❶ 房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避
房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避
——马江涛
主持人：
大家上午好，今天上午为我们主讲“房地产开发过程中若干法律问题的风险防范与规避”这门课程，是北京大成律师事务所高级合伙人之一的马江涛先生，北京大成律师事务所是京城十大律师事务所之一，非常享有盛名，现在请马律师为我们大家讲课！
马江涛：
我先介绍一下自己，我来自北京市大成律师事务所，我本人叫马江涛，关于我本人的介绍学员笔记上已经有了，对于我本人就不再多作介绍了，主要对我这个所多说两句，我这个所主要是以房地产和公司，特别是公司的改制、重组，包括目前正在盛行的国企改制为主要业务的大型的综合性的律师事务所，成立大概有13年，也是当时全国，主要是北京最先开始的第一批合伙制律师事务所之一。刚才王嵘说是北京十大律师事务所，现在几大不敢轻易的说，但是有一个硬性的指标可以作为一个旁证，曾经在1998年司法部在全国范围内律师事务所进行一次评比，当时评出司法部的20强，就是20家部级文明所，其中北京有6家，全国有20家律师事务所，大成所是北京这6家律师事务所中间的一家律师事务所，这是所里的情况。
在正式开始讲演之前，先做几点说明。第一点，关于今天的题目，事先主办单位给我的邀请函上订了两个题目，第一个题目是房地产开发用地取得过程中一些法律风险防范与规避（新旧土地政策比较，典型案例分析）；第二个题目，房地产开发与经营过程中法律风险防范与规避的要点（典型案例分析），根据这个题目原来准备主要分几大部分，等于分上下两部分。前面的部分主要想谈一下关于取得土地的这一块，特别是现在我国土地政策的改变，产生一些变化，但是来了以后组织单位跟我说，前面有一个老师对于这块讲的比较多了，而且理论性也比较强，所以今天在下面的演讲过程当中，把这部分稍微做一个调整，原来准备理论上的东西可能会剪掉一部分。
第二点，大家也看到学员笔记里原来我的提纲，关于新的土地政策的讲解问题。首先改变我原来的初衷，对于这块不再做过多纯理论上的讲解，另外即便如此在演讲过程当中可能还涉及到一些政策的理解问题，由于我本人是律师，我也不是法律的制定者，同时我自己也不是法官，我自己讲的东西只是我本人，以及我的律师事务所，以及我们经常在一起探讨土地问题的学者，我们的一些个人观点，仅供大家参考，不做任何决定性和决策性意见。
第三点，关于今天我讲解的这些案例，这些案例大部分在实践经验当中所遇到的，关于房地产开发过程中所遇到的一些真实案例，在讲解过程当中处于商业秘密的角度，我不会把当事人的名称报道出来，我看今天有全国各地的开发商，有的确实曾经是我们的客户，我今天只是就事论事，首先希望大家不要对号入座，在我讲案例的过程当中，有的案例还没有形成定论，有的案例形成了定论，这个定论比如说可能有生效仲裁的结果，或者生效的法律的判决，但是，我还是重复刚才那句话，我本人也不是法官，我只是律师，在这个案例分析当中，我也只谈我们律师，我个人的一些观点，并不是作为本案最终的一定是什么样正确的结论，所以到时候也请大家理解。今天来我主要也本着一个共同和大家探讨学习的态度，我来之前看到咱们有一个学员出了一个对联，我觉得今天在座的都是豪杰，所以我也希望跟大家跟这么多豪杰探讨和交流的机会，下面我开始演讲整个的题目。
首先，我的演讲大概是分四节。第一节，我主要是想探讨一下我国管理制度大概的过程；第二，关于新旧土地政策的界限划分以及新旧土地政策的分析；第三部分是土地管理颁布新的政策以后相关的内容，我打算把前三节作为我今天演讲的第一部分。第四部分，在房地产开发过程中我们律师遇到的一些问题，以及关于风险防范的若干问题，包括相对的案例，主要是集中在这里，我打算把第四节作为今天演讲的第二部分来谈。
第一节，我国现行土地管理制度的历史进程。从国家现在土地管理的制度和法律的顺序来看，首先，第一个是1986年《中华人民共和国土地管理法》，这个法主要是强调对于耕地保护发挥了一定的作用，但是随着改革开放以后，特别是92年当时邓大人南巡讲话以后，各地招商引资的风一浪高过一浪，后来感觉到法律在好多地方，已经根本不适应国家经济体制改革和经济发展的需要，所以我们相应的过渡，一直到了98年出台新的《土地管理法》，这个法是99年1月1日正式实施的，新的《土地管理法》首先把基本国策确定，十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地。另外也确认了一个原则，协议出让，这是关于新的土地管理法的有关条例。
98年法律出台以后，在地方发展经济招商引资，以及国家一些资源大量流失，主要是土地资源流失了，这时候发现关于土地管理法里确立的协议方式有许多弊端，这种情况下在2002年的5月9号颁布了第十一号令，11号令大家都知道了，明确规定了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，这里我想内容不用再说了。招牌挂以后出现的一些现实情况，制度公布以后执行情况不很理想，仅拿2003年为例，2003年全国出让土地是17868万公顷，大约折合280万亩，其中通过招标方式的只有9.3万，拍卖方式出让的只有13.3万亩，挂牌方式的只有55.25万亩，以招标、拍卖、挂牌等市场方式供地的比例，仅从2002年的15%提高到2003年的28%，所以，提高的幅度并不大。根据这种形势的变化也颁布过一些其他的文件，包括2003年11月份针对耕地保护和基本农田保护、非农建设出台了“五不准”和“六不报批”，具体内容不再重复了，大家可以查一些相关的法律。
