怎么购买地产债券

1. 我想购买“房产抵押债权”哪里有

我曾于2005年借给张某人民币50万元，为期一年。当时张某以本市虹口区一套有银行按揭的住房作余额抵押并与我办理了抵押手续。后来张某生意失败，银行和其他生意上的债权人都将他告上了法院，并已有两个债权人向法院申请查封了张某抵押给我的虹口区住房。目前，这些案件张某都已败诉需还债，但他没有还款能力，债权人纷纷要求法院拍卖该房产抵偿他们的债权。请问，我应该如何行使我的房产抵押权?
律师回答：
按我国《担保法》的规定，你与张某的房产抵押借款关系一旦确定，你即依法享有对该抵押房产的优先受偿权。本案张某抵押房产有银行按揭在先，你作为该房产价值余额抵押权人，依法在银行优先受偿权实现后，享有优先受偿权。而张某的其他债权人，不论他们是否通过诉讼解决与张某的债权债务，如欲通过拍卖张某该房产实现债权，则都应在银行及你的优先受偿权实现以后，在拍卖款项仍有剩余的情况下方可实现或部分实现。
你来函称张某的债权人已要求法院拍卖该抵押房产，通常情况下，法院在对该房产情况进行查核时发现该房产有按揭及余额抵押情况后，会通知你到庭行使抵押权，并依法保护你的优先受偿权利的。你本人目前已初步了解该房产将被拍卖，故你也可主动与抵押房产所在地人民法院执行庭联系，出示相关抵押权证据，要求法官保护你的优先受偿权。
延伸阅读：房地产抵押一经设定，即产生相应的法律效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力。
(一)房地产抵押权的对内效力
1、先受偿效力
房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权;⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围;⑶违约金;⑷损害赔偿金;⑸实现房地产抵押权的费用。
当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的，从其约定。
3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力
⑴房地产自身。房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押;以房屋所有权抵押的，其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，则为房地产抵押权的效力所及。
⑵房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原则，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效力自应及于房地产的从物。
⑶房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系，一如主物与从物的关系，以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效力得及于从权利。
⑷孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。中国《担保法》第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押权的效力不及于该孳息。

2. 投资房地产债券需要注意哪些

首先，要了解复债券基金的投资制范围。债券基金主要通过投资债券市场获利。增强类债券基金虽然能通过“打新股”“投资可转债”等投资于股市，却有严格的比例限制。
其次，应关注债券基金的交易成本。不同债券基金的交易费用会相差不少。如老债券基金多有申购、赎回费用，而新发行的债券基金大多以销售服务费代替申购费和赎回费，且销售服务费是从基金资产中计提，投资者无需支付。

最后，不要对债券基金收益期望过高。债券基金属于低风险、低收益的投资品种。目前债券基金的纯债市收益率约4%，债券回购和盘中交易能够提升收益率1个至2个百分点，因此通过债券基金获取6%左右收益是可能的。

