❶ 房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面
房地产项目可行性报告内容指引
一、 前言
随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。
二、 可行性报告内容指引
项目决策背景及摘要
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
4、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
5、 项目开发，对公司巩固和提升在当地市场占有率、品牌形象、社会影响力的作用；
6、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
第一部分：项目概况
一、 宗地位置（附图说明）
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
二、 宗地现状（附图说明）
1、 四至范围；
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
三、 项目周边的社区配套（附图说明）
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况（附宗地区域内的交通捷运系统图）
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁等。
9、 其他
五、 大市政配套
1、 道路现状及规划发展
2、 供水状况
3、 污水、雨水排放
4、 通讯（有线电视、电话、网络）
5、 永久性供电和临时施工用电
6、 燃气
7、 供热及生活热水
上述配套设施的管线走向、容量和接口位置。
六、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格及升值潜力的评估
1、 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
第二部分：市场分析
一、 区域定位
1、 确定本案所处区域住宅市场档次类别
2、 确定本案所在位置的价位区间
二、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
• 形成时间
• 各档次住宅区域内分布状况
• 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
• 开工量/竣工量
• 销售量/供需比
• 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
三、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
• 平均售价
• 开发规模
• 产品形式
• 平均消化率
• 平均容积率
• 物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
4、 未来2-3年区域内可供应土地状况
5、 分析：本案在区域市场内的机会点
6、 结论：
• 区域市场在整体市场的地位及发展态势
• 本案开发产品价位区间及产品形式
• 本案在区域内开发市场潜力
• 本案在开发中的营销焦点问题
四、 区域市场目标客层研究
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围
2、 结论：本案目标人群的区域来源及行业特点
五、 区域商圈研究
1、 区域市场现有商圈
• 专业市场
• 商贸区、写字间/大型商厦
• 集镇店面/
• 政府机关/新闻机关等
2、 确定本案可辐射商圈范围，划分客层商圈
3、 商圈分析
• 本案与各级商圈的交通联系
• 评估各级商圈竞品的竞争能力
• 评估各级商圈人群的购买动机
4、 结论：本案吸引各级商圈目标客层的机会点及威胁点
根据不同机会点来确定产品的配比关系
六、 目标市场定位及产品定位
1、 市场定位
2、 目标人群特征/来源区域/行业特点
3、 产品建议
第三部分：规划设计分析
一、规划设计的可行性分析
1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计的影响及解决的方法。
3、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计的影响及解决方法。
4、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
5、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
6、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
二、初步规划设计思路
1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
4、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
第四部分：开发节奏
一、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时的当地市场占有率。
二、 销售计划：各期销售时间、价格、面积、销售各期预计市场占有率、销售计划实现的可行性分析。
第五部分：项目开发与环境保护
一、 宗地周边环境对环境保护的影响
周边空气、噪声源、污染源等与环境保护的关系及解决
二、 宗地地面现状对环境保护的影响
如地面现有绿化、树木、河流等与环境保护的关系以及对项目开发的影响
三、 建筑材料的选用与环境保护的关系
项目开发阶段节能环保型建筑材料选用的考虑。
第六部分：投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：
项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
土地成本
前期工程费
基础设施费
建安工程费
配套费用
开发间接费
直接建造成本小计
营销费用
管理费用
总 计
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）
销售收入
直接成本
总投资
毛利率
税前利润
税后利润
销售净利率
投资回报率
3、 项目开发各期的利润体现
经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
结算面积（m2）
单位利润(元/m2)
利润(万元)
4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%
营业额
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
（3） 容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5
多高层比
营业额
总投资
毛利率
税后利润
税后净利率
总投资回报率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划：各期销售回款计划。
3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金净流入时间、资金占用月平均额
第七部分：法律及政策性风险分析
一、 土地法律性质评估
（一）现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
（二）规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
二、 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权存在的不确定因素
三、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
四、 合作方式及条件
1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间等
2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 取得土地使用权的风险及控制
五、 其他风险评估
1、 政策性风险：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
2、 与合作方式相关的其它法律规定
六、 总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第八部分：管理资源配置
一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数。
三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
第九部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、 结论与建议：
分析宗地是否具有开发价值，并判断是立即开发还是作为土地储备。
第十部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
（一） 主要指标测算
1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价
2、 投资收益分析（参考以下格式）：
经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
楼面地价
完全成本
总投资
