老梁房地产商如何

㈠ 房地产开发商是怎么赚到钱的

一位房地产公司员工揭开房地产是如何赚钱的：
在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱!
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗几万块而已，可卖给开发商多少钱吗几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗
中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有!
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了

㈡ 中国十大房地产开发商分别是谁

2018中国房地产开发来企业500强榜单源前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。

其中，恒大集团继续位列榜首，碧桂园、万科分列榜单第二、三位。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。

与上一年的测评相比，十强房企除了个别名次调整，总体基本保持稳定。其中，融创借助其收并购优势、充足的可售货源、良好的项目品质位列榜单第五名，较上年上升了3个位次。

在20强中，万科、碧桂园、保利、绿地、中国海外、龙湖、富力、华润、金地、世茂等10家企业连续10年排名进入前20，品牌实力保持强劲。

从近十年500强测评成果来看，百强变动相对较大。其中，有25家企业连续10次进入百强；入百强次数达9次的企业数量为4家；入百强次数为8次的企业数量为8家；入百强次数为7、6、5、4、3、2次的企业数量分别为10、11、11、5、8、15家；另外有12家企业首进百强。

㈢ 全国排名前十的开发商有哪些

1、万科地产

始于1984年,高新技术企业,中国最大的专业住宅开发企业之一,全球家最佳中小企业,万科企业股份有限公司。

2、保利地产

大型国有房地产企业,国有房地产企业综合实力领先企业之一,房地产行业十强,保利房地产(集团)股份有限公司。

3、绿地地产

成立于1992年,上海市国有控股特大型企业集团,房地产龙头企业之一,中国企业500强,绿地控股集团有限公司。

4、恒大地产

国内在建工程面积最大。进入省会城市最多房地产企业之一,十大房地产品牌,著名品牌,恒大地产集团有限公司。

5、中海地产

始创于1979年,中国房地产开发企业500强,中国房地产行业领导品牌之一,著名品牌,中国海外发展有限公司。

6、碧桂园

国内最大的房地产开发企业之一,房地产行业大盘开发模式的倡导者,香港联交所上市公司,碧桂园控股有限公司。

7、华润置地

华润集团旗下,中国内地最具实力的综合型地产开发商之一,领先的高端房地产发展商,上市公司,华润置地有限公司。

8、龙湖地产

香港联交所主板挂牌上市公司,大型地产开发运营商,极具规模与竟争实力房地产企业,著名品牌,龙湖地产有限公司。

9、世茂地产

中国最具实力的综合性房地产开发企业之一,首创地产行业“滨江模式”,上市公司,世茂房地产控股有限公司。

10、富力地产

中国综合实力最强的房地产企业之一,上市公司,国内房地产界影响力品牌,广州富力地产股份有限公司。

㈣ 房地产开发商是怎样运作的

近年来，房地产业的高财务杠杆导致的可能对银行系统、乃至政府和普通民众的风险转嫁引起有关部门的高度重视。一种观点认为，房地产泡沫破裂所引发的银行不良信贷资产扩散效应将严重威胁到入世后中国金融体系的稳定性。监管层希望通过宏观调控政策控制房地产投资，降低被房地产捆绑的各种风险，这其实为房地产行业自身调整提供了良好的时机。这一时期的土地管理部门和金融监管部门相继出台各项措施提高房地产行业的进入门槛。但遗憾的是这种“控制供给”的调控方式虽然部分地降低了金融业特别是银行业的风险，却不能有效抑制房价的增长。显然，扬汤止沸的做法不能解决根本问题。

错看房地产属性导致调控变空调

无论是在摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类中，还是在英国金融时报的全球分类系统中，房地产业都属于金融业的范畴。我国的房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。如果说1998年住宅市场化之前，房地产业由建设部门管理是可以理解的，那么住宅市场化之后，则必须充分意识到房地产的金融属性，正视其相当程度上具有的作为投资甚至是投机标的的现实情况，必须建立规范的与之相适应的房地产金融体系，从房地产投入的各个要素着手来规范、管理房地产市场。因此，政府用非市场化的手段去调控已经市场化的产品，自然是事倍功半。这种错位的直接后果就是中国没有形成房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。以银行为代表的金融系统仅仅成为房地产商的资金供应商。

