汇率如何影响房地产

1. 人民币贬值对房价有什么影响

您好！看业内的相关分析，大体上认为人民币贬值对房价的作用主要涵盖三专种效应：

一、流动性效应。

人民属币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。

二、逆财富效应。

人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。

三、替代效应。

在人民币贬值下，政府为保持汇率稳定将进行市场干预，比如通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。

所以通过上述分析可以发现，人民币贬值，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。

2. 地产开发商如何应对汇率风险

过去几年，中国房地产商一度成为市场上最大的美元债券发行人，但随着人民币在去专年大属幅贬值，这些房地产商如今正在大规模削减美元外债。
前瞻产业研究院专家表示，中资地产商纷纷加价提前赎回美元债券，主要出于对人民币继续贬值的担忧。相对于人民币汇率的不确定性，这些中资地产商选择锁定汇率风险，把损失控制在可见的范围内，并通过发行境内债券来改善负债结构。统计发现，自去年至今，房地产商在境内市场发行的债券规模已经超过1.1万亿元，是过去5年发行的全部债券金额的近3倍。

3. 人民币贬值对房地产有何影响

您好！看业内的相关分析，大体上认为人民币贬值对房价的作用主要涵盖三种效应：

一、流动内性效应。

人民币贬值容将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。

二、逆财富效应。

人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。

三、替代效应。

在人民币贬值下，政府为保持汇率稳定将进行市场干预，比如通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。

所以通过上述分析可以发现，人民币贬值，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。

4. 市场利率和汇率走势对企业融资安排的影响是什么

市场利率是由资金市场上供求关系决定的利率，市场利率因资金市场的供求变化而经常变化；市场汇率是指在自由市场上买卖外汇，币值取决于供求关系的实际汇率。在外汇管理制度较松的国家,官方汇率往往有行无市，实际外汇交易均按市场汇率进行。

陈湛匀指出：企业要充分考虑市场利率和汇率走势，通过其内在规律预测未来走向，作出相应融资安排。例如当利率较高，或者处于由高向低的过渡时期时，企业应尽量减少债务融资或者采取浮动利率的计息方式。

陈湛匀教授

以下是陈湛匀的部分观点实录：

如何控制债务融资风险呢? 首先，是优化企业的债务融资行为，其次，充分考虑市场利率和汇率走势，通过其内在规律预测未来走向，作出相应融资安排。例如当利率较高，或者处于由高向低的过渡时期时，企业应尽量减少债务融资或者采取浮动利率的计息方式。企业要积极利用金融工具规避金融风险，比如利率风险、汇率风险和通胀风险，还要完善企业债务融资的法律法规和监管环境。

最后，应大力发展企业债券市场，它不仅能扩展企业的融资渠道，还能减少企业对银行贷款的依赖。

2018年以来，资本市场风向大变，市场渐冷，“融资难”、“钱荒”等词频频出现。2018年以来发行的企业债券多为借新还旧，小部分用于补充营运资金，真正进行投资的并不多。例如2018年2月19日，中国南方航空公司2019年第一期公司债募集说明书显示，本期债券发行规模拟用于偿还公司债务，剩余部分用于补充营运资金。下面我们具体分析一下恒大的债务融资案例。

案例分析：恒大的债务融资

恒大地产债务融资的背景

众所周知，房地产企业是资金密集型企业，资金投入大、资金周转慢等特点，房地产企业的融资需求通常较大，仅靠内部资金无法满足企业正常的资金需求, 外部融资是企业获得正常经营所需资金的一个必要手段。根据Wind统计，截至2018年10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，已远超2017年全年3747.74亿元的规模。

但目前随着金融去杠杆以及房地产调控从严，国内房地产市场进入下行周期，房地产企业融资环境并不好，融资渠道被大幅度收窄，融资模式有限，房地产企业的资金状况开始趋于紧张。2018年下半年以来，已经至少有20起涉房融资计划中止，涉及融资规模超过650亿元。因此大多数房地产企业转向国际市场寻找融资窗口期，加大境外发债的力度。