再往下发展，到了2004年3月31号出台了71号令，这是国土资源部和建设部联合下发的，《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知》，这个就是针对我刚才说的在招牌挂规定出台以后，实际在执行上并不是很理想，根据这个现状，国土资源部和建设部出台了一个规范性文件，根据这个规范性文件主要内容大家都知道关于“8.31”大限的问题，因为这个文件里要求各地要在2004年8月31号之前，将遗留问题处理完毕，否则国家有权收回土地，实际上关于全额缴纳土地出让金的问题，文件出台之前像我们自己接触的好多客户来讲，或者在实际操作当中比如说我自己缴纳一定比例的土地出让金，我就可以取得临时土地证，我拿到临时土地证我就可以跟银行或者金融机构联系，取得资金的支持和贷款，由于有了这个规定，有了“8.31”大限，所以开发商在土地承租的成本要比以前大大增长，并不是说交了40%，就能完全拿到这个证，就能取得后期的建筑资金，他需要把整个土地全部的出让金交齐以后，才可以拿到这个证。
就北京来讲当时确实给北京开发商造成了资金的相当紧张。包括原来在实际操作当中，曾经交纳完土地出让金以后还有发证函的政策，当我没有拿到正式土地证之前，房屋和国土管理局会给我们有一个函件，这个证在办理过程当中，拿到这个证我们也可以起到临时土地证的作用，证明这块地权力已经具备了，可以去向银行或者金融机构去谈融资的问题。但是，由于有了文件之后，发证函也相对取消，所以这个就给开发商的资金产生很大的不便利。
❷ 房地产开发与销售过程中如何有效的风险规避!请尽可能详细说明!谢谢
房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。
一、常规研究内容主要有：
（1）竞争环境研究
通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。
（2）细分市场选择和目标市场需求研究
主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。
（3）产品研究
产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。
（4）商圈研究和商业物业定位研究
商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各渡倘
❸ 房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些
您好，房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性:
1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。
虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。
二、损失控制
损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。
1.预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1)投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。(2)前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助;第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解地块的自然条件及地下埋藏物情况;第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。(3)项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采用系统的项目管理方法。第二,向施工方人员灌输安全意识,做好现场容易出现危险事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快完成开发项目,缩短建设周期,这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。(4)租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查, 做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修,将隐患消灭在萌芽之中。
2.减少损失。减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报;制定详尽而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。
三、风险自留
