房地产老项目如何收取发票

⑴ 房地产老项目预徼百分之三增值税后怎样为业主开具发票

其实增值税是不用计算的，直接在做营业收入时做应交增值税即可。借款时应交税费，应交增值税，即预缴增值税。贷款为银行存款。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

⑵ 房地产开发企业因老项目增值税实行简易计税，取得增值税专用发票的进项税额不得抵扣

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税回计税依据问题的通知》（财答税[2016]43号）第三条规定， 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
根据上述规定，房地产开发企业因老项目增值税实行简易计税，取得增值税专用发票的进项税额不得抵扣，可以计入土地增值税扣除项目。

⑶ 房地产企业以前年度开发的项目未及时收取发票的如何处理

问：外资房地产规定企业的成本费用发票，完工时可以根据专预算的80%结转扣除，最属迟在完工之后的三年内收集并扣除。实行新税法后，对于以前年度开发的项目未及时收取发票的如何处理？答：执行新税法后，外资房地产企业税前扣除的计税成本，除了规定允许预提的费用之外，其他成本费用应以取得合法凭证的金额，根据已售面积占总可售面积的比例配比扣除。 例如，某外资房地产企业，2007年完工，当年取得收入15000万元，已售面积/可售面积=60%，开发成本预算20000万元，截至2007年取得合法凭证的开发成本发票8000万元。 因企业2007年完工是无法取得全部成本发票，当年允许扣除的计税成本=20000×80%×60%=9600万元 2008年继续取得开发成本发票9000万元，累计已售面积/可售面积=90% 2008年允许扣除的计税成本 =按照取得合法凭证的金额与已售面积配比计算允许税前扣除的计税成本=（9000+8000）×90%－9600 =15300－9600=5700万元 5700万元填入附表二成本明细表中的主营业务成本中。

⑷ 建筑工程老项目如何开具发票

营改增后建筑工程一般纳税人“老项目”适用简易税率计算（3%）。

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》明确，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目指：
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;
未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。

第四十一条明确，纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。且第二十七条明确，用于简易计税方法计税项目购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣进项税额。因此，营改增后试点建筑企业应将新老项目材料分开采购、财务分开核算、工程分开决算。如果未分开核算，要从高适用税率，而且老项目如果选择简易计税方法，产生的进项税不能抵扣。

⑸ 的项目都是老项目，取得费用类的进项税如何抵扣

依据（财税【2016】36号）附件1

第二十九条  适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

第二十五条  下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：

进项税额=买价×扣除率

买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。

购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。

（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

第二十七条  下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产

⑹ 房地产开发如何开具发票

（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目选择一般版计税办法的，以取得的全权部价款和价外费用全额开具11%专用发票，申报时差额扣除。（2）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目选择简易计税办法（/小规模纳税人）的，以取得的全部价款和价外费用全额开具3%专用发票（/普通发票），申报时差额扣除。

⑺ 房地产10年老项目当时用机打发票,现在用普通增值税发票吗

房地产10年老项目当时用机打由地方税务局监制的《不动产销售统一发票》，自2016年5月1日全面营改增后，使用普通增值税发票。

⑻ 购置老项目的房子再售如何交增值税

过渡性政策适用的4种情况

过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。简而言之，对于任何政府而言引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。

过渡期政策适用的情况总结如下：

采用简易征收的过渡政策意味着：

建筑业适用于3%的征收率，不动产销售和租赁适用于5%征收率

建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税

建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税

建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票

可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目，而且还可以抵扣进项税。

但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。同时，是否对于选择按照5%简易计税方法的出租不动产项目同样也可以开具增值税专用发票需要拭目以待。

过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。当然，供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。因此，某家房地产开发控股有限公司就住宅希望按照5%征收率对含增值税的价格采取简易征收方式缴纳增值税，而商业地产则倾向于按照11%的税率计算增值税额，并将其转嫁给购买方，购买方可以抵扣进项税额的传统计税方式。重要的是，纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。

实际操作中存在值得关注的问题。首先，对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在2016年4月30日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用于过渡期政策。换言之，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。

另外，在不动产租赁业务中，业主的选择将受到租户的重大影响。如果业主可以将增值税传递给下一环节，则其可能倾向于选择11%的税率。而由于租赁条款或协商不利等原因无法将进项税转嫁给租户时，业主往往更倾向于选用5%征收率方式。因此，业主与租户之间就税务问题清晰的沟通将成为将来租赁谈判的一部分。

抛开对于开发商老项目利好的过渡性政策，还有其他一些利好消息。其中最重要的就是，对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除，保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候，而不适用于5%增值税率。因此，对于销售额适用什么税率是有利的，先进行测算是非常有必要的。

房地产开发商就营改增另外特别关注的一点是，当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时，是否即产生了增值税纳税义务，实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。值得一提的是，36号文并没有就此提出要求，如果收到预收款没有开具增值税发票，销售不动产的纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是，在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。

⑼ 房地产老项目适用一般计税方法如何缴纳增值税

国税总局抄2016第18号公告：第十袭一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
财税〔2018〕32号：一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

⑽ 一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，开票怎么开

1，卖设备及安抄装调试，如果销售袭的是自产的设备并安装，应当将销售设备与安装服务分开核算。销售设备按照17%税率计算应纳增值税销项税额，提供安装服务按照11%税率计算应纳增值税销项税额。
如果销售的是外购的设备并安装，属于混合销售，设备款和安装费用全部按照销售设备17%的税率计算应纳增值税销项税额。
开具发票，必须按照适用税率开具，不管开具的是专用发票还是普通发票。由于对方是老项目，开具增值税普通发票即可。
2，你方只能按照28万元开具发票，不能按照35万元开具发票。政府给对方20%的管理费与你没有关系，你的实际费用只有28万元，发票开具35万元属于虚开发票，是不能干的。
3，现在已经不能备案了。按照规定老项目应该在去年5月底前就备案完成的。