著名经济学家、全球共德CEO陈湛匀教授简介：

著名经济学家，金融学教授，博士生导师，中国首批统计学博士点专业博士。现任中国上海市投资学会副会长、中国商业联合会专家委员、中国粮食经济学会常务理事、国家自然科学基金评审专家，中国首创拟人化资本运营专家，上海电视台“夜话地产湛匀妙语”栏目主持人，中国第一财经、东方卫视、凤凰卫视等媒体特邀嘉宾，长期应邀为北京大学、清华大学、香港大学授课，并被聘为国际论坛峰会和国外大学演讲，与英美法徳加拿大等国家名校进行学术交流，走访过100多个国家和地区，被誉为具有国际视野、最受欢迎的实战型权威金融专家。陈湛匀教授已获近20项国家、省部级优秀科研奖。陈湛匀教授长期专注于地产金融、高新技术、中小企业成长，对这些领域保持高度前瞻性，具有丰富的实际经营经验。他擅长实用解决具体方案，将广泛的商业知识和特定行业的深入了解相结合，致力于运用金融专业技术帮助企业提升可持续竞争优势、赢利能力，放大企业价值并创造价值，成功辅导不少企业上市。

5. 房地产与汇率的关系是怎么样的人民币汇率会直接影响房价吗

您好！
汇率和房价上涨经常会有正相关，但这只能说明人民币汇率和房价共同取决于人均收入、内相对劳动生产率等基容本面因素，并不意味人民币汇率能够直接影响房价。这两者之间的关系比我们想象的复杂的多，很难用一两句话概括。
从供求分析来看，名义汇率的升值预期会吸引短期资本流入，推高房地产价格；贬值则会拉低房地产价格。但我们很容易就找到反例：今年以来人民币显著贬值，但房地产价格，尤其一二线城市房地产，反倒一路疯涨。这说明汇率对于房地产价格来讲可能只是个影响很小的变量；此轮房价更多的受到国内货币流动性推动，和汇率没啥关系；由于限购原因，国外游资在房地产中投资占比应该很小。
总体来说，人民币汇率则取决于市场供求、篮子货币和稳定需求。在目前仍存在大规模贸易顺差和严格资本管制的情况下，人民币不存在大幅贬值的基础；汇率对房地产价格的影响也相当有限。相反，在当前政策框架下，央行降息会导致人民币贬值、房价升值，呈反向变动趋势；只有当资本账户开放程度上升，汇率与房价之间的正相关性才会越加显著

6. 人民币加入SDR对房地产将产生什么影响

在中国已成为世界最大经济体(以购买力平价衡量)的背景下，11月30日，伴随着众多的猜测与期盼，人民币最终不负众望被纳入了国际货币基金组织(IMF)特别提款权SDR货币篮子，成为该组织精英储备货币的一员。

至此，人民币也可与黄金、自由兑换货币一样充当国际储备，并拥有了可以与美元、欧元、英镑和日元这四种货币平起平坐的地位。

与此同时，市场也相信，人民币被纳入SDR货币篮子后将有助于增强SDR的代表性和吸引力，而人民币国际化也迈出了重要一步，甚至可以说是取得了一次“历史性胜利”。

市场普遍认为，随着人民币在国际货币舞台的地位得到认可，汇率问题或将继续持稳。

也有观点认为，在冲刺SDR阶段，央行采取了诸如放开利率管制、在海外发行债券等举措，使人民币实际有效汇率始终坚挺，而加入了SDR后，人民币已没有继续坚挺下去的理由，预计2016年人民币汇率持续贬值的概率较大。

而对于房地产这一资金密集型行业而言，人民币加入SDR将对其有带来哪些影响呢?恐怕很多人首先想到的还是房企的融资环境。

对于人民币汇率波动的风险，早前就有观点指出，在香港上市的房地产企业，其境外负债绝大多数为美元和港元负债，且期限都较长，并采取固定利率的安排。因此，这部分负债或将成为未来房企的负担。因此随着境内信用负债渠道日渐通畅，部分美元债务被赎回的可能性也就越来越大。