3. 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

4. 谁有房地产开发商的融资渠道

这个可以调查

5. 房地产的发行债券和股票的具体条件

股票发行注册制定义：
注册制主要是指发行人申请发行股票时，必须依法将公开的各种资料完全准确地向证券监管机构申报。证券监管机构的职责是对申报文件的全面性、准确性、真实性和及时性作形式审查，不对发行人的资质进行实质性审核和价值判断而将发行公司股票的良莠留给市场来决定。注册制的核心是只要证券发行人提供的材料不存在虚假、误导或者遗漏，即使该证券没有任何投资价值，证券主管机关也无权干涉，因为自愿上当被认为是投资者不可剥夺的权利。这类发行制度的代表是美国和日本。这种制度的市场化程度最高。
董登新[微博]：IPO注册制将带来A股慢牛短熊
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在微博表示，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》为资本市场改革定调：健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。其中，最大亮点或重中之重就是IPO注册制的试点与推行，这将引发A股市场革命性的深刻变化，值得投资者兴奋、期待！
董登新还表示，A股市场IPO推行注册制，将具有划时代的历史意义：其一，证监会不再直接干预股市涨跌；其二，证监会不再干预IPO节奏，更无权暂停IPO；其三，证监会监管重心将从IPO后移至二级市场，严厉打击违规者及证券犯罪行为；其四，投资者将会真正自觉地学会用脚投票。这是真正意义上的还权于市场，还权于投资者。推行注册制，是新股发行体制改革接近尾声、最后阶段的临门一脚。这一脚、这一刻已无退路，别无选择。十八届三中全会已十分高调、明确指出：要充分发挥市场的决定性作用。“去行政化”已成为当前中国股市最重大的改革任务，而一级市场IPO则是过度行政干预的重灾区，因此，推行IPO注册制将是唯一选项。
董登新最后称，注册制的推行，将会迎来A股市场“慢牛短熊”的新格局、新时代。美国股市是典型的“慢牛短熊”，它的牛市一般持续5——7年，而熊市至多为1——2年；与此相反，中国一贯的“快牛慢熊”格局则是：牛市至多1——2年，熊市则长达5——7年。这就是中国股市与成熟市场的巨大反差。IPO注册制将改写这一格局！
李迅雷[微博]：IPO注册制将压低股价 短期难推行
海通证券(9.11, 0.01, 0.11%)副总裁、首席经济学家李迅雷对新浪财经表示，这次金融领域的一大看点就是股票发行注册制的改革，但从核准制到注册制的过渡有一定难度，明年推行可行性也不大。他认为如实行股票发行注册制，上市公司发行规模将会扩大，发行价格将会降低，未来股市更加市场化，而中国股票市场表现不好很重要的一个原因是发行价格过高。对券商而言整体利好，但是未来保荐风险将加大。对普通投资者而言这不是特别好的事情。
孙立坚[微博]：上市公司好坏将由专业投资者决定
复旦大学经济学院教授孙立坚认为，股票发行注册制改革将让那些无资产支持的好公司获得更强的融资能力，抑制公司上市过程中的寻租现象，上市公司的好坏由投资者尤其是专业化的投资者来决定。
华生：中小盘股将受发行注册制冲击
据深圳商报报道，燕京大学校长、经济学家华生昨日接受记者采访时表示，推进股票发行注册制改革，提高直接融资比重等内容写进《决定》里，意味着证券市场改革非常重大。中国证券市场成立20多年来，新股发行一直都是审批制、核准制。这次的改革提出从审批制、核准制转向注册制，应该说这个改革是非常具有实质性的，等于要对新股发行审核制度进行根本改革，这个市场化方向改革是对的，市场起决定性的作用了。
