① 去地产化是什么意思
去化率=售出房屋数量/供应房屋数量
去化量=销售量
这是台湾提法 大陆提法为销售率(台湾人是不是太故弄玄虚啊)
② 房地产去库存化是什么意思政府要降房价了吗
房子盖的太多,企业包括政府压力太大,想多卖点房子,问题是除了一线城市以外,尤其是3线城市, 空置率高的吓人,卖给谁
③ 房地产证券化是什么意思
房地产证券化,就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化版把投资者对房权地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲,房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展,是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,是以房地产这种有形资产做担保,将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
④ 项目去化率是什么意思
项目去化率指的是在房地产领域中,在某一设定的时期内销售出去的楼盘数占回总楼盘数的百分比,也就是销售答率。
去化率计算公式:去化率=销售套数/总套数。
目前的售楼销售的地方,评价一个楼盘地产的销售业绩,就是需要一个衡量的指标来作参考,这个参考指标就是去化率。
如在2018年第二季度,某商品楼 120平米的户型的销售率=(该户型累计销售套数÷该户型总套数)×100%。
如何快速提高去化率,以下4种方法:
要了解房屋的结构,熟悉每套房屋的优劣。
要知道周边地理环境,交通设施。对于房屋的买卖贷款等问题都要清楚。这些仅是微小的一部分。
因为会遇到不同的客户,他们都会有不同的需求,如果能很好的抓住客户的心理,那机会就会大很多了。还有主要的就是自信心。
应该熟知自己所销售项目的相关信息。
⑤ 地产开发商专业术语中的年去化学是什么意思
去化就是销售成交数量,去化率就是成交数量与供应数量的比值;年去化是一年成交的套数
⑥ 国内上市的原研药和地产化药品是一个意思吗
国内上市的原研品是走进口注册程序的;
地产化药品是原研公司在国内设立的生产线生产的。
⑦ 啥叫去房地产化
回顾以往的房地产调控实践,在经济增长放缓的情况下中央往往会放松对房地产市场的调控,最典型的情况是2008年底的政策大逆转。今年的情况则明显不同:自年初以来我国经济运行出现了明显的下滑的势头,但中央一直强调“坚持房地产调控政策不动摇”。上半年我国GDP增速已经跌破8%,而中央在7月下旬还派出督察组到各地检查房地产调控政策的落实情况。
这一切暗示着,中国的宏观经济决策正在选择新的方向,“去房地产化”成为新的共识。
观察过去10年中国经济的运行轨迹就会发现,依靠房地产市场的发展可以拉动经济快速增长,可以创造“高增长、低通胀”的完美组合。当房地产价格不断上升时,地方政府可以通过出卖土地获得巨额资金,而且通过增加金融杠杆获得数以万亿计的融资,当这些资金投资到基础设施后,对经济增长形成了强有力的推动。并且,房价的不断上升使居民的财富不断“转移”到政府和企业手中,居民用于一般消费的资金减少,CPI可以在货币快速扩张的背景下持续在低位运行,2000年以来的CPI年度涨幅比2000年前的20年要低近50%。
但这样做的后果同样十分严重,主要表现在以下三个方面:
其一,收入分配结构严重恶化。土地价格的上涨导致居民的财富被“剥夺”,而政府收入和企业的财富快速增加,结果是居民消费占GDP的比例越来越低,经济结构严重扭曲。从GDP的构成看,居民消费占比从2000年前的50%以上降到了现在的35%左右,差不多每年下降1个百分点。对于一个大国经济来说,这是不可持续的,也是非常危险的,一旦国际经济出现较大的波动,中国经济就会有失速的风险。
其二是产业空心化。土地价格的快速上升不仅导致工业及服务业的成本大幅度提高,降低了老百姓的创业激情,而且导致资源向房地产市场集中。在民营经济集中的浙江省,最有实力的企业都在搞房地产开发,资金实力稍弱的就参与炒房、炒地,企业家对制造业越来越没有兴趣。
其三,恶化了社会治理结构。在土地价格上涨的刺激下,基层政府与居民及农民之间的土地矛盾越来越尖锐。
过分倚重房地产的中国经济运行蕴含着巨大的风险,中国经济需要摆脱对房地产的依赖。