由此看来，为了偿付较早以前的境外债务，以及伴随着境内融资成本的日益降低，房地产开发商们还将加大境内债务的发行，以进一步降低融资成本。无怪乎有房地产开发商就曾坦言，未来会增加境内债的比例，除了能够降低融资成本，还可以降低汇率风险。

但中国人民银行调查统计司司长盛松成则撰文表示，目前的汇率波动和资本流出是外汇市场的短期临时性反应。“我国对国际资金长期吸引力仍然存在。”

除此以外，随着人民币的国际货币地位上升，以后的海外投资将可避免“换汇”而带来的经济损失，房企们在配置海外资产时也将变得更简单直接。

或许，可以肯定的是，以后无论是国内跨境投资，还是境外机构投资者投资中国资本，都将变得更便捷、自由，这对近一两年来纷纷加大海外投资的房企们来说无疑是一大利好。

有分析还预测，出国留学、个人海外投资等都有可能从人民币加入SDR中间接受益，而这部分人群的增长，对于房企们来说又是刺激其进行海外布局的另一诱因。

总的来说，人民币加入SDR货币篮子还将推动人民币资本市场、债券市场产品的国际化，改善中国金融市场环境，而这些对房地产行业来说长期还是利好。

（以上回答发布于2015-12-01，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

7. 近两年中国房地产价格与人民币汇率的情况是怎样的

人民币汇率调整，目前的趋势肯定是人民币升值，房价哪怕没变，相对外版币而言房价就权在上升，外币涌入国内后，国内目前的经济产业链结构主要就是由于房地产和制造业两个轮子在拉动，政府肯定也不可能过度打压地产业，比较过激的手段将导致严重的失业，萧条等后果。投资房产业就属于几乎0风险投资。（比较大的就是撤资的操作流程风险）。综上所述，个人认为人民币汇率的调整将进一步加大房地产的泡沫，促使房价走高

8. 汇率对房地产价格的影响机制

理论上如果人民币大幅贬值，国内的人民币资产主要是房地产将会被大量抛掉，专兑换货币后出逃引发房地属产暴跌，房地产崩盘，但是汇率管制体制下，汇率并不一定会引起人民币国内的国内资本的撤离，但是国际游资是管控不到的，汇率下压力对房价影响是有的，但影响多大不好说影响房价的主要因素是供需变化。