风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时,房地产开发商采取较现实的态度,在不影响其大局利益的前提下,自身将这种风险承担下来,并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段,其实质是在风险发生并造成一定损失后,房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失,即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段,在某些情况下也是唯一的风险对策。风险自留分为两大类:一是消极的或非计划性的风险自留。二是积极的或计划性的风险自留。由于非计划的风险自留是消极的被动承担,对房地产开发商来说属无奈之举,本文不做详细的研究,重点分析和研究房地产项目中的计划性风险自留。在房地产项目过程中,计划性风险自留的具体措施主要有风险损失摊入成本、自我保险和借款补偿风险损失三种。
需要注意的是,借款补偿风险损失的风险处理方法本身亦具有较大的风险。实际上,当风险事件发生后,房地产企业的资产价值减少、经营状况不稳定、信誉度降低,从而使企业处于不利的借款地位。同时,此时企业对现金的需求又十分急迫,其所能得到的贷款条件必然常常是十分苛刻的,而一个损失发生前就信誉不佳的房地产开发商,此时可能根本就借不到一分钱,这样可能会使得风险程度加剧。显然,房地产开发商在运用借款补偿风险损失的方法时应三思而后行,最好尽可能在风险事件发生前与金融机构签订一项应急贷款协议,确保风险事件发生后企业可按事先商定的融资条件获得必要的资金,以及时应付不时之需。
四、风险转移
风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的, 可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。
1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担, 从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动; 二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。
2.财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同,将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移,使转让人得到外来资金,以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中,建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险,投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司,从而使自己免受风险损失。需要说明的是,保险并不能转移投资项目的所有风险,一方面是因为存在不可保风险,另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此,应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险,必须采取损失控制措施。即使对于可保风险,也应当采取一定的损失控制措施,这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的。
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❹ 房地产企业如何规避政策风险
1、不可盲目做大 提起家电业,以彩电、空调为代表,大家都知道,其竞争十分激烈,重复投资,产品过剩,生产力过剩。就空调来说,那些大大小小的品牌不管它们愿意与否,在3到5年内会逐渐减少一大部分。竞争的过程实际上也就是一个企业、资源、项目整合的过程。房地产现在也面临着整合的问题。有人一提回避风险,就想到做大,做大是回避风险的有效途径,可是,如果大家都盲目做大,势必造成整个行业的巨大泡沫,供过于求,竞争加剧,平均利润下降,最后是你死我活,并且全面走进低谷。
因此说,房地产企业想做大是对的,但势必要通过对现有房地产企业、资源、项目进行整合,集团化、集约化经营,以求保证供需基本平衡和相对利润的稳定。房地产企业、资源、项目整合过程中央和地方政府要有清醒的认识,必要时介入,出台政策进行引导。
2、学习买方市场的运营模式 房地产企业目前进入买方市场阶段,可运营模式大多还停留在卖方市场阶段:先建好一个或几个大楼或小区,然后去打广告,吸引(其实是等待)买主上门。很多房地产企业陷入困境都是由于其经营模式所造成的。最近中国住宅联合会牵头搞了一个所谓的整体厨卫一次性装修到位,并称之为一场革命。但有部分业界人士认为,这是卖方市场幽灵在做怪。
需求决定供给,把握买方市场的关键,就是要把握需求的差异性及多样性。如果整体厨卫一次性装修在一两个项目上成功,那也只不过是迎合了市场需求的阶段性,全面铺开就违背了“人本主义”精神。那些盲目搞大型、超大型社区的房地产企业老总们,切不要给自己挖一个大坑,断送多年的心血。
3、不要所有问题都自己扛 大家都知道,万科物业做得好,万科正是通过其物业的努力打开了市场。可代价也是沉重的,万科物业需要大量的资金补贴,在快速发展阶段,这种补贴没问题,如果地产项目或行业出现低谷,补贴的钱从哪里出?物业不像地产开发那样是一次性经营,物业管理是要持续下去的,万科地产好比是巨无霸的火车头,万科物业则是车厢,车厢越来越多,发展的速度越来越快,如此下去,万科地产这个巨无霸带动的车队势必越走越慢。
