商业地产如何转型升级

⑴ 企业怎样做到转型升级

1、从思想意识上要抛弃旧的观念，适应新发展的需要；2、结合企业的自身特点，把握转型方向。

⑵ 商业经营：如何为商业地产增值

商业地产，商业先行。商业之中，商业的经营管理好坏决定了商业铺面的价值。 与经过十多年市场化发展的住宅房地产业相比，中国的商业地产在短短两三年内迅速发展，成为了投资人眼里的新创富支点。目前，许多商业地产项目在前期销售时均可在短期内销售得很好，但在后期经营时却面临一些困难。有业内人士认为，这主要是因为一些商业地产开发商大都由住宅转向商业，缺乏商业经营管理的经验，且没有良好的融资渠道，只能以传统的销售模式销售商铺，因此在后续经营时常会遭遇窘境。 一位资深的地产策划人士指出，目前商业地产经营主要有两种模式，即"只租不售"和"租售结合"。"只租不售"的经营模式商具有比较统一的产权，可以进行整体统一的经营管理，并不断根据市场的变化及时调整，始终保持市场竞争力。这种模式追求的是物业的长期利润最大化，但开发商如果没有充足的资金和良好的融资渠道，很难面对沉重的资金压力。另一种"租售结合"的经营模式虽然解决了前期开发的资金压力，但因产权的不统一，容易导致项目整体经营无法协调，难以管理，对开发商的品牌和长远发展形成不利影响。 对此，一些开发商们也采取了不少解决方案，如采取"部分销售、统筹经营管理"的经营模式，即开发企业在开发之前预先做好商业物业的整体营运规划，然后将部分经营面积对外发售。发售同时，接受小业主委托，将物业交由商业管理公司统一经营。为了保证项目的稳定经营，开发商只将小部分营业面积进行公开发售，以保证对整体项目的控制权，同时以"返租、保租、包租"等形式，获取小业主的经营权，从而比较好地解决了投资主体分散与统一经营的矛盾。 也有专家建议，商业地产要尽可能地规避后期的经营风险，在经营管理上可以选择实力雄厚的知名商业运营商家，知名商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多的经验，具有较强商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强；另一方面针对自身项目素质，判断商场具有市场经营前景，不能为了引进大商家而泥沙俱下，确保可持续经营。

