地产公司如何增加土地储备

㈠ 房地产企业如何解决土地储备不足、开工不足、去化率不高的问题

这三个问题极为挑战。
土地储备不足？
一，花钱买地。
二，合作开专发。
三，并购项目公司。
但是属没钱买地怎么办？
一，融资
二，发债
三，合作（入股，小股东）
四，技巧性拖欠地款
开工不足怎么办？
可能是资金不足或管理人员不足而导致。实际上，开工足不足，应该以销售能力目标为依据，如果够卖的，哪怕开工量偏少，在这个风险较大的行情里，还是销售至上，安全第一。
去化率不高？
这个问题更复杂，可谓千言万语，一言难尽。
可能市场面不好，竞争白热化，蛋糕有限，不够争抢。
可能产品面不好，户型缺陷，品质瑕疵，地段偏远，售价偏高等，都直接影响去化。
可能销售面不好，营销管理偏差，团建能力缺失，销售待遇偏低，营销策划偏弱，也会导致销售受阻。
所以得因地制宜、对症下药，才能把脉问诊，精准判断，予以施治。
因此，在此不好忘语，还望理解，更望采纳。

㈡ 房地产公司说的土地储备面积是怎么计算的急啊

凡是未竣工交付的土地都可以算进土地储备面积。根据实际需要，也可以通过附加说明来缩小计算范围。

㈢ 房地产开发商怎么拿地

开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。2007年后，地王现象频出，很多人也将批评的矛头瞄准了招拍挂制度，认为是招拍挂制度导致了房价的疯狂上涨。
房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。一级市场是拿地最主要的通道。
一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。
1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。
房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。
乱世出英雄，在房地产行业还很不规范的时候，这个行业造就了无数亿万富翁。有一个从百万富翁变成亿万富豪的故事。一位当时在机关做团干部的年轻人王为东，在常人看来，他有一定的社会地位，收入稳定，但他还是愿意去商海里尝试游泳而毅然下海。当时他凭着一股积极创业的热情和社会关系资源，在上海浦东找到了一块很小的土地，先签订了一份土地转让意向书。然后他凭着这份意向书到处找合作伙伴，终于被他找到了一家乡镇企业，这家企业对房地产开发一无所知，但对王为东很信任，答应去银行融资后投入开发。王为东创业时候可以说一无所有，成立公司的钱还是这家企业在银行融资时候多借了一百万元后再借给他的，由王为东归还银行利息。在现在看来一百万元只能开家小饭店，但在那个年代，运作得好，奇迹就会出现。
在浦东小地块初试牛刀，赚了钱后，现金流就有了一些铺垫，于是接着再拿地开发第二个项目。王卫东凭着一种悟性，每步节奏踏得很准，合作伙伴是乡镇集体企业，他利用这种优势，借助他们的资金实力，实行承包开发合作制，其他股东不参与经营，由他来全程操盘。君子协定，其他股东拿投入资金30%的固定回报，项目今后的亏损与否，其他股东永远是约定的固定回报。要知道房价一直是处于上升趋势中的，约定的回报率只是一个时点的定格，房地产的增值空间在实际运行中经常是无法预测到的。两年后项目运行基本完毕，但项目的利润回报并不是当初预计的那些，这样王为东按照约定按时支付给其他股东的回报后，他的个人身价顿时从小矮人变成了小巨人，新生代富豪就此产生了。
一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，由房地部门通过组织竞拍的形式让拿地企业参与现场竞拍。但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等。由专家评审小组根据出价、方案、资信等综合因素，当场评出该土地的得主。
拿地的模式还可以通过与政府合作，参与土地一级市场的开发后自己再保留一块土地，这样就可以以较为低廉的价格轻松获取。也可以通过资本运营、企业股权收购获取。
土地市场招拍挂制度的建立，从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为，有利于价格发现。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，很长的一段时间以来，协议的形式占了很大的比例，这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题，房地产界权威专家孟晓苏多次呼吁，要增加土地出让中的招标和拍卖的比重，全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。但是包括孟先生在内的很多人士，都认为后来的招拍挂制度推高了地价：土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。所以要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，包括土地供应和出让制度，这值得我们进行深入的思考和分析。
早期的开发商拿地都是可以通过协商，分期付款来获取土地资源。到了2000年后特别是招拍挂制度形成后分期付款的形式越来越被管理层所不容许。再加上土地价格的日涨夜大，中小房地产企业拿地的能力越来越削弱了。大体量的土地只有大型国企和上市企业有能力操作。很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。2009年一线城市房价涨了50%以上，这与土地一级市场不断冒出的新地王有很大关系。
地王与金融危机有关系，适度宽松的货币政策受益方很多都是国企，而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现，一部分原因就是在于这些大型房企太凶猛，吓到了一大批房企和购房者。地王的出现，断了楼市一条修正自己的活路，楼市不断蹿火冒烟，危及房地产业的根本和可持续发展。
土地的招拍挂制度比以前那种采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且效果也很不错。土地招拍挂的方式可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度地防止权力寻租等一系列人为干扰市场的行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护公共利益。而且，从近些年的城市化进程不断加速的势头来看，土地招拍挂方式确实为地方政府增加了收入，地方政府更有积极性去加速城市化进程。
土地招拍挂制度最初源于欧美，后来在我国香港广泛推广使用。我国目前的经营性土地招拍挂的形式，正是参照香港的土地拍卖规则而制定的。这个制度从理论上说可以从源头上防治土地批租领域腐败，同时也是提高城市土地运营水平、改善投资环境的根本措施，让土地可以以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，从而让市场机制发挥作用。
但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地方政府一味倾向于“价高者得”的做法，更加推动了地王的不断产生，在很大程度上使得中国房价近几年来不断暴涨。也就是说各地的房价高企，是地方政府为了追求土地财政收入而推高了房价，面粉比面包贵的故事也在中国这个快速发展的国家经常上演。因此，必须改革土地拍卖制度，将其与民生问题挂钩，避免土地拍卖对民生问题的伤害。---------上海菁英地产

