如何做房地产区位分析

1. 关于房地产区位分析 或者户型分析的论文怎么写 ，希望有范文看一下

我简单回答你吧复

不同制定位的地产商 不同开发的模式

万科为主的住宅类地产商 只拿两种土地 第一市中心好地段 建高档豪宅 第二郊区土地 建廉价精品住宅靠批量销售 薄利多销取胜 考虑土地价格 这类地产公司有 万科 恒大 保利 等等

商业地产开发商 万达 SOHO为主的地产商 拿市中心最黄金地段土地 一般旧城改造 开发城市综合体 考虑消费力 地段 周边商业环境

但是开发商都考虑的主要因素是 这个城市经济水平 区位优势 是不是人口密集城市 周边城市人是不是愿意来这个城市购房 人均可支配收入 和交通优势 自然环境 现在该城市房价是否被低估
123笑晓

2. 房地产项目项目定位如何做

房地产项目定位需要按照以下环节进行：

1. 房地产市场细分

开发商按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。

A.人口细分：

年龄性别、收入、职业、所受教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环

根据地理因素细分定位：潜在购房者地理分布状况

B.心理特征细分定位：

购买动机：自住的需求偏好？改善居住条件？资产保值？休闲度假？

个性：消费者个人的性格特征，影响对住宅式样、装修、室内布局、区位环境、社区文化的心理偏好:内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。

生活型态：平实型、寒酸型、炫耀型、名士型等。

生活方式：对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性的方式。(AIO尺度）

C.根据消费行为因素：

购屋率：第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。

品牌忠诚性：强、轻、没有等三种。

购买行为的不同阶段：不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。

对产品的态度：狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等

2. 选定目标市场

目标市场就是指企业在市场细分之后的若干“子市场”中，所运用的企业营销活动之“矢”而瞄准的市场方向之“的”的优选过程。

A.目标市场选择应该考虑的因素：市场规模、资源条件、环境条件、政策性因素、盈利性因素、风险性因素

B.目标市场选择的模式：单一市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖、大量定制

3. 房地产市场定位

通过对产品主要技术参数、模式、产品概念的确认，创造出产品独特的、有自身特征的价值，确立产品在客户的心目中所占的地位。可以是质量、价格、功能、特色、造型。

4 .确定竞争对手

5. 认识和评价竞争对手

6. 确定竞争对手的定位

7. 分析顾客

3. 对房地产区位因素的案例分析应该从哪些方面入手啊

首先是交通，其次是居民消费水平和面向消费群众，再次是环境，最后经济。当然与地理位置，人口密集程度、治安、居民素质、居民政策等息息相关管

4. 从何角度去分析一个地区的区位优势

大到市域规划，小到景观或建筑设计方案，如果你从事的是规划设计行业，那肯定会跟区位分析打交道了。

区位分析既可以是精炼的文字，也可以是简明清晰的图件，但大部分情况下两者是兼备的。我们今天谈的主要是文字部分，兼顾部分配图的要领。

首先，什么是区位分析？

区位（location）主要指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义。我们都知道李嘉诚先生的物业三原则便是“LOCATION、 LOCATION、 LOCATION”，也就是说房地产项目成功的关键是区位！区位！区位！

同理，不管我们要分析的项目属于物业、景区、园区还是特定的行政范围，其区位决定了他未来是否适合发展某内容或某产业。

区位分析，顾名思义，就是对某地的具体区位进行详细的分析解读，从中抽离出能够辅助决策的相关内容或结论，从功利的角度，你也可以理解为：分析完一大堆的内容后，得出什么结果？这个结果是否能支撑我后面的结论或决策？

区位分析不是为了分析而分析，原则上来讲，我们呈现在方案中的分析内容，都是要支撑我们的决策结论的，否则，我们的分析毫无意义。

举例说明：经过研讨和多方调研之后，我们认为，某园区未来适合发展文化创意产业，那我们的区位分析则需要为之服务，通过不同层面的区位分析，来得出此地适宜发展文创产业的结论。这是一种结果导向型的分析方法，当然我们不是不分析其他的区位条件，而是在综合分析了所有内容之后，只呈现对我们的决策结论有利的方面。这样，我们的文章读起来才会环环相扣，紧密协调，否则，就会造成分析和结论前后矛盾，令人不知所云等情况。回到我们的例子中，该园区如果要发展文创产业，则区位分析部分，则不能简单的分析其地理空间的分布，而是更多的从区域文化创意板块或格局中来分析其位置和未来可能的占位情况，而不是前面分析一堆交通、地理、经济的关系，然后后面很突兀的说：我们要发展文化创意产业！WHY？