但什么是注册制？是不是什么企业注册了就可以上市？那恐怕也不行。这个注册制指的是什么？美国IPO也叫注册制，但和我国的工商注册是两回事。华生说，不管怎么理解吧，目前来看这个新股发行制度改革力度是空前的。实际上过去还没有认真研究过，一下子就将股票发行注册制改革写进了《决定》里，这个步子迈得非常大的，肯定股票市场直接融资方面，力度会是空前的。但是，希望在制度设计上，要有大智慧(5.88, -0.09, -1.51%)，不然，对证券市场的冲击也将非常大。
过去20多年，政府负责审批审核，但政府也在保护这个市场。一下子市场化了，全面放开了，这个冲击是不言而喻的。特别是A股股价，中小盘股比起香港市场仍然高高在上，对这个冲击要有充分的思想准备。因此，在制度设计上要有大智慧，不能因为改革给投资者造成太大的伤害，要有一个过渡。总体来说，《决定》指明了方向，看来证券市场配合整个国家市场化改革的力度非常大。
老艾：券商股是最受益的
新浪财经评论员老艾称，审核制改注册制是中国股市一项革命性的突破，上市公司数量将大大增加，此项规定最受益的是券商，投行业务有望再次成为最赚钱的一块，这也是周五券商股集体井喷的直接原因。
刘纪鹏[微博]：IPO不宜从核准制直接过渡到注册制
据华夏时报报道，中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏表示，需要强调的是，尽管一直提到新股发行的改革，但我并不太主张一步就从核准制过渡到注册制。证监会未来有可能放松审批，可太快变成注册制也并不适合中国的市场。举个例子，美国实行注册制，因为它是有前提的：一是因为美国有强大的诉讼文化，很多纳税人都有自己的律师；二是美国股市机构投资者居多，比较理性；三是它的事后惩罚很严格，公司一旦发生问题需要追索，保荐人有的要终身取消保荐资格等。而这三点我们的市场直到今天还都未完全具备，所以监管层当下的改革重点，应该是监审分离，变实质性的核准为程序上的核准，然后把审核的权利下放到交易所。此外，证监会在人员配置上，也应该把90%的力量着重放在监管上， 只留10%的力量用在审批上即可。用16个字来形容，就是“监审分离，下放发审，程序核准，保留否决”。
管清友：IPO注册制将使好公司受追捧
民生证券研究院副院长、首席宏观研究员管清友表示，注册制嘛，外国制度加上中国特色，若2015年开始搞，市场整个估值将会下移，烂公司会更烂，好公司受到追捧，壳公司不值钱，券商投行业务骤增，市场供给量会大大增加。
官建益：注册制就是让我们投资而不是赌博
新浪财经专栏作家，资深财经评论员官建益称，让市场起决定性作用，让投资者去识别真正的好公司，是全球通行的做法，我们的资本市场已经有23年多的历史，投资者拥有鉴别能力。没有了赌重组的赌博心理，垃圾股将被多数人抛弃，价值投资、成长投资将逐步成为市场的主流。对于中小投资者，一定要看到中央坚定不移发展资本市场的信心，自觉站到投资者的行列里来，千万不要在跌停板上卖不出去了，才想起不应该投资垃圾股。虽然短期可能造成市场一定的重心下移(当然，处理得好也可以用积极的因素化解消极的因素)，但是从中长期看，这项根本制度的确立，将引导我们的资本市场走向投资市场，大家将更加关注公司的基本面，而不是做短差，搏消息。
吴国平：发行注册制改革推进股市真正市场化
广东煜融投资管理有限公司董事长吴国平称，最大的亮点当然是推进股票发行注册制，千呼万唤始出来，当下的审核制有不少的弊端，最大的问题就是非市场化，很容易权力寻租。一旦未来推进股票发行注册制，这非市场化的因素将会大大减小，但这也并非意味着随便什么公司只要注册申请下就能上市，只是，未来这块会更市场更规范而已，这对未来我们股市中期走出健康的运行格局是有利的。对市场带来的冲击可能就是未来退市可能渐渐会成为常态了，这无疑会对投资者的风险上会带来全新的考验，所以，未来股市的博弈，会促使投资者更注重内在价值的挖掘，而不仅仅是投机价值的把握。不死鸟慢慢会成为过去了，这双刃剑带来的风险就是改革推进市场化所需要付出的代价，但对市场整体而言，则依然是机会远大于风险，这点看看美国市场就清楚了，因为，它们就是注册制的市场，就是非常市场化的市场。所以，这里蕴含的战机在于价值蓝筹股，风险在于投机垃圾股。
