房地产经理如何做好团队建设

① 如何做好营销团队建设

常言道：人才是企业发展的命脉。企业要成长和发展，团队的建设和打造是首要因素，无论您的产品再好、服务再好、市场再大，没有一支核心高效的营销团队，作为管理者，您也只能仰天长叹！那么如何才能打造一支高效和核心的团队呢？笔者认为可以从以下几点出发。

一、正确认识和分析现有团队情况。

很多营销团队的管理者，在构建自己的营销团队时，脑海里并没有清晰的目标设定。应该招聘多少人员？应该招聘什么样的人员？只是凭借主管臆想去搭建营销团队。结果员工招聘进来以后，发现现实状况并不如自己所想，于是更多的营销管理者，把问题归根于营销人员的素质等等。结果大多是团队散了又建，建了又散，几年下来，团队一直都没有得到稳定，更不必谈如何高效和核心了，诚然，团队业绩自然就不可能有多么的辉煌。
因此。在构建团队之初，有几件事情我们不得不做。

1、了解现有营销团队人员情况：在现有营销团队的了解中，主要明白现在的营销团队缺乏什么样的人，是缺乏孙悟空，还是猪八戒，还是沙僧？一般来说营销团队的合理构建，不能全是孙悟空，也不能全是沙和尚，需要做到合理搭配，方能取得真经；我遇见过很多团队，基本上都是沙和尚，于是团队士气不高，竞争意识不足，斗志缺失。这样的营销团队大多变得死气沉沉，毫无战斗力。

2、细分团队目标：每个营销管理者，对于公司下达的目标，必须要有清晰的认识，比如现在全年目标1000万，那么现有团队人员能够完成目标任务的多少？还需要补充什么样的人员来完成业绩指标？在这个人员搭配和目标细分里，要做到一般1.5-2倍以上的设定。如果团队任务是1000万，那么我们的人员配置至少要在1500万-2000万的团队，在这个团队里，千万不要把目标定的太死，很多人容易把目标订成刚好达标，这样的结果通常都是结果离目标相差甚远。

3、行业细分性：如果我们的团队是按行业分配客户的，那么如何准确做好每个营销人员的行业划分非常重要。哪个同事适合做地产、哪个同事适合做车行、哪个同事又适合做商超？在这里，我们千万不要生拉硬拽，不了解每个行业的情况、不了解每个营销人员的情况、生拉硬套给营销人员，结果一般适得其反，不适合做房地产的同事你非要他做地产，一来会引起抵触情绪，二来实际效果不会理想。在了解团队人员情况后，现在我们还差做哪个行业的同事，我们需要寻找适合做这个行业的同事应该具备什么特征？这点非常重要。

二、如何制订招聘策略和选择招聘渠道

通过第一条，我们几乎可以制订好基本的招聘策略了，也就是我现在要招孙悟空几名？要招聘活跃团队气氛的猪八戒几名？勤奋踏实肯干的沙和尚几名？如何建立起一个阶梯状的营销团队？

策略制订后，第一个问题就是，这些人从哪里来？怎么来？现在大家做营销团队的招聘几乎千篇一律来自于招聘，其实我认为招聘一般只能解决基础型人才建设，也就是猪八戒或者沙和尚之类人才；而孙悟空，通过人才招聘渠道，大多无法招聘到，这也就是很多营销管理者，都觉得招聘比较难的主要原因。我一直有一个特有的观点就是：“人才绝对不会沦落到去人才市场找工作的地步，如果今天你都沦落到去人才市场找工作了，那说明基本上你就不是人才了。”孙悟空这样的人才，一般都是被别人拿着锄头四处挖掘的对象。

那么我们又如何去挖到“悟空”呢？其实很简单，悟空虽然神通广大，但是他却比较单纯、是正义、勇敢无畏、敢于与封建势力做斗争（大闹天宫里的天宫代表了封建的迂腐思想）、忠心耿耿、机智敏捷的代名词，所以，我们吸纳孙悟空最主要的法宝就是从道义、义气、正直去入手，要从心地里去和他交心，对他们绝对不能小气，要有大格局，不能以小人之心度君子之腹。

