什么是房地产项目

Ⅰ 什么是房地产销控

销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。部分房产商宣称已经卖光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价格低于市场价，眼疾手快者得。在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。

在整个楼盘营销过程中，房地产开发商保留一定比例的房源，分时间段、分批根据市场变化情况，按一定比例推出上市销售，甚至留至项目结束时再对外销售，逐步消化房源，最终达成销售计划，是实现项目利润最大化的捷径。这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。

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销控作用

销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。

如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。

Ⅱ 什么是房地产项目的特征

【房地产估价师考讯】 房地产投资项目有其独特的特征，这些特征影响其总价值。 一、.位置固定性（不可移动性） 位置固定性也可以称为不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。对于股票、债券、黄金、古玩以及其他有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市 场，那么他可以很容易地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然 而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。所谓房地产的价值就在于其位置，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。 房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营 活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。很显然，租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区内的物业。此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。 由于房地产资产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和某宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确并有预见性地选择投资地点。 二、寿命周期长 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长;地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此房地产具有寿命周期长的特点，房地产投资是一种长期投资。 房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和 设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。 自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租客问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租客的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。 国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

Ⅲ 房地产项目属性是什么意思

房产性质也就是房产的属性。如国有房产、集体房产。

根据国家住房与城乡建设部和现行房产测绘的相关政策规定，房屋按产权性质总共分为八大类：

第一类：国有房产，即归国家所有的房产。具体又分三个细类：直管产、自管产、军产。直管产又分中央级公产、市级公产、区(县)级公产和拨用产。

第二类：集体所有房产，指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。

第三类：私有房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。

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房地产商品的特点：不完全竞争性有市场交换必有市场竞争。

房地产市场作为一种商品市场，当然也具有竞争性。但是，由于房地产商品的特殊性，导致房地产市场的竞争性是由多种因素造成的。

1)由于土地的有限性、不可再生性决定了土地供给的稀缺性。土地所有权的垄断性，又使得房地产市场的垄断性增强，使市场供给主体间的竞争不充分。

2)由于房地产商品自身的固定性，在不同地域之间很难形成完全的市场竞争。

3)由于房地产商品自身的差异性，房地产交易都是个别成交的，在市场上不能互相替代，也就不会形成完全的竞争。

4)由于房地产商品的使用周期长，房地产交易数额巨大，房地产市场中的需求主体在数量上是有限的，这也使得房地产市场竞争的广泛性受到很多限制。

5)由于房地产商品的稀缺性，对国民经济发展的重要性及房地产商品利用后果的社会性，从而导致国家对房地产交易有强烈的干预性。

Ⅳ 房地产中的项目形象是指什么

主要指的的项目主要形象，像豪宅、普通住宅或者高端、中高端、低端等，还指的是项目的形象包装以什么形象推广面对市场。

Ⅳ 房地产项目开发具体流程是什么

第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

Ⅵ 房地产项目的概念设计是什么意思

房地产项目的设计分为三个阶段：方案设计、初设和施工图设计；概念设计就是方案设计。简单来说就是遵照地块的经济指标，按照相关规范要求，在满足容积率做够的情况下，进行地块的整体布局，需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面。