区位分析的分类

大致上来说，区位分析可分为交通区位分析、地理区位分析、经济区位分析、文化区位分析及其他与方案内容相关的区位分析等等。

交通区位，也就是项目地的内外交通条件。主要是系统分析项目的外部可进入性，当然，你也可以把内部的交通组织情况放到本部分来一起分析。你可以从航空、铁路、公路、水路等方面进行分别论述，也可以结合项目情况，选取适当的方面来分析。比如，某地要发展公路物流，那肯定要分析该地的高速公路网路，项目地与高速路出入口的关系，则航空、航运等则不是重点。再比如，我们的项目是某景区或旅游目的地，则要分析其机场、高铁站、交通枢纽等与项目地的联系等等。

地理区位，或者叫自然区位，我们关注的是当地的自然地理情况，很多同学可能觉得这部分很虚，就是从资料中摘取一部分进行罗列即可。其实不然。如果某地要大力发展农业项目，则当地的地理地貌对产业发展具有决定性作用，平原还是丘陵，山地还是河川，对其适合发展现代规划化的农业还是精品休闲农业有很大的不同；当地的风向、气候等条件，也对某些项目的选址和落位有较大影响；周边的地理山川对其景观布局亦是关系重大。如果写完方案后，我们发现我们的地理区位分析部分，仅仅是摘录了客户爸爸提供的资料，那显然是不合格的。

经济区位，这个就很重要了。项目是加在北京、天津之间还是夹在内蒙、新疆之间，他们未来发展的潜力和方向是完全不同的。我们的项目所在地在全省中综合经济发展条件怎样？是靠前还是垫底？周边有么有国家级城市群？我们在该城市群里是个什么地位？同样，切忌只是罗列说明一下当地GDP、增长率、人口等情况，因为那样毫无意义，这些数据客户爸爸比我们还熟悉哦，他们想知道的是这些数据背后的东西。

文化区位，这个就比较“玄幻”了。也是很多专家在审核方案的时候，会细抠的部分。当然，并不是所有的项目都适合分析文化区位，比如上面我们将的物流的项目，我们分析文化干什么？写作没有固定的范式，要量体裁衣，灵活判定自己的分析架构。那怎么来分析文化区位呢？以旅游类项目举例，当地发展是受燕文化影响还是更多的继承于齐文化？这个对其建筑形态、人文风俗是有很大影响的。再比如，项目地位于多民族融合聚居之地，则需要仔细分析不同的文化对项目的具体影响。又如，我们想独树一帜，则需靠考虑我们的文化特征与周边地区文化的不同之处在于何处。综上，文化区位不仅仅是摘录县志、文史研究资料，更多的是要从不同区域文化之间，找出我们的特色或发展要点。如果你的方案中有专门论述文化的章节，此部分也可移到该章节下论述。

其他区位分析，则可视方案需要，灵活设置分析的内容。如上面讲到的文创产业园区的例子。

关于分析内容的结构

建议大家多看一下申论写作规范啊、议论文的写作结构啊、学习下金字塔原理啊这些关于文章结构组织的内容，或者回顾一下我们高中写作文的要点。

虽然写文章忌八股，但遵循某些规则，会使你的方案更加出彩。比如：总分总，比如一三（开头亮结论，下面跟三个支撑）。反正要有你自己的论述的逻辑，忌胡乱堆砌资料。

配图的要点。

团队中码字的和作图的往往不是一人，两人之间的协同和沟通很重要。有时候文案写的很棒，读来让人震撼，但是从配图中完全找不到文字中所提到的内容。有时候图件表达力超强，但文字读来让人摸不着头脑。这些都是一些反面教材。

总的来说，配图除了版面好看之外，更重要的是要有说服力，让读者一眼能看到这张图想表达什么，引起视觉冲击力的地方，一定是我们的结论或引导读者去思考的部分，切不可喧宾夺主。此部分因我不是专业绘图人员，不做过度点评。