徐彪：发行注册制会二度打击小票
华泰证券(7.47, 0.01, 0.13%)首席策略分析师徐彪表示，随着如何落实“推进股票发行注册制改革”明朗，供给会二度打击小票。
罗毅：IPO迎突破性发展 金融业迎历史机遇
招商证券[微博](10.02, 0.02, 0.20%)金融行业首席分析师罗毅在微博表示，股票发行迎来突破性发展，金融业迎来历史机遇。以下为原文：资本市场改革浪潮掀起，制度红利将陆续释放。三中全会确定将推进多层次资本市场体系建设，股票发行有望迎来突破性改革，多元股权融资将继续深化，债券和衍生品市场的扩容是未来资本市场发展的新方向。金融改革未来将以超越市场预期的速度快速推进，多管齐下。金融业迎来创新改革洪流铸就的历史发展机遇。
周小全：发行注册制有利于激发市场活力
中原证券总裁周小全在接受人民网[微博](40.52, 2.50, 6.58%)记者采访时表示，此次改革中资本市场改革力度空前，其中推进股票发行注册制改革尤其重要。 “其中，推进股票发行注册制改革，可以说是资本市场的一个重大改革”，周小全表示，也是符合此次改革整体思路的。新股发行注册制有利于激发市场活力，券商行业也将迎来难得的发展机遇。目前，新股发行仍实行事实上的审核制，由证监会组织发审会对拟上市企业的持续盈利能力等进行判断与把关，而新股发行注册制意味着将这一决策权交给了广大投资者。周小全表示，股票发行转向注册制，其实不是证监会说了算，因为涉及到修改《证券法》相关规定，这次改革决定的出台实际上是扫清了这一障碍。
宗良：中国要下大力气使得金融体系更合理化
据中国新闻网报道，中国银行(2.54, -0.03, -1.17%)国际金融研究所所长宗良表示，《决定》中明确“健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重”，这再一次强调了中国要下大力气，使得金融体系更趋合理化。
向松祚[微博]：发行注册制值得欢迎
据人民网报道，中国农业银行(2.52, -0.01, -0.40%)首席经济学家向松祚表示，股票发行注册制改革意味着发审制度必然取消，这是重大举措，值得欢迎。
程晓明：IPO注册制改革关键是放开上市节奏
据第一财经日报报道，西部证券(10.70, 0.14, 1.33%)新三板业务部总经理程晓明在接受本报记者采访时称，IPO注册制改革，放开上市节奏是关键。他说：“推行注册制改革符合市场化改革的方向。我们不仅要关注审批权的下放，也要关注上市节奏的放开。上市节奏的放开，是注册制的重要内容。”
同时，程晓明认为上市的条件不应是“Condition to be listed ”，而应该是“condition of being listed”。他表示，可以以市场化的退市制度来倒逼市场化的上市制度。“理论上不退市的公司，就应该可以上市。而退市的标准应该是市场化的标准，就是由交易价格和交易量来确定是否应该退市。”他说。事实上，证监会主席肖钢在11月2日中国上市公司协会2013年年会上曾强调，上市公司退市制度是资本市场一项重要的基础性制度，要逐步实现退市制度的常态化。下一步，要严格执行新的退市制度，实现资本市场资源配置效率最大化。
李大霄[微博]：新股发行注册制要实现三个平衡
英大证券首席经济学家李大霄对中国证券报记者表示，推行注册制需要一些配套措施，除了新股发行制度改革，还需要有监管、信息披露、退市以及相关法制完善等方面的配套。在成熟市场中，退市企业数量与上市企业的数量相当，市场处于动态平衡状态中。李大霄强调，新股发行制度要实现三个平衡，一是投资者与融资者的利益平衡，二是融资速度与引资速度的平衡，三是一级市场和二级市场的平衡。