毛利率
税前利润
税后净利
销售净利率
总投资回报率
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、 根据需要，可增加如下测算：
销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。
（二） 竞争对手分析
1、 主要背景，控股股东情况
2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）
3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、 操作水平，主要开发的项目
5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的势气，是否志在必得。
（三） 制定策略
1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。
（四） 资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十一部分：在新城市开发需要补充的内容
一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、 中、高档市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、 各行政区市场比较：
（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、 当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）
附件：
1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程
成本测算可采用两种方法：
（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。
（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。
上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。
3、 现金流量预测表
4、 欲签定的意向书和合同文本
5、 新城市开发的市场调研报告
❷ 房地产开发的前期市场调查主要是做什么
1、宏观经济环境；
2、区域市场情况。市场消费特点，竞争项目情况等；
3、地块具体情况。如地理位置、交通、周边配套等。
❸ 房地产项目筹划与地块选择研究阶段的工作包括哪些
可行性研复究是对开发项目制进行全面系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以确定该项目是否可行的综合研究。特点：对项目未来情况的估计，具有前期性、预测性和不确定性。可行性研究的三个方面：技术上可行、财务上可承受、经济上合理。
1）经济合理性：从全社会的角度，进行国民经济评价，综合分析项目的经济、社会和环境效益；从开发企业的角度，进行经济效益评价，分析投资回报情况。
2）技术可行性：对项目的制约条件和开发建设进行工程技术论证。
宏观调控是否持续？房价问题何时解决？未来楼市的金矿在哪里？……地产专家李柏，以独立楼评人的视角，结合10多年地产服务经验，对中国房地产走势，提出观察和预见。初列举30个，精减为18个，实为一家之言。足以引起重视与反思，对开发商和购房者大有参考，对政府决策更有警示，预言唯愿推动房地产市场科学、健康、持久的发展。
❹ 房地产市场调研的一般内容有房地产什么调研。
1、目标客户生活习惯调查分析
2、项目位置考察，项目所在地段的规划方向。
3、周边楼盘的情况，户型、售价、风格等等。
4、项目周边的资源考察等
❺ 房地产市场调研需要注意的问题
内容很多：
前期主要有项目可行行调研
（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）
中期主要是项目定位方面牵扯的调研
（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）
后期主要是项目推广的调研
（广告选择；问卷的回溃；预售；回款等） 先给你这个，还一个几万字的某城市地产市场调研的完整报告。
[email protected]
房地产市场调研和策划
房地产调研是项目策划和决策的基础，
一房地产的市场调研
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、点——单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，
由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体
(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。
经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。
行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。
国际状况
国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。
总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。
房地产市场调研业务流程
调研原则
工作室的市场调研与专业性市场调研公司的调研不同，不是一种静态的、描述性和系统性的调研，而是一种为我们的独特的策划创意提供印证、刺激与支持的调研。
1.带着问题调研：项目总监应在调研开始3天内提出项目开发所要解决的问题，有了问题，就有方向。
2.有目的地进行调研:带着朦胧的创意，如可能成立的理念、定位、经营思路与方向等。调研过程中有开始构思多种可能性的方案。一旦有框架性的想法，就开始尝试论证。但是在全面深入的调研工作结束前千万别停留在这一个框架构想上。
3.20/80法则：时间与精力用于核心问题上，不求系统全面，但求在核心问题上的重点突破。抓住重点人物，尤其是要与老板深入沟通。同时重视与专业人士和机构的沟通，尽可能占有他们的信息。
4.“顺瓜摸藤”法则：注重考察当地楼盘的开发推广水平，以“顺瓜摸藤”的方法从各种开发和营销现象中寻求本质——为什么会这样做？其目标是什么？效果又怎样？这种市场效果反应出消费者怎样的心态？
调研制度
1、每日例会制度：当日事当日毕，当日调查当日研究，每晚举行小组例会，由项目负责人主持。
2、调研日记制度：每日例会之后形成文字结论（要点），指定专人录入手提电脑，并以电子邮件发送到工作室策划总部。
3、昼考夜谈：白天室外实地考察，晚上室内访谈，以最紧凑的时间完成调研。
调研流程
调研的基本动作可分为以下几个步骤：
1.前期基本准备。索要企业与项目的背景资料，并通过各种信息渠道（包括上网）进行行业、区域（城市）、企业的信息收集与分析。
2.组建项目团队，进行人员分工，拟定调研计划，与客户沟通联络。向客户方提交包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。
3.进入项目现场，用1天左右时间快速对企业与项目进行粗略的摸底，与客户（主要是老板）沟通，明确核心问题，调整调研计划。
4.调查。成文资料、访谈与实地考察相结合，每日小结，形成分析要点与问题要点。
5.研究。小组内部交流，与客户高层经理交流，进一步明确调研结论。
6.补充调研。
7.撰写调研报告。
调研基本内容
1.区域（城市经济、交通、商业、人口、消费文化）
2. 行业（房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点，房地产产业链的发 育状态，代理、媒体、广告、规划设计等）
3.市场（消费者、竞争者）
4.项目（区位、地块、规划、设计，目标市场细分，营销策略，同类项目成功与失败个案分析）
5.企业（企业资源与能力，重点是与项目相关的人、财、物等资源配置）
调研计划
1.调研目的
2.调研范围
3.调研重点
4.调研提纲
5.需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地
6.调研时间、地点与人员（包括需要客户提供的人员配合）
调研报告的主要内容
1、市场及行业发展态势评估
2、企业能力及开发意向评估
3、项目机会与可行性评估
4、相关行业相关问题评估
调研工作文档
1、调研提纲（出发前的初步提纲）
2、调研工作具体计划（与客户协商后提出）
3、调研资料清单（对客户提出要求）
4、调研问题目录（对自己提出问题）
5、调研日记和例会纪要
6、阶段性小结和评估报告
7、给信息部的信息资料目录
❻ 房地产项目定位,房地产市场调研,房地产可行性研究,三者有什么关系
项目定位是在跟地时候或者拿到地以后按照地块指标要做的动作，比如这版个项目要做高层、排屋权、洋房还是叠墅，分别做多少比例，户型是大户型还是小户型，实现几房的功能？诸如此类。
房地产市场调研就是回答上面的一系列问题所进行的动作。因此项目定位要基于市场调研。
房地产可行性研究，层次比较多，包括进入一个城市、进入一个板块、拿到一块地，都可以进行可行性研究。那么地块可研和上述两者就可以进行联系，地块可研是基础，只有知道这块地适合自己，周边的市场有潜力，才能拿地进行定位。而地块可研也需要市场调研。因此市场调研是可行性研究的重要内容。
所以三者的关系是，可行性研究后进行项目定位，市场调研贯穿始终。
❼ 什么是房地产市场调研，想要了解一下它的概念含义
