㈠ 论市：商业地产项目如何定位
商业地产投资快速增加的同时，商业地产市场也进入了竞争残酷的"红海时代"。对此，
商务部有关负责人表示，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。作为
开发商，如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。
定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等。然而，项目定位绝非照猫画虎般的机械运动，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。研究区域消费文化便是对项目定位进行主题提升从而寻找项目"蓝海"之路的关键点之一。
通过对区域消费文化的深入调查研究，不仅能够使项目走差异化经营路线、寻找市场的空白点，尽可能的减少因为产品的雷同而形成的不必要的竞争，还能够形成自身特色的品牌文化定位，使项目自身形成一种文化氛围，通过这种文化氛围形成很强的客户忠诚度。
天津市的发展有悠久的历史，在城市的各个角落里有着丰富多样的消费文化，这种文化悄无声息地渗入老百姓生活的方方面面，在实际的消费行为中得到体现并最终影响着商业地产项目的后期经营。
开发商投资一个商业项目，毫无疑问，了解项目的资源状况是首要的，但项目该如何定位？如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？从文化的角度分析，首先一点是要尊重文化，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量，进行细分。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。然后企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重了解了当地的文化，项目的宣传、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明确。
其次，开发商需要在了解这种文化的基础上，打造具备自身特色文化的商业项目。其实，识别商业项目特色的密码就是文化。这种文化不是开发商炒作出来的，不是无中生有的，而是在原先本来就存在的文化基础上所演绎出来，是企业根据当地消费文化结合自身的企业形象、文化底蕴和竞争者的文化定位及其核心竞争力等因素，进行企业内部文化定位，使内部文化定位与目标顾客的文化理念完美融合的体现。这样的文化是当地消费者所认可的，青睐的。这种演绎可以把原先明显的消费文化升华为更高的一个档次，也可以把原先隐性的文化更为张扬的表现出来，并实现其商业价值的最大化。
最后，对于商业项目来说，文化是广义的文化，首先是人文景观文脉化，其后依次是环境生态化、功能休闲化、管理现代化，因此一系列的规划设计、建筑元素与商业项目的经营管理都应相辅相成。
总之，商业地产项目有自身的特点与发展规律，项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、运营的成败。商业地产项目的定位不仅是一个对市场逐步深入理解的调查研究过程，同时，也是发现、提炼、融合区域消费文化并提升项目主题文化的"创作"过程。(文/戴德梁行)
关键字： 地产定位报告 房地产项目定位
㈡ 商业地产项目如何定位
商业地产项目如何定位
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近年来，天津经济的持续快速发展带动商业需求不断提升，全市社会消费品零售总额在"十五"期间累计达到4931.17亿元，年均增长13.5%。2006年1～11月，天津市社会消费品零售总额比上年同期增长14%。配合商业需求的提升，天津市商业地产亦得到快速发展。"十五"期间，全市累计竣工商业设施面积431万平方米，根据天津市商委于2006年5月发布的《商贸流通业发展"十一五"规划》，"十一五"期间，天津商业设施投资总额将达900亿元，人均商业面积将由0.9平方米提高到1.2平方米以上。
商业地产投资快速增加的同时，商业地产市场也进入了竞争残酷的"红海时代"。对此，商务部有关负责人表示，商业竞争的危机主要来源于同质化竞争，差异化策略将成为引领商业地产的关键。作为开发商，如何推出实现土地价值最大化、符合自身商业模式并实现差异化定位的商业地产项目便成为重要课题。尤其是大型商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。
定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等。然而，项目定位绝非照猫画虎般的机械运动，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。研究区域消费文化便是对项目定位进行主题提升从而寻找项目"蓝海"之路的关键点之一。