因此,地产公司一定要适时把物业管理推向市场,让其自负盈亏。从某种意义上说,物业管理行业能否成长壮大,是地产行业能否持续昌盛的一个瓶颈。物业管理行业必须尽快地得到中央和地方及地产行业的大力扶持,扶持的目标是走市场化、专业化经营之路。
4、多元化投资仍有意义 房地产运行得好,利润是可观的,一般房地产企业家正是看到了其利润的快捷性,积累的资本会毫不犹豫地全部甚至更大规模融资地投入进去,很少考虑投资其他行业。世界上任何一种行业,任何一种产品都不可能是经久不衰的,经济学家归结为“疯狂野猫、明日之星、摇钱树和落水狗”四步循环。
当你的地产项目或企业正处于“摇钱树”阶段的时候,很可能离“落水狗”已经不远。因此,有眼光的企业家,在完成积累后就要积极考虑投入新的行业及新兴产业,以寻求更大的发展。俗话说,东方不亮西方亮,只有东、南、西、北都有亮点,您投资的任何一个项目风险就减少了,主营房地产企业对此应多加思考。
❺ 房地产企业参加土地一级开发的风险有哪些
（一）政策风险
与土地二级市场的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的政策非常不全面，全国性的政策规定非常原则，操作性不强，在地方政府层面，有的出台了政府规章或地方性法规，如前述的北京、成都、昆明等，有的地方只是借鉴北京等地方已经出台的政策进行操作，签署法律文本，非常不明晰。
随着土地管理制度的改革和发展，在国家层面，对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整，这些完善和调整可能会带来建设成本的增加和招商工作的难度的加大，最终影响土地出让进程。比如正在酝酿中的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，是否出台？什么时候出台？目前的条款是否有大的变动？都会直接影响土地一级开发的进程。
在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。
因此，民营企业在参与土地一级开发项目在实施过程中，除了应提前做好准备，尽量减少风险的发生和及时应对、解决已经发生的风险，还应全程关注国家和地方政府相关政策的出台和变化，以尽量减少和预防国家或地方政策变化所带来的巨大风险。
（二）融资风险
房地产行业具有投资数额巨大、投资回收期长的特点，土地一级开发对资金的需求，有过之而无不及，正因如此，金融业的风吹草动，都会对一级土地开发产生影响。而且，金融业的不稳定因素甚多，所以对土地一级开发的金融风险的影响因素也很多，这些风险主要包括：金融政策调整风险；银行调高贷款利率风险和银行催还贷款风险。
因此，我们经常看到的现象是，民营企业房地产企业总是拉着金融机构（银行、信托机构等）一起去参与一级土地开发项目的前期所有调查、磋商等工作，以减少融资风险，保持融资渠道的畅通，这是一级土地开发成功的关键。
（三）政府违约行为的风险
毋庸质疑，在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然民营房地产企业已通过各种法律文件进行约束，将其与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。
如，绵世股份（000609.SZ）参股35％的公司从2007年起，在成都郊县郫县犀浦镇龙梓万片区从事旧城改造的土地一级开发项目。但地方政府却于2010年3月强行对该项目提前进行了终止和结算，虽然给予绵世股份一定的投资收益补偿，但其所期待的未来的巨大投资收益都已化为乌有。
鉴于此，完善、合法、有效的法律文本，有效的追偿措施（如约束政府方面的担保条款、异地仲裁条款）等都将是面临政府违约时维权的有力依据。
（四）征地拆迁风险
征地拆迁风险对于一级土地开发而言具有极大的不确定性，“钉子户”、群体性事件等在目前的征地拆迁活动中层出不穷，万一处置不善，极可能会导致开发周期延长的巨大风险。
（五）市场风险
如工程物资、材料等建材价格上涨，工程造价跟着上涨；如房地产供求形势的变化，若房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎都成为不可能，继而影响到土地上市能否成交。
（六）土地一、二级市场联动开发失败的风险
我们对于参与土地一级开发的民营房地产企业希望继续参与二级市场的开发的想法非常容易理解，民营房地产企业为了达到这一目标，通常是加大在前述与政府平台公司共同成立的项目公司的持股比例，为其在二级市场摘牌做好准备，因为只要持股比例大了，即使遇到对该地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，而此时拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲。
但如果该地块市场前景并不好，当初为了扩大持股比例而投入巨资之动机便很可能成为民营房地产企业参与土地一级开发的最大败笔。
因此，如何确定在项目公司的持股比例，对于志在继续获取房地产开发权的民营房地产开发企业而言，显得至为关键。
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❻ 我国土地供应制度对于我国房地产开发商可能会带来哪些风险
我们是社会主义国家，土地施行国有制，国家对房地产土地的供应量和价方面有决对版的控制权力，稳定的市权场价格和供应量的控制对于减少房地产业的风险关系极大，我认为在国家有效的调控下，房她了应该不会出现较大的风险。开头说了，我们是社会主义国家，对于经济危机和通货澎涨相信我们应该有办法调控它。