9. 人民币升值对中国的影响

人民币升值对中国经济的影响
人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化
人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过汇兑损益的变化影响其经营业绩.
人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好
人民币升值将对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大
沈彤 国海证券首席宏观分析师
人民币升值将通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。概括而言，人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好；而对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大；其他则影响较小。
主要受益行业包括：房地产和基础设施类行业是非贸易的不动产行业，升值将全面提升国内地产资产价值，同时提高具有资源有限、垄断性或建设周期较长而供给弹性较小的特点的机场、港口、铁路、高速公路这类基础设施、基础产业的投资价值，以上两大行业因此明显受惠；金融行业，特别是银行业和证券业，属于经营货币和资本业务的资金密集型行业，由于具有较好变现能力和流动性，属于高人民币资产的行业，因此将吸引国际资金大量流入，从而受益；航空、电力、炼油、造纸、工程机械等行业收益于原材料或设备依赖外国采购为主而导致的成本降低，或大额外债而导致的还本付息所产生的汇兑损益方面的收益，对国内市场拥有垄断优势的航空业更为突出；技术进口依赖型的高科技类行业，在关键科技知识产权上还不具有优势，在一定时期内还将保持着大量进口的势头，在汇率升值的前提下，能保持自己在成本方面的优势。
主要受损行业包括：对以出口型为主的行业而言，如纺织业(特别是出口依存度较高的服装行业受损较大，其后依次为棉纺业和毛纺业)、家电、建材等，人民币升值将很大程度上削弱产品的竞争优势；外贸企业在产业链中处于劣势地位，进口业务很难从人民币升值中获取超额利润，但是出口业务则会遭受重大损失；采掘业、石化业、有色金属业由于产品定价国际化将受到冲击。
(一)房地产行业
预期效应：我们认为在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。
资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2-3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。
财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。
(二)金融业
1.银行业
如果人民币汇率上升，会提高对国际国内资金的吸引力，大量资金流入国内银行体系，将对银行业务的发展产生积极影响。上市银行的外币资产和外币负债在银行业总资产中的比重较小，升值导致的银行外币资产的缩水，对银行业的实际影响有限。
外币资产缩水效应：银行外币资产负债余额占总资产比重约0.52%，人民币升值5%可能使上市银行平均每股收益减少0.014元。但如果升值10%，则5家上市银行每股收益将平均减少0.03元。
资产负债的币种结构调整效应：人民币升值预期将促使人民币贷款趋于减少，外币贷款趋于增加；人民币存款趋于增加，而外币存款趋于减少,从而使银行资产负债的币种结构发生调整。不过，由于我国银行的主要业务都限于国内,因而银行资产负债的币种结构调整只是微调。
收入结构变化效应：汇率形成机制的调整不可避免地会带来汇率波动幅度的扩大，外汇交易、汇兑规模将趋于增加；衍生产品进一步丰富；风险对冲与投机趋于活跃。银行的汇兑收益，外汇理财的手续费等趋于增加；但不规范的外汇理财风险也将上升。
综上所述，5家上市银行外币资产负债余额只有95.58亿元人民币，占总资产的比重仅0.52%。因此，人民币升值5%对上市银行带来的总影响非常有限，但其中深发展(资讯
行情 论坛)和民生的汇率风险相对较大。人民币升值带来的其他方面影响相对较小。
2.证券业
升值预期下，注入证券市场的资金增加，有利于集聚股市人气和增强投者信心。而市场的走强将为证券公司的经纪业务、资产管理业务、投资银行业务以及自营投资业务的稳步增长提供积极的支持，这将直接增加券商的盈利，提高证券业竞争能力，股市上涨往往对证券公司经营形成放大效应。但从长期来看，则存在股市泡沫及其与其它资产市场形成的连带效应对整个金融体系形成冲击的风险。
(三)交通运输行业
1.航空业
人民币升值将使外币负债水平高的行业公司，以支付较少的人民币完成原先等额的