杨德龙[微博]：注册制可能大大增加新股
南方基金首席分析师杨德龙昨日晚间在接受信息时报记者采访时表示，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，要推进股票发行注册制改革。注册制度改革相当于将新股发行彻底市场化，这可能大大增加新股发行数量，对于券商投行业务大有好处。
王剑辉：新股注册制是长期利好
首创证券研发副总经理王剑辉分析认为，市场对于IPO的恐惧更多在于新股的“三高”，而不是新股上市的数量，未来如果注册制得以推行，那么发行门槛会降低，此前包含在IPO中的溢价或者隐形担保的因素便可以忽略，而由于新股不会再成为稀缺产品，筹码等评判标准会弱化，而投资者在面对众多新股选择的时候，也会更加理性，对于市场而言是长期利好。
向威达：注册制可缓解新股对市场冲击
长城基金宏观策略研究总监向威达也表示了类似的看法，其认为，推进股票注册制是符合市场规律的改革，可以缓解新股发行等对市场的冲击。
孙海琳：注册制可提供更多优质资产
宏源证券(8.22, 0.00, 0.00%)高级经济学家孙海琳则分析，注册制等都是为了完善金融体系建设，作为市场化改革的趋势，证监会由审核制改成注册制，企业的资质和定价由市场自主完成，证监会的职能由审核等前端管理向金管等后端管理转换。同时可以帮助很多有潜力的企业和公司上市，给投资者提供更多优质的资产，并且价值由市场决定，这符合市场在资源配置中起决定性作用的表述，注册制也是金融深化的一种表现。
许维鸿：多层次资本市场有利完善新股定价机制
国都证券首席经济学家许维鸿认为，《决定》中最具亮点的是提出多层次资本市场建设，有利于完善新股的定价机制。除此之外，《决定》中有关法制完善的相关内容，也将为资本市场的健康发展提供良好的法制环境。
天津股侠：注册制市场化程度高
天津诚基国际贸易有限公司合伙人、职业投资人天津股侠在微博中表示，股票发行注册制度改革的信息是，以前的新股发行都是核准制，带有行政色彩，改革为注册制度后上市公司只要只要证券发行人提供的材料不存在虚假、误导或者遗漏 ，证券主管机关也无权干涉，市场化程度高。
苏渝：新股发行注册制终于实现了
炒股名博、独立财经观察家、学者、教授苏渝在微博中表示，新股发行注册制这是笔者发表了多篇文章论证。呼吁了多年了愿望，现终于实现了。
股锋：IPO将不再是悬在市场上的利剑
职业投资人股锋在微博中称，“股票发行注册制”，虽然供给扩大，但将引入更多资金并让投资者更加多元化，这次IPO改革也将会有重大突破，IPO将不再是悬在市场上的利剑！今天(新浪编者注：周五)的涨幅度太保守，下周上涨继续！
佐罗：绩优绩差公司价格差将扩大
新浪知名博主佐罗投资札记在微博中称，决定明确：“完善金融市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资。"这将引导我们的资本市场走向投资市场，大家将更加关注公司的基本面。1、上市和退出会简化，业绩风险得到重视，绩优和绩差公司的价格差距将明显扩大。2、由于上市公司数量增加，操纵板块和概念的难度会加大。股票发行注册制定义：
注册制主要是指发行人申请发行股票时，必须依法将公开的各种资料完全准确地向证券监管机构申报。证券监管机构的职责是对申报文件的全面性、准确性、真实性和及时性作形式审查，不对发行人的资质进行实质性审核和价值判断而将发行公司股票的良莠留给市场来决定。注册制的核心是只要证券发行人提供的材料不存在虚假、误导或者遗漏，即使该证券没有任何投资价值，证券主管机关也无权干涉，因为自愿上当被认为是投资者不可剥夺的权利。这类发行制度的代表是美国和日本。这种制度的市场化程度最高。
董登新[微博]：IPO注册制将带来A股慢牛短熊