如何获得相关的分析资料

首先当然是找客户爸爸要喽。

要不到，退而求其次，我们可以借助互联网来获得相关的内容。

比如查文化区位，你要去的不是网络，而应该是当地的文史研究网站，比如X市地情网、x县方志网等。

比如查经济区位，你不仅仅需要看当地的资料，更要看上一级行政区的资料。我们查朝阳区在北京市的经济区位，我们看的一定是北京市统计年鉴，而不是朝阳区统计年鉴。

比如查交通区位，则要好好利用好高德、网络地图，但又要结合当地的交通规划，因为未来几年的新变化，高德是不知道的哦。

查地理区位，需要去翻地方志，其他地方的描述均不太好。

当然，如果你懒得去查去写，也可以通过一些在线智能分析工具来实现一键生成，比如微思智能写作的微思区位分析（wis where）工具，能自动生成图文并茂的分析资料，但要写好区位分析，仅仅靠软件生成是不够的哦，还要多多磨炼，自己才能得到提升。

5. 如何进行房地产市场分析

在没有得出定位之前，不要说什么“竞争分析”之类的话，因为不同的产品和客户群体决定了需要争夺的市场蛋糕是不一样的，而且即使争夺相同的蛋糕，也有一个时序问题，好比老子不会跟儿子去抢媳妇一样的道理。 竞争是什么，是对需求资源的争夺。考虑竞争，需要考虑需求的类型（什么样的蛋糕），需求市场的增长情况（多大的蛋糕）和需求的时机（什么时候能吃蛋糕）。 供给主要指的是产品，需求主要指的是客户，市场分析包含产品分析和客户分析，不要再错误地把市场分析、产品分析、客户分析作为彼此独立的部分来说了，彼此之间的包含关系必须搞清楚，别犯基本错误。 分析产品或者分析客户，有一个不怎么提起的前提条件，就是按照市场化手段寻找解决问题的机会。实际上，解决问题，并不一定需要靠市场化的手段。如果能用非市场化的手段解决问题，市场分析那一套东西可以弱化，否则显得非常迂腐和书生气。 非市场化的手段很多，例如行政干预，人为设障碍，法律干涉，高层沟通，强制规定等等。当然，很多东西上不得台面，但是确实能够解决问题。 实际上，传统的产品对应客户需求的市场分析模式存在一个最大的前提，就是默认了某种产品具有特定的功能，通过货币交换的方式能够满足客户某种需求。实际上这个前提是会被改变的——真正需要的不是产品或者功能，而是产品或功能产生的效果，只要能够产生效果，产品或者功能的形式并不重要；是不是一定需要货币方式来交换？用权益方式来交换（例如股份、使用权等）是一种新的思路；难道一定要满足某种现存的需求？挖掘需求或者创造需求也是可行的思路。 我认为，新的市场分析模式应该是：设计或者构思要达到的效果；设计一种价值交换方式；创造或者引导出某种需求，从而创造一种新的市场。——这实际上是商业模式设计，而不是传统意义上的市场分析。l 传统市场分析的思考维度 供给的规则是什么ü 供给的产品形式是什么？ü 不同产品形式对应的价值交换区间是什么（即价格段）？ü 产品主要集中在哪里供应？空间格局是什么？ü 供给的产品是什么时候出现的？ü 供给的产品哪种多？哪种少？主次结构是什么？ü 价值交换的方式（例如销售还是持有）的效果评价 供给的变化是什么ü 供给的总量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供给的产品会出现在哪里？ü 新的产品形式是什么？ü 新的供给产品会在什么时候出现？ü 有没有可能促使供给变化的重要事件、节点？发生在什么时候？（例如重大基础设施，重大活动，特殊规划确定等） 需求的规则是什么ü 主流的价值交换区间在哪里（市场主流总价段）？ü 消化速度的情况§ 整体消化速度§ 个案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的类型ü 不同类型需求人群对应的购买力的结构ü 价值交换的方式（例如购买还是租赁） 需求的变化是什么ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是刚性的市场还是弹性的市场？）ü 有没有可能发生促使需求变化的重要事件、节点、设施？发生在什么时候？ （是平稳发展还是转折变化？）ü 可能带来的需求类型的变化预测ü 有没有可能发生主流价值交换区间变化的情况？ 寻找机会在哪里ü 在哪里有机会？（区位的机会）ü 在什么时候有机会？时机到了没有？ü 在哪种价值交换方式下有机会？ü 在哪种价值交换区间下有机会？ü 这样的机会能维持多长时间？ü 实现价值的速度会是什么情况？ü 我是机会的创造者、引领者？还是红利的分享者、跟随者？ü 如果打破现有常规，存在哪些可能性？§ 市场的可能性有哪些？§ 非市场手段实现的可能性有哪些？l 市场分析的写作方式 想法和说法是不一样的——需要一定的思考维度来想清一个问题，但是表达的方式不能完全按照思考的逻辑来，而是按照一个能被人理解的逻辑来。 因此，供给和需求要对应着来说，说了供给的规则，你就需要紧接着说需求的规则；说完供给的变化，就需要接着说需求的变化。这种写作方式容易被人理解。