通过对区域消费文化的深入调查研究，不仅能够使项目走差异化经营路线、寻找市场的空白点，尽可能的减少因为产品的雷同而形成的不必要的竞争，还能够形成自身特色的品牌文化定位，使项目自身形成一种文化氛围，通过这种文化氛围形成很强的客户忠诚度。
天津市的发展有悠久的历史，在城市的各个角落里有着丰富多样的消费文化，这种文化悄无声息地渗入老百姓生活的方方面面，在实际的消费行为中得到体现并最终影响着商业地产项目的后期经营。
开发商投资一个商业项目，毫无疑问，了解项目的资源状况是首要的，但项目该如何定位？如何将项目所在区域的文化资源优势变成市场优势？从文化的角度分析，首先一点是要尊重文化，要做到尊重文化就必须了解项目区域所具备的明显或含蓄的消费文化。这就要求开发商、策划人员、设计人员融入当地生活，利用不同的文化特征作为细分变量，进行细分。此阶段更强调对区域文化的挖掘和提炼。然后企业根据自身的使命目标、竞争优势，确定目标顾客群体，再通过顾客需求分析，更加透彻地研究目标顾客群体的生活方式、审美情趣、消费观念、思维方式等要素，从中提炼出最核心或最具个性特色的文化特征。只有尊重了解了当地的文化，项目的宣传、招商才能更容易被接受，其目的性才能更加明确。
其次，开发商需要在了解这种文化的基础上，打造具备自身特色文化的商业项目。其实，识别商业项目特色的密码就是文化。这种文化不是开发商炒作出来的，不是无中生有的，而是在原先本来就存在的文化基础上所演绎出来，是企业根据当地消费文化结合自身的企业形象、文化底蕴和竞争者的文化定位及其核心竞争力等因素，进行企业内部文化定位，使内部文化定位与目标顾客的文化理念完美融合的体现。这样的文化是当地消费者所认可的，青睐的。这种演绎可以把原先明显的消费文化升华为更高的一个档次，也可以把原先隐性的文化更为张扬的表现出来，并实现其商业价值的最大化。
最后，对于商业项目来说，文化是广义的文化，首先是人文景观文脉化，其后依次是环境生态化、功能休闲化、管理现代化，因此一系列的规划设计、建筑元素与商业项目的经营管理都应相辅相成。
总之，商业地产项目有自身的特点与发展规律，项目前期定位准确与否直接关系到项目开发、运营的成败。商业地产项目的定位不仅是一个对市场逐步深入理解的调查研究过程，同时，也是发现、提炼、融合区域消费文化并提升项目主题文化的"创作"过程。
㈢ 关于商业地产的定位和业态
商业定抄位很关键，要先搞明白是服务于本小区的？是辐射周边的？还是服务于全市的？如果是服务于本小区的，那么就是开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题；如果是服务于全市的，那么差异化经营就显得非常重要。大家共同选择某商场，该商场一定是有特别吸引人的地方。
业态是指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。
目前，商业地产的业态重复现象已经非常明显。这不仅表现在宏观大市场中各卖场的定位雷同，还表现在一个卖场中的商品也大同小异。雷同的定位，难以真正实施错位经营，在这种情况下要想争取消费者，只能“开打”价格战。长此以往，客流稀疏，商铺往往是几败俱伤。因此有业内人士认为，定位不准是目前不少商业地产经营状况不佳的重要原因。商业地产一定要有特色，没有特色就没有生命力，市场细分才是商业地产发展的前提。
㈣ 主题公园规划设计过程中如何进行主题定位
近几年，主题公园、主题餐厅层出不穷。消费者不仅追求物质享受，现在更注内重的是精神享受容。作为主体公园的设计者来说，怎样进行主体的定位呢？艾肯弘扬来告诉大家：
主题公园设计是依靠创意来推动的旅游产品的思想，因此，主题公园的主题选择就显得尤为重要。世界上成功的主题公园，都是个性鲜明、各有千秋，就像在画中行走，给人留下难忘的印象。反观中国的主题公园，大多是主题重复、缺乏个性，以照搬照抄、模拟仿效居多，内容相差无几，缺乏科学性、真实性、艺术性和趣味性，缺乏认真的市场分析和真正的创意，为造景观建造景观，结果当然是惨淡经营或仓促收场，并且造成财力、人力、物力的浪费。
主题公园设计的主题选择是一个主观判断与理性市场分析相结合的决策过程。主题公园设计是发展商修养、学识和创新能力的反映，它要求发展商具有敏锐的市场感觉以捕捉潜在的市场机会，并运用娴熟的商业运作经验，组织专业人员对主题进行提炼、包装和设计。同时主题公园的主题选择还依赖有关专业人员所作的市场调查结果。市场调查可以帮助主题公园的主题主动迎合或引导消费者的需求，从而跳脱简单抄袭、模仿的阴影。
㈤ 如何做商业地产的定位
根据城市人口城市规模先分析消费水平。根据拿地地段来初步定位是城市综合体（要版求位置要好）权还是专业市场（位置要求不高但交通要便利）。这样先有初步方向。城市综合体就是考虑做什么档次的就行。专业市场就麻烦一点。要考虑到现在城市里面已经存在的商业业态饱和度什么的。 其它还有是否考虑建造写字楼单身公寓等。
