如何控制房地产市场

『壹』 房地产究竟该如何调控呢！

房产建筑业是国家的支柱产业之一，为了GDP怎么可能对它高压打击呢，现在的房价是现行经济发展模式的必然产物，北京等大城市的房价是不可能回落的，并且全国的房价都是不可能由政府来调控的，完全是市场说了算，就算是有人在炒房，既然能炒得起来就说明它有市场并且是供小于求的。

如果一定要控制房价我认为只有两个办法，一是买房一定要实名制，政府定期清查房产楼盘，禁止投资房产行为，杜绝炒房，小户型要占房产开发绝大多数。把房产做为国家战略资源来管理，不是有钱想买就买的。

二是向现有房产者做出补偿，将所有土地房产收归国有，老百姓一律向政府租房住，实名制，没有结婚证不能租，一对夫妻只能租一套，长年在外工作学习的单身由所在单位及户籍所在地公安部门共同出具证明才可租房。
此实乃下策，非到民怨冲天社会动荡万不得已不可使用！

我说的两点中有些正在实行，有些在将来很可能实行！

一定要把房产提高到关系国计民生的战略高度来管理！！

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合资建房也是不行的，在巨大的利益面前一切都会走样，大家都想集资建房，那么土地资源从哪里来，合资者身份怎样界定，如何管理投机者，这样只能给不法商人更多的暴利空间，造成国有资产损失而已。

所以我说，只能通过国家手段将土地房产当成能源交通等等关乎国家命脉的战略资源高度来管理才是长久之计

『贰』 如何继续加强房地产市场调控和监管

去年以来，房地产市场调控和监管得到加强，取得了一定成效，但房地产市场存在的问题还没有根本解决，依然是群众关注和议论的热点话题。2007年，将更有针对性地加强房地产市场调控和监管。总的原则是，把市场机制和政府调控结合起来，政府着重解决低收入家庭的基本住房问题，通过调控市场满足大多数居民的住房需求，引导建立符合我国国情的住房建设和消费模式。重点是进一步调整住房供应结构，增加住房有效供给，增加面向广大群众的普通商品房供应，抑制住房投资投机性需求，抑制房地产价格过快上涨，加强住房保障体系建设，深入整顿和规范市场秩序，形成各方面调控和监管的合力，促进房地产市场持续稳定发展。
一是引导建立符合我国国情的住房建设和消费模式。这是一条必须长期坚持的方针。我国人口众多，人均土地和能源占有量低，而城镇化快速发展和人民生活改善带来了较大的住房需求，这就决定了我国住房建设和消费不能大量占用土地和消耗能源。要建立合理的住房建设模式，大力发展节能省地环保型建筑，通过精心设计和产业化生产，提供"面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美"的住宅，注重旧房的有机更新和节能改造。我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，群众居住条件的改善是一个长期的过程，需要持久努力。要立足当前，着眼长远，优先满足群众的基本住房需求，引导居民逐步改善居住条件。引导合理的住房消费模式，通过不断完善金融、税收等政策，支持合理消费，遏制不顾资源环境的盲目消费。积极发展二手房市场和租赁市场，引导居民适度、梯次消费。
二是切实调整住房供应结构。调整住房供应结构是房地产市场调控的重点工作，也是建立符合国情的住房建设和消费模式的重要措施。要全面做好住房状况调查，公布和实施住房建设规划，重点落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求。严格落实套型建筑面积的结构比例要求。各级城市应把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。进一步运用有区别的信贷和税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构。重视发展住房二、三级市场，消除房改房上市的政策性障碍，进一步发挥住房存量资源的效用。
三是继续做好稳定住房价格工作。今年将继续把控制住房价格过快上涨纳入政府工作的目标责任制。在遏制投机、控制投资、抑制过度消费的同时，保持合理的房地产投资建设规模，抑制房地产价格过快上涨。一方面，抑制住房过旺需求，加强保有环节税收调节，加快推进物业税改革试点；继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减少被动性需求。另一方面，增加住房有效供给，在严格土地管理的同时，调剂增加普通住房用地供应；抓紧出台"两限两竞"政策的具体实施办法，指导各地切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，并注意做好与经济适用住房政策的衔接，切实满足当地居民合理的自住需要。加强分类指导，对少数房价上涨过快的城市，要指导其采取切实有效措施，坚决遏制房价过快增长的势头。同时，加强市场动态跟踪和监测分析。建立分区域、分住房类别的房价评价方法，为房地产市场调控提供科学的决策依据。
四是加快构建多层次住房保障体系。住房是一种基本的社会保障，各级政府应高度重视并负责解决困难群体的住房问题。各地应重视廉租住房制度建设，有步骤地将覆盖面扩大到低收入住房困难家庭。因地制宜地采用租赁住房补贴、租金核减、实物配租等多种形式，优先解决最低收入家庭中的住房困难户。多渠道筹集廉租房建设资金，严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益为辅的廉租住房资金筹措机制，确保土地出让净收益5％左右用于廉租住房建设。各地应组织新建一批小套型住房，收购、改造一批旧住房，满足住房保障需要。建立健全住房保障对象动态管理系统，加强廉租住房规范化管理，确保政府有限的资源落实到最需要保障的家庭。改进和规范经济适用住房制度，主要供应低收入家庭，完善购房人退出机制。加快棚户区改造和旧住宅小区整治，让更多的群众特别是中低收入家庭享受到城市发展的成果。进一步改善农民工居住条件。发挥住房公积金的互助性、保障性作用。
五是继续整顿和规范房地产市场秩序。这是缓和房价过快上涨和供应结构矛盾、保护群众住房消费合法权益的重要方面。继续开展房地产交易秩序专项整治后三个阶段的工作，着力构建有利于市场规范运作的制度基础和社会环境。加强对房地产项目土地出让、规划审批、开工建设、竣工验收、房屋销售全过程的监管，重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源等行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，严肃查处扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。对严重侵害群众利益，社会反映强烈的典型案例，依法从严惩处并及时通过新闻媒体公布处理结果。（国研室提供）