那么孙悟空在哪里呢？孙悟空一般存在于我们的竞争对手那里，同样也存在于我们同行业的企业里，也存在于我们的圈子中？因此我们要找到孙悟空，就必须找到如来、观音，同样必须走进悟空经常生活和出没的“五指山下”。我们大多经营管理者，不熟悉圈子、不熟悉行业，每天闭门造车，大门不出，埋头苦干，试问又如何能寻觅到“悟空”呢？

三、如何创建良好的团队氛围？留住人才。

营销管理者还比较头疼的一个问题就是，留不住人才。好不容易千辛万苦招聘到了一个人，今天来了，明天就走了，明天来了，三个月后又走了。其实，要留住人才也并不难：
首先：构建好良好的营销培训体系。

我接触过很多的企业，尤其是中小企业，几乎没有完善的营销培训体系。新员工入职后，做得最多的事情就是，看看公司资料，看看PPT，看看公司制度，接下来就让你找资料，打电话，拜访客户。试问，营销人员能在短短几天内完整的对公司的产品认识清楚吗？能够对公司的客户方向明确吗？又能确保知道如何开发客户和电话营销吗？在这里，我们犯了一个逻辑上的错误，大多管理者认为招聘进来的营销人员都是精英，什么都懂了。试想想，如果他什么都懂了，还会来您的企业做个基本的sails吗？因此，我们必须在新员工入职的一周内完成基本的营销培训和管理培训，包括公司制度、企业文化、团队文化、产品知识、客户开发、电话营销。这几堂课必不可少。
员工过完第一个阶段后，我们还应该陆续提供第二阶段，第三、第四阶段的培训体系，确保他们在不同阶段能学到不同的东西，能提升不同阶段的知识和能力。一般来说，我们的营销人员最希望得到的就2个东西，一是学到知识，二是赚到银子。因此，营销体系建设灰常重要。
其次：构建良好的团队氛围。

新员工入职的第一个阶段，尤其是前几天，一般对新的环境都比较陌生，容易造成孤独感。这个时候营销管理者必须让他尽快融入到团队里面来，让他和老员工一起，感受到大家庭的温暖，通常我们可以组织一些简单的活动，比如户外活动、羽毛球、摘草莓等等一些有意义的活动。千万不要让营销人员脱离了团队。

沙场点兵，做好营销团队的初期建设，做到有兵可点，是摆在我们每个营销管理者面前的首要目标。如何打好这支营销团队的建设，做到步兵、炮兵、骑兵的合理配置，也成为我们急需解决的重中之重。

② 福晟的团队建设

福晟集团视人才为企业的宝贵资源，把重视人才、管理规范、制度完善，作为公司力求进取的人才发展机制；把事业留人、平台留人、激励机制留人作为集团的人才发展特色；把强化企业凝聚力、创建良好的学习氛围，互相帮助、共同进步，共同发展，作为集团人才发展的精神基础。
人才支撑发展，发展孕育人才
福晟集团做为学习成长型企业，立足于打造高思想力与执行力的团队，充分重视人才的培养和发展，定期多次组织员工岗位培训。2008年福晟集团组织多名优秀员工前往广州中山大学攻读EMBA。2009年再度出资500万，组织百名优秀员工赴厦门大学等国内一流名校优势专业接受EMBA在职学习教育。福晟集团希望通过员工培养成长计划留住不断学习进取的优秀员工，同时吸纳社会优秀人才加盟福晟，共筑辉煌事业。
讲文化、讲诚信、讲奉献
2009年，集团实现内部团队素质的一个大提升，公司在职员工近2000人，大专及本科以上人员占70%、中高级以上职称人员占40%。每年补充大中专毕业生人数100名以上，打造企业高素质文化内涵。在未来的宏伟道路上，集团在自身建设发展的同时还将致力于带领集团内部员工的财富发展，实现2013年—2022年集团亿万资产者不少于30人，千万资产者不少于300人的财富目标。
福晟集团荣誉
2009年荣获“2009建行总行级重点客户”
“2009品质地产贡献典范企业”
“2009海西楼市最具影响力地产企业”
“2009福州楼市销售十强”
“中国房地产开发商协会副会长单位”
“2010中国房地产百优品牌企业”
福晟集团董事长.总裁潘伟明先生荣获“中国房地产开发商协会副会长”、“中国房地产十大风云人物”、“中国房地产优秀企业家”称号
福晟集团总裁潘伟明荣获“胡润百富.2010盛世海西地产名人”荣誉奖项
“2009-2010年中国中产阶级住房开发典范企业”
“2009中国十大最具影响力地产企业”
“2010福建省房地产十佳优秀品牌企业”
“2009年中国最具价值中产阶级住宅品牌”
集团总裁潘伟明先生被聘请为”2009年度海西创业专家“
集团总裁潘伟明先生荣获”2009年度海西优秀创业奖“