未来的10年对于中国来说十分关键,摆在我们面前的严峻挑战是超越“中等收入陷阱”。突破这个陷阱,中国经济就会迈向发达经济体,中华民族的复兴梦想就会成为现实。从日本、韩国等国成功的案例看,中国经济要摆脱“中等收入陷阱”的关键是两点,一是理顺收入分配,二是提高自主创新的能力。要实现这两个条件,都必须遏制房地产价格的上涨。中国经济要实现未来的可持续发展,必须进行“去房地产化”,这不仅是短期的政策取向,更是一个长期的战略问题。
但我们也应该清醒地看到,中国经济的“去房地产化”知易行难。土地价格一旦停止上涨,就会出现一系列的连锁反应,对经济与金融产生巨大冲击。从去年第三季度以来,随着房地产投资增长速度的放缓,钢铁、水泥、煤炭、石油化工、家电等行业立即出现产能过剩的困境,经济增长速度掉到了8%以下。这恐怕只是一系列“坏消息”的开端,更大的挑战还在后头。
中国的房价在过去10年几乎一直呈现上涨状态,“房价只涨不跌”已经成为市场宗教般的信仰。而类似的故事在日本和东南亚很多国家都上演过。这些国家的经验表明,房价不仅会跌,而且可能会跌得很惨,涨得越多则跌得越深。房价上涨的逻辑往往是一样的:出口顺差推动本国信用的扩张,信用扩张刺激投资扩张,投资扩张提高居民收入,推动房地产价格上涨。但如果投资的扩张导致产能过剩时,则国际资本开始撤离,一切繁荣的景象都将落幕。
产能过剩与房价下跌互为因果。当出现产能过剩时,产品价格下跌,企业利润下降,工资收入减少,就业恶化,结果必然是房地产价格下跌;房价下跌会导致房地产投资减少,钢铁、水泥等工业产品需求减少,产能过剩必然出现。
当前,我国的工业普遍出现了产能过剩现象,但房地产价格还相当坚挺。这符合资产价格“大牛市”的特征。因为房价上涨的时间持续太久,没有人相信房价会下跌,开发商的“降价促销”立即招来大批投资者抢购。当房价真正开始下跌,产能过剩的矛盾将更加尖锐,经济增长速度还将进一步放缓。
因此,唯有坚持“去房地产化”,努力调整经济结构,提升产业结构,中国经济才能迎来大有希望的明天。
⑧ 中国经济如何去房地产化
1、任何国家,去房产化都是不现实的,美国的房产,依然是超过制造业的第一内大产业。
2、中国容要限制房产的炒作,使房产价格合理化这样有助于中国经济的发展。
3、闲置房产,无非就是去库存、对多套房的限制,对首付的限制,对贷款的限制、房产税等。
⑨ 特色小镇去地产化了,开发商能干啥
房地产企业进入特色小镇方面有非常多的优势,而且在前排坐的诸位都做了很多尝试。特色小镇是不是这么容易?我们的空间更大了,但是要求也更高了,不是很容易的事。
关于特色小镇,我也做了一些思考,也跑了不少的有名小镇。我们原来擅长的是什么?地、银行。地的快速周转我们很在行,但是现在不行了。关于特色小镇,我觉得有几件事情是避不开的,你想做特色小镇,无论原来是金融机构还是开发商,都避免不了。
首先是定位,在城镇化概念下可以做很多特色小镇,也可以在新兴产业和产业创新上做很多特色小镇概念。这是两个不同的定位。首先你得想清楚你的定位在哪里,定位了以后的第一件事情对我们是陌生的,不熟悉的是我们的商业模式。商业模式当中,最重要的是金融模式。比如说房地产30年的发展,我是亲历的,原来在政府机关的时候,关于房地产的金融模式,突破了两件事情:一是住房抵押贷款,这个不突破,根本没有中国的商品房的突破;然后再是银行的各种各样的信贷,融资突破得很大,以至于形成了炒房。它当时的金融模式是发展得非常充分,而且是过度的,所以形成了很多的问题。
但是特色小镇的金融模式在什么地方?你没有按揭,土地也是目前的瓶颈。地方政府到底能够给我们什么?它的金融模式在哪里?当然今天上午的国开金融启动200亿的基金,资金是不是唯一的模式?这个问题不解决你动不了。这个问题解决以后,再说建设。
运营和你最后的商业模式,盈利模式是结合在一起的,你原来策划的运力模式到最后的运营当中是否能够实现?钱能否回来?不像卖房子,房产证一转就可以完成了。所以这件事情,我们的空间确实更大了,但是要求也更高了。我们进入了完全不太熟悉的商业模式。中国在本次经济转型当中才出现的特色小镇,这个特色给我们出了很多的定位、商业模式、金融模式和建设运营,这一堆是我们都得解决。
原来开发商是各做各的,现在不一样了,现在的特色小镇,融合发展、抱团发展,这是大势所趋,不是一个开发商就能够把一个镇打造好的。我们要接受中央提出的新概念,但是接受不太容易,一个是平台经济,一个是共享经济。这两件事情,恰恰在特色小镇当中是要充分体现的。特色小镇是一个平台,我不太同意它是产业链,它是一个共享经济。为什么说它是一个平台?