房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计内划、系统的收集容房地产市场方面各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。
❽ 房地产项目地块环境调研报告模板
房地产项目地块环境调研报告模板
【第一部分 房地产项目所在地区气候调查】
1． 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。
2． 调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。
3． 调查主要内容：
3-1．温度
3-2．日照条件
3-3．风向
3-4.降雨量及湿度
4．综述
【第二部分 房地产项目土地性质调查】
1． 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。
2． 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。
3． 调查主要内容：
3-1．地理位置（附图）
3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群
3-3．土地面积及其红线图
3-4．七通一平现状
3-5．地块的历史研究
4．综述
【第三部分 地块周边环境调查】
1． 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。
2． 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。
3． 主要内容
3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。
A、 地块东面近景、远景。
B、 地块南面近景、远景。
C、 地块西面近景、远景。
D、 地块北面近景、远景。
3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。
3-3．环境污染情况：
A、 空气：灰尘及气味
B、 噪音：噪音来源及噪音分贝
C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度
D、 土地：垃圾污染
3-4．治安情况
4．综述
【第四部分 地块交通条件调查】
1． 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。
2． 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。
3． 主要内容
3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：
A、 主要交通干道
B、 远景规划
C、 公共交通起始线路
3-2．项目对外水、陆、空交通状况。
3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。
4．综述
【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】
1． 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。
2． 方式：实地调研。
3． 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档
次、与地块距离），包括：
3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）
3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）
3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）
3-4．金融（银行、保险、证券）
3-5．邮政
3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）
3-7、水电、排污情况
4．综述
【第六部分 周边社区现状调查】
1． 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。
2． 方式：实地调研。
3．主要内容
3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性
3-2．各楼盘及小区的居民阶层
3-3．各小区的总体规划、价格等：
A、 基本资料：1）、开发商
2）、地理位置
3）、占地面积
4）、小区规模
5）、小区内配套
6）、开发时间
7）、建筑结构
8）、建筑面积
B、 户型、面积跨度
C、 规划
D、 销售资料
1）、售价
2）、付款方式
3）、销售进度
4．综述
【第七部分 项目地块的综述】
【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】
3． 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。
4． 方式：资料查找。
3．主要内容：（图片为主）
3-1．规划
3-2．建筑
3-3．环艺
3-4．建材
3-5．特殊环境处理
4．综述
市场研究工作模块
市场调研
【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】
1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2． 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。
3． 主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
1）、数据
指 标 数量 与上年同比增长
全省 项目所在地 全省 项目所在地
A.国内生产总值
其中： 第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
2）、分析
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。
B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。
D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。
3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
1）、数据
项 目 上半年 与去年同期相比 备注
签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例
商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
2）、分析
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区
地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格 多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况 多层
小高层
高层
别墅
热销区域
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格
多层 高层 多层 高层 多层 高层
全市 项目所在板块
【第二部分 类比竞争楼盘调研】
1． 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。
2． 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。
3． 主要内容：
3-1． 基本资料
楼盘名称
地理位置
发展商
建筑承建商
建筑规划设计商
环境设计商
销售代理商
3-2． 项目户型结构详析
户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比
平层
错层
跃层（复式）
3-3．项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：
付款方式 一次性：分期：按揭：
销售进度 销售率：
已销售单位户型比例
客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：
3-4．综合评判
评判项目 评价
A．地块周边环境及配套评判
A-1 地理位置
A-2 周边环境、景观
A-3 周边市政配套
A-4 周边小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1 建筑风格和立面
B-2 建筑布局和空间规划
B-3 小区内环艺规划
B-4 户型设计
B-5 小区内配套
B-6 车流组织
B-7 物业管理
C．物业形象
C-1 发展商品牌
C-2 项目包装及营销手法
综合评价
【第三部分 住宅消费者行为分析】
1． 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。
2． 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。
3． 主要内容：
3-1． 各类档次商品住宅客户分析
指 标 比 例
家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构 20－30：30－45：45－55：55以上