『叁』 如何应对房地产市场竞争风险

房地产风险源于债务，举债越多，风险越大。举债多与储蓄少密切相关：如果所有购房者都用储蓄买房，则不但房价被推高的空间有限，而且即使房价下降也不会影响银行资产负债
相关公司股票走势中国银行2.79+0.020.72%
表。

反过来，如果购房者全靠举债买房，则不但房价可持续上涨，而且房价下跌必然导致银行损失。现实中，我们看到的是二者的结合：购房者动用储蓄（首付）越多，银行的风险暴露和潜在损失越少；反之，则反是。
举债过多是房地产业风险之源
房地产业很容易举债过多。从需求看，第一，房地产开发商追求高股权和资产回报率的动机自然驱使其举债。第二，房产价值和有限储蓄间的巨大差距，自然使购房者产生举债需求；尤其是在房价只涨不跌的预期下，购房者会多举债以实现住房消费或投资获利。
从供给看，银行、资本市场和政府干预，为房地产业举债过多提供了可能，原因在于：
第一，从微观看，银行现行的风险管理水平，难以有效控制贷款规模和确保贷款质量。第二，只要居民收入增长，债务通常会至少同比例增长。这即是所谓“债务加速器机制”，它会使微观风险管理技术效力下降。第三，从外部监管看，监管宽容和政府干预也会助长举债。鉴于房地产业对消费、投资和政府收入的巨大作用，许多国家都支持甚至干预房地产业发展，鼓励发展房地产信贷业务。
与房地产业债务过多相伴的，往往是银行贷款标准的放松。一些本来不具备偿债能力的居民和企业终究会违约，导致银行出现不良贷款。贷款增长和贷款标准放松导致房价高涨；而不可能永远上涨的房价一旦回落，“债务加速器机制”就会导致更多借款人的贷款与价值比率（Loan-to-Value Ratio）和债务与收入比率（Debt-to-Income Ratio）上升，甚至使许多房产变现价值低于贷款额，进一步形成银行不良贷款。房价的下降和借款人违约的增加会迫使银行严格贷款标准，从而使借款人不但难以获得新贷款，出现信贷紧缩、房价进一步下降和经济紧缩。
综上所述，举债过多是房地产的风险之源，而储蓄率过低、监管宽容和政府干预加剧举债过多。因此，保持较高储蓄率，加强监管和减少政府干预，是缩减房地产风险的重要办法。
中国房地产风险之源
目前中国房地产风险相对小于其他国家，且相对容易控制，原因在于：
首先，支持中国房地产发展的基本面因素仍然存在。城市化进程和居民收入增加，决定了对房地产的实际消费需求依存，经常项目盈余，储蓄大于投资，没有依赖外国资金。其次，即使房价下跌，中国银行体系受到的冲击有限。因为购房者所动用的储蓄占商品房交易金额近三分之二，住房抵押贷款占全部信贷比重远低于美国。第三，政府有比较充足资源来应对与房价下跌有关的风险。政府不但有10多万亿元储蓄存款，而且有包括土地在内的大量国有资产（如国有企业、土地和自然资源）。
然而，在别国发生作用的一些房地产风险机制，已经在中国显现。例如，银行间的激烈竞争，使银行为保证和争取市场份额而增加放贷，并可能放松贷款标准。再如，贷款与价值比率和债务与收入比率对房价和居民收入的变化十分敏感。如果房价下降，则即使贷款规模不变，贷款与房价比率会上升，借款人通过出售房产来偿还贷款的能力下降。如果收入下降，则债务与收入比重上升，借款人在有生之年偿还债务的能力下降。房价的下跌和居民收入的下降会在“债务加速器机制”作用下，形成逆向循环。
从趋势看，中国房地产风险之源，将表现为可用储蓄下降及其引致的债务增加。所谓可用储蓄，是指一国在一定时期可以利用的储蓄资源。该储蓄既可能源自国内居民、企业和政府，也可能源自国外投资者。当前，中国的可用储蓄主要是源自国内。历年储蓄的积累反映为金融资产的积聚。