6. 房地产的区位讲解有什么步骤

房地产的区位是指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到该宗房地产的可及性，从该宗房地产到其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等

7. 房地产地段优势怎么讲解

地段就是突出卖点：一、 楼盘硬件：
户型、配套、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、入户大堂、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率
二、 建筑风格：
建筑艺术 德国风格 欧陆风格 法国风格 意大利风格 海派建筑风格 和式风格 新加坡风格
三、 空间价值：
错层卖点 跃式卖点 复式卖点 空中花园 大露台卖点
四、 园林主题：
中心花园 加拿大风情园林 主题园林 艺术园林 亚热带园林 园林规模 欧陆园林 江南园林 自然园林 树木卖点 新加坡式园林 岭南园林 园林社区 澳洲风情 海滨风情 热带园林
五、 自然景观：
全海景卖点 一线江景 二线江景 园景卖点 人工湖景 山水景观 山景卖点 河景卖点 自然湖景
六、 区位价值：
繁华路段 CBD概念 中心区概念 奥运村概念 地铁概念 商业地段
七、 产品类型：
小户型物业 TOWNHPUSE 产权式酒店 独立别墅 酒店式公寓 大户型物业 商务公寓 学院派公寓 国际公寓 新独院住宅 经济适用房
八、 人以群分：
豪宅卖点 白领卖点 单身公寓 工薪阶层 外销卖点 先锋人士 国际化社区
九、 原创概念：
居住主题 新都市主义 宣言卖点 渡假式概念 现代主义 游戏规则
十、 功能提升：
健康概念 投资概念 绿色概念 E概念 环保概念 生态概念
十一、产品嫁接：
教育概念 音乐概念 艺术概念 运动概念 旅游概念
十二、楼盘软性附加值：
服务卖点 文化卖点 物业管理 口碑卖点
十三、产品可感受价值：
品质卖点 成熟社区 身份地位 安全卖点
十四、楼盘及发展商形象：
荣誉卖点 发展商品牌 知情权卖点 自我标榜 张扬个性
十五、居住文化与生活方式：
生活方式 品位卖点 文脉卖点
十六、情感：
孩子卖点 情缘卖点 亲恩卖点
十七、销售与工程进度：
奠基卖点 内部认购 第一期公开发售 第二期公开发售 最后一期公开发售 火暴人气 热销卖点 加推卖点 样板房开放 外立面呈现 封顶卖点 竣工卖点 交楼卖点 入伙卖点 尾房卖点 答谢卖点
十八、创意促销：
价格卖点 付款方式 竟卖卖点 节日促销 折扣促销 送礼促销 特价单位促销 巨奖促销 名人效应 各类比赛促销 征集活动 开放日促销 业主连谊 音乐会促销 表演活动促销 艺术活动促销 新旧房互动 车房互动 送私家花园 另类营销手法