㈣ 房地产企业的土地储备应放在哪个科目

1、如果这块地抄用于开发项目，应该记入开发成本--土地征用及拆迁补偿费科目。
借：开发成本--土地征用及拆迁补偿费.
贷：银行存款
2、如果这块地暂时没有确定使用用途，记入无形资产--土地使用权科目。
借：无形资产--土地使用权
贷：银行存款

㈤ 请问房地产公司的土地拓展岗具体是做什么

1、投资岗位是干嘛的？

投资岗全称又为投资拓展岗，具体职能为负责为企业履行拿地的职责，我们都知道房地产行业是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没办法进行后续的开发，尤其是在现今优质土地越来越少，竞争越来越激烈的市场背景下，优质土地的储备成为了各大房企战略制定的重中之重（近年来频频地王现象足以说明）。巧妇难为无米之炊嘛！投资拓展部无论是在任何一家房企或是房企里的任何一个区域公司大多均由大Boss直接管理，因此说投资岗为任何一家房企的核心岗位毫不夸张。

2、投资岗的工作内容有哪些？

各大企业投资岗的工作内容大体相同，我把投资工作的内容简单做了一个流程图：

①土地信息

干投资的第一步便是要获取土地信息。获取途径主要有集团/政府/合作单位直接推荐，通过个人资源获得信息，还有一种笨办法就是通过城市的排查进行获得。现在在大型房企里面，土地信息很多都由集团或公司领导直接给到你，对于一个刚毕业的学生或是入行不深的人是很难获取到优质的土地信息的，可以说资源及人脉在这一环节中扮演着极其重要的角色。现在市场上有很多所谓的“串串”，即是通过倒卖土地信息来获取收益的，但层级较低的串串多是不靠谱的，推荐的土地或项目资源也多不靠谱。城市排查的方法虽然比较笨，但一般来说效果还是不错，这个方法即是指你在城市当中看到一块空地，通过各种关系去寻求这块土地信息的归属方，进而去寻求下一步的合作。