中国储蓄量占20国集团储蓄总量的比重，从2000年的7％上升到2009年的25％，居全球首位。金融市场越发达，金融的表现形式越多。自1992年商品房改革以来，储蓄不但为中国房地产业发展提供了源源不断的资金支持，而且极大地降低了银行的流动性风险和信贷风险暴露。高储蓄是防范房地产业举债过多和金融风险上升的关键。
中国房地产业面临的风险考验
对中国房地产至关重要的储蓄，将可能面临三方面的冲击：
第一，本轮信贷激增的冲击。国际经验表明，信贷激增最终会在若干年后出现一些银行不良贷款，其多少取决于贷款标准的放松程度和贷款质量的下降程度。无疑，这将是对近年来银行改革实际效果的检验。银行风险控制水平越高，则银行不良贷款越少，国民储蓄损失越少。不论这些不良贷款最终以何种方式解决，最终都会表现为国民储蓄的损失。
第二，居民储蓄占比相对下降的冲击。居民储蓄对于国民储蓄的重要性不言而喻：尽管自1999年以来一路下降，中国居民储蓄占国民储蓄的比重依然在40％以上。人口老龄化的到来和居民收入占国民收入比重的下降，会减损可用储蓄规模。因此，政府采取的提高居民收入政策的持续性和广泛性，以及计划生育人口政策的调整，将对缓解这一储蓄下降趋势至关重要。
第三，国内富人资产重配带来的风险。目前中国居民财富的存在形式，主要为居民存款、持有债券、股票、信托产品、私募基金、房地产等。
居民的资产配置将直接影响房价。如果财富分配相对平均，则普遍性的对房地产的实际消费需求足以支持房价稳步走高。但当居民财富集中在少数人手中时，这些人将其资产配置到国内外其他金融资产的行为将冲击房价。
即使在中国不开放资本项目的情况下，国内外经济和投资环境变化——如美国提高利率、国内实际利率继续为负、国内经济增长率下降，投资收益率下降和风险上升、人民币升值预期逆转——会促使一些投资者通过地下钱庄以及虚报进出口和海外上市融资规模等方式，向国外重配资产。事实上，目前这个资产转移现象已经出现。
在当前国内较多投资机会和较好收益率的情况下，包括房地产在内的国内资产对富人仍有吸引力，但本次全球金融危机提醒我们，任何平时看似不可能的小概率事件都可能打破这种均衡，导致国内可用储蓄下降，并冲击包括房地产在内的资产价格。
总之，中国房地产可能将面临三个层面风险的考验：本轮信贷激增带来的银行不良贷款、居民储蓄占比相对下降、国内富人在全球范围内资产重配。三者都会导致国内可用储蓄下降和债务上升压力，从而使“债务加速器机制”发挥作用。
中国能否成功承受住第一层面风险的考验，取决于近年银行改革的实际效果和现在政府掌握的资源；能否成功承受住后两个层面风险的考验，取决于政府能否进一步推进关键改革。
作者为国际货币基金组织经济学家，本文为个人观点
平议
房市调控当治本
房地产风险源自举债，其后果将由全社会埋单。
房地产的资金流动，最终可简单归结为银行与购房者之间的债权债务关系。在房市向好时，即使购房者违约也不会发生不良贷款。但是，当房价下跌时，如果购房者违约，房屋变现价值将无法抵补贷款。为防止风险扩散，房价下跌要以贷款质量为保证。
在现实中，持续上涨的房价会使银行忽视安全性和流动性，利率管制导致商业银行竞争激烈，为寻求利润空间而放松贷款标准。这引发银行放贷过度，刺激人们举债购房的需求，推高房价，一旦房价下跌，潜在低标准贷款者的违约必然导致银行坏账发生。
房价下跌必然会让银行自食其果，亡羊补牢。此时银行提高新发贷款的标准，又会降低购房者贷款买房需求，并可能会引发开发商新项目现金流断流，造成房市萎缩，进而产生连锁反应。而这一切都源自对银行贷款的过度依赖。
因此，房价下跌和贷款质量下降，是导致房地产风险扩散，甚而造成经济衰退的主要因素。政府不应一味打压房价，那样只会饮鸩止渴，让事情更糟。银行应当加强体制改革，提高自身营运能力；购房者应当减少对银行贷款的依赖，增加储蓄购房的比率，而这需要以居民收入增长为保障。

