房地产如何取得司法地块

A. 通过司法拍卖拿到的土地，规划设计条件以及出让合同的手续，懂的来……

您好，土地规划还是沿用之前的，不需要签署出让合同，法院给您您出具材料，办理变更。希望对您有帮助，一次委托终身服务。

B. 房地产开发商怎么拿地

开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。2007年后，地王现象频出，很多人也将批评的矛头瞄准了招拍挂制度，认为是招拍挂制度导致了房价的疯狂上涨。
房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。一级市场是拿地最主要的通道。
一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。
1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。
房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。
乱世出英雄，在房地产行业还很不规范的时候，这个行业造就了无数亿万富翁。有一个从百万富翁变成亿万富豪的故事。一位当时在机关做团干部的年轻人王为东，在常人看来，他有一定的社会地位，收入稳定，但他还是愿意去商海里尝试游泳而毅然下海。当时他凭着一股积极创业的热情和社会关系资源，在上海浦东找到了一块很小的土地，先签订了一份土地转让意向书。然后他凭着这份意向书到处找合作伙伴，终于被他找到了一家乡镇企业，这家企业对房地产开发一无所知，但对王为东很信任，答应去银行融资后投入开发。王为东创业时候可以说一无所有，成立公司的钱还是这家企业在银行融资时候多借了一百万元后再借给他的，由王为东归还银行利息。在现在看来一百万元只能开家小饭店，但在那个年代，运作得好，奇迹就会出现。
在浦东小地块初试牛刀，赚了钱后，现金流就有了一些铺垫，于是接着再拿地开发第二个项目。王卫东凭着一种悟性，每步节奏踏得很准，合作伙伴是乡镇集体企业，他利用这种优势，借助他们的资金实力，实行承包开发合作制，其他股东不参与经营，由他来全程操盘。君子协定，其他股东拿投入资金30%的固定回报，项目今后的亏损与否，其他股东永远是约定的固定回报。要知道房价一直是处于上升趋势中的，约定的回报率只是一个时点的定格，房地产的增值空间在实际运行中经常是无法预测到的。两年后项目运行基本完毕，但项目的利润回报并不是当初预计的那些，这样王为东按照约定按时支付给其他股东的回报后，他的个人身价顿时从小矮人变成了小巨人，新生代富豪就此产生了。
一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，由房地部门通过组织竞拍的形式让拿地企业参与现场竞拍。但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等。由专家评审小组根据出价、方案、资信等综合因素，当场评出该土地的得主。
拿地的模式还可以通过与政府合作，参与土地一级市场的开发后自己再保留一块土地，这样就可以以较为低廉的价格轻松获取。也可以通过资本运营、企业股权收购获取。
土地市场招拍挂制度的建立，从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为，有利于价格发现。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，很长的一段时间以来，协议的形式占了很大的比例，这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题，房地产界权威专家孟晓苏多次呼吁，要增加土地出让中的招标和拍卖的比重，全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。但是包括孟先生在内的很多人士，都认为后来的招拍挂制度推高了地价：土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。所以要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，包括土地供应和出让制度，这值得我们进行深入的思考和分析。
早期的开发商拿地都是可以通过协商，分期付款来获取土地资源。到了2000年后特别是招拍挂制度形成后分期付款的形式越来越被管理层所不容许。再加上土地价格的日涨夜大，中小房地产企业拿地的能力越来越削弱了。大体量的土地只有大型国企和上市企业有能力操作。很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。2009年一线城市房价涨了50%以上，这与土地一级市场不断冒出的新地王有很大关系。
地王与金融危机有关系，适度宽松的货币政策受益方很多都是国企，而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现，一部分原因就是在于这些大型房企太凶猛，吓到了一大批房企和购房者。地王的出现，断了楼市一条修正自己的活路，楼市不断蹿火冒烟，危及房地产业的根本和可持续发展。
土地的招拍挂制度比以前那种采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且效果也很不错。土地招拍挂的方式可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度地防止权力寻租等一系列人为干扰市场的行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护公共利益。而且，从近些年的城市化进程不断加速的势头来看，土地招拍挂方式确实为地方政府增加了收入，地方政府更有积极性去加速城市化进程。
土地招拍挂制度最初源于欧美，后来在我国香港广泛推广使用。我国目前的经营性土地招拍挂的形式，正是参照香港的土地拍卖规则而制定的。这个制度从理论上说可以从源头上防治土地批租领域腐败，同时也是提高城市土地运营水平、改善投资环境的根本措施，让土地可以以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，从而让市场机制发挥作用。
但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地方政府一味倾向于“价高者得”的做法，更加推动了地王的不断产生，在很大程度上使得中国房价近几年来不断暴涨。也就是说各地的房价高企，是地方政府为了追求土地财政收入而推高了房价，面粉比面包贵的故事也在中国这个快速发展的国家经常上演。因此，必须改革土地拍卖制度，将其与民生问题挂钩，避免土地拍卖对民生问题的伤害。---------上海菁英地产

C. 如何参加房产司法拍卖，如何参加房产普通拍卖

1.阅读公告。

司法拍卖网上针对待拍房产，有相应的《标的物介绍》、《竞买须知》、《竞买公告》。《标的物介绍》中，有待拍房产的外观、内部照片。还会贴出《拍卖房产调查情况表》。竞拍人要仔细看《拍卖房产调查情况表》，在该表“拍品现状”一栏中，可以了解“房屋用途、土地性质、租赁情况、有无钥匙、配套情况”。在“权利限制情况”一栏中，能看到“有无查封、有无抵押”。等信息。“成交法律文书”一栏中，有“1.司法网拍成交确认书。2.执行裁定书。”这两项。这些内容都非常重要。公告中，还有“不阅读公告的后果”和“拍前准备(重要)”这两篇重要文章，一定要看。