总的说来，这一步是投资拿地最关键的一步，只有获取好的土地信息才有可能获取到优质土地，这也是极其考验公司和个人的人脉资源的。

②项目踏勘

获取到土地信息以后，就要动身前往目标地块进行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地块所在的城市、区位，并了解地块的现状（有无高压线等不利因素，有条件可以启用无人机），通过踩盘去了解周边项目的产品及销售去化情况，必要的时候还可以去拜访一下当地的政府或者做做客户访谈，侧面打听一下当地人对于这个区位甚至是这个地块的看法。这一步主要是采集地块的信息，越详细越好，以便用于后序的分析所用。

③项目研判

信息采集回来后，一般都要写一个项目研判报告。怎么写呢？刚入行时往往不知从和说起，怎样才能判断这个地块好不好？有没有项目成功的可能性？做得多了，总结出来一般也就是从以下几个方面去思考：城市分析、区位分析、市场分析、项目分析。城市分析主要看几个指标：GDP、城区户籍人口/常住人口、三产比例、人均可支配收入、汽车保有量等等，判断一下这个城市的基本面。区位分析就很好理解了，李嘉诚常说“区位、区位、区位”，好的区位意味着项目也就成功一半了。市场分析主要时判读当地房地产市场的库存去化情况，如库存周期还有多少年？当地热销的产品户型时什么？销售价格如何？等等，分析以后你就应该去思考这个市场有没有自己公司进入这座城市的机会。最后便时项目分析，主要时看项目内有无高压线、拆迁、地质情况已经土石方量是不是很大等不利因素。

这样分析下来，作为一名合格的投资人员你心里也应该能大致得出结论，判断这个项目能不能做了~

④营销市调

你觉得这个项目初步判断可做以后，向领导汇报争取立项，立项同意以后便可以深入跟进这个项目了，如何才叫深入跟进这个项目？那就得叫上公司各个专业版块的同事专业的来分析各专业条线的问题。比如这一步你需要叫上营销部的同事前往目标地块进行专业的市场调研（简称市调），他们会更深入地对目标地块所在区位所有的竞品进行踩盘了解，最终会形成专业报告。详细分析这座城市的市场库存、去化周期、产品建议、售价建议、客户来源等。

⑤设计强排

这个时候设计部的大神便可以登场了，设计部同事拿到红线图及地形图（投资提供）以及营销部同事提供的产品建议（会详细罗列建什么样的产品，高层、洋房、别墅各建多少体量；户型有哪些等），进行设计方案强排，最终得出本项目的最终规划指标。

⑥投资测算

你拿到设计给出的规划指标以后，便可以根据公司的成本数据以及营销给出的销售数据进行投资测算了，当然这中途会要求成本、营销、财务、设计各专业版块的支持。最终便可以得出各大公司比较关心的两大指标：项目净利率、IRR。各个公司对这两个指标的要求往往不同，一般来说项目净利率的要求行业内普遍在10%-20%左右。

⑦集团评审

投资测算出来，项目净利率及IRR都满足公司基本要求以后，便可以准备相应的资料前往集团进行评审了。最终获得相应的项目授权价。

⑧拿地程序

集团评审通过以后，就可以进入实际的拿地程序了。招拍挂项目就准备进入招拍挂程序，合作收并购项目就准备进入最终的收并购程序。

㈥ 富力地产的土地储备如何

富力来地产2019年报显示，2019年，富力源继续积极储备优质土地，为持续发展蓄积“家底”，全年在32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元每平米，显示极佳的成本优势。截至2019年底，权益建筑面积约7060.5万平方米，储备货值超过7450亿元，可售面积约为5790万平米，分布在国内外103个城市和地区。

㈦ 土地储备对房地产开发企业的影响有什么

囤积土地,闲置土地,对当前迅速增长的房价来说,无疑肥了开发商,是开发商的利润增加,加重百回姓购买房答屋负担.

储备多,对开发企业来讲,就是占用资金多,利息高.
对于实力大的开发企业讲,如果利用合理,将使利润空间大大大大增加!