㈥ 商业地产品牌定位
品牌定位体现的是如何在市场上为一个品牌定位；
它受品牌目前在市场上的地位版、所期望的或未权来的地位所影响。
它明确地阐明希望品牌在市场上获得哪个程度的接纳，并以此作为所有品牌管理和该品牌营销活动的内部指导方针。
定位不是供与客户作直接沟通之用——但它通常是作广告用途、概括一个品牌精髓的品牌口号或标识语的基础。
品牌的误区应注意如下几个方面：
1、先要有一个明确的定位，然后再设法提高品牌的知名度。先要认识自己和自己要努力达到的目标，然后再让他人相信这一点。如果没有一个明确的定位，那么广告可能就会花了钱，却达不到效果。
2、注重客户真正需要的特色和特性——而不是技术人员或产品专家感兴趣的东西。
3、强调竞争对手难以效仿的特色和与众不同之处否则就得不断地再创品牌。比如，价格优惠就不是一个合适的和长久的与众不同之处。
4、切不可仅仅为了效仿竞争对手而放弃自已确定的定位——要坚持自己的计划，而不照搬他人的做法。运用自己的强项和熟悉的环境优势，而不要未经审核调查就冒险进入不熟悉的领域。
5、品牌的重新定位要慎重之又慎重。一旦发现某一定位是可行的，就要经常以不同的方式加以宣传，但在改变定位时务必三思而后行。
㈦ 如何运作商业地产
要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作： 定位为先。商业地产的定位包括功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位等。 功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物中心，是专营店，是写字间还是主题店等。功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。 业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。 如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。 如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。 档次定位：即是以经营高档、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作： 定位为先。商业地产的定位包括功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位等。 功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物中心，是专营店，是写字间还是主题店等。功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。 业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。 如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。 如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。 档次定位：即是以经营高档、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。 消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。 商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。 一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。 商业地产要长久发展必然要树立自身的品牌特色，同时也要兼顾差异化经营。如果有成形的品牌，要强于雕琢；如果无自身品牌，要善于借势，引进强势品牌，打造自身的品牌力量。划。 消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。 商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。 一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。 商业地产要长久发展必然要树立自身的品牌特色，同时也要兼顾差异化经营。
㈧ 如何确定自己的商业定位
MobTech根据目抄标商场的“商业面积、核心辐射半径、辐射范围、周边交通配套和主力店面积占比”计算得出其购物中心档次“城市型/区域型/社区型/邻里型”及档次打分，对目标商场推荐可向上探索的档次边界。
㈨ 如何考量商业地产定位主题的连续性
你指的定位主题的什么连续性？问句也要别人猜的？