客户家庭月收入状况 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析
A、 购房目的及面积偏好
指 标 比例
购房目的 A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值和增值
D办公
E为父母或子女购房
F度假
G其他
面积偏好 A 50平米以下
B 50－70平米
C 70－80平米
D 80－100平米
E 100－120平米
F 120－140平米
G 140平米以上
B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力
指 标 比 例
层数偏好 A 多层（7层以下）
B 小高层（8－18层）
C 高层（18层以上）
户型偏好1 A 平层
B 错层
C 跃层（复式）
户型偏好2 A 1房1厅
B 2×1
C 2×2
D 3×2
E 4×2
F 4×3
G 5×2/3/4
H 6房及以上
价格偏好 A（根据当地价格板块划分）
付款方式偏好 A 一次性付款
B 分期付款
C 按揭
按揭月供承受力 A 1000元以下
B 1000－2000元
C 2000－3000元
D 3000－4000元
E 4000－5000元
F 5000元以上
C、 影响购房决策的最主要的5个因素
A 地理位置
B 市政交通便利程度
C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D 距离上班地点的远近
E 价格
F 建筑风格及外立面
G 户型设计及实用率
H 社区内绿化及环艺规划
I 物业管理及社区文化活动
J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K 产权等法律手续的齐全
L 建筑质量的保证
M 发展商品牌和实力
进行市场调查需要了解的内容主要有：
1、对经济与发展形势的了解。
房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。
2、对房地产市场发展态势的了解。
需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。
3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。
主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房"的要求等等，更须熟悉和严格执行。
4、对项目周边居民的调查了解。
了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。
5、对周边同类楼盘的调查了解。
了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。
❾ 请问有谁知道房地产市场调研的概念
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
房地产市场调研的作用
1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
3）有利于企业制订正确的营销策略；
4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
二、房地产市场调研的内容
（一）宏观投资环境调查
（二）城市房地产市场概况
（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研
（四）项目基本状况调查
（五）项目所在区域市场状况
（六）项目开发策略建议
（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研
宏观投资环境调查
1、政治环境
2、经济环境
3、社会文化环境
政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。
三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研
消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
4）居民日常消费支出水平与消费结构；
5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。
四、项目基本状况调查
（1）宗地基本状况资料
包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；
（2）项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
（3）项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。
五、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。
六、房地产市场调研程序
（一）调研准备阶段
（二）正式调研阶段
（三）结果处理阶段
调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划
正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查
结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告
七、房地产市场调研方法
（一）调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
（二）资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源
二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料
二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
2、外部来源
（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
（3）电脑数据库、互联网
（4）企业外部专家
（5）营销调研公司
2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买
3、原始资料的收集方法：
（1）访问法：①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查
（2）观察法：①直接观察法 ②间接调查法
（3）实验法
❿ 房地产市场调研需要注意的问题都有哪些
前期主要有项目可行行调研
（位置；资金；人员；竞争对手；政府规划等等）
中期主要是项目定位方面牵扯的调研
（人口；文化；学历；收入；商业形态；媒体等）
后期主要是项目推广的调研
房地产市场调研和策划
房地产调研是项目策划和决策的基础，
一房地产的市场调研
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域98市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。
一、点——单个楼盘
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；因或公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁?它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?……，从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖?什么样的总价最为市场所接受?吸引客户最主要的地方是什么?购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
区域分析
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。
需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……，
由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体
(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
政治社会
政治社会是指国家运作体制、政治安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。
经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。
行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。
国际状况
国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的影响不容忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或少地影响我国房地产市场。单就投资成本这一点分析，因为在东南亚金融危机中，中国周边国家的货币均贬值20%～50%，而人民币则巍然不动。作为一个投资商人，他在作出决策之前，肯定就会对人民币的未来稳定性和现阶段的相对成本作一评估。在势态尚未明朗的时候，他必然裹足不前。
总之，点、面(线)、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。