⑶ 产业结构如何转型升级

加快转变经济发展方式是实现科学发展的必由之路。着眼于转变经济发展方式，许多地方都将产业结构转型升级作为当前和今后一个时期的重点工作。这是十分必要的。但一些地方对于产业结构转型升级存在认识误区，由此带来行动上的偏差。这就要求我们科学认识产业结构转型升级问题。 改革开放以来，以珠江三角洲、长江三角洲为代表的我国东南沿海地区依靠承接国际劳动密集型和资源密集型加工制造业转移，实现了经济快速发展。在工业化起步阶段，这种承接无疑是一种合理选择。但是，在经济发展到一定程度以后，这种产业结构除了利润率不高，还存在物质资源消耗大、对生态环境影响大等问题。因此，在我国经济增长的资源环境约束不断强化的背景下，无论是从成本效益的角度还是从可持续发展的角度考虑，都需要及时推进产业结构转型升级。从这个意义上说，产业结构转型升级对我国一些地方来说已是迫在眉睫，是转变经济发展方式的必然要求。 目前，我国许多地方都在大力推进产业结构转型升级并取得了积极进展，但也存在一些误区，如一些地方认为转型升级就是淘汰传统产业尤其是一些夕阳产业转而发展新兴产业， 因而一哄而上去追逐新兴产业。发展新兴产业当然是产业结构转型升级的重要途径，但不是唯一途径。在这个问题上，各地应按照中央精神和自身条件，合理规划、量力而行。否则，一哄而上的结果只能是各地产业结构趋同现象严重，低水平竞争加剧。其实，世界上没有绝对的夕阳产业，只有夕阳技术或夕阳思维。同样是制作服装，欧洲一些企业的获利能力就强于许多高科技产业；而许多看似风光的高科技产业，却因为产能膨胀转瞬间堆积起大量不良资产。产业结构转型升级不一定要喜新厌旧、弃旧从新。传统产业只要能在技术和管理上进行升级，仍可变成现代产业。而如果没有强大的自主创新能力，没有很好的科研成果商业化链条和服务，虽然从事的是新兴产业，但拿到的可能还是利润的“边角料”。 再如，为了实现产业结构转型升级，一些地方搞“一刀切”，要求区域内所有城市都必须实现第三产业增加值超过第二产业增加值。这其实也不尽合理。第三产业增加值超过第二产业增加值是产业结构转型升级的重要表现，但并不是对所有区域、所有城市的统一要求。相对而言，特大城市更适合于发展第三产业。中央关于“十二五”规划的建议就明确指出，“推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构”。比如在长江三角洲地区，第三产业的中心从战略安排和选择上是上海市。上海市第三产业发达，一个重要原因就是分担了周围其他城市的服务业功能。如果长江三角洲地区每个城市的第三产业增加值都超过第二产业增加值，那反而不合理了。因此，长江三角洲地区的其他城市不能简单地以服务业占比来衡量自己的转型升级成效。 事实上，产业结构转型升级中的“转型”，其核心是转变经济增长的“类型”，即把高投入、高消耗、高污染、低产出、低质量、低效益转为低投入、低消耗、低污染、高产出、高质量、高效益，把粗放型转为集约型，而不是单纯的转行业。转行业与转型之间没有必然联系，转了行业未必就能转型，要转型未必就要转行业。产业结构转型升级中的“升级”，既包括产业之间的升级，如在整个产业结构中由第一产业占优势比重逐级向第二、第三产业占优势比重演进；也包括产业内的升级，即某一产业内部的加工和再加工程度逐步向纵深化发展，实现技术集约化，不断提高生产效率。只有正确理解产业结构转型升级的这些内涵，才能在实践中避免出现偏差。 “学习连线”栏目旨在为广大读者学习科学的新思想、新知识、新经验搭建平台、开辟园地。

⑷ 如何提升房地产企业转型升级能力

中国的房地产业逐步结束资源型暴利时代，进入一个常规的市场生态系统，将与回中国经济一答起进入新常态。由此将发生几个重大的转变：超额利润由资源竞争转向技术竞争；主体收益由政府租金转向市场红利；经营方式由粗放型转向集约型；价值构成由平面转向立体。
你能理解这些问题吗

⑸ 2020年中国商业地产写字楼租金会如何变化

根据中指研究院、中国房地产指数系统最近出具的报告来看，新冠肺炎疫情对中国宏观经济及消费市场产生冲击，民众出行受限、商务及消费活动减少，商业地产租赁市场需求减弱，租金面临下行压力。
但疫情加速互联网时代消费习惯变革，商业地产企业应抓住后疫情时代转型升级的发展契机，模式创新与稳步增值。
具体内容如下：
2020年上半年，百街、百MALL商铺租金指数环比均下跌。根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.1元/平方米·天，环比下跌2.41%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.8元/平方米·天，环比下跌1.09%。
2020年上半年，写字楼租金指数环比下跌。根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2020年上半年，全国重点城市主要商圈写字楼租金 整体水平累计下跌2.38%；其中二季度平均租金为4.8元/平方米·天，环比一季度下跌1.54%。
后疫情时代，商业地产新格局或将逐渐形成。尽管突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成冲击，但长期来看不断扩张的内需仍将持续推动中国经济稳步前行。商业地产企业应抓住疫情后转型升级的发展契机，以新技术、新思维激活商业活力，实现商业地产的模式创新与稳步增值，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核心竞争力，打造行业新生态。