㈧ 如何提高土地储备调控的能力水平

一、土地储备的概念及运作模式
一我国土地储备制度的成因
土地储备最早起源于1896年的荷兰。到20世纪初，瑞典、法国、英国、美国等欧美国家也相继实行了土地储备制度。当时这些国家建立土地储备都是为了解决城市人口急剧增加，住房供给短缺、房屋和土地价格高涨，城市低收入家庭的居住、生活环境恶化等城市发展问题。各国实施储备制度的目标基本都定位在怎样提高土地利用效率、怎样促进城市有序发展和怎样抑制土地投机和平抑地价上，并且在这些方面取得了显著的成效。我国的土地储备制度起步比较晚，这是与我国长期实行的土地无偿、无限期划拨供地方式相关联的。下面首先谈谈我国土地储备制度形成的历史背景
我国《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有”。在实行城市土地使用制度改革以前，土地供应主要是以行政划拨供地方式为主。不论是行政机关还是企事业单位用地都是行政划拨，无偿、无限期使用。这种供地方式致使大量城市存量土地存在着产权不明晰、管理不完善的情况，许多单位和企业绕开政府私自进行土地出租和转让，造成国有资产大量流失，城市土地管理处于无序状态。
从上世纪八十年代中期我国实行城市土地使用制度改革以后，土地实行有偿有限期使用，从而形成了土地市场。在这种土地制度的框架下，国家是惟一的土地所有者，国有土地使用权出让和出租等形式形成了垄断性的城市土地一级市场。从国家取得的合法土地使用权在合同规定的范围内可以进入市场流通，进行转让和出租，形成了土地二级市场。这种分层次的土地市场体制是建立城市土地储备制度的基础。但是由于城市存量土地的产权不明晰，管理制度存在着漏洞等方面的原因，致使我国城市土地市场存在着弊端：一是土地市场波动大，土地供求不平衡；二是政府土地收益流失严重；三是大量土地闲置在开发商手中。基于这一状况，1996年上海率先建立了土地储备制度。之后的几年内，浙江的杭州、宁波，广东的广州、深圳等地也积极开始了土地储备方面的探索和实践。
我市的土地储备工作在上世纪90年代中期就有雏形，市土地储备中心的前身市地产开发总公司通过收购、置换、征用等方式取得土地并进行前期开发整理，然后组织出让，为政府获得土地收益用于城市建设。
2000年，我市相继出台了《盐城市人民政府关于深化市区土地使用制度改革的决定》（盐政发【2000】180号文）和《盐城市区国有土地储备实施办法》（盐政办法【2000】65号文）。自此，我市的土地储备工作为政府垄断土地一级市场，调控土地二级市场发挥着举足轻重的作用。
二土地储备的概念
在《土地储备管理办法》没有出台之前，土地储备没有一个准确的定义。这是因为全国各地对土地储备制度的理解和实施模式不相同，所以各地对土地储备的定义也是不同的，
全国各地对土地储备的概念虽然在文字表述上不尽相同，但实际含义大同小异。总的来说，土地储备是指城市政府按照法律程序，运用市场机制以收回、收购、置换、征用等方式取得土地，进行前期开发、储存，按照市场需求供应各类建设用地，合理调控土地市场关系的一种经营管理的机制和行为。
2007年11月19日，国土资源部等三部委出台了《土地储备管理办法》，对土地储备的概念进行了统一：“土地储备是指市、县人民政府国土管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”这个定义明确了土地储备的主体是市、县人民政府国土资源管理部门；目标是为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用；手段是依法取得土地；目的是供应土地。
三土地储备的运作模式
土地储备的运作模式可以分为三类。
1、政府主导型
政府主导型就是由政府成立土地储备管理机构，比如杭州和常州成立的土地储备管理委员会，在土地储备管理机构的指导和监管下，土地储备中心受市政府的委托，代表政府实施土地收回收购、征用储备和储备土地出让的前期工作。这种运作模式的典型代表是浙江省的杭州市和我省的常州市。但是这两者又存在着区别：杭州市土地储备中心重点把土地储备作为一种政府对市场的宏观调控手段；而常州市土地储备中心则更偏重于市场经营行为。
2、市场主导型