③ 如何管理好一个房产销售团队

对于房产中介企业，店长作为整个公司的领导者，作为一线的管理者，决定着整个门店的输赢，店长不仅是一个业务高手，还要是一个优秀的管理者。我们都知道，房产中介人员流动性很大，人员不稳定，造成业绩低下，应该怎么办？

房产中介公司运营的核心就是对人的管理，稳定公司团队，制度得到尊重并执行，业绩才会蒸蒸日上。那么，如何做好对门店人员、房源、客源的科学管理呢？

门店运营管理要义

1、房产中介的本质

①信息：房源、客源

②服务：权证代办、贷款、协调业主与客户间的关系

③服务的价值：服务犹如催化剂，它本身是不值钱的，但是可以让我们的信息更值钱

④服务要点：嘴甜、腰软、精神饱满、拒绝争论、学会赞美、主动创造机会让客户不好意思拒绝

2、业绩提升的核心条件

①业绩=有效盘源×盘源成交率×每单信息佣金

②业绩=顾客数量×单次支付佣金×顾客消费次数

③业绩=开单人数×开单佣金额×人均开单频率

④提升业绩的核心条件：有效盘源、顾客数量、佣金金额、开单频率、消费次数、开单人数、成交率。

2.1有效房源

2.1.1有效房源定义标准：产权清晰、可以上市交易、业主决定要卖、可以看房、谈好后能立即交易、有佣金保证。

2.1.2房源开发渠道：洗楼、报纸刊登、业主论坛、房产网站信息、套盘、物管公关、同行水牌开发、扫街、成交案开发、盘源购买、投资客开发、小区公益咨询开发、亲戚朋友开发。

2.1.3房源维护管理要点：长期坚持执行；以结果为导向对房源维护结果进行检查；责任到人头，量化考核，定期检查奖惩。

2.2客源维护管理

2.2.1顾客分类

A类客户：资金充足、要求大众、看房方便、购买欲望强，此类客户应保持每天带看1次。

B类客户：资金稍微欠缺、要求较高、需要预约看房、购买欲望强，此类客户应保持每周带看一次。

C类客户：资金较少、不经常出来看房、可买可不买，此类客户应保持每月带看1次。

2.2.2客户维护方式：电话、QQ、面谈。 

2.2.3客源维护管理要点

准确区分客户优劣：优质的客户是我们成交的基础，一般来说在刚开始与客户接触中，客户对我们都有警惕性，因此说出的房子需求也有很多水分，我们第一步应给客户留下良好印象然后再取得客户信任，多带看准确分析出客户的真实需求，根据客户优劣合理安排时间。

改变观念跳出围城：上面已经说到客户的需求是有水分的，问南门可能会买北门，可以全款说需要要按揭，要电梯说只要多层，买三房其实两房也要，客户不去看房只能说明房子对客户的吸引力不够，我们在给客户推荐房子时，因注重房子主要卖点推售。

长期常态化坚持：你能记住多少人没有用，要有多少人能记住你才有用，长期常态化坚持维护客户就是为了加深客户对你的印像。

3、团队建设

①尊重：一切的前提是尊重，不懂得尊重人，一切都无从谈起。

②沟通：把情况详细了解，把影响施加下去。

③服务：团队建设的核心内容。工作最终要靠整个团队，而不是某个人来完成。要立足于服务，给团队成员创造出一个良好的工作环境。换句话说，组织者的任务是把台子搭好，让团队成员把戏唱好。