我们现在说特色小镇,说是产业特色,实际上你想一想,三大产业都可以做特色小镇,第一产业是农业。农业特色小镇还少吗?相当多的在农庄基础上做农业特色小镇。还有农舍,形成旅游产品。第二产业是建筑业,就是制造业,里面有很多的特色小镇可以和制造业联系在一起。东北老工业基地,是一个特色,不是一个小镇,是一个大城市。把东北都变成第二产业的城市群,结果现在衰败了,衰败之后在特色小镇当中就不能产生第二产业的特色吗?第二产业是制造业,是最重要的,连美国都要回归制造业,它是实体经济当中最重要的一部分。第三产业,就不说了,大家都扎堆到服务业。
⑩ 王健林主动去地产化 2016万达销售目标下调4成
作为国内商业地产龙头,万达在2016年初向市场投放了一颗“炸弹”:下调地产销售目标至1000亿,相比去年逾1600亿的销售额,下调幅度近40%。
1月11日,万达商业公布经营数据,预计2016年整体的合同收入约为1300亿元,其中房地产合同销售预计约为1000亿元。而在2015年,万达商业实现合同销售额约为1640.8亿元。
如果按照这一节奏,2016年或更久之后,万达地产销售将可能降至千亿以下,万达将从此退出千亿房企阵营;而与此同时,同样在多元化路上疾行的恒大,在2015年迈进了2000亿阵营,龙头老大万科2016年将冲击3000亿,对于绝大多数地产商来说,即使转型,原本的主营业务也依然在扩大规模。
万达这一次转舵,是否又一次的独辟蹊径?之前的数次转型,王健林将万达从一家偏居一隅的房地产开发商带领至国内商业地产老大的位置。而这一次,他又将引领万达这艘巨舰驶向何方?
剧烈的轻资产转型
对于此次下调销售目标,万达的解释是,公司将继续推进战略转型,房地产销售将不再是公司业绩未来的主要增长方向。
随着房地产告别黄金十年进入“白银时代”,在利润率下降、库存高企的情况下,多数房企都开始寻求新的利润增长点,谋划多元化发展的模式。万达则是诸多转型房企中,行动最为迅猛的一家。
下调销售目标,降低地产业务比重,从某种程度上来说,是王健林发起的“自我革命”、“主动调控”的结果。2015年初,万达启动第四次转型,王健林便声称万达将要大规模轻资产,不再依赖地产销售业务,并且从此开始撕去“地产”标签,向国际化的消费服务商转变。
承载万达此种转型的核心手段是轻资产。去年开始,万达改变了以售养租的模式,未来住宅和公寓不用再先卖掉作为融资手段。
王健林介绍,万达商业的轻资产路线将是由别人来投资建设万达广场,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。他指出,这种模式万达不需投一分钱,但每年获得的收益可观,可减少资金压力,降低企业负债,大幅提升净利润率和净资产收益率。
此外,这种模式的好处是靠租金获得收入,企业发展不受房地产形势、房价高低影响,这就把经济周期熨平了,使收入更加稳定。
从2015年的租金收入看,轻资产化模式初显成效。数据显示,去年万达广场租赁收入144亿元,同比增长30.7%,由于租金大幅增长,租金收缴率及物管费收缴率达到100%,租金利润占万达商业利润比重预计超过35%。
万达预计,2016年公司物业租赁业务仍将高速增长,因此核心净利润也将保持较快的增长。王健林的远期目标则是,在三年内将租金占净利润的比重提升超过50%。
而万达所持有的物业面积再创新高,使其后续租金收入增长成为可能。业绩快报显示,2015年万达新增持有物业面积475.5万平方米,累计持有2632.1万平方米,在全球不动产企业中排名第一,已经超过美国的“商业地产大鳄”西蒙地产。
2016年万达也将继续轻资产化模式的转型,去年万达万科达成战略合作,万达将把多个项目的住宅和公寓开发业务交给万科来做。据万科董秘谭华杰透露,双方合作的规模将在千亿以上。