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在微博表示，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》为资本市场改革定调：健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。其中，最大亮点或重中之重就是IPO注册制的试点与推行，这将引发A股市场革命性的深刻变化，值得投资者兴奋、期待！
董登新还表示，A股市场IPO推行注册制，将具有划时代的历史意义：其一，证监会不再直接干预股市涨跌；其二，证监会不再干预IPO节奏，更无权暂停IPO；其三，证监会监管重心将从IPO后移至二级市场，严厉打击违规者及证券犯罪行为；其四，投资者将会真正自觉地学会用脚投票。这是真正意义上的还权于市场，还权于投资者。推行注册制，是新股发行体制改革接近尾声、最后阶段的临门一脚。这一脚、这一刻已无退路，别无选择。十八届三中全会已十分高调、明确指出：要充分发挥市场的决定性作用。“去行政化”已成为当前中国股市最重大的改革任务，而一级市场IPO则是过度行政干预的重灾区，因此，推行IPO注册制将是唯一选项。
董登新最后称，注册制的推行，将会迎来A股市场“慢牛短熊”的新格局、新时代。美国股市是典型的“慢牛短熊”，它的牛市一般持续5——7年，而熊市至多为1——2年；与此相反，中国一贯的“快牛慢熊”格局则是：牛市至多1——2年，熊市则长达5——7年。这就是中国股市与成熟市场的巨大反差。IPO注册制将改写这一格局！
李迅雷[微博]：IPO注册制将压低股价 短期难推行
海通证券(9.11, 0.01, 0.11%)副总裁、首席经济学家李迅雷对新浪财经表示，这次金融领域的一大看点就是股票发行注册制的改革，但从核准制到注册制的过渡有一定难度，明年推行可行性也不大。他认为如实行股票发行注册制，上市公司发行规模将会扩大，发行价格将会降低，未来股市更加市场化，而中国股票市场表现不好很重要的一个原因是发行价格过高。对券商而言整体利好，但是未来保荐风险将加大。对普通投资者而言这不是特别好的事情。
孙立坚[微博]：上市公司好坏将由专业投资者决定
复旦大学经济学院教授孙立坚认为，股票发行注册制改革将让那些无资产支持的好公司获得更强的融资能力，抑制公司上市过程中的寻租现象，上市公司的好坏由投资者尤其是专业化的投资者来决定。
华生：中小盘股将受发行注册制冲击
据深圳商报报道，燕京大学校长、经济学家华生昨日接受记者采访时表示，推进股票发行注册制改革，提高直接融资比重等内容写进《决定》里，意味着证券市场改革非常重大。中国证券市场成立20多年来，新股发行一直都是审批制、核准制。这次的改革提出从审批制、核准制转向注册制，应该说这个改革是非常具有实质性的，等于要对新股发行审核制度进行根本改革，这个市场化方向改革是对的，市场起决定性的作用了。
但什么是注册制？是不是什么企业注册了就可以上市？那恐怕也不行。这个注册制指的是什么？美国IPO也叫注册制，但和我国的工商注册是两回事。华生说，不管怎么理解吧，目前来看这个新股发行制度改革力度是空前的。实际上过去还没有认真研究过，一下子就将股票发行注册制改革写进了《决定》里，这个步子迈得非常大的，肯定股票市场直接融资方面，力度会是空前的。但是，希望在制度设计上，要有大智慧(5.88, -0.09, -1.51%)，不然，对证券市场的冲击也将非常大。
过去20多年，政府负责审批审核，但政府也在保护这个市场。一下子市场化了，全面放开了，这个冲击是不言而喻的。特别是A股股价，中小盘股比起香港市场仍然高高在上，对这个冲击要有充分的思想准备。因此，在制度设计上要有大智慧，不能因为改革给投资者造成太大的伤害，要有一个过渡。总体来说，《决定》指明了方向，看来证券市场配合整个国家市场化改革的力度非常大。
老艾：券商股是最受益的
新浪财经评论员老艾称，审核制改注册制是中国股市一项革命性的突破，上市公司数量将大大增加，此项规定最受益的是券商，投行业务有望再次成为最赚钱的一块，这也是周五券商股集体井喷的直接原因。