④协调和组织。把合适的人放在合适的位置上，尽可能多地、合理地授权。

⑤激励。物质奖励是必要的，但一定要慎用、少用，更多的应该是精神层面的，最有效的就是对人真诚的尊重和信任、对成绩及时有效的肯定。

⑥导向。前面提到的种种，都要以一个原则为导向，那就是：产生合力，达成目标，最终目的是要把工作做好。这是基本准则，也是衡量团队建设成功与否的标准。

门店作为这个信息传递、谈判、成交、品牌展示等的经营场所，也是最贴近消费者、经受消费者甄选的场所，那么中介门店经营管理的好坏是非常重要的。只有把中介门店的运营管理做好了，企业健康稳定的发展才会使每个员工都有发展的机会，才会为公司创造高业绩，从而实现企业利润和市场占有率等各个目标。

④ 论述房地产营销团队建设的途径

论述房地产营销团队建设的途径
在竞争激烈的的时代，单靠个人的力量是无法奔跑在最前面的。而团队力量的重要性日益凸显，房地产销售团队建设也为更多的房地产业领导所重视。说起团队，相信没有一个人会感到陌生，当20年前世界著名跨国集团将团队理念引入到中国，曾成为令人瞩目的企业管理焦点。而如今，倘若有哪个企业不知道团队管理，则会成为新闻热点。因为在这个分工越来越细，协助关系越来越复杂的今天，我们每一个人都生活和工作和团队的融合联系的如此紧密。
一、房地产团队精神形成
1、什么是团队
团队是一个由少数成员组成的小组,小组成员具备相辅相成的技术或技能,有共同的目标,有共同的评估和做事的方法,他们共同承担最终的结果和责任。
2、团队与一群人的区别
在简单组成的一群人中每个人本身是独立的,他们的目标各不相同,有着不同的活动。而一个团队的人是有共同目标的,他们互相依赖、互相支持,共同承担最后结果: 团队成员之间为了完成任务,相互支持,相互依赖。而一群人是独立的完成任务；团队成员有共同的目标,有相同的衡量成功的标准。而一群人内部没有统一的衡量标准；团队成员之间相互负责,共同承担最终的对产品或服务的责任。而一群人中没有最终的责任人。
3、团队精神的重要性
团队精神是指一个组织具有的共同价值观和道德理念在企业文化上的反映。团队精神是企业的灵魂。一个群体不能形成团队，就是一盘散沙；一个团队没有共同的价值观，就不会有统一意志、统一行动，当然就不会有战斗力；一个企业没有灵魂，就不会具有生命的活力。
4、团队精神的作用
团队精神是企业冲锋的号角
俗话说，市场台战场。在企业日成为市场竟争主体的今天，企业的竟争力、战斗力决定着企业的生死存亡。一个企业如果有一个好的团队和良好的团队精神，它就会像冲锋的号角，激励员工通往超前，奋力争先，不断战胜对手，取得竞争的胜利！
团队精神是企业的精神支柱
人是需要一点精神的。同样，企业也是需要精神的。团队共同的价值观就是一个企业的精神支柱。离开这个精神支柱，企业就是一潭死水、一具僵尸，就毫开活力可言。从这个意义上说，团队精神乃是企业的精神支柱。
团队精神是培养企业凝聚力的旗帜
古人云：物以类聚，人以群分。培育企业的凝聚力，除了其他条件外，良好的团队精神就成为一面旗帜，它召唤着所有认同该企业团队精神的人，自愿聚集到这面旗帜下，为实现企业和个人的目标而奋斗。
二、房地产企业团队组织与建设
1、房地产企业为什么要创建团队？
个人的成功是由团队的成功造就的，但个人成功不等于团队成功。一个优秀的团队需要不仅仅是某个素质和能力均好的成员，而且要求所有人能团结一致，齐心协力，这样才能取得成功。团队力量的发挥除了要所有的人团结一致外，还要有英明的组织者，即能把所有人的潜力都挖掘并能合理配置的人，否则，这个团队就很容易形成一盘散沙，毫无力量。
因而创建房地产销售团队能为企业带来无限活力，创建团队是实现人本管理的关键。
2、团队发展的四个阶段
第一阶段 (Forming):即团队的形成阶段。刚开始时,大家都很客气,互相介绍、认识,在工作中逐步建立彼此间的信任和依赖关系,取得了一致的目标。
第二阶段 (Storming):即团队的磨合阶段。大家对事情意见不同,互不服气。不服从领导、不愿受团队的纪律约束的现象时有发生。
第三阶段 (Norming):即团队的正常运作阶段。大家对自已在团队中担任的角色和共同解决问题的方法达成共识,整个团队达到自然平衡,差异缩小,队员之间互相体谅各自的困难。
第四阶段 (Performing):即团队的高效运作阶段。队员之间互相关心,互相支持,能够有效圆满地解决问题、完成任务。团队内部达到高度统一,最终共同达到目标。
3、怎样创造团队良性动力
一个优秀的团队不是单靠成员的个人能力和简单的人力叠加达成的，更需要领导者为团队打造一个良性的工作氛围，并为团队注入各种积极主动的工作动力。比如，为团队营造一个良好的沟通渠道，让声音能够从下面上来，经过传递，让决策者听到并消化掉，而后将这些声音转化为具体行动在传递回去，这样才能使决策正确有效，团队成员也会更积极投入。领导者切不可不听下面的声音，只是关起门来做决策，而后把思想、决策从上面扔下去就等着追踪结果和考核执行情况。声音要由下而上，而执行则应该从上到下，决策如果都能从领导层开始做起，那就几乎不会遇到太大的阻碍，使正确的决策能够顺利推行，这在一个共鸣团队中非常重要。