⑹ 商业地产的未来将会是怎样的

互联网渗透消费，然而实体商业的明显的竞争优势也在逐步显现。雷军在采访中就曾流露出对过去几年忽略线下的懊悔，他认为，体验感和及时性，是线下商业无法替代的优势，电商物流再快也实现不了。
但他也指出，在商业地产寻求多元化和多尝试之下，“量力而行”就变得很重要。他透露，现阶段体验性业态的利润率是大大低于零售业的，这是商场普遍面临的问题。所以商业地产公司一定要有健康的资产负债表，长期资金成本要控制在3%以内，才可以支撑起一个独立创造发挥优势的商场：“国内现在一些开发企业借短债做长线投资，这是非常危险的行为，因为在财务重压之下，经营会完全变形，走向一个不可测的方向去。”
尽管行业内普遍看好国内商业发展前景，同时有着和技术结合的良好条件，但是国内商业表现对标国际一线，在一些领域上依旧有很大差距。上海盘古房地产有限公司总经理宋海认为，国内商业弯道超车的情况多，但属于自身沉淀的少。这和凌常峰的观点一致：“国内没有商业独创性概念，颠覆性创新的人不够。商业地产也好，业界也好，填得内容大部分还是别人的。”不过对于未来，商业地产从业者还是表达出信心。凌常峰认为，空间有价值并且不会消亡，只是我们在里面填什么内容放什么东西。面对行业变幻，始终只有消失的商家，没有消失的商场；只有消失的公司，没有消失的行业：“能不能创造业态和需求，是这个时代遇到的新问题。”

⑺ 为什么要向商业地产转型

资源拥有的程度决定了其扩张的速度。因此在传统战略规划的框架下，“依靠高周转率实现规模化扩张模式”的经典战略模式曾被我国房地产界，特别是被住宅地产企业反复复制。究其原因，大约是因为我国资源要素尚未完全市场化，产业还处于成长初期，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。所以企业在做战略规划时，可以基于国家宏观经济的稳定增长，隐含假设房地产行业将持续符合传统战略规划框架的适应性条件。不过，在战略落地的过程中，多数企业只重视通过不断地增加土地储备实现规模扩张，却忽略了该模式下需要通过提高存货周转率以控制短期风险头寸的战略核心。而行业标杆企业之所以始终走在行业的前列，是因为其能够不断地提高自身的经营和管理能力，通过商业模式和盈利模式的创新以提高企业竞争优势，从而避免这种简单的财富增长模式，如万科的标准化和细分化的产品线等等。
得益于逐步市场化的政策推动和宏观经济的稳定增长，2008年之前的我国房地产市场一直维持着传统战略规划框架的三个假设，直到全球金融危机爆发后导致行业首次全面下行，“资源-目标”的战略规划逻辑开始因产业环境的变动而陷入矛盾之中。尽管在2009年又迅速回升并且成交量和销售额双双创出新高，但仍然让整个行业经受了一段艰苦的去库存化期。同时，因全球宏观经济环境的变化，我国的财政和货币政策也处于“不稳定状态”，政策从“快、准、重”出拳刺激经济到现在开始防通胀，只不过1年时间。此外，资本市场错误的估值方式以及我国不健全的资本市场体系，也使地产企业只有不断地“被”增加土地储备才能获得市值提升和融资的可能。当市场环境发生逆转后，高价持有的单向多方头寸（土地储备或者代售产品）就完全暴露在风险之下，资金链便成为制约地产公司实现战略目标的最大瓶颈。
产业环境，特别是金融危机引发的金融环境动荡不仅加剧了行业未来发展趋势的复杂程度，更增加了房地产企业获取发展所需资源的成本。受制于土地财政影响，持续并稳定增长的高房价成为住宅地产企业重复“规模化扩张”战略最重要的假定基础。无论是对城市化进程还是人口红利的分析，都是为论证这一基础的可靠性而已。但事实上，房地产行业是周期性行业，企业在战略规划中常常忽略了房地产产业的持续发展和能否维持当前的高房价是完全两个不同的概念。
市场的动荡使得专注于住宅地产市场的众多房地产企业开始调整战略，关注并陆续介入房地产行业的另一个领域——商业地产，并试图将“规模化”扩张战略在商业地产领域进行复制。
由于开发商或投资人通常是以持有或“售后返租”等形式直接经营物业资产，因此与住宅地产相比，一个显而易见的区别是，商业地产能给持有者带来持续的租金收入，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动。同时，持有住宅地产只是增加存货，而持有商业地产则类似一项买入期权，既能分享未来土地增值的巨大收益，又可以根据市场周期波动选择出售或继续持有——这大概是住宅地产向商业地产转型的主要原因之一。此外，作为一项能够持续产生现金流的资产，商业地产天然地具有了资产证券化的条件。无论是ABS还是REITs,都使得商业地产开发商不仅能够继续持有并营运商业地产，还能不断获得持续开发或收购新增商业地产所需的资金，因此其与住宅地产公司相比有了更多的融资渠道。特别是2010年年初，中国人民银行办公厅下发了关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》意见的通知，标志着房地产投资信托基金的初步试点总体构架已经形成。
但事实上，无论是持续的现金流入或物业期权、还是证券化的融资优势，都只是商业地产表现出的最终结果，其之所以具有抗周期性，根本原因在于对商业地产产业链中三大关键环节的控制：选址的前瞻性、设计的商业满足性以及运营的专业性。而选址取决于对城市化进程和人口迁移的城市变迁研究，定位和设计取决于对商业的理解和主力商户的要求，后期的营运则必须依托既懂地产开发又熟蕴商业规则的复合型人才，所谓“地段决定人群，人群决定产品，产品决定模式”。在上述前提下，商业地产才能表现出住宅地产所不具备的抗周期的三大产业特征：多样化的、持续的现金流入、因营运能力而导致的资产增值预期以及因合理的租期安排而提升的资产流动性（抵押、出售、“售后返租”等）。
（作者系赛普管理高级咨询师）