地产卖点排名：
居住主题 荣誉 教育概念 生活方式 户型 健康概念 建筑艺术 节日促销 成熟社区 投资概念 绿色概念 服务 豪宅 一期公开发售 全海景 送礼促销 一线江景 发展商品牌 身份地位 E概念 环保概念 生态概念 繁华路段 小户型物业 品味 错层 配套设施 白领 孩子 CBD概念 封顶 中心花园 价格 艺术活动促销 TOWNHOUSE二线江景 园景 文脉 热销 加拿大园林 都市主义 业主主义 业主连谊 人工湖景 高尔夫 文化 物业管理 交通 中心区概念 二期公开发售 最后一期公开发售 现房 主题园林 艺术园林 亚热带园林 园林规模 欧陆园林 音乐概念 产权式酒店 知情权 精装修 奥运村 尾盘销售 德国风格 宣言 折扣促销 特价单位促销 各类比赛促销 开放日促销 另类营销手法 艺术概念 独立别墅 酒店式公寓 大户型物业 山水景观 水景 跃式 复式 版式 建材与配置 情缘 地铁概念 内部认购 样板房开放 江南园林 名人效应 音乐会促销 表演活动促销 送私家花园 运动概念 河景 景观 新工艺新材料 使用率 楼间距 会所 泳池 入户大堂 单身公寓 亲恩 商业路段 火暴人气 外立面 交楼 入伙 欧陆风格 自然园林 付款方式 竟卖 车房互动 商务公寓 国际公寓 学院派公寓 一线山景 二线山景 自然湖景 自我标榜 空中花园 口碑 大型超市 工薪阶层 外销 先锋人士 答谢 法国风格 意大利风格 树木 新加坡会所 岭南园林 园林社区 澳洲风情 渡假式概念 巨奖促销 征集活动 新旧房互动 旅游概念 安全 新独院住宅 经济适用房 张扬个性 大露台 规划 专业组合 大规模 创新技术 国际化社区 奠基 竣工 海派建筑风格 和式筑居 新加坡风情 海滨风情 热带园林 现代主义 旅游规划 绿化率

8. 房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（ ）。

【答案】A、B
【答案解析】房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。C、D选项属于开发内容和规模的分析与选择，E选项为产品经营方式的分析与选择。

9. 求关于房地产开发项目区位因素分析与研究的论文，

房地产开发项目开发时机的分析，首先应展望开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机。但是必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型的房地产开发项目通常应考虑分期分批开发，或称滚动开发。由于房地产开发通常需要的时间较长，一般应采取“反周期”和“逆向思维”运作。所谓反周期运作，是说房地产市场在一定程度上是周期性波动的，有高潮、有低谷。除了房地产投机炒作和“短平快”的项目之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，取得开发场地的成本低，但开发完成后往往迎接的是高潮；而在房地产市场高潮时进入，则刚好相反；可供选择的项目少，竞争对手多，取得开发场地成本高，开发完成后往往迎接的是低潮。因此，在房地产市场高潮时反而要持相当审慎的态度。所谓逆向思维运作，是说大家都想做的项目最好不要去做，避免一哄而起；相反，大家都不想做的项目此时如果去做，将会有意想不到的收获。正如美国一本投资著作所言：“当舆论普遍对某种投资的评价不乐观时，此刻加入投资，通常可以提高你的投资报酬率。”“反周期”和“逆向思维”应当结合起来运用。房地产开发项目风险一般按风险来源、投资阶段或风险的可控性进行分类，本文根据项目风险的不同特点，按照风险的属性进行分类。

（1）宏观环境风险

政治环境风险。指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险；经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条；政策环境风险。主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。
www.mypm.net
（2）区域环境风险

区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险。城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险；环保风险。包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险。指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。
项目管理培训
（3）土地风险
项目管理论坛
土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险。取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。

（4）资金风险

资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。

（5）设计风险

先进性风险。项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。

（6）工程风险

发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。 项目管理者联盟文章

（7）市场风险 项目经理圈子

10. 房地产地段优势怎么讲解

房地产地段优势：来自

一、 楼盘硬件：

户型、配套、交通、精装修、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率、楼间距、会所、泳池、入户大堂、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率。

二、 建筑风格：

建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式风格、新加坡风格。

三、 空间价值：

错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点。

四、 园林主题：

中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园林。

五、 自然景观：

全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、自然湖景。

六、 区位价值：

繁华路段、CBD概念 中心区概、念奥运村概念、地铁概念、商业地段。

七、 产品类型：

小户型物业、TOWNHPUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、学院派公寓、国际公寓、新独院住宅、经济适用房。