同时，应该制造一些良性的竞争，使团队中的士气与工作动力保持旺盛，这样对于提高团队的效率非常有帮助，形成习惯与文华后，更能使团队具有自我运行的良性动能。
4、如何达成团队协作及信任
团队成员互相合作及帮助，如果团队成员意见不一，将互相理解各自观点达成共识；
团队成员自由、坦诚的交换意见，彼此尊重对方意见；
团队成员将问题看作是改变、成长和改善的一个机会，所有的团队成员共同承担责任，视团队问题为自己问题；
外在压力反而使团队更紧密、变得更强，团队成员一起工作达成共同的目标；
不同成员承担不同角色，每人把自己的工作做好，职责无好之分，在团队协作里，大家集思广益，制定各种方案，并选择最佳方案共同执行。
三、房地产高效销售团队的建设
市场竞争日趋激烈和市场的不景气常常增加业务员的挫折感，不同的企业、不同的业务员在不同时期都会存在不同的心态问题。通常，影响业务员心态和士气的主要因素是激励机制，激励力度不够、奖罚不明、奖励政策不兑现等情况都会影响业务员的士气。对于经营业绩差的企业，业务员更容易对企业的前途感到悲观失望，积极性不高，常常表现为得过且过，且凝聚力较差。
管理业务员成为企业的一大难题，很多企业对业务员行动的追踪方式以电话追踪和突击检查为主，部分企业还采取行程核实和客户追踪方式。当前，销售队伍管理中最困惑的问题主要存在于两个方面：
① 在心态方面，表现为：团队中业务员的工作积极性、主动性不够；业务员的心态不好，攀比风浓；业务员的凝聚力、忠诚度差，销售队伍不稳定。
② 在销售技巧和能力方面，主要表现为业务员的专业知识缺乏，销售团队的销售技巧和能力亟待提高。
销售队伍管理的措施。
1、实施销售目标管理
销售目标管理可促使业务员进行自我管理，加强自我控制，使业务员能够从被动、消极转变为自动、自发、自主自控。销售目标应该体现循序渐进的原则，利用渐进式的目标管理系统可以使业务员在最少的监督之下创造出最佳的销售业绩。所谓渐进是指制定一系列连续的目标。比如，每个季度都要在前一个季度的基础上达到一个新的目标，最后在年末达到年度最终目标。日常目标包括完成销售额、把费用控制在计划内、增加潜在客户等。创造性目标就是给业务员增加压力，提高目标，促使其最大限度地发挥自己的潜能。在制定目标时，应该设定两种目标范围：现实目标；理想目标。概括而言，在制定目标时，应考虑以下问题： ① 你想在年底达成什么样的成果(年终目标)？所有季度目标都应服从于年终目标。
② 要取得这些成果，你面临着哪些障碍？
③ 你的销售区域有哪些优势和不足？
④ 如果本期(季度)目标未能顺利达成，这对实现最终目标有何影响？
⑤ 在上期(季度)完成的目标之中，哪些是渐进式的？
⑥ 你是如何取得这些进展的？
⑦ 对于上期(季度)没有完成的目标，你是否有别的办法可以弥补？
2、加强对业务员的培训和指导
以会代训、陪同拜访、联合拜访都是有效的方法。
① 销售经理应尽力与业务员进行“一对一”的沟通并提供指导，应该对业务员自身的优缺点并结合市场和客户的特点对业务员给予辅导，双方可以共同讨、拟订改善方案和行动计划。
② 销售经理还需要进行追踪管理，并定期检查进展情况或制定下一步计划。
③ 销售经理也可以陪同业务员进行联合拜访。在联合拜访过程中，业务员充当主角，销售经理则充当教练这一配角角色。在联合拜访后，销售经理应进一步分析、检查业务员在拜访客户行动中的表现，并指出有待改进之处。只有通过持续的改善跟进循环，你才能不断提升销售团队的整体销售能力。
3、士气提升和能力提升双管齐下
应该加强企业文化建设，设计企业远景。经理和业务员应该保持良好、有效的沟通并制定行之有效的激励政策，以强化团队精神并确保业务员保持旺盛的斗志和进取心。销售经理还应该注意开发业务员的潜能，使业务员的能力和业绩能获得同步成长。
4、、公正、客观地进行业绩评估，尽量将考核指标量化、标准化。比如，可以制定以下目标并进行考核：
① 销售目标达成率
② 毛利目标达成率
③ 应收帐款回收率
④ 每天平均访问户数
⑤ 客户数量
⑥ 产品比例
5、提升销售会议效率和效果
通常，对业绩评估可采取定量、定性两种方法：一种是根据企业的奖励政策进行考核，这是一种定量的方法；另一种是通过销售会议对业务员的绩效进行定性分析评估，研讨绩效未达成的真正原因，并研究、拟订改善对策。召开销售会议是销售经理需要投入大量精力来做的一项工作，任何一位优秀的销售经理都应该高度重视这项工作并致力于提高其效率和效果
四、房地产团队领导管理的方法
首先，团队领导者在团队管理的科学性与艺术性方面应注意一下问题：
1、团队建设的阻力和难题
2、团队领导运筹的基本原理
3、团队沟通的重要性及技巧
4、管理团队的方法与技能
其次，作为一个管理者，要有清醒的理智和长远的目光，重新审视房地产企业文化。
1、房地产企业应建立什么样的文化
2、如何在企业建立和推广企业文化
3、企业的根本理念和价值观
4、企业的使命和战略目标
5、企业的管理体制和运营保证
6、如何向房地产标杆企业学习建立企业文化
最后，团队管理者还应时刻学习房地产企业团队修炼之道，带领团队成员共同进步。