对经济的总体影响
有利影响：
改善贸易条件；抑制通货膨胀；消化过剩的外汇储备；促进资源的合理配置；降低外汇占款对货币政策自主性的干扰；减少贸易摩擦
不利影响：
降低产品国际竞争力而引发失业；触发“热钱”对金融体系的冲击；忽略隐性财政赤字对人民币贬值的内在压力；迎合投机资本的预期，制造资产泡沫
对股票市场的影响
A股市场：
实质利好提升信心，但潜藏一定风险且会产生新的分化
H股市场：
人民币升值的风向标
B股市场：
深、沪 B股分道扬镳
国海证券首席分析师 沈彤
一、对经济的总体影响
人民币升值对中国经济而言是一柄双韧剑，有利和不利影响一俱共存，综合起来的总体效应是利是弊，皆看调整的“时机”、“幅度”和“频率”上。现就有利影响和不利影响分别分析如下：
(一)有利影响
1.改善贸易条件
中国正进入重化工业时代，对能源和大宗原材料的依赖程度大大加强，在目前世界经济复苏的背景和美元贬值的背景下，能源和原材料价格不断上涨，而出口成品，由于跨国公司生产基地的转移，国际价格大大降低。贸易条件恶化致使国内资源流失，出口商品经常被国外反倾销，长此以往，中国将会变为一个贸易贫困国。人民币升值将从根本上改变这一面貌。
2.抑制通货膨胀
在升值条件下，国内的产品价格并没有受到影响，而进口产品因为汇率下降而价格下降，最终将带动整个社会的价格下降，进而达到紧缩通货的目的。在通货膨胀期间，本币升值无疑是避免恶性通货膨胀的有力武器。
3.消化过剩的外汇储备
对于我们这样的发展中国家，适当的外汇储备是必需的，大量增加的外汇储备则是一种资源闲置，无疑是极大的浪费。通过升值提高人民币在国际市场的购买力，无疑是消化过剩外汇储备的重要途径，不仅有利于吸收海外资源，而且会缓解国内资源瓶颈。
4.促进资源的合理配置
从资源配置的角度来看,
人民币汇率低估鼓励了出口部门,但是却是以压制国内服务业和制造业为代价的。人民币升值有利于资源在贸易品部门和非贸易品部门之间的均衡配置。
5.降低外汇占款对货币政策自主性的干扰
2001年以来外汇占款的过快增长造成央行在银行间外汇市场被动投放基础货币的规模越来越大。为保证稳定的货币供给和物价稳定,央行不得不通过主动性较强的人民币公开市场业务操作如发行央行票据等形式，去"对冲"被动性强的外币公开市场操作的影响。这使得人民币公开市场操作主动性大打折扣，而且冲销政策的成本不断上升，难度会越来越大。
6.减少贸易摩擦
中国积累的巨额贸易顺差，经常会受到美、欧、日国内政治和利益集团的抨击，贸易纠纷呈现越来越多之势，中国近年来及今后频繁遇到的反倾销诉讼和其他贸易争端均和这一背景有关，而且越来越集中于人民币汇率定价过低之上，致使人民币升值与否成为减少贸易摩擦的关键。
(二)不利影响
1.降低产品国际竞争力而引发失业
人民币升值将导致中国产品出口价格大幅提高，中国产品将失去价格竞争力，中国不仅无法成为“世界工厂”，连目前取得的良好的制造业发展态势也将出现衰退制造业衰退的第一个直接影响就是失业率上升，很可能引发系列的经济、社会和政治问题。
2.触发“热钱”对金融体系的冲击
金融市场不完善，用来对冲风险的金融工具较少；央行没有在灵活汇率下实施货币政策的经验，其能力还有待检验；国内金融机构不良资产巨大，金融体系脆弱。所有这些，都说明我们尚不具备针对人民币汇率波动预期下大量“热钱”对金融体系进行冲击的抵御能力。
3.忽略隐性财政赤字对人民币贬值的内在压力
由于国内财政的不平衡的现状，包括巨大的银行坏账，社保基金的缺口，政府债券发行累积的国内债务，地方政府的欠帐，还有巨大的创造就业的压力，等等。这些在某种意义上都是隐性财政赤字，动手解决任何一个这类问题，所隐含的都是人民币贬值的内部压力。在解决这些问题之前，贸然对人民币升值，将来会导致人民币更大幅贬值，从而加剧未来汇率的波动。
4.迎合投机资本的预期，制造资产泡沫
人民币升值，会带来更大的升值预期，减少外商对中国的直接投资，会吸引更多的非直接投资的短期资本的流入，制造更大的外部的不平衡，增加对地产、股市等的投资和投机，甚至会制造虚假繁荣和泡沫，损害地产、股市的“肌体”，误导经济向非理性方向发展。
二、对股票市场的影响
(一)实质利好A股市场，但潜藏一定风险且会产生新的分化
汇率升值，会带来资本市场效应，使大量外来资金投到股票市场上去，有利于市场资金的扩容，活跃A股市场，增强市场信心，从中长期的技术面上看，无疑是一个极大的实质性利好。同时，通过带动直接投资直

10. 中国的房地产泡沫跟人民币汇率有什么关系

人民币现在面临的主要压力是升值，
人民币升值
使得投资者对
人民币汇内率
的预期容增加。人民币汇率的稳定使我国吸引投资的潜力增大，大量“
热钱
”会从国际市场涌入国内市场。我国的房地产业主要靠投资拉动，对房地产业过度的投资增加了用地成本（比如竞拍土地成本增加），抬高了房价，脱离了商品的
价值规律
，造成了房地产业的泡沫。