『肆』 浅析如何做好房地产成本的管理和控制

一、前言房地产行业正逐渐由“暴利时代”向着“微利时代”发生巨大的转变,利润水平慢慢朝向价值方向回归,市场向着规范化方向发展,过去的高价格和高成本的房地产开发企业经营策略获取高额利润已经不适用了,合理的控制并降低房地产企业的开发经营成本提高企业利润与增强企业市场竞争力的主要手段。房地产企业在开发投资过程中,如何凭借合理控制成本,合理安排成本支出、逐步提高经营效益,实现从粗放型到集约型的转变,进而实现房地产企业的最大利润,这已经受到了房地产开发企业的极大关注和重视。二、房地产成本的管理和控制的现状1、缺少一条完整的成本管理链条。目前,绝大多数的企业在针对成本管理的关注项目上只是做了最简单的成本计算,并没有进行系统全面的计算。而且,绝大多数企业过于重视企业对市场的占有率和企业利润,却没有将企业的长期放展放在第一位,缺少一套合理、完整的成本管理系统,提高房地产开发企业市场的竞争力。2、管理意识不强。近几年,房地产开

『伍』 如何改变一个地区的房地产市场

31.住宅产业化：国家建设部一直力推的“住宅产业化”进程将改善住房建筑的建造工艺、速度和效益，一旦成功将大大改进和加速各类住房的建设；
32.大企入行：由于在市场、原料、技术等多方面的因素，各行业的竞争日趋激烈。相比之下，房地产一直是利润率相对较高的行业，不少有条件的大型企业正关注并相继进入这个行业；
33.厂区外移：改革开放以来，中国许多城市近郊的工业园区发展迅速，而今这些园区往往已经成为扩大之后的市区的一部分，工业区的向外位移所置换出来的住房建设用地面积巨大；
34.走出国门：德国一家机构分析说，当今全球每年新增建筑量中有近40%发生在中国。当前中国房地产业的发展水平在世界上已颇显优势。中国的开发商走出国门去开发会有很多机会，而且当地的竞争对手普遍显弱。
35.“三农”进步：传统农业使得土地利用处于低效率状态，新农业的发展将会逐步解放出大量的经济发展用地。过去中国的农村没有注意进行良好的规划，广泛存在着大量自然形成的、散布在田野中的“自然村”，使得农用土地的规模性和有效性受到影响。未来农村的进步将引导农民逐步住上公寓楼，遂可腾出大量的土地。目前农村“宅基地”政策的调整也已经提上议事日程，宅基地政策的改变将为农村和郊区房地产创造土地资源；
36.城乡一体化：在中国的不少地方，“城乡一体化”正在成为一种新的发展方向和模式,农村长期形成的自然村正在向中心村和小城镇进化。城乡一体化的发展为商住型建筑群带来巨大的机会；
37.交通改善：在近年和未来的若干年中，中国城市和郊区的高速交通和轨道交通进步很快，这为居住的郊区化和远程化提供了重要的条件；
38.技术进步：中国建筑业内的技术进步十分迅速，这必将催生房地产界建造更加迅速、生活更加舒适和用材更加节约的居住空间；
39.工程移民：类似长江三峡库区移民这样的大规模移民在中国并非是唯一的，重大工程引起的移民会带来重大的新城市建设商机；
40.灾后重建：中国幅员广大，难免受到地质类灾害和气候类灾害的袭击，灾后重建正在从以往的简单重建型向统一规划和高起点的方向发展。
中国房地产业的未来还有巨大的发展空间，这包含着政治的、经济的、文化的、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们又必须看到在这个行业里确实还存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。
要从根本上解决房地产业当前存在的问题，不应该对这个行业进行限制乃至压制，而需要通过正确政策进行良好的疏导，比如——因地制宜制定政策，适当加大土地供应量，鼓励“四节一环保”，加强规划设计控制，增加政策类房屋的开发等等。
中国经济和百姓生活真正期盼的是一个稳健发展的中国房地产市场，而并不是部分专家和舆论所竭力唱淡、唱空和唱衰的一个本来重要的支柱行业。大多数开发商真正希望的是一个健康公平的竞争环境，是为国家经济和城市发展贡献力量的理想平台，而不应广泛地受到不负责任的批评。用“拐点论”和“百日巨变论”来评说中国的未来楼市都不妥当。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势；