Ⅶ 什么是房地产联合开发

一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指依照双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
在现实生活中，从房地产的联合开发的组织形式和合同的性质可以看出其为一种典型的联营合同，根据双方在合作方式及组织形式的不同，联合开发房地产可以采取以下三种方式：
（一）组建新的法人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法律依据。由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益，这种以项目公司的方式开发相对而言可以减少纠纷发生的概率。但同时其不足之处也很多：譬如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再譬如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，一来需要一定的周期，二则当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，需支付较高的财务成本，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）组建联合管理机构。即由合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部的管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而皇之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）既不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益。这种方式主要用于相对简单的项目。
上述后两种方式其相对于成立项目公司的经营方式来说是一种相对松散的合作方式，因而合作中双方之间容易产生纠纷，而且在实践中争议较大的一个问题是：联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共担风险，共享利益的，则此类合同就是合伙合同，这种联营则为合伙型联营，双方应对联合开发项目产生的债务互负连带责任。由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的，如果双方为各自独立经营的，如合同一方明确只提供土地，另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的，且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报的，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，由双方对各自的行为独立承担责任。如果双方通过合同的约定一方只提供资金而不参与项目的任何操作，只是在项目完成后取得一定数量的房屋作为回报，并且通过合同约定自己不承担在该项目开发过程中产生的任何风险及责任的，则是以形式上的联合开发达到实质上企业相互之间融资的非法目的，不符合我国法律的有关规定，应当认定为无效合同。
有的观点认为，联合开发的项目由双方共同经营、共负盈亏，本着权利义务对等的原则作为利益共同体的双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任所做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联合开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必具体分清谁的责任或哪一方对外签字的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。产生这种观点主要是因为对联合开发的行为没有进行法律定性，其实联合开发的行为因为双方的签订的合同内容不一样，承担的权利义务不一样，而导致不同的法律性质和法律后果，因此房地产联合开发合同成为房地产联合开发行为中的最重要关键之处，签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
二、房地产联合开发合同纠纷的特点
房地产开发项目有大有小，大到占地几千亩建筑面积达几十万平方米的小区，小到一栋独立的单体楼建筑均属于这一范畴。房地产开发投入的资金较大，生产的周期较长，涉及的法律、法规及政策面较广容易产生纠纷。房地产联合开发合同纠纷的特点是，诉讼标的大，纠纷内容复杂，纠纷各方诉讼利益重，诉讼周期也较长。另外这类纠纷所涉及法律法规以及国家的政策面广。无论是最高人民法院公布的案例还是在互联网上，全国各在关于合作开发的纠纷非常多，据不完全统计，合作开发纠纷在房地产诉讼案件中占有很大比例。
据网上报道，成都金地房产公司和新特实业有限公司合伙开发某花园工程。金地房产公司出资负责整体开发，新特公司以土地使用权入股合作开发。两公司在合作开发某花园工程过程中，由于新特公司所出的土地升值较大，由此提出增加开发收益，而负责整体开发施工的金地公司认为新特公司的要求违背了合同原意。同时，在金地公司实际售房过程中，新特公司认为价格偏低，有损其利益，曾多次派人到某花园张贴“告客户书”，影响了房屋销售，由此引发双方矛盾。并由此引发严重暴力事件，当地公安局还为此专门成立专案组。
三、房地产联合开发合同的主体。
房地产联合开发，就是依据当事人的约定，经国家职能部门批准，就合作建设房地产项目，各方共同出资，共同开发的联合经营行为。根据目前的法律规定，房地产联合开发行为要合法有效，合作项目必须获得政府有关职能部门的批准，并获得规划、土地使用、固定资产投资、施工建设等有关行政审批手续。同时，联合开发合同不得违反国家的法律法规。因此，房地产联合开发合同的主体是特殊主体。
具有法定房地产开发资质的企业才能开发房地产，国家法律和地方法规都对开发企业的注册资本金及专业技术人员的条件作了明确的规定。并对开发企业的资质等级的条件以及不同等级的企业所能开发的房屋面积也作了规定。作出这些特殊规定，是确保进入该领域的公司应具备相应的条件及开发能力，是把不具备开发资质的企业严格区分开来。拥有房地产开发资质的企业，不仅能独立开发，也能联合开发房地产项目。虽不具备房地产开发资质，但具有土地使用权的企事业单位，可用土地使用权参与联合开发房地产项目。拥有土地使用权而不具备开发资质的企事业单位，虽不能独自开发房地产项目，但如果用自有的土地使用权与有开发资质的房地产开发企业联合开发，并经国家职能部门批准的，其联建合同视为有效。这一类特殊主体签订有效联建合同的前提是：必须拥有土地使用权，必须将拥有的土地使用权作为联合开发的出资形式，联合开发合同必须经政府职能部门批准，联合开发的另一方必须具备相应的房地产开发资质证书。
自2005年8月1日起施行《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三节规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