这种模式的典型代表是上海市。上海市的土地储备工作由上海市土地发展中心负责实施。其土地储备主要运作方法是：1、受市政府委托，按照地价趋升原则、平价原则和效益原则，有选择地置换中心城区企业存量土地，收购旧城改造地块，同时根据城市发展和市场需要征收郊区土地进行成片开发。2、直接经营管理市政府收回的国有土地。包括依法收回的使用期满土地、违法土地、闲置土地等。3、对所有收购土地进行前期开发和储备，做好储备土地出让前期工作。4、建立土地收购、储备网络，定期向社会公布土地储备和供应信息。这种运作模式的重点是通过土地储备来实现土地的保值增值，力求土地资产价值的最大化。
3、行政指导、市场运作与土地资产管理相结合型
这种模式的特点是：政府规定了用于储备的土地范围，对可收购的土地由土地储备中心与原用地者签订《收购土地使用权协议书》，储备中心按协议约定支付土地收购补偿费用后，取得土地使用权。我们盐城市区土地储备就是执行的这种模式。2000年，市政府为了起草关于市区土地储备的具体实施办法，专门派员赴沪、浙等地学习土地储备的先进经验，先后考察了上海土地发展中心、杭州、宁波、温州等地土地储备中心。通过经验交流和实地调查论证，我们发现沪、浙等地的土地储备模式虽然不同，但各有优缺点。市国土局和土地储备中心总结了各地先进经验并在此基础上进行了创新，形成了一套我市独有的行政指导、市场运作与土地资产管理相结合的模式，出台了《盐城市区国有土地储备实施办法》。我们这些模式的创新和政策的出台得到了上级部门的充分肯定，被全国许多地区借鉴。
二、土地储备的法律依据和计划管理
一法律依据
土地储备开发的法律依据分为两个阶段，这两个阶段的分水岭是2007年11月19日颁布的《土地储备管理办法》。《办法》出台之前，我市土地储备工作的主要法律依据有：
1、国务院2003年颁发的《关于加强国有土地资产管理的通知》(国务院15号文件)。《通知》就加强国有土地资产管理、防止国有土地资产流失、深化土地使用制度改革、建立完善土地市场、规范土地审批行为等重大问题提出了一系列制度性措施，对建立土地储备制度提出了原则性的意见，地方人民政府可以通过行使土地所有权，建立土地储备制度。
2、江苏省政府2003年颁布的《江苏省国有土地储备办法》（第10号令）。为加强国有土地资产管理，提高政府对土地市场的宏观调控能力，促进土地资源优化配置，江苏省政府根据《土地管理法》、《城市规划法》、《江苏省土地管理条例》等法律、法规的规定明确市人民政府土地行政主管部门应当设立土地储备机构，具体实施土地储备工作。地方各级人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内的土地储备管理工作。
3、盐城市政府颁布的《盐城市人民政府关于深化市区土地使用制度改革的决定》（盐政发[2000]180号）和《盐城市区国有土地储备实施办法》（盐政办发[2000]65号）以及相关的一系列配套性政策。
2007年11月19日，国土资源部、财政部和中国人民银行联合出台了《土地储备管理办法》，这表明全国各地土地储备工作有了统一的法律支持。《办法》不但明确了土地储备的概念，而且还明确了土地储备工作的重要性（土地储备工作的重要性，主要是充分发挥了政府在土地市场中对资源配置的宏观调控作用；其次是规范了土地市场运行，优化了土地市场投资环境；三是有利于促进土地节约集约利用，四是提高了建设用地保障能力。）、土地储备的原则（土地储备的原则是，土地储备根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。）、土地储备的范围和土地储备的程序。

㈨ 房地产--土地储备

现在买地来需要大量的自资金，一般有大量的土地储备代表企业有雄厚的资本。
同时，巧妇难为无米之炊，有大量的土地储备代表企业将会有很多项目可以运作。
之前因为地价上涨太快，很多企业都是抢地，地价比房价还高，有土地储备就具备一定的抗风险能力。
但现在房地产遇冷，土地流拍现象较多，也有很多实力并不雄厚的在高价位上拿了地的企业也许挺不过这一段。为了保住资金链不断裂可能会卖地去渡过难关。

㈩ 合景泰富地产的土地储备策略是什么

合景泰富地产的土地储备策略是：坚守严谨务实的储备方针，坚持谨慎的土地购买策略，密切关注土地市场变化，适时增加优质土地，保证合理的土地成本。