2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业；
3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题；
4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）；
5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变;
6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择；
7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求；
8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购买第二套住房甚至更多套住房的家庭日渐增多，其目的有自住、投资和投资加自住；
9.拆迁用房：城市化进程意味着城市不断的改造和扩建，每年全国需要拆迁住房的家庭住房数量达1亿平方米。按目前许多城市拆“1补”“2”的补偿政策，每年将新增1.5～2亿平方米的住房需求。考虑到部分拆迁户会选择货币补偿自行购房，每年仍将会因此而新增1～1.5亿平方米的住房需求；
10.政策类房：当前ZF力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房，将加大这类住房的开发量，同时有助于将商品房市场分离出来。为了保障中低收入尤其是低收入家庭的住房，各级ZF正在采取一系列政策。让13亿人真正实现“居者有其屋”的计划，必将形成巨大的需求市场；
11.特殊住房：在大多数家庭都有独生子女的中国，许多人在子女就读学校附近买房或者租房，以方便照料子女就读。另外，与先前不同，如今年轻人的结婚条件正在发生变化，年轻人结婚所需的房屋已经成为市场的重要结构之一。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般大学毕业大概十年以后才买房子，购房主力是35岁以上的人。而在中国买房者不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且出现一毕业就买房，买房就要买大房的现象。有调查显示，25至28岁的年轻人已成为购房的中坚力量。
12.投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元。而从整体上看，大多数人的投资意识才刚刚开始觉醒。目前中国人在国内进行理财投资的有效渠道十分有限，而股市“过山车”式的波动使得不少人仍然对不动产的投资更有兴趣；
13.异地置业：无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多。旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视；
14.生活方式：中国的城市相继从现代的、工业时代的城市向后现代的、后工业时代的状态进步，人们的生活方式对居住的要求也正发生着根本变化。随着文化生活的进步，人们对住区有了更高的要求，新的住区更加注意居住文化的主题化，例如——健康、养身、运动、艺术和休闲等等。中国人每年的正常假期和企业年假已近日历天数的大约20％，不少家庭对“5＋2”生活（节假日住在郊外）有了需求；
15.居住文化：在中国人的传统投资观念中，住房始终是第一位的。有了钱一定先置业，这种文化在短期内难以改变。据调查，中国城镇居民收入中用于买房的比重高达30％。此外，以往传统的“三世同堂”、“四世同堂”等习惯已发生改变，今天的年轻人和老年人更多地希望分开居住，互不干扰，但又保持着“一碗汤”（相距不远，可以相互照应）的距离。还有，大多数国人不习惯于租房，这使得中国人的租房率在全世界显得相当低。有条件买房的人们宁买不租，这是一个难以改变的文化习惯；
