房地产开发外部环境有哪些

『壹』 房地产开发与经营的宏观环境主要有哪些

随着经济的不断发展和市场经济体制的不断完善及市场的不断开放，房地产开发经营中存在着诸多问题，这些问题既有观念的原因，也有体制方面的原因，具体分析主要有以下几个方面：
观念危机
观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍，这种危机主要表现在以下三个方面：(一)被动的市场意识。认为用计划经济和行政的手段完全可以替代市场经济的手段，有这种意识的主要来源于政府和行政主管部门;认为现在的市场体制不完善，开发企业虽做好了竞争的准备，却无竞争的环境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市场机会、竞争不均等，信心不足，怨天尤人，有这种意识的主要来源于开发企业。(二)盲目的市场意识。认为房地产开发业只有靠引进外商、外资，才能带动房地产开发业，乃至经济、社会的发展，“蝴蝶”、“苍蝇”来了都是客，只求一个“外”字和规模的“大”字，谁都可以搞开发，谁都能搞好开发，这种观念主要来源于地方党政领导，他们急于发展城市建设和经济。这种观念的根源只追求政治效益，不按市场规律办事。(三)狭隘的市场经济意识，认为市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目，在短期内求得利益，在无序、无诚信、不规范的环境中生存。这种观念只要来源于一些小企业、无实力的企业，他们寄希望房地产开发市场越不规范越好、越混乱越好，这样就对他们越有利，他们就越有机会，可争得一线生存的空间。

『贰』 与房地产开发经营外部环境相关的风险有哪些

为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。 房地产经营管理自然风险 房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。 房地产经营管理社会风险 房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险;二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。 房地产经营管理经济和市场风险 房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。 房地产经营管理技术风险 房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。当代已经进入了知识经济时代，在知识经济时代，科学技术发展的十分迅速。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。 房地产经营管理企业内部风险 由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢;施工管理不善，延误了工期;经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。

『叁』 中国房地产宏观环境分析

政策上 ：限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和内集资房
经济上：有效抑制容泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。
社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈
技术上没什么说的，从宏观上没法分析。
还有，07-08年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。

『肆』 从哪些方面分析房地产宏观环境

宏观环境分析包括：

（1）经济环境分析；
（2）城市规划；
（3）城市商业网点规划，分析城内市商业定位及发展目容标；商业中心规划布局；各类商业专项市场规划布局；大型零售网点规划；
（4）政策环境。参见教材P313。

『伍』 影响房地产项目开发的环境包括是什么

1、微观环境包括企业本身、消费者、供应商、营销中间商、顾客、竞争者以及社会公众等。

微观环境对房地产企业的营销活动具有直接影响，同时微观环境中的各种行为者都是在宏观环境中运作并受其影响的。

2、宏观环境包括人口环境、经济环境、自然环境、科技环境、政治法律环境和社会文化环境。

宏观环境对企业的营销活动虽是间接影响，但它却是给企业造成市场机会和环境威胁的主要因素，它对房地产企业营销活动的影响是广泛而深远的。

(5)房地产开发外部环境有哪些扩展阅读：

差异性

由于房地产具有不可移动性，因此，房地产营销环境比其他市场营销环境受到更强的地域性影响，不同地区的房地产项目的营销环境是不同的。

不同的国家、民族和地区在人口、经济、社会文化、政治、法律、自然、地理等方面存在着广泛的差异性，相同的房地产企业或类似的项目在不同国家将会处于不同的房地产营销环境中，企业只有认清差异，才能适应环境，生产出适销对路的产品。

同时，房地产市场营销环境中有大量的构成元素，包括人口、经济、社会、文化、政策、行业、消费者、竞争者等，这些因素从不同角度和不同深度影响着房地产企业的营销策略。

各因素对房地产企业营销活动的影响大小不同，这不仅表现在不同房地产开发企业受不同环境的影响，而且表现在同一种环境因素的变化对不同企业的影响也不相同。

例如，一家进入新的市场的房地产企业需要花一段时间来熟悉和适应市场环境，而一家已经在此市场中的企业对这一市场环境则非常熟悉。在和平时期，经济、科技和自然因素对企业营销活动的影响大，而在战争时期，政治和军事因素对营销活动的影响大。

『陆』 房地产开发企业的财务管理的外部环境包括哪些

经济环境、法律环境、市场环境和金融环境

『柒』 2、简述房地产开发的环境

偶是做房地产营销的,
但是,大哥....................您这么多这么大的问题些一部书都够了,您才给20分- -

『捌』 外部环境分析包含哪些因素

一、政治和法律因素(Political factors)

一般来说，一些政治因素对企业行为有直接影响，而法律规定会间接影响企业的活动。

1、政治和法律因素分析包括以下方面：政局稳定状况、政府行为、路线方针政策、各政治利益集团、法律规定、国际政治法律因素。

2、政治法律因素特点：不可测性、直接性、不可逆转性。

二、经济因素(Economical factors)

经济因素分析包含以下方面：社会经济结构(最重要的是产业结构)、经济发展水平(国家经济发展的规模、速度和水平)、经济体制(国家经济组织的形式)、宏观经济政策、当前经济状况、其它一般的经济条件。

三、社会和文化因素(Social factors)

社会和文化因素分析包含以下方面：人口因素、社会流动性、消费心理、生活方式变化、文化传统、价值观。

四、技术因素(Technological factors)

技术因素分析包含以下方面：国家科技体制、科技政策、科技水平、科技发展趋势。

(8)房地产开发外部环境有哪些扩展阅读

有竞争力的战略必须出自对决定产业吸引力的竞争规则的深刻理解。迈克尔·波特战略是一个企业“能够做的”（即组织的优势和劣势）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。外部环境分析的重点是识别和评价超出公司控制能力的外部发展趋势与事件。

成功的战略必须将主要的资源用于利用最有决定性的机会。通过外部环境分析，企业可以很好地明确自身面临的机会与威胁，从而决定企业能够选择做什么。对外部环境的未来变化做出正确的预见，是战略能够获得成功的前提。

『玖』 房地产开发环境包括哪些

1、微观环境包括企业本身、消费者、供应商、营销中间商、顾客、竞争者以及社会公众等。

微观环境对房地产企业的营销活动具有直接影响，同时微观环境中的各种行为者都是在宏观环境中运作并受其影响的。

2、宏观环境包括人口环境、经济环境、自然环境、科技环境、政治法律环境和社会文化环境。

宏观环境对企业的营销活动虽是间接影响，但它却是给企业造成市场机会和环境威胁的主要因素，它对房地产企业营销活动的影响是广泛而深远的。

(9)房地产开发外部环境有哪些扩展阅读：

特点：

1、客观性：

房地产营销环境是客观存在的，房地产开发企业所处的社会经济和其他外界环境条件总是特定的，是企业不可选择、不可控制的，房地产营销环境并不会随着房地产企业的主观愿望而发生变化。

2、系统性：

房地产营销环境中的大量组成因素不是孤立存在的，各因素之间有一定的关联性。

3、差异性：

由于房地产具有不可移动性，因此，房地产营销环境比其他市场营销环境受到更强的地域性影响，不同地区的房地产项目的营销环境是不同的。

4、动态性：

房地产营销环境不是一成不变的，它随着时间的推移而不断变化。

5、可适应性：

影响房地产市场营销环境的因素是多方面的，房地产企业对某些因素难以控制，但房地产开发企业可以通过对内部环境要素的调整与控制，对外部环境施加一定的影响，最终促使某些环境要素向预期好的方向转化。