此外，目前建安成本、配套设施成本在整个房价成本中的比重不断降低，决定房价的最重要因素是土地成本，而土地价格和相关利润往往是地方政府重要的经济来源之一，因此，地方政府有着抬高地价的本能欲望。从这个角度上看，攀升的房价是地方政府、银行、房地产商三方的博弈成本。

另一方面，房地产供求关系中存在大量“虚造”。国家在房地产金融产品创新和开放上的严格控制，虽然本意是保证金融体系安全和金融秩序稳定，但由于我国当前缺乏除银行体系之外的其他融资渠道，使得大量的资金特别是民间资金没有办法以合法的方式顺利进入形成房地产供给的开发领域，于是大量资金转向需求领域，这便是“炒房”。“炒房”增加了大量的“无效需求”。这些炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现或通过银行按揭机制来谋利，这种投机性的“无效需求”给地方政府和百姓一个直观印象：房子的供给减少，社会需求大增。“供不应求必然导致商品价格提高”这种最简单的经济学常识使得社会资源进一步涌入房地产投资领域，上述恶性循环进一步刺激了房价提升。

再者，当前房地产业近乎完全采用间接融资的模式。开发商大部分融资渠道是银行，银行信贷不是股权投资，社会储蓄不是开发商的股东。间接融资比例过大的最大问题是投资收益与承担风险的不对等，在房地产开发中，开发商以较少的自有资产对项目开发负责，政府出让土地、银行提供房贷和按揭、期房购买者预付房款。一旦项目成功，开发商获得其中绝大多数的收益。一旦项目失败，政府和银行以及普通的购房者则承担了绝大多数的风险。这种背离也加重了监管层和民众对房地产业的不信任感。

社会资本供给提高可降低行业的整体利润率。民众可以通过各种金融手段分享地产的利润，可以分流炒房等“无效需求”。再加上各地控制被动需求的政策出台，房地产的需求在长期内将回归到正常的水平。在供需双管齐下的作用下摆脱宏观调控政策与房价之间呈现的不良局面

变“扬汤止沸”为“釜底抽薪”

我认为，解决房价调控的困境还是要从供求关系角度切入。变“扬汤止沸”为“釜底抽薪”。

首先要增加民间资金的供给，最直接的办法就是发展多元化的直接融资渠道，使社会资金以资本的形式真正流入房地产供给领域。资本供给提高可降低行业的整体利润率，使房价的增长速度恢复到合理的水平。此外，民众可以通过各种金融手段分享地产的利润，一方面可以平息当前的争论，另一方面则可以分流炒房等“无效需求”。再加上各地控制被动需求的政策出台，房地产的需求在长期内将回归到正常的水平。在供需双管齐下的作用下摆脱上述宏观调控政策与房价之间呈现的不良局面。

从目前来看，比较现实的房地产直接融资方式主要包括发行股票、企业债券、产业基金以及房地产信托基金。应该鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市，壮大房地产公司资本实力，使社会公众成为房地产公司的股东，从而分享房地产开发的利润；高信用等级的企业还可以采用企业债券的方式获得自身资金实力的壮大。另一方面，在《产业投资基金法》还未出台的情况下，应在《信托法》的框架内，发展房地产信托基金。鼓励现有的信托金融机构借鉴国外成熟的房地产金融产品，推出经过监管当局认可的标准化的信托产品。只有建立真正的直接融资方式的房地产金融，拓宽融资渠道，才能使社会资金成为房地产资本投入的核心力量。降低间接融资的比例，使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理，减少房地产风险向银行体系的扩散的机会。

从现在备受关注的房地产信托基金这方面来看，现在需要解决的问题是：

房地产信托产品的标准化。这需要监管层从行业的高度上制定标准和规范，建立完善的操作、管理和监管机制。如果不能打破现有房地产信托小规模私募，各家信托公司自主发明、自我设计的“作坊”状态，房地产信托就无法脱离灵活性有余，而规范性、安全性以及抗风险能力不足的窘境。

建立合适的交易平台和二级市场的退出机制，以解决信托产品流动性问题。当前信托公司内部的柜台交易无法满足信托产品的流动性需要。让标准化的信托产品在市场上交易，使投资者可以随时参与或退出，这样不但能够增加投资者的购买意愿，增加中长期投资品种推出的可能，也才能够真正建立信托产品的风险释放机制。