16.商业发展：有意大利机构分析认为，二00四年中国的零售业相当于当时的意大利，而从五年之后（二00九年）开始，每年中国的零售业增长量将等于一个意大利。随着百姓购买力的迅速进步，中国未来的城乡商业还会有巨大的发展空间，而商业的发展会带来新的生活方式和开发机会；
17.地方发展：国家的发展基于地方的发展，地方发展最主要的原动力之一是土地梯级利用和土地价值变现。目前，地方财政收入中土地出让收入的比重高达50％左右，可谓“土地财政”。故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力；
18.城市化进程：三十年前，中国的城市人口仅有1.72亿，如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约45％，而中等发达国家平均为61％，高收入国家则平均为78％。南美大国巴西属于发展中国家，城市比率也已达到86％。中国城市发展的空间还很大。人口城市化率每增加1％，就意味着新增城市人口约1,300万，新增住房需求约3.25亿平方米；
19.城市递进：中国县级以上的城市多达近三千个。随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移；
20.城乡改造：近年来中国城市中的旧城改造从未停步。除了必要的保护性建筑之外，大量的旧城应该改造、必须改造也能够改造。不少城市近郊的村屯改造也正在如火如荼地进行，这有助于农村经济的转型和土地的高效利用；
21.土地供应：由于历史和地理的因素，在中国人多地少。可用于城市建设的土地受到严格控制。土地供应愈紧张，人们对住房的要求往往愈强烈。“18亿亩”耕地控制限是必要的，但我们应注意到在每年的耕地减少量中，用于商住开发的土地还不到10％，其余的是生态退耕用地、农业结构调整用地、灾毁地以及特殊用地等。中国的海岸线很长，东部相对发达地区在合理的规划之下，充分利用近海资源填海造地，是发展居住的一种好方法；
22.“观望”过后：商品房价的升高主要是因为地价上升、拆迁成本上升、材料成本上升及通货膨胀等原因。当前中国不少城市的百姓对于近期购房持观望态度，期望房价出现大幅回落，并不意味着“需求萎缩”而当观望目标未能实现后，原本存在的刚性需求必会引发新的市场状态，个别地方可能还会出现短时效果“井喷”现象；
23.货币升值：人民币在过去的半年之内升值了近7％。人民币现在和将来的持续升值，使中国人的投资信心和投资能力在悄然地发生着改变；
24.国际差异：中国东部重要的沿海城市，尤其是北京、上海、广州、深圳等国际化都市的房价，与亚太地区同类型城市（如东京、首尔、台北、香港和新加坡等）的房价相比，仍存在着数倍的差距。此外，中国的房地产加上建筑业所占GDP的比重刚过10％，而发达国家的房地产在GDP中所占比重在相当长的时期内超过了20％；
25.境外热钱：人民币的升值预期，使得不少的境外热钱欲通过在境内置业获取特殊收益。据统计，今年一季度涌入的热钱达851亿美元，为历史上最高值；
26.“灰色收入”：国内有一部分人有“灰色收入”已是不争的事实。不少地方的各类行政干部的灰色收入高于薪酬，这个可能涉及数万亿元的巨额资金已经成为楼市结构中的一个重要因素；
27.经济安全：由于房地产在国家和地方的经济角色中的支柱作用，各级ZF并不希望房价和销量的大起大落，这是一个可能危及国家经济安全的严肃问题。一个已经有80%以上百姓拥有自己房产的国家，不会赞同房价大落引起的百姓“负资产”状态；
28.社会稳定：由于房地产业及其市场在国民经济和百姓生活中十分特殊的地位，房地产的健康发展对国家的综合影响巨大。稳定是第一位的，行业的调控政策应当因地制宜和设有底限；
29.政策调整：当前的房地产政策中尚存在一些不尽合理的内容，有些也只是暂时性的政策。随着今后政策的进步和完善，房地产将获得更加理性的发展空间；
30.回归理性：经过近几年一系列政策措施的苛严行动，房地产商的开发行为和百姓的市场行为已经逐步地理性化，这将会有效地影响行业未来成长的理性化；
火星炯