淘宝司法拍卖房产流程

2.联系法院。

竞拍人如果对待拍房产感兴趣的，可以按照司法拍卖网上提供的法院咨询电话联系相关法官，对关注的房产相关情况作进一步的了解。法院建议竞拍人须跟法官联系，安排时间上门看样，详细掌握竞拍房产各方面的情况。法官也提醒竞拍人要注意“不看样的后果”。不看样，就视为接受所有瑕疵。针对公众如何报名这一问题，法院在网上也具体发布了“常见报名问题解答大全”，推荐阅读一下。

3.交保证金。

竞买人参加竞买，需先行开设淘宝账户及支付宝账户，并确保支付宝支付上限能达到法院确定的保证金数额。司法拍卖因标的物本身价值，其起拍价、保证金、成交价相对较高。竞买人参与竞价，支付保证金及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。各大银行充值和支付的限额情况可上网查询，详询支付宝客服电话95188或银行客服电话。如参与竞买人未开设淘宝账户，可委托代理人进行，但须在竞买开始前到法院提交委托手续。

4.出价竞拍。

淘宝司法拍卖标的的成交价为不含税价。拍卖也不收取任何佣金。

拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，不到保留价不成交。拍卖需二人以上报名才能成交。司法拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请自行亲临展示现场，实地看样。

5.竞拍成功。

竞拍前竞买人的支付宝账户中应有足够的余额(人民币50万元以上)支付拍卖保证金。竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，按淘宝系统提示报名缴纳保证金人民币50万元，系统会自动冻结该笔款项。拍卖成交的，本标的物竞得者(以下称买受人)冻结的保证金将自动转入法院指定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时解冻。拍卖未成交的(即流拍的)，竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息。拍卖成交后，本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户。

如何支付尾款?拍卖成交后，买受人应于法院指定日期前将拍卖成交价余款(扣除保证金后的余款)汇缴入法院指定账户。

6.线下提货。

如何完成后续手续。标的物过户登记手续由买受人自行办理，过户的一切税、费(包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费)均由买受人承担;另，其他可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担。特别提醒，有意者请在拍卖前至当地房地产登记部门、税务部门详细咨询房地产过户手续及税费收取情况。

D. 如果你是房地产开发商,想拿土地,简单阐述如何取得土地的开发权开发强度是怎么确定的

土地开发强度，是指建设用地总量占行政区域面积的比例。包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平。容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率：项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。建筑密度（building density；building coverage ratio），指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。城市的总绿地率是指城市建成区内各绿化用地总面积占城市建成区总面积的比例。也可计算建成区内一定地区的绿地率。

E. 某房地产公司通过拍卖方式取得一块商业地块进行开发。其取得土地的方式以及权属性质是 A.以划拨方式取

选项D,解释如下：在我国土地是国家的，所有权是国家的，所以无论如何我们都不可能取得土地所有权。排除AC，由国家直接把土地使用权交给你才叫划拨，排除B。

F. 房地产开发商怎样拿地拿地的程序要办些什么手续，准备什么材料

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分

行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

第三部分

房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

(6)房地产如何取得司法地块扩展阅读

房地产的开发条件：

1、开发主体合法

进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格

。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2、使用权

房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

3、在规定的期限内动工

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

G. 关于房地产，立项和取得土地的先后顺序

首先要得到土地预审报告（国土部门），拿着预审报告出计划和规划。先有这些手续，才能办理土地手续。 如果是招拍挂竞得土地，应该是先取得土地，后办理立项规划手续。

主要流程有：

取得土地之前必须做的：国土局-土地利用可行性报告(需征用农用地）、发改委-项目可行性研究（有时候没做的，会需要你去做）

建设项目用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

预审内容

（一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划或经批准的国家、省有关发展规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目是否符合国家和省供地政策；

（三）建设项目用地选址是否合理，包括是否确需占用农用地、可否调整占用非农用地等；

拓展内容：

未办理建设用地规划许可证，所办理的一切登记无效，需要凭国有土地使用权出让合同或者划拨用地决定书等材料先办理建设用地规划许可证，之后在办理土地使用证 ，在办理工程规划许可证。

1，土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复：

2，项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质：

3，总平面审查：

4，管线综合审查、排水许可证：

5，单体审查、建筑工程规划许可证：

6，消防和人防专项审查：

7，节能审查、施工图审查：

8，余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可：

9，质量监督、安全监督：

10，施工招投标、监理报建：

H. 商住楼处于司法拍卖区域内,如何取舍

买了不能迁走户口。
请注意：可以拍卖，签订了委托拍卖合同，不等于就是卖出去了。委托拍卖合同和货物买卖合同不同：委托拍卖合同是帮拍卖物品，不代表就是成功卖掉了；货物买卖合同才是卖掉。

I. 房地产法律，有偿取得怎么理解，有偿取得的方式有哪些

有偿取得，是指通过土地出让的方式取得地块的使用权，目前一般实行招拍内挂，中标后容，需要缴纳土地出让金。
有偿取得方式：（1）以土地使用权出让方式取得土地使用权。
（2）以土地使用权转让方式取得土地使用权。
（3）以土地使用权出租方式取得土地使用权。
（4）以土地使用权入股方式取得土地使用权。

J. 房地产开发怎么拿地块程序

第一可以通过关系。

第二可以通过正常拍卖购得。

第三可以通过拆迁征地。

第四 通过其他途径购买。