作为最终进入交易所市场的过渡，可以考虑先开放此类产品进入银行间市场，让合格的机构投资者参与到房地产信托基金中来。现在有一种错误认识，认为机构投资者参与会推高房价。同样的怀疑也曾经出现在证券投资基金推出前，但事实证明，机构投资者进入证券市场并没有增加股市的泡沫，反而带动了投资理念的改变，使市场趋于理性，对减少泡沫起到了关键的作用。

鼓励发展廉租房信托。在当前建设和谐社会的过程中，为低收入者提供廉租住房显得尤为重要。既要解决困难又不过度地增加负担，还要善用资源、调动全社会的积极性。借鉴国外房地产信托基金(REIT)的成功模式，发行廉租房信托并允许其公开上市交易应该是很好的解决方案。我们不主张新建廉租房小区，因为目前存在着大量的80-90年代建设的暂时还达不到拆迁标准的二手房，再建设低成本廉租房无疑是低水平的重复建设，低收入者集中居住有可能形成新的贫民窟。应该采用廉租房信托的方式分散购买二手房作为廉租房，政府主导，金融机构市场运作使社会资源得到最大化利用。政府负责制定廉租房的标准、审批入住资格，并提供租金和税收方面的补贴，金融机构负责发行信托产品和管理信托资金，并负责聘请专业的机构对所购物业进行管理。廉租房信托基金的主要收益来源是政府的补贴，这样才能有效使国家政策向低收入阶层倾斜。我们试着做一下粗略的测算，假设全国每年通过发行廉租房信托筹集1000亿资金，按照今年上半年约2500元的平均房价，就可以购买约4000万平米普通住房。按平均每户60-70平米，可以解决约60万户低收入者的居住问题，大约占年新增住房需求的10%。按照信托5%左右的年资金回报要求且其中90%由政府补贴，每年政府的支出大约为45亿元，还不到2005年各级政府总共5500亿卖地收入的1%，完全是可以负担的。

房地产开发商到了改变自身的资本结构和运作模式的时候了。政府的调控政策应在严把土地和信贷两个闸门的同时，为房地产直接融资提供渠道，允许民间资金以直接融资的形式投向房地产，让机构投资者参与房地产投资，增加房地产的资本供给，限制并分流部分房地产需求，让老百姓分享到房地产发展带来的利益。

解决房价调控困境要从资金供求关系角度切入，要增加民间资金供给，最直接的办法就是发展多元化的直接融资渠道，使社会资金以资本的形式真正流入房地产供给领域。资本供给提高可降低行业的整体利润率，使房价的增速恢复到合理的水平。

㈤ 我要采访房地产开发商，该问什么问题比较有深度呢

对调控房价的力度有何看法？前景如何？怎么看中国的未来房价？买房好还是租房好，怎么看待政府推出租赁等等，菁英

㈥ 为什么现在的房地产商那么坏

开发商投资项目,他们追求的的高利润,高回报!现在的地价这么贵,
钉子户
又这么多回,开发商的压力也不答小,他也不容易,不一定哪一个环节出了问题就得去跳楼了,呵呵!
但是,部分为了追求利益,挤压客户,签定一些单方的
霸王条款
,也不得不防,一切承诺都是虚的,只认合同,免得到时有苦说不出!
追根到底就是两个字~~~~利益!

㈦ 中国前十名房地产商缺点右那里

其实这个都是差不多的，所有的房地产商都在面临同样的问题，所以说不要说哪个都是一样的？

㈧ 房地产开发商是怎么赚到钱的（详细）！

一位房地产公司员工揭开房地产是如何赚钱的：
在下从年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱!
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗几万块而已，可卖给开发商多少钱吗几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗
中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有!
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了

㈨ 越限购越涨，老梁谈房价：当代年轻人到底要不要买房

本人是从事房地产事业的，我个人已经已经有买了房子且升值了，不说投资内，现在容的年轻人结婚必须要有婚房，这是个很现实的问题，那么买的话如何买到称心如意的呢，首先第一：户型，第二：价格，第三：地段，先分析第一点户型：这个其实就是要看个人喜好，本人建议最好是三开间这种的，第二价格的话其实全中国人都一样都喜欢讨价还价，每个开发商不一样，优惠力度也不一样，住宅一般优惠力度不大，公寓水比较深，当然我不是说买公寓不好，公寓还是有公寓的好处，第三地段的话肯定要有成熟的商业配套，如果是投资就是要看政府的规划，只要相信会涨那就第一时间下手，不然等价格涨到不适合投资的时候你变相的已经在亏钱，最后一句话买房根据自己的自身情况来决定！