四、房地产联合开发合同纠纷的几种类型。
（一）因无效合同引起的纠纷
1、名为房地产联合开发，实为借贷。不具有开发资质的企业以出资的形式参与房地产项目的联建。这类联建的特点是：（1）参与联建合同的主体中至少有一方既不具有房地产开发资格，也不是用土地使用权出资。（2）联建合同中明确写明保底条款（有的是现金保底，有的是房屋保底）；有的虽不写明保底条款，但往往有返还本金及利息的约定或者有项目完成后分红或分利的约定。（3）无开发资格的出资方不参与联建过程或开发经营。
2、名为房地产联合开发，实为项目转让。房地产项目转让必须符合法律法规规定的条件和程序。有的项目权人以联建合同的形式将开发项目转让给其他企业，并不到有关部门办理项目转让及土地使用权过户手续。这类联建的特点是：（1）这类合同的转让方一般为拥有项目开发权的房地产企业，受让方有的是房地产开发公司，有的则不是房地产开发公司，还有的甚至是自然人。（2）这类项目的转让，有的根本不具备项目转让的条件，也没有得到职能部门的批准。（3）联建合同双方既不办理项目转让手续，也不办理土地使用权过户手续。（4）这类合同标题是联建合同，内容则是开发项目权利义务的全部转让。
3、无房地产开发资质的企业参与联建。无房地产开发资质的企业用联建合同的形式参与联建。这类联建的特点：（1）其中联建的一方没有开发资质。（2）无开发资质的一方不仅出资，还参与项目开发和经营。（3）联建合同没有也不可能到职能部门的审批手续。
4、建立在违法建设项目上的联建合同。比如项目还未得到国家职能部门批准，联建双方就违法建设施工，一方并没有土地使用权等。比如江西省南昌市工商行政管理局与中国人民保险公司南昌分公司等联合开发方房地产合同上诉案中，二审法院认为，《联合开发工程协议书》系市工商局、万信社与市保险公司签订的联合开发房地产项目的协议书，签订协议时，市工商局作为出地方，不享有该大厦的土地使用权，未办理大厦建设及用地的合法手续，虽然1997年1月南昌市土地局批复同意将原划拨给东湖区商品房开发公司的该宗土地转划拨给市工商局，但明确规定该划拨用土地不得转让或联合开发，本案二审期间，南昌市土地局虽然同意将划拨用土地使用权转为出让国有土地使用权，给市工商局颁发了国有土地使用权证，但市工商局至今未与市土地局签订土地使用权出让合同，未交纳土地出让金，未办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，故一审法院根据国家相关法律规定，认定联合开发协议为无效是正确的。
（二）因违反房地产联合开发合同的违约行为引起的纠纷
1、不按合同约定按时投入联建资金。这类违约行为较为常见。违约方常常因为各咱原因致使没有按约出资，主要解决方式是修改投资比例及分红比例，或者重新约定按实际投资比例分配利益。也有的按违约方承担一定的违约金的方式解决，从新达成补充联建合同。
2、违约方不按合同的约定分配房屋或分配利润。这类纠纷的出现往往在联建合同的后期。根据代理这类案件的实践，联建的各方的分配最常见的是对房屋的分配，因为对房屋的约定是最简单、实用又便于操作。对利润的分配不确定因素多，而且变数也大。这类纠纷的违约方常常是将对方应分的房屋出售或用于抵押贷款，严重损害守约方利益。
3、一方根本违约，违约时间较长，已经没有再按约定投资的实力，也不愿主动退出联建。对这类纠纷往往是守约方起诉，要求违约方承担违约责任，并要求解除合同。
4、双方或各方都有违约行为，只是轻重而已。这类联建纠纷的诉讼，往往是联建纠纷产生时间较长，各方矛盾较深，解决起来也较难。
5、联建一方背着另一方与他方再联建。对再联建的违约行为，损害了守约方利益而引起的纠纷，这类纠纷有的是守约方主动起诉，也有的守约方被列为被告或者第三人参加诉讼，违约方背着联建的一方与他方再联建，往往是违约方资金不足，用再联建的形式引入他方资金，即名为联建，实为借贷。
联建合同中的违约形式是多种多样的，我们代理这类案件中以上五种类型居多。还有其他一些违约情况，如联建一方不按时移交土地，或者不按照约定按时办理联建的报批手续等等，总之违约形式是多种多样的。
五、签订房地产联合开发合同应注意的问题
由于房地产开发是一项周期长、投资大、涉及面广的系统工程，涵盖了从土地使用权获得、拆迁安置、招投标、工程的设计、施工、监理、设备安装到房屋的销售、物业管理的全过程，是一个完整的系统工程，涉及到方方面面的关系，因此显得尤为复杂。而联合开发房地产合同则要对房地产开发过程中内外两个方面的权利义务都要进行详尽的规定，因为在合作中双方利益既矛盾又统一，总的利益一致性中又存在着相对利益的冲突，所以在合作过程中双方的关系一旦处理不慎容易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同除了一般的房地产开发应注意的问题和应明确的内容外，还应该从几个方面把握房地产联合开发合同中的内容及要点：
（一）、合同责任要明确。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）合同各方的收益的分享及风险和损失的分担应明确。房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具体位置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）合同的内容应该合法。人民银行下发的《贷款通则》第61条的规定：“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”，从而构成合同的无效，当事人希望联合开发所欲达到的盈利目的也落空。另外，根据我国法律规定，对于划拨土地的使用权不得与他人进行联合开发，划拨土地使用权因其取得的无偿性和低偿性，法律对其转让由特殊规定。《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，在未办理以上手续前就以划拨土地跟他人合作签订的联合开发房地产合同应当认定为无效合同。最后，合作建房协议书应在国家主管部门办理审批手续，未办理的则当然无效。
（四）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（五）联合开发应注意手续的完备性。联合开发涉及到多方面的关系和手续，如成立项目公司则要将土地方的土地使用权及时转入项目公司名下，以免耽误开发的时机；对于从事房地产开发的公司来说需要有专门的资质，不及时办理就会影响到项目的立项和审批。
（六）明确联合开发建房的性质。注意保证联合开发建房协议的性质和效力，双方当事人应在合同中明确表达合作的意图，对房地产联合开发的责任分担，同时避免混淆土地使用权转让合同、购房合同与联合开发建房合同性质，减少纠纷的产生。
（七）房地产联合开发项目对外合同的签订。房地产联合开发项目中，对外合同签订较为混乱，比如合作方都在合同上签字盖章，进而造成对外承担连责任。
（八）保护联合开发建房各方权利义务的方法与建议。对于以资金方名义进行的开发建设，土地提供方的利益保护就很重要，实践中，由于房地产开发的程序要求，在项目预售前必须将土地使用权转移到开发方名下。因为项目名义开发方主要控制项目的建设和项目的销售，土地提供方在土地使用权转移到项目名义开发方后，就很难对合作方进行有效的制约。因此在签订房地产联合开发合同过程中，土地提供方应约定土地使用权转移与自身利益保护的关系，包括约定进行设定抵押等，约定项目建设资金使用监督方法等。对于资金提供方的保护也十分必要，因此在涉及联合开发项目前，最好还是在事先请聘请专业律师事务所提供全程法律服务。纠纷的产生聘请律师处理，远远不如事先预防的效果好。