万达还将在全国加快扩张万达广场的规模。2016年计划开业50多个万达广场,其中超过20个是轻资产项目。王健林透露,在轻资产模式的支持下,万达商业的目标是到2020年开业400个至500个万达广场;十年后,万达争取在全国建1000个万达广场。万达寄望于轻资产的快速扩大规模来产生边际效应,带动其旗下其他板块的业务增长。
严跃进认为,万达的轻资产商业模式在盈利方面有较好前景,为国内其他开发商的转型提供了样本。
不过,万达的租金收入是否可以保持持续增长,还要看其在大量的二三四线城市的运营情况,受累国内经济低迷,目前很多二三四线城市商业出租已出现了下滑。
万亿万达想象
商业地产“去重”仅仅是万达“去地产化”的第一步,万达的终极目标是,打造一家商业消费服务企业。
基于这一定位,万达的业务收入和净利润来源,也将不再是“卖房子”,而是转为租金、文化、院线、以及金融的收入,这些板块的收入在2015年均获得了大幅增长,弥补了地产销售收入的放缓。
除了租金收入大增,2015年,万达文化集团的收入达到了512.8亿元,同比增长达到45.7%。其旗下的万达院线扩张营收情况也相当可观。数据显示,万达院线2015年收入80亿元,同比增长49.9%,其中票房63亿元,同比增长49.6%;线上票房收入突破40亿元,同比增长超过240%。
更亮眼的数据来自于万达金融集团。这家成立不过半年的金融公司收入达到208.9亿元,完成了年度计划的697%。此前万达透露将完成多起银行、证券、保险公司并购。目前,万达持有百年人寿11.55%,成为后者最大单一股东。
随着上述业务的收入比重增加, 它们将逐渐取代地产销售在整个集团中的更多比重,而万达的转型,将随之成功。
“到2016年,万达服务业将会首次超过房地产。从严格意义上讲,明年万达就不再是房地产企业。”在去年的万达半年内部会议上,王健林表示。
与此同时,万达将“服务业收入和净利润占比超过65%”的目标提前至2018年完成。
为此,万达在全球范围内进行了多项并购,以实现其目标。以万达院线为例,万达院线近年来在国内外启动了多起并购,其中包括美国第二大影院AMC和澳洲第二大院线Hoyts。
万达从去年以并购切入布局体育领域。年初,万达以4500万欧元收购足球俱乐部马德里竞技队20%股份;2月牵头并购全球著名体育媒体制作及转播公司盈方体育传媒集团100%的股权;紧随其后收购美国世界铁人公司(WTC)。
王健林认为,中国的体育产业还处于“婴儿期”,随着经济的飞速发展,接下来体育产业也将会有跨越式的发展。他同时寄望于通过体育产业把旅游等相关产业做得更大。
实际上,作为万达文化旗下布局了多年的项目,万达文化旅游城目前在全中国已有10个项目,其中3个已经开业,分别是长白山度假区、武汉中央文化区和西双版纳度假区。王健林对于旅游产业颇具野心,他曾公开表示,2020年万达将被打造成为全世界规模最大的旅游公司。
此外,万达对于金融板块布局十分明确,就是要打造互联网+金融的模式。2014年12月,万达以3.15亿美元收购快钱68.7%的股权,获得了自己独立的支付系统,去年5月,万达金融+快钱开始C端布局,推出了首款互联网金融“宝宝”类理财产品“快利来”,6月份其与快钱共同推出了一款商业地产众筹、互联网金融产品“稳赚1号”,这使得万达金融收入飙升697%。
万达内部人士透露,万达今年将提出新的三大产业计划。业内预计将是文化旅游、金融产业、电子商务3个产业。
按照王健林的设想,到2020年万达的资产将超过2000亿美元,市值超过2000亿美元,收入超过1000亿美元,净利润超过100亿美元。届时,万达将可能成为第一家市值超万亿的具有房地产基因的公司。
(以上回答发布于2016-01-12,当前相关购房政策请以实际为准)
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