⑤ 如何建立好房地产销售的团队

你们说连锁店开得最好的是哪一家？沃尔玛、麦当劳、肯德鸡、家乐福，都不是，连专锁店开得最好的是属释迦牟尼呀！你去看看人家的规模，比麦当劳、肯德鸡大多了！你看看人家的盈利模式，看看人家的团队建设，人家的服装统一、头型都一致。一个团队最重要的是打造魂魄。《道德经》里面有“载营魄抱一，能无离乎？”什么叫魄？依附身体的精神。什么叫魂？可以离开身体的精神。你的企业这些东西塑造出来了，那才能够真正的长生久视，死而不亡，基业常青啊。我们有非常好的文化：孔门有心法，但是很多人看不懂。孔子绝对不是你解释的那样，《孔子》里面，《道德经》里面、《论语》里面、四书五经里面、佛经里面有商道、有天道、有人道。但是很多人不了解。孔子几次的渡人，曾子听懂了，写出来的《大学》，子贡听不懂，所以孔子说：“知德者鲜矣！”子路听不懂。曾子听懂了写出的《大学》：“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善.”这不是企业追求的最终目标吗？“知止而后有定，”，企业的企是一个“人”＋“止”。“定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得.物有本末，事有始终，知所先后，则近道矣.”企业文化最佳的法门。

⑥ 一个房产公司，想请问一下关于团队建设，团队目前缺乏自觉性，自我管理意识比较低，工作效率始终提不上去

善养士卒者，仁也。其实就是要创造一个适合自己特质的正能量氛围，每个老板都不同的，找适合你的，做最好的自己

⑦ 如何做好房地产销售团队建设

首先要有一个好的企业文化企业管理制度，其次是要有魅力的销售管理者，三是激励制度