刘纪鹏[微博]：IPO不宜从核准制直接过渡到注册制
据华夏时报报道，中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏表示，需要强调的是，尽管一直提到新股发行的改革，但我并不太主张一步就从核准制过渡到注册制。证监会未来有可能放松审批，可太快变成注册制也并不适合中国的市场。举个例子，美国实行注册制，因为它是有前提的：一是因为美国有强大的诉讼文化，很多纳税人都有自己的律师；二是美国股市机构投资者居多，比较理性；三是它的事后惩罚很严格，公司一旦发生问题需要追索，保荐人有的要终身取消保荐资格等。而这三点我们的市场直到今天还都未完全具备，所以监管层当下的改革重点，应该是监审分离，变实质性的核准为程序上的核准，然后把审核的权利下放到交易所。此外，证监会在人员配置上，也应该把90%的力量着重放在监管上， 只留10%的力量用在审批上即可。用16个字来形容，就是“监审分离，下放发审，程序核准，保留否决”。
管清友：IPO注册制将使好公司受追捧
民生证券研究院副院长、首席宏观研究员管清友表示，注册制嘛，外国制度加上中国特色，若2015年开始搞，市场整个估值将会下移，烂公司会更烂，好公司受到追捧，壳公司不值钱，券商投行业务骤增，市场供给量会大大增加。
官建益：注册制就是让我们投资而不是赌博
新浪财经专栏作家，资深财经评论员官建益称，让市场起决定性作用，让投资者去识别真正的好公司，是全球通行的做法，我们的资本市场已经有23年多的历史，投资者拥有鉴别能力。没有了赌重组的赌博心理，垃圾股将被多数人抛弃，价值投资、成长投资将逐步成为市场的主流。对于中小投资者，一定要看到中央坚定不移发展资本市场的信心，自觉站到投资者的行列里来，千万不要在跌停板上卖不出去了，才想起不应该投资垃圾股。虽然短期可能造成市场一定的重心下移(当然，处理得好也可以用积极的因素化解消极的因素)，但是从中长期看，这项根本制度的确立，将引导我们的资本市场走向投资市场，大家将更加关注公司的基本面，而不是做短差，搏消息。
吴国平：发行注册制改革推进股市真正市场化
广东煜融投资管理有限公司董事长吴国平称，最大的亮点当然是推进股票发行注册制，千呼万唤始出来，当下的审核制有不少的弊端，最大的问题就是非市场化，很容易权力寻租。一旦未来推进股票发行注册制，这非市场化的因素将会大大减小，但这也并非意味着随便什么公司只要注册申请下就能上市，只是，未来这块会更市场更规范而已，这对未来我们股市中期走出健康的运行格局是有利的。对市场带来的冲击可能就是未来退市可能渐渐会成为常态了，这无疑会对投资者的风险上会带来全新的考验，所以，未来股市的博弈，会促使投资者更注重内在价值的挖掘，而不仅仅是投机价值的把握。不死鸟慢慢会成为过去了，这双刃剑带来的风险就是改革推进市场化所需要付出的代价，但对市场整体而言，则依然是机会远大于风险，这点看看美国市场就清楚了，因为，它们就是注册制的市场，就是非常市场化的市场。所以，这里蕴含的战机在于价值蓝筹股，风险在于投机垃圾股。
徐彪：发行注册制会二度打击小票
华泰证券(7.47, 0.01, 0.13%)首席策略分析师徐彪表示，随着如何落实“推进股票发行注册制改革”明朗，供给会二度打击小票。
罗毅：IPO迎突破性发展 金融业迎历史机遇
招商证券[微博](10.02, 0.02, 0.20%)金融行业首席分析师罗毅在微博表示，股票发行迎来突破性发展，金融业迎来历史机遇。以下为原文：资本市场改革浪潮掀起，制度红利将陆续释放。三中全会确定将推进多层次资本市场体系建设，股票发行有望迎来突破性改革，多元股权融资将继续深化，债券和衍生品市场的扩容是未来资本市场发展的新方向。金融改革未来将以超越市场预期的速度快速推进，多管齐下。金融业迎来创新改革洪流铸就的历史发展机遇。