『陆』 如何做好房地产行业

原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机

下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力

2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。

销售过千亿房企达15家

房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。

具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。

张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成即定目标的重要一环。

《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

房企如何完成全年目标?

实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。

“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。

克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。

相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”

张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。

张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。

——更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

『柒』 房地产的成本如何控制

房地产的成本如何控制？
从横向上讲：在不偷工减料的情况下，尽量压低施工期限减少不必要的人工费，打通供货渠道以便难道更低廉的原材料！
从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。
要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制体系：成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位。说的直白点就是横竖都管，纵向管开发成本，横向管部门费用。
建立成本管理体系，需要按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的职责进行分解，分解到执行主体，而且细化到对应责任人，令全员实施自觉的成本管理行为，一般统称目标成本。
项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。
成本管理一般分以下几个阶段：
1、项目总投资估算阶段 ；
2、项目总投资估算深化；
3、工程概算与设计 ；
4、 项目总投资预算；
5、项目施工阶段成本管理 ；
6、工程竣工结算 ；
7、项目总投资决算 。

『捌』 政府对楼市怎么控制1

房价短期下跌，下半年将先普跌现象，买房的好时机到了，这次的调控比以往都不一样专，银行准备金率例加属数次了达到历史高位的20.5%，以牺牲经济来调控物价上涨，不到目的誓不罢休的味道，紧缩的货币政策迫使开发商降价销售回笼资金，加上最近的政策干预使5000亿热钱撤离了房地产市场，5月初以来，各大一线城市房价已出现拐点，在紧缩货币政策预期下，下半年房价下跌将普遍化，二三线城市将不可逆转跟随，政策强硬起来，谁都逃不了。

『玖』 房地产成本如何控制管理

成本抄采购系统可以对房地产企业项目的项目估算、项目预算、合同支付、竣工结算等进行项目成本全生命周期信息化管控，实现多角色、多场景、多维度智慧高效协同的智能信息化管理云。满惠科技成本采购云，是一个功能强大、平台一体化的信息管理系统，具有以下亮点：
1、全域成本统筹，节省成本费用
建立事前预算、事中控制到事后分析的全域费用管控，实时掌控成本运营状况，优化资源配置，实现企业内控到协同共赢。
2、智能成本核算，提高工作效率
智能记账和精准数据核算，减轻财务人员高强度的审核、记账工作，将被动工作转化为主动管理，提高工作效率。
3、成本动态监管，降低运营风险
以动态成本监控为中心，实现当前动态成本与目标成本的对比分析，智能化、系统化、数字化控制体系，让企业支出可算、可控、可省。
4、数据高效互联，支撑科学决策
与财务工作系统无缝集成，实现业务和财务数据的互联互通，打通数据孤岛，为财务决策提供实时、精准、有效的数据支撑。