⑻ 当下商业地产行业发展趋势怎么样

商业地产已过投资高峰期

商业地产中的商业营业用房、办公楼已过了投资高峰期，2018年商业地产开发投资额为20173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。

《2018中国商业地产发展白皮书》指出，过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。

从2019年拟开业购物中心城市分布看，新一线城市重庆2019年拟开业购物中心以44个，体量386万㎡排名全国第一。上海以316万平方米排第二位，广州第三位，杭州、成都紧随其后。此外，佛山、苏州、西安均有超200万㎡体量，跻身前十。合肥、昆明、贵阳、石家庄拟开业体量均在100万㎡以上，大部分为省会城市。菏泽、东莞等城市开业量大幅增长，购物中心在下沉市场相当活跃。

——以上数据来源参考前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

⑼ 商业地产未来十年的发展趋势怎样

一.商业与地产的形式剥离，再用“口喊做商业，实际卖房子”的套路，将不好用；

二.商业操作的正规化与专业化的要求提升，商业再不是“是个人”就可以做的行业；
三.商业运作真正回归“中长线”投报的正常轨迹，“有钱且想挣快钱”的做不了商业 ；
四.“成功的捷径就是模仿成功”的简单粗暴方式，将被“用心、创新”这些方式代替；
五.实体商业与“电商”的僵持战、攻守形式转变将在未来十年内发生；
六.与商业关联的地产产品，将从”土地政策”导向向“市场需求”导向发生转变；
七.商业地产产品的价格，会在十年内的中前期发生“逆势回归”，也就是这个原因，将加速商业与地产的分离；
八.在众多的所谓“创新”中，将有更多的企业在“试错”中倒下，商业领域将得到“净化”，综合竞争更加激烈与精彩。