业的总资产周转率在0.3左右，也就是1元钱的资产带来0.3元的营业收入，这主要是由于房地产开发企业的经营周期较长的原因。一般房地产开企业的经营周期在3-5年之间，优秀一点的企业如万科、保利在3.5年。资产周转的越快，资产的带来收入的能力越强。要提高总资产周转率，就必须加快固定资产和营运资本（存货、应收账款）的周转，我们可以计算：固定资产周转率=营业收入/固定资产净值平均余额 郭永清 存货周转率=营业成本/存货平均余额存货周转天数=365/存货周转率应收账款周转率=营业收入/（应收账款-预收账款）平均余额应收账款周转天数=365/应收账款周转率存货周转天数+应收账款周转天数=营业周期，它的意思是如果我们拿了一块地到开发完成卖掉并收回现金需要多少天，房地产开发企业一般在800-900天左右，因为房地产开企业都是采用预售的模式，应收账款比较少而预收账款比较多，加速了现金的收回。上述周转率都是越高越好，越高代表周转的越快，效率越高。与营业周期相关的一个概念是现金周期，因为房地产开发企业付款给建筑施工企业的时候会有应付账款，应付账款占用了别人的资金，就可以减少自己的资金投入，但房地产开发企业还会事先付给国土部门土地出让金等预付账款，预付账款会加大资金的资金投入。 郭永清 怎么计算占用别人的资金呢？我们计算应付账款周转率和周转天数：应付账款周转率=营业成本/（应付账款-预付账款）平均余额应付账款周转天数=365÷应付账款周转率应付账款周转天数越多，说明我们占用别人的资金越多。 接下来，利润表中的收入必须转化为实实在在的现金，所以，我们说利润表带来现金流量表中的经营活动的现金流量。
❸ 从上市的房地产公司中的年报中怎样能看出他的地价是否已交清，交了的地价又记录在那里呢
地价不交清怎么能取得国有土地使用证- -!
土地出让金应计入工程建设其他费用,属于固定资产投资
在年报中应该体现在财务数据和指标中吧
要查地价记录可以去国土部门的网站上去看看,不一定有 呵呵
❹ 房地产企业年报里行政许可证信息是什么
不知道这个房地产年报是什么，但是行政许可证信息的话应该是营业执照。 行政版许可就是我们通权常说的行政审批，它指行政机关根据公民、法人和其它组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。而营业执照就是企业的行政许可证，标识其经营范围等信息。
❺ 房地产公司每月的报表怎么出
房地产公司在项目开发初期基本上不发生任何收入,这样日子开支计算管理费用内(比如办公费用,管理人容员工资等等),最终反映在利润表的管理费用项目,而对于商品房的开发支出要让入"开发支出"项目,该项目最终反映的资产负债表的"存货"项目.所以对于利润表来说亏损的是费用.这是很正常的.
对于政府返还的土地款,要看购地合同是怎么签的,如果购地合同价款不包括返还的土地款,那么就不按返还土款处理,而是作为不用这么多资金购买土地,在账务上支付土地款时作为其他应收款,收回时冲减,在税务上也不用交税.
如果购地合同价格包括了返还的土地款,那么在账务上应作为营业外收入(新准则),或补贴收入(旧准则),并且应交纳企业所得税.
如果想要合理避税,那么应在合同的价款做文章.
❻ 房地产开发工商年报怎么操作。已经进入到全国企业信用信息公示系统。下一步怎么操作
先注册企业复联络员，用注册好的联络员制信息登录公示系统进行填报。你先要准备好的资料有：1、企业注册号、法定代表人姓名、身份证号；2、联络员姓名、身份证号、手机号；3、企业出资方面的材料，如章程和出资证明之类的；4、上一年度财务报表；5、如果上一年度有股东、股权转让，也要准备好相关资料。
❼ 房地产企业所得税年报怎么填
房地产企业所得税年报与其他企业基本相同，只是在纳税调整增加额里面多一项本期预售收入应计提的预计利润，在调整减少额里面多一项本期转入主营业务收入的预售收入已计提的预计利润
❽ 怎样更好地看懂房地产企业的财务报表
1、可以按照施工项目设置一张“收入明细表”。 2、再设置一张“成本费用支出明细表”。
❾ 应该如何理解房地产企业年报中的销售面积和结算面积
在房屋销售里来的面积是在房屋未源建成前“预测”（可就是图纸上预测）的面积。做为销售面积。
结算面积是房子竣工以后，测绘部门做的实地测量面积，也可实测面积。
关系就是国家有实测面积不能超过销售面积的正负3%，否则就是开发商违约。要进行相应的赔偿。一般结算面积是在封顶竣工后进行。