风险最早什么时候应用于房地产

① 投资房地产有什么风险

1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。

2、购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。

3、流动性和变现性风险。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益。

4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。

5、财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。

(1)风险最早什么时候应用于房地产扩展阅读：

房地产收益方式：

1、投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。

2、投资组合以及保险保险

对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于啬房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。

房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。

② 国外绿色建筑风险研究最早开始于什么时候

上世纪70年代发生的中东石油危机使得西方国家认识到了能源以及环境危机的问内题，应该说从那个时容候，人们对绿色建筑开始有了一个起步的认知与探索。而真正的起步是在上世纪80年代以后，整个建筑行业开始向建筑节能转型。90年代，欧美的许多民间组...4685

③ 中国房产的发展史是怎样的

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
详细：
中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。
给分吧。

④ 房地产与目前金融风险有什么关系

如何防来范金融风险，杨伟民给出了源四条具体建议。杨伟民认为，最重要的一点在于金融系统本身，首先要控制货币总量，控制信贷的增量等等。同时把监管的漏洞补上，补齐监管的短板。

杨伟民表示，房地产是需要一个长期的过程去进行，也需要立法等方面的配套措施。

⑤ 中国的房地产业从什么时候开始兴盛的大概是一个什么样的趋势那畅想一下未来！

中国的房地产市场起步是从八十年代，也是伴随着我们的住房制度改革，城市建设版的发展模式开权始出现。在早期的起步阶段是八十年代，第一次的调控是在93年，主要是中国的南方、海南、深圳、珠海、惠州、北海城市出现了房地产市场的过热问题。随后市场进一步恢复和发展，97、98年的时候又遇到了亚洲金融危机，从99年开始房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房分配的制度。03年的时候碰到了上市的影响，之后的市场又进一步发展，而且引发了政府的一系列干预，这主要是控制投资规模，改善市场结构，打击市场投机。未来趋势相信是房地产大趋势还是上升的，这个题目太大了，只能简单说说。

⑥ 房地产企业全面风险管理

房地产企业全面风险管理
定义：全面风险管理，指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。
特点：有别于企业危机管理，预警管理等狭义的风险管理手段和方法，全面风险管理的“全面”体现在以下几个方面：战略性、系统性、专业性、全员性。
房地产企业面对的主要风险分析：
针对房地产行业的特点，结合国内房地产企业经营管理现状，利用国内外关于风险管理的理论与实践，网略房地产咨询公司从内外部环境两方面进行了分析识别，总结出目前房地产企业面对的风险主要来自以下几大方面：环境风险、流程风险和决策风险，并对这几个风险进行了深入分析和细分。
环境风险包括自然灾害、政策的不确定性、国际经济环境等。我们这两年对环境风险的感受是非常深刻的，比如说2007年开发商集中拿地，结果遭遇银根一再收紧以及美国次贷危机，从而造成资金链紧张。这就是缺少对环境风险的防范。
流程风险包括营运风险、管理风险、财务风险三个方面。营运风险，表现在市场波动、客户满意度等方面。现在南方的开发商都非常关注客户满意度调查，利用客户满意度来评估各部门的工作业绩、绩效，从而做出奖金的安排。事实也正是如此，谁最终赢得了客户，谁就占领了市场。当然，整个项目过程的规划也属于营运风险范畴，比如各种组织、体系的安排，管理规范、监控体系的建立（包括针对采购中的回扣、贪污等问题）以及财务体系、财务指标的规划安排，这些都是流程风险管理范畴。
第三个层次是决策风险，决策风险包括营运风险、财务风险和人员处置风险。对于一个项目，做不做、买不买、怎么去做，都存在着高管层的决策风险，即为营运风险。这其中也包括资本运作层面的财务风险，也就是现金流的管控。此外，还有人员处置风险，像万科最早进入上海的时候，他们的管理团队几乎全军覆没，其实这就是企业在高管层安排方面的决策风险。
环境风险、流程风险、决策风险每时每刻都在影响着一个房地产企业能否健康发展。
网略房地产咨询公司的房地产企业全面风险管理体系：
以此为基础，网略房地产咨询提出了适用于我国房地产企业的全面风险管理咨询体系。在网略房地产咨询的“房地产企业全面风险管理咨询体系”中，首先是全面风险管理系统与实践，即作为企业要怎么去思考风险管理这个活动，在风险管理实践活动中到底要怎样做。其次是确保企业风险管理体系的有效性，提升企业预测、识别、评估及科学分析风险的能力，运用相关工具、技术对企业环境风险、流程风险、决策风险进行合理规避和防范，为房地产企业构筑全面风险管理体系。

北京网略管理咨询有限公司——专注于房地产领域的管理咨询机构
行业研究 | 管理咨询 | 企业顾问 | 管理培训
链接：http://www.v-lever.com/
联系方式：6569 9486