❼ 房地产投资开发业风险存在于哪些方面
房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢？一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。主要包括以下三方面的风险：1、利率风险2、购买力风险 3、资金变现风险房地产项目开发风险：房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。一、立项阶段的风险1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险有： 1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。三、项目建设阶段的风险1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求，以及设计进度不能满足工程要求。2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。四、销售、管理阶段的风险1、销售时机。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。
❽ 如何控制房地产开发中的金融风险
中国工商银行建筑师； ······徐 刚 美国俄州大学（OSU）博士。 没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。而房地产和房地产开发又是一个金融资本的巨大潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险，就成为金融资本最关心的问题。 国内金融机构缺乏经验和静止的控制风险手段将是中国房地产金融业发展的障碍。在国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将会失去大部分的房地产开发市场。建立专业化的风险管理行业，对开发过程进行金融资本的、专业的、动态的风险管理，可能是国内金融机构最好的解决方案。 如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先应该认清房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，其中包括：资金需求的时间函数、资金来源、可能形成的资金风险等等。根据项目开发进度对时间的需求（即：阶段性资金需求），分阶段的控制房地产开发过程中的各种风险是控制整个项目开发金融风险的基本思路。房地产项目的开发过程具体划分为四个主要阶段：项目启动阶段、项目建设阶段、项目竣工阶段、项目移交阶段。 开发风险阶段性控制 随着国内房地产法规的不断完善，开发商能否获得土地的开发权是项目启动阶段的关键，而取得开发权需要大量的资金支持。在中国金融体系，特别是参与房地产开发的金融体系还不完善的情况下，开发商采用非规范方式，甚至是非法手段解决房地产启动资金问题不足为怪。客观上说，就是这些方式推动了中国房地产市场的发展和成长。在这个阶段，除非得到具有丰富经验的风险管理经理的协助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运作能力。依靠具有经验的专业投资顾问和管理公司的协助，可以有效控制这个阶段的金融风险。 在开发项目的进入建设期后（取得五证），开发项目自身已经在逐步形成可度量的资产。这部分资产是开发商建设期融资的主要保障。对金融资本来说，这种未竣工项目的资产保障具有巨大的潜在风险。因为金融机构缺乏将这些资产变现的能力。控制建设阶段的金融风险，依赖于对开发商的开发能力和建设管理能力的判断。还有一种控制手段，就是聘请专业投资管理顾问公司，提供第三方的风险管理。 如何判断特定区域的房地产市场价值取向？开发项目能否被市场吸收？只有在项目竣工和销售阶段才能体现出来。房地产市场的价值取向是整个国家宏观经济和区域经济的晴雨表。而房地产从开始投资到交付使用需要一两年时间，市场如何变化只有上帝才知道。这个阶段的主要金融风险是市场风险，而市场风险是不可知、不可预测的自然不规律。尽管中国整个房地产市场，依然处在求大于供的状态。但是，在特定的地区和特定的价格区位，房地产已经出现供大于求的情况。特别是那些缺乏经验的开发商生产出的城市建筑垃圾，会给金融资本带来巨大的市场潜在风险。 另外，国内开发商的起步主要借鉴的是香港开发经验和模式。而香港无论在法律法规方面，还是开发模式上至少落后美国二十年。并且，具有特殊的地理环境、经济环境和市场特点。中国地大物稀，土地资源的利用和房地产市场特征更接近于美国二战以后的情况。我认为无论是金融机构，还是房地产经济研究机构，甚至是大型房地产开发企业，应该认真研究房地产的宏观走势和微观市场的关系，包括：就业人口对房地产经济的影响、个人收入与居住需求的关系、特定群体居住需求的发展路线图等等的市场问题。尽管没有人能够预测市场突如其来的变化。但是，研究市场，比不研究好一点。控制市场风险只有采取积极的态度和乞求上帝的帮助。这就是我们常说的房地产是一种“赌弈”。 当开发商将产品（建筑物）移交给使用者时，开发项目才算真正的完成。