房地产企业增值税税负率怎么算

① 房地产行业总的税负多少

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。
十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。
十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

应交下列税种：
1、营业税5%、城建税、营业税的07%、教育费附加3%、地方教育附加2%、防洪护堤费1%。2、契税4%；
3、印花税0.03%；
4、土地增值税0.5%；
5、土地使用税按当地实际情况计税；
6、车辆购置税10%；7
、房产税；
8、车船使用税；
9、企业所得税等。 ×适用税率
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② 请教增值税税负率的计算公式

税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入 。

当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额。

假设本月没有上期留抵税额，税负率＝（销项－进项）/不含税销售收入。

增值税税负率=实际交纳税额/不含税的实际销售收入×100%，某时期增值税“税负率”= 当期的“应纳税额” ÷ 当期的“应税销售额”。

4%应纳税额=（100万+50万）÷1.17×4%=5.13万

销项税额=100万+50万）÷1.17×17%=21.8万

进项税额=21.8万-5.13万+1万=17.7万（需要认证的发票价税合计大约122万）

一般来讲，各个行业的毛利率是趋于同化，保持在一个波动区间之内的，这也就形成了增值税有一个行业的平均税负率，税务机构习惯把各个行业的税负率做为考核企业经营是否有异常的一个指标。

(2)房地产企业增值税税负率怎么算扩展阅读

降低因素

一、如果销售价格降低，你可以比较一段时期内的销售价格走势，并说明为什么销售价格会降低的原因。比如季节性、供大于求、商业竞争激烈等等。

二、进货价格上涨，进货价格上涨，可以抵扣的进项税额也会增加，这样，销项税减进项税的差额也就少了，税负率就降低了。

三、一个时期内的进货多，销售少，抵扣的进项税多，销项税少，也会降低这个时期的税负率。

③ 营改增房地产业税率11%怎样测算税负

1. 房地产行业营改增之后税负的测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额专是指当期销项税属额抵扣当期进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进项税抵扣额=成本*税率。

2. 比如 ，一家房地产企业购进建筑材料由一般纳税人开具17%的进项税发票，假设票面价值1000万元，则可抵扣进项税额为170万元。房屋销售时需按照11%的税率开具增值税专用发票，假设销售额为5000万元，则销项税额为550万元，应交增值税额为550-170=380万元，则企业的实际税负为380万元。而按照营改增之前缴纳5%的营业税比率计算，实际税负为250万元。对比之下，营改增之后税负增加了130万元。
   

3. 营改增能否降低企业税负要看房地产企业的进项税抵扣来源的多少。购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项税抵扣。所以，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不同同样影响到营改增后应缴税额的额度，也决定着企业营改增之后税负是增加还是减少。
   

   
   

④ 增值税的税负率怎么计算

税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入 。

当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额。

假设本月没有上期留抵税额，税负率＝（销项－进项）/不含税销售收入。

增值税税负率=实际交纳税额/不含税的实际销售收入×100%，某时期增值税“税负率”= 当期的“应纳税额” ÷ 当期的“应税销售额”。

4%应纳税额=（100万+50万）÷1.17×4%=5.13万

销项税额=100万+50万）÷1.17×17%=21.8万

进项税额=21.8万-5.13万+1万=17.7万（需要认证的发票价税合计大约122万）

（销售为含税，不含税收入不需要除1.17，一般税负率是以一年的数据核查，不会单独按一个月核 算啊！）

(4)房地产企业增值税税负率怎么算扩展阅读：

影响因素

一、如果销售价格降低，你可以比较一段时期内的销售价格走势，并说明为什么销售价格会降低的原因。比如季节性、供大于求、商业竞争激烈等等。

二、进货价格上涨，进货价格上涨，可以抵扣的进项税额也会增加，这样，销项税减进项税的差额也就少了，税负率就降低了。

三、一个时期内的进货多，销售少，抵扣的进项税多，销项税少，也会降低这个时期的税负率。

四、影响增值税税负的因素还包括企业的销售策略。基本的营销策略有两种：

一种是推动式。方式的特点是给予经销商大的折扣、优惠、返点、奖励，靠经销商来推动市场。

另一种是拉动式。方式特点是通过品牌运作、广告投入、营销活动使最终消费者对产品认同、产生好感，拉动市场，对经销商没有特别的奖励和优惠。

内销企业某时期增值税税负率=当期各月应纳税额累计数÷当期应税销售收入累计数。

这里的月“应纳税额”即为每月《增值税纳税申报表》应纳税额合计数。

月“应税销售收入”=每月《增值税纳税申报表》中按适用税率征税货物及劳务销售额+按简易征收办法征税货物销售额。

⑤ 增值税的税负率是怎么计算的

税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例内.
对小规模纳税人来说容,税负率就是征收率:商业4%,工业6%,而对一般纳税人来说,由于可以抵扣进项税额,税负率就不是17%或13%,而是远远低于该比例,具体计算:
税负率=当期应纳增值税/当期应税销售收入
当期应纳增值税=当期销项税额-实际抵扣进项税额
实际抵扣进项税额=期初留抵进项税额 本期进项税额-进项转出-出口退税-期末留抵进项税额
一般来讲,各个行业的毛利率是趋于同化,保持在一个波动区间之内的,这也就形成了增值税有一个行业的平均税负率,税务机构习惯把各个行业的税负率做为考核企业经营是否有异常的一个指标.

⑥ 2016年房地产行业增值税税负是多少

据前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》显示版，3月18日，国务权院常务会议审议通过了全面营改增试点方案。明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。
营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。

⑦ 一般纳税人增值税税负率如何计算

增值税税负率抄计算公式=实际交纳袭增值税税额/不含税销售收入×100%。某时期增值税“税负率”= 当期的“应纳税额” ÷ 当期的“应税销售额”。

本月没有上期留抵税额，税负率＝（销项－进项）/不含税销售收入。

税负率以一年为准，有的地方也按季度或者按半年测算。对于企业来说，有的行业经营具有季节性或者周期性，按季度或者半年有的时候都会起伏比较大，没有可比性，只能进行纵向同期比较，无法进行横向比较。

根据相关数据，计算可知税负率=15052.23/1300000*100%=1.16%。

(7)房地产企业增值税税负率怎么算扩展阅读

税负率是对增值税一般纳税人进行纳税评估的评价指标，税务机关和纳税人都需要分析企业税负率的合理性。分析企业税负率的合理性必须从企业的经营特征入手，生产相同产品的企业，由于生产经营方式不同，税负率会有比较大的差异。

现在各个行业的毛利率是趋于同制化，保持在一个波动区间之内的，这也就形成了增值税有一个行业的平均税负率，税务机构习惯把各个行业的税负率做为考核企业经营是否有异常的一个指标。