⑦ 关于房地产与投资的问题

产权到期，只需要交很少一部分的钱就可以再续50年，100万的房子根据地方不同，也就5万左右的钱。

⑧ 房地产开发与经营作业，求助

毕业实习报告
系别经济管理系
专业 市场营销
姓名李君
班级 092班
实习单位山西顺天诚房地产开发有限公司
实习时间2011年9月——2012年4月
企业指导老师王晓娜
学校指导老师张潇化
顺天诚房地产实习报告
[实习目的]
通过在房地产公司的实习，了解房地产公司部门的构成和职能和在房地产公司整个工作流程，确立自己在房地产公司里最擅长的工作岗位将两年来老师所传授和自己所学到的市场营销的理论知识切切实实的应用到工作中，使得理论知识在工作中能够进一步的得到升华，转化为自己真正的知识与经验。
将理论知识与实际工作中所发现的问题联系起来，培养自己的工作能力和处理问题的能力，以达到学以致用。
[实习任务] 一．初步了解房地产行业的整体结构和概况。
二.了解房地产公司的内部运作，熟悉房地产公司销售内容和流程。
三通过实习，将自己学习到的理论知识与实际工作结合起
来，切实的的提高自己的工作能力。
四．通过实习期间的工作，检验自己大学所学习到的专业知识，查漏补缺，祢自己的不足之处，增加自己的工作经验，为以后自己的工作生涯奠定良好的基础。
[实习时间] 2011年9月——2012年4月
[实习单位]山西顺天诚房地产开发有限公司
[实习单位介绍] 山西顺天诚房地产开发有限公司是一家山西本土的房地产开发企业，是以房地产开发与销售为主的房地产公司，办公地址位于太原市桃园北路铭鼎国际写字楼，设有市场部，工程部，销售部，财务部，后勤部。公司致力于为改善太原人民的居住环境，提高市民的生活质量和水平而打造高质量的项目。公司着力于不断进取，现有大量后备土地可供开发利用，为公司的持续发展提供了有力保障。同时，公司高度重视人才队伍建设，员工队伍已呈现出知识化、专业化、年轻化的发展势头。
公司现有项目地址紧邻繁华的长风西大街，背靠西山万亩生态园，项目总开发体量为80万平米的英式建筑群，占地面积约330亩，总投资约12亿人民币，项目分三期开发，有小高层，高层住宅，山地住宅，别墅，项目风格为英式复古风格，外立面以红白灰三色为主色，项目的主要卖点是在太原市首创大开间，小进深。交通便利，环境优美，随着太原市“南移西进，北展东扩”的城市发展规划，项目地块将有很大的升值空间。
[实习内容]
怀着对房地产行业的美好憧憬，我顺利的通过了面试，进入了山西顺天诚房地产开发有限公司，并成为房地产销售中的一员。这里的一切都是特别的陌生，我需要完成从学生到一名房地产销售人员的迅速转变。在此期间，我们要进行岗前培训，销讲，案场接客。
一．岗前培训
1.专业知识认知
在房地产专业知识的培训过程中，我学习到了房地产其实是房产和地产的的总称，房产也就是我们通常所说的作为固定资产的房子本身，而地产是指房子在开发过程中所占有的土地，但是虽然房产和地产所指的概念范畴不一样，但是这两者共同构成了房地产行业，二者缺一不可。
2.市调踩盘
在此，我们整个销售团队被分成了若干个调研小组，对太原的房地产进行了调研，对各个售楼处进行了暗访（在太原，由于房地产的发展相对于北上广等一线城市来说还处于相对滞后的阶段，各个开发商之间信息比较闭塞，而且都属于一些比较小型的开发商，开发商之间相互诋毁，未能形成相互合作，互利共赢的伙伴关系），我们以一个买房者的身份进入项目接待中心，与售楼人员交谈，了解竞争对手的楼盘概况，包括竞争楼盘的地理位置，开盘时间，价格，主力户型，户型面积，周边环境，周边配套设施，交通状况，小区绿化率，入住时间，工程体量，销售状况，付款方式，有何优惠政策，产权性质，以及项目是否属于133工程等。
3.踩盘总结
在此过程中，我们共计调研楼盘项目100余个，在调查的过程中，我们发现在这100余个楼盘中，其中有百分之八十的楼盘都属于小产权的项目，就连最基本的土地证都没能办理下来。众所周知，小产权楼房是属于非法建造的，是不受我国法律保护的，一旦将来涉及到政府改造或拆迁，业主的合法权益将很难得到有效的维护。我国相关法律早有规定禁止建造出售小产权房屋，而如今小产权房屋销售在市场上却呈现一派欣欣向荣的景象。
二．销讲
在完成一系列的培训和调查市场等工作之后，公司开始对我们进行销售上岗前的考核，用行业内部的话，叫销讲。讲沙盘，讲户型，讲市场，其中沙盘讲解和户型讲解是最重要的也是最基本的销售员解说词。进行销讲的期间，我们要牢记公司项目的整体情况，包括项目的户型图，周边地理环境，周边的竞争楼盘的具体情况，对我们的楼盘有最直接影响的就是龙泉花园，夏威夷北岸，裕丰花园，鼎泰翠湖山。我们要彻底了解他们的主力户型，开盘时间，价格策略，产权办理等。
三．案场接客
通过之后直接安排到一个小组开始接待、接电的工作（工作时间9：00-17：00，值班时间到19：00'了，两人一组轮流值班）
接待工作流程主要是售楼处分为两个销售小组，每天一个小组接待，一个小组接电。
接待的时候第一句是：您好，欢迎光临，您之前来过我们这里吗？。要是客户说来过，就得给客户找接待过他的销售人员，这么做是防止撞单或者恶意抢单的情况发生。
如第一次来就问通过什么了解我们楼盘的。
然后介绍沙盘，户型等。如果顺利的话就是交定金（小订1000，大定10000）签约-办按揭办入住，如果客户知识简单的了解一下，就要离开售楼处，我们要做一下客户来访登记档案，记录他们的姓名，年龄，联系电话，住址，工作地点，购房意向等各种相关信息，记录的越详细，对我的以后的回访越有帮助。
[实习体会]
通过这几个月以来我在房地产公司的实习工作，让我受益匪浅。主要有以下几点体会。
一．专业知识，学以致用
作为一名初出茅庐的大学实习生，我真切的体会到了自己在大学期间所学习到的一些理论与专业知识给我的实习工作带来了很大的帮助，让我在能够很顺利的融入到销售人员的工作当中去，并能在工作当中很好的表现自己。
二．行业形势，有所了解
以下的你就看着编去吧。

⑨ 房地产是什么时候兴起的

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
详细：
中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。