实际上金融资本并没有逃脱与房地产的关联，参与项目开发的金融资本将风险转交给了参与持有房地产物业的金融资本（房屋按揭贷款）。尽管房屋按揭贷款的金融风险不属于本文讨论的范畴。但是，开发商的销售方式依然可能给金融资本挖下一个陷阱。 在房地产移交阶段（香港称：入伙或入住）金融资本依然存在潜在风险。目前的市场只是没有充分体现出来。其风险来源是期房销售造成的产品质量、设计风格和建筑格局与“想象”的差距。在日后激烈的市场竞争中，在移交阶段的退房现象会越来越多。如果，开发商不允许退房显然是一种商业欺诈（除非是为购房者订制）。否则越来越成熟的消费者在入住阶段改变注意的可能性越来越大。退房可能造成开发商无法偿还开发贷款。在美国通常有一个“过桥贷款”来防止开发贷款的过期。 市场价值取向风险 房地产的市场价值是区域经济的表现，或者说某一地区房地产的价值决定于宏观经济和区域经济的变化。诸如：某一地区的工业发展产生了大量的就业人口，这些就业人口又刺激该地区新的就业机会。区域工业带动区域内的服务产业，经济结构发生变化，经济活动开始活跃。由于，区域经济的变化，带来了对居住和居住条件的需求增加。因而，决定了房地产的市场价值。如果，该地区的经济开始衰退，工业大量裁减员工，第三产业（因失去服务的对象）也跟着倒闭。这时，就业机会的大幅度下降和居民大量向外地迁移。该地区的房地产价值将会一落千丈。在90年代初美国休斯顿地区发生的石油工业衰退就是一个极好的案例。 房地产是土地资源（不可再生资源）的开发和利用。其价值风险也取决于其资源的有限性。就是说，在经济核心区周边可提供房地产开发的土地越少，其土地资源的价值就约高。理由是这部分资源已经被充分开发，而有限的土地资源不可再生。控制市场风险需要对当地的区域经济有全面的调查数据和分析，对区域经济的长期跟踪和市场研究，对局域需求的调查和研究。特别需要注意的是房地产市场研究完全不同于其它消费品的市场研究。大部分的房地产市场研究机构采用通常消费品市场的研究概念和手段是错误的，是不可能正确的描述房地产的市场需求。正确的市场研究是从研究片区经济入手，连同对投资心理、金融条件、群体收入和某个局部房地产资源吸收率的研究，才能得到完整的市场需求分析。 在这里需要一提的是房地产的“金融陷阱”。前一阶段，诸多开发商打出“投资型物业”的销售推广手段。开发商无形中给金融资本和购房者设下了一个陷阱。这个陷阱就来自于房地产价值的市场取向。没有承担风险能力的投资者，在遇到房屋出租市场的波动时将无力偿还房屋月供款，使金融机构出现大量的贷款坏帐。购房者连同金融资本一起坠入开发商设下的“陷阱”。 控制交易风险 随着中国房地产法律法规的不断完善，可以策划、设计出十几种，甚至几十种土地资源的使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利的交易，解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。在本文中仅介绍两种常见的交易方式。 第一种是出售物业的长期收益权。 将未来物业资产的部分或全部的预期收益权以折现方式转卖给投资人，来获取短期项目开发资金。出让长期收益权不存在赎回问题，待出让合同结束时，投资人已经完全收回资金的本息。在交易过程中主要考虑的风险有以下方面：1、租赁合同的总金额；2、资产的安全性；3、交易的安全性；4、租赁合同的安全性；5、物业租金的每年上浮比例2-6%；6、承租签约企业的资信情况；7、算出一次性转让的折现率；8、按照折现率确定折扣。 这种交易方式的销售对象为保险公司等长期债务到期的机构投资商。收益权信托计划的安全性主要取决于承租人的信誉和企业经营情况。融资方式相当于租赁合同的折现转卖。 第二种交易方式是出售开发项目的权益权。 以开发项目作为融资主体，开发商可以采用股权出让、回购的方式，在开发项目竣工和具备销售条件时，以固定回报率回购出资人持有的股权。发行权益型信托计划需要控制以下风险：1、投资项目市场前景的可行性；2、合理的交易结构和投资回报保障；3、开发企业的能力和对开发企业的信心；4、需要对开发项目的详细披露；5、投资人需要锁定投资回报率；6、需要具备实力的大型企业担保；7、对投资风险的正确评价和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。 发行权益型信托计划，不仅仅需要设计严谨的交易结构，更关键的在于投资人对具体投资项目是否具有信心、投资的欲望和对风险的控制能力。因此，对项目的包装也是非常重要的环节和因素。在这里风险管理的概念将十分重要。 开发项目的财务规划 地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。 a. 策划、设计资金来源 本项目的资金来源大约有上（图一）若干种： 财务规划工作就是设计、确认和建立上述开发项目的金融工具。根据具体的项目进展情况，在不同阶段使用不同的金融工具，争取利润的最大化是财务规划的核心工作内容。根据不同的资金来源设计不同的财务规划 b. 设计交易结构 财务规划的主要任务是策划、设计项目融资的结构，包括：利益分配原则、法律保障体系、利润与成本控制等等；交易结构的合理性、科学性和可行性标志项目资本运做的成功与否。形成的交易结果是在取得开发项目的资金支持之外，使开发企业获得最大利益。 例如：上述权益型信托计划的主导思想是出让其物业资产的收益权，投资人从物业出租收益中获得资本收益，并在合同到期时收回资金。收益权信托除每年物业出租收益保证支付投资人收益外，还需要对赎回投资本金部分提供资产或信誉担保。 