哪些房地产清算成本

A. 房地产企业所得税清算后发生的开发成本,如何处理

企业清算指的是注销前的最后环节，是对资产和负债的处理，开发成本应该在终止生产经营活动当年的汇算清缴中进行处理。

B. 房地产土地增值税清算单位建筑面积成本怎么计算

《国家税务总复局关于房地产开制发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定："在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积"因而，您应当区分不同类型的房产，根据上述政策的规定进行处理。

C. 房地产业做项目清算是什么意思都需要哪些手续

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题
为认真贯彻落实《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件精神，北京市地税局结合我市具体情况分别以京地税地〔2007〕134号《关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知》、京地税地〔2007〕138号，《关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》，就房地产开发企业在竣工清算土地增值税管理有关问题进行了明确，主要规定如下：
一、房地产开发企业土地增值税清算管理办法新规定
（一）凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用土地增值税清算管理新办法。
（二）办理土地增值税清算手续的房地产开发项目以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。
（三）纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。
（四）土地增值税清算的条件
1、凡符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（2）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（3）直接转让土地使用权的项目。
（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
2、符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
（五）对于房地产开发企业建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值税清算的范围，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税。
（六）凡符合办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（见附件2），经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。
（七）对主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（见附件3）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。
（八）纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（见附件4）。须提交的有关资料如下：
1、项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。
2、国有土地使用权证书。
3、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
4、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
5、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
6、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
7、清算项目的工程竣工验收报告。
8、清算项目的销售许可证。
9、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
10、《土地增值税清算鉴证报告》。
11、《土地增值税纳税申报表（一）》。
12、税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
（九）纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
（十）主管地方税务机关对纳税人提交的申请材料齐全的，应向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（见附件5）交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》（见附件6）交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。
（十一）主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。
（十二）对于清算项目销售收入的确定，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。
对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。
（十三）对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。
（十四）纳税人应向税务机关提供清算项目扣除项目金额的合法有效凭证，方可据实扣除项目金额的范围如下：
1、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2、纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。
3、纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。
（十五）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项费用），按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：
1、无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
2、提供的开发成本资料不实的；
3、发现《鉴证报告》内容有问题的；
4、虚报房地产开发成本的；
5、对于四项费用每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。
（十六）对于公共配套设施费的扣除范围确认，以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。
对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
（十七）对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，凡财务费用的利息支出中能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。
（十八） 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（见附件7），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。对纳税人不能按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。
（十九）主管地方税务机关经过清算审核后，对清算项目需要进行纳税评估的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予核准，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（见附件8）送达纳税人，并将全部清税资料移交稽查部门，按照有关规定进行稽查检查工作。
（二十） 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或稽查部门进行清算工作。
1、纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的；
2、纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的；
3、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。
（二十一）主管地方税务机关在清算审核、纳税评估、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税。
1、依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；
2、擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；
3、符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；
4、纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（二十二）对清算项目通过审核后，需要进行核定征收的；或通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》（见附件9）送达纳税人。
（二十三）房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。
（二十四）中介机构对清算项目的总体基本情况、不同用途的面积划分情况、所涉及的销售收入、成本及费用等情况进行鉴证并说明情况。中介机构应按税务机关规定的《鉴证报告》范本和内容对鉴证情况出具《鉴证报告》，供税务部门参考，并接受税务机关要求提供清算项目鉴证工作底稿的查验核实工作。
（二十五）对中介机构出具的《鉴证报告》，经税务机关审核退回后，仍未达到清算要求的，将不允许再从事土地增值税清算鉴证业务工作。
（二十六）对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。
（二十七）税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，还应对违纪单位进行通报，凡对被通报的中介机构出具的鉴证报告，在办理土地增值税清算工作时均不予认可。
（二十八）房地产开发企业土地增值税清算管理办法自文件下发之日起开始执行。
附件：
附件一：《土地增值税清算鉴证报告》
附件二：《土地增值税清算申请表》
附件三：《土地增值税清算通知书》
附件四：《土地增值税清算材料清单》
附件五：《土地增值税清算受理通知书》
附件六：《土地增值税清算补充材料通知书》
附件七：《土地增值税清算中止核准通知书》
附件八：《土地增值税清算终止核准通知书》
附件九：《土地增值税核定征收通知书》

二、商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的新规定
（一）此规定适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。
（二）土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：
1、无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
2、提供的开发成本资料不实的；
3、发现《鉴证报告》内容有问题的；
4、虚报房地产开发成本的；
5、清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。
（三）对于高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。
（四）对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修正系数表》进行相应系数修正。
（五）核定四项成本应先将清税项目的高层与多层房屋分别对照适用的核定建安造价金额，确定四项成本的扣除金额。具体计算公式为：
核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数
（六）本规定中单位面积建安造价金额和年度修正系数参照北京市建设工程造价管理部门的定额标准，结合专家经验和市场状况制订，由北京市地方税务局根据情况不定期进行调整。
附件：分类房产单位面积建安造价年度修正系数表

D. 有关房地产企业土地增值税清算时，开发成本和相关费用怎样区分

您好！ 根据您提供的信息，我们回复如下 如果信息不完整，请与我们再次沟通！ 土地增值税清算以项目进行，与年度无关。 计算（土地增值税）增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（五）从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。欢迎再次咨询！

E. 房地产在土地增值税清算时，哪些费用可以扣除

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号可以扣除的费用如下：

（一）、房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1. 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2. 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额

F. 土地增值税清算时有哪些成本不能加计扣除

国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。

第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定：

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

第二，装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。

第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。

第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。

(6)哪些房地产清算成本扩展阅读：

税项扣除

1、法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：

(1)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。(简称房地产开发费用)

财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。

凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定的金额之和10%以内计算扣除;

(4)旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;

(5)与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加;

(6)财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条(1)、(2)项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第6条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条

2、代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

G. 房地产项目成本结转必须做项目清算吗

必须滴

一、土地增值税
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。

二、企业所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

H. 房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法是什么样的

各省不一，以浙江省为例：
《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算“四项开发成本”核定办法的公告》（2016年第20号）
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）精神规定，现对房地产开发企业土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”(以下简称“四项开发成本”)的核定办法规定如下：

一、房地产开发企业在计算土地增值税时，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。

二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料，结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素，计算核定上述“四项开发成本”的单位面积金额标准。房地产开发企业清算申报的“四项开发成本”的单位面积金额超过主管地方税务机关核定标准，有正当理由且能提供确凿证明材料的，可据实扣除；超过核定标准，又无正当理由的，按核定标准计算扣除。
三、本公告自2017年1月1日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（浙江省地方税务局公告2015年第8号）第五条规定同时予以废止。

本公告自2017年1月1日起施行。

浙江省地方税务局
2016年11月28日

I. 房地产企业什么时候进行项目清算（企业所的税）

房地产企业是一个项目公司，在开发的楼盘里销完了可售的房屋、车库后就要进行项目清算，另外一种是没销售完毕，但税务部门根据实情要企业进行清算；清算完毕后就可以注销企业了。