6. 如何购买房产抵押债权

房产抵押，是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。
提供抵押房屋的人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。

简单来说就是一种债权担保行为，以自己的房产来担保自己会如约清偿债权人的债务，如果违约没有按时清偿债务，那么债权人将可以从该房产拍卖所得的价款中优先拿走自己的债权部分。

抵押房产可以用于企业经营、抵押房产用于个人消费、抵押房产用于购买商用房。

(一)抵押房产用于企业经营

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料。

额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成。

利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上。

年限：一般为五年以内。

(二)抵押房产用于个人消费

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明。

利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%。

年限：一般为十年以内。

(三)押房产用于购买商用房

需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。

具体办理流程：

(一)向银行提出贷款意向，担保方出具适合您的贷款方案。

(二)向银行提交所需资料，同时银行对抵押物做评估。

(三)银行工作人员整理资料、面签合同。

(四)银行进行审批，批完后需办理抵押登记，最后放款。

以上便是“信用管家”整理的房产抵押的相关内容，希望对你有所帮助！

7. 中国政府怎么在债券市场上抛售美国房地产债务是低价抛售吗谁会买呢

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8. 如何买房地产债

私人想涉及地产债还是很难的吧
如果有需求，通常在前期就已经消化完成了，消化不了的自然说明风险较大，自然也不建议个人涉足。
实在看好的话直接二级市场买入得了呗

9. 如何选择债券投资的时机

债券投抄资时机的选择原则有以下袭几种：
1、抓准债券基金交易时机。一般来说，债券价格上涨转为下跌期间都是卖出时机，债券下跌转为上涨期间都是买进时机。
2、收集他息。要想准确预侧债券价格的变化，投资者必须充分掌握信息。能从众多信息中找出有用的信息，然后通过对这些信息的分析，做出正确决策，并成为投资依据。
能成为投资依据的信息有：
(1)国家重要的经济金融政策及其措施，主要包括税收政策的变化、产业政策的变化、利率的上调或下降、汇率的变化等；
(2)债券发行公司的经营状况，主要包括债券发行公司的月营业额、每季损益表上的各项经济指标、公司主要债务人的经营状况、与公司的关系及其对债券的保证情况等；
(3)一般经济统计资料，主要包括国民经济增长速度、各行各业的平均财务指标等；
(4)财政、金融、物价统计资料，主要包括国家财政收支状况、货币流通量的变化、各种投资情况或收益率的变化、各种证券利率等；
(5)债券市场的有关资料，主要包括债券价格的变化、新发债券的品种及发行最、证券市场上大多数投资者的投资意向等；
(6)突发性的非经济因素，如战争、自然灾害对经济的影响。

10. 房地产企业发行债券要求和政策法规或者经验等

新修订的《企业债券管理条例》有望于今年下半年推出。修订的条例将有三大突破：企业债券的发放将由过去的审批制变为审核制，企业发债和利率将进一步市场化，明确规定企业债券信用等级的差异对债券利率的影响。过去企业发债的程序是，国家先批项目，再批额度，然后才能发行债券。修改后的程序将是企业自己报项目，只要符合发债必备条件，原则上就可以发行债券。过去规定如果企业是发行三年期债券，其利率不得高出同期银行存款利率的40％。在新的条例中，这个限制将有所放宽。明确规定企业债券信用等级差异，意味着企业债券将为优秀的民营企业打开直接融资的另一条渠道。 债券利率市场化也将会吸引更多对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，为房地产企业打开一个新的融资渠道。发行企业债券可以缓解房地产开发企业巨大的资金压力。按照中国人民银行的规定，企业债券利息应不得高于同期银行存款利率的40％，经过此前的8次降息，目前的银行利率已基本接近谷底，在这种情况下，非常有利于房地产企业发行长期债券进行债权性融资。按照此前的政策，我国房地产企业的由于种种特征，不易取得较高的资信等级，增加了发行债券的难度。这些特征是：区域性明显；不同类型的房地产在市场供求、经营管理上区别很大；受各地政府法规及政策管制影响大；与区域经济发展水平以及经济景气周期有着明显关系；房地产企业还普遍存在资金实力不足的问题，过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率很高。但债券利率市场化以后，房地产企业就可以根据目前行业高风险高回报的特点，确定较高的债券利率，以吸引对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，这样既满足了我国快速发展的房地产业对资金的巨大需求，也开辟了境外资金进入中国房地产业的新渠道。