交易主要参与方用实框线来表示；投资项目用双实框线来表示；信托计划用双椭圆线来表示；交易过程用编号实线来表示；管理过程用编号虚线来表示。 交易结构说明(单独设计做成提示)： 1. 实线表示投资人对信托计划的投资和预期回报； 2. 信托投资公司作为受托人，负责建立和发行信托计划； 3. 开发公司将其物业资产作为信托资产，并将产权委托和抵押给信托投资公司； 4. 信托投资公司委托投资管理公司管理和经营受托资产，并保证其出租率； 5. 投资管理公司接管和经营其受托管理资产，负责其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投资管理公司将其物业出租给潜在承租人，以物业资产的租金保证投资人6%的年收益率； 7. 信托计划募集的资金投入开发项目；资金投向风险由投资管理公司负责监管； 8. 开发公司以开发项目的收益，保证信托计划本金的到期偿还； 9. 投资管理公司将每年租金收益用于保证投资人的投资收益； 10. 受开发商和信托投资公司的委托，投资管理公司负责资产管理、信息披露和投资人关系管理等服务。 资产信托方式是一种更为灵活的资产抵押和经营方式。该项资产在抵押期间可以经营、处置和销售。在资产信托期间，其经营和出售活动不是由开发商，而是由投资经理负责。这样不仅可以保证物业的正常出售和经营，同时保障了投资资金的安全和投资者的利益。 c. 融资推介、路演和募集 同时，需要策划、设计项目融资的推介、路演和投资认购活动，策划和设计项目投资的风险管理流程等等，其中包括，但不仅限于以下的工作：策划和设计投资路演的资料；投资项目的前期市场策划；项目投资策划和包装；推荐战略投资人和机构投资商；组织投资说明会；组织项目投资新闻发布会；组织投资人招待晚会；组织项目投资研讨会。 d. 控制现金流量和资金成本 财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金成本的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期：根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金成本的有效控制； 以上内容涉及大量的金融、财务管理知识，在实际操作中将遇到大量技术、法律法规、风险管理等问题。不建议开发商自己操作。由专业的金融公司或财务顾问来运做来运做较为可靠。 e. 控制风险 开发项目财务顾问：金新置地接受开发商委托，了解开发企业的目前财务状况，提出专业顾问建议；其中包括： 1. 开发企业目前的融资条件评价； 2. 开发项目资金需求计划和排期； 3. 开发项目资金来源组合配置和成本预算方案； 4. 开发项目全程资金流量预测； 5. 税务合法递延和规避方案； 6. 资金来源的可行性报告； 7. 其他必要的专业策划和顾问工作。 所有与开发企业项目融资有关的专业财务顾问工作。 采用市场化资金运做的成功与否，是直接影响房地产金融资本的运做方式和市场化资本运做的重要课题。如何控制金融资本的风险？
❾ 房地产项目开发会存在哪些风险
房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢？一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。主要包括以下三方面的风险：1、利率风险2、购买力风险 3、资金变现风险房地产项目开发风险：房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。一、立项阶段的风险1、宏观经济政策风险。政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。2、项目定位风险。当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险有： 1、土地状况风险。土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。2、征地安置风险。征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。3、融资风险。房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。三、项目建设阶段的风险1、规划设计风险。规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求，以及设计进度不能满足工程要求。2、工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。3、项目质量风险。房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。四、销售、管理阶段的风险1、销售时机。房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。2、销售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。3、销售税收风险。房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。
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