商业地产调研商铺问题有哪些

Ⅰ 我国商业地产所面临的困境有哪些

一、做商业地产的来老板，多是对自地产门清，对商业认识不足；
二、做商业地产的老板，多是喊着做商业，实际还是干着卖房子的事；
三、国内商业地产缺乏各级政府的宏观调控，自身发展呈现各种不平衡态势。表现如下：A、二线以上城市中高档项目过饱和，大众消费的商业平台不足；B、中档消费品商家对二线以下城市的潜在市场评估过低；C、三线以下城市的商业项目缺乏;D、现有商业同质化严重，很多操作公司迷信“”复制成功就是成功的捷径“”的信条，缺乏创新。
四、四十年的商业土地使用期，对中长线经营的商业实体来讲，太过短暂，逼得有心运作商业的团体，不得不急功近利------浮躁。
五、现有商业的本土特色文化融合元素太少，建筑外形、店内陈列、经营管理太缺特色，很容易造成消费者的视觉、感官疲劳，无法有效培育客户忠诚度。
-------------归纳的说，根本问题就2个：大环境、人这2方面的问题。

Ⅱ 什么是商业地产业态分析，着重要从哪些方面分析

/商业地产项目运作之要素分析近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊，但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，东北各城市的发展建设已经全面提速，大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功，也对大连地产商走出大连，到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？第一、 翔实的市场调查房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作，在天津街开发一个大型商业地产项目，经过细致市场调查后他们认为条件不具备，扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话，那最后的损失恐怕远远不止几十万。市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。第二、 理性的效益分析如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。第三、 充足的资金
没什么资金没经验没学历想做一番大事怎么办

Ⅲ 做商业地产要思考什么

思考一：商业定位
商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，一定要有特别吸引人的地方。
据了解：固定消费人口每年大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积，这个比例也不会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时，除了定位之外，还要考虑很多其他的东西。
思考二：已出售的物业需要管理吗？
现在，开发商的普遍心理是尽快将物业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。
正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。
由于商业地产涉及到两种业态、三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产后，也一定要做商业物业的规划。商业与房地产开发是两个不同的行业，案例的不成功，原因主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。
涉及了三个过程，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责、权、利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。
关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，专家给开发商支了个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。
思考三：二级市场亟待建立
目前，居民住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成。但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间？有关专家认为：“商铺二级市场的发展空间非常大，主要基于以下几点原因：
一、一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5-7倍，而目前只是2倍，有巨大的价格炒作空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节暴涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒作空间决定了要有发达的商铺二级市场。
二、首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。
三、是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低，但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。”
看来，如果说一级市场是“晴雨表”的话，那么二级市场就是“温度计”了，能更直接、更准确地反映商业地产的价值。
思考四：三级市场的开拓
商铺的三级市场，即包租市场，是由异地投资置业延伸出来的。比如，外省人、外国人投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。
其实，包租市场在南方发展得已经非常成熟了，有专家估计，未来包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个是商铺。
思考五：商业地产讲求地段吗？
众所周知，住宅地产的选址规律一是地段，二是地段，三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗？回答应当是肯定的，也有实例为证。
以沃尔玛进驻石景山为例，就是一失败的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的是层次比较低的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对沃尔玛200元的会员制很不能接受，一听说买东西先交200元办卡，立马就走人了。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。
思考六：商业业态体现商铺价值
据悉，在有“商铺之城”美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大，求贵。
什么样的业态是适合进底商的，什么样的业态是适合进商场的，商场中一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。想想几大知名商场，它们的摆设有惊人的雷同，第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，最关键的是为什么会雷同？难道没有人勇于打破这个布局吗？不是没有，太平洋刚开业时曾经做过尝试，但最终还是改回去了。再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西，反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。
此外，商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去两个地方，一个是亚运村汽车交易市场，另一个是北方汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店，市场开始细分了，不再是大而全的展示，而是针对某一阶层的消费人群进行服务。
思考七：实现商业与房产的价值对接？
研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。
可以预见，未来经纪公司的远大发展前景，就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司，站在地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。

Ⅳ 投资商铺到底应该注意哪些问题

购买商铺前要注意的六个问题
1、买商铺之前多调查。买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。
2、尽量不买商场里的商铺。 不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。
3、要有商铺的风险意识。开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。
4、买商铺要有前瞻性。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。
5、看准客流和潜在客流。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。
6、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。 对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。

Ⅳ 全业态商铺有什么优缺点

优点：

1、万事皆由自己，临街商铺做生意的话，由于要自己出租，自己负责收取钱，也蛮累的，特别是前期，刚刚开始人气不足的话，生意不好做，可能一段时间就要换个人家来做生意，光出租就忙坏了哦。比较懒惰的人怕是不喜欢（wangpuonline）。

2、由于缺乏统一的管理，各自为政，所以整个物业形态比较混乱。相互之间没有很好的联系，商铺的价格上随意性也比较大，不利于形成好的市场。

3、收益率上一般比较稳定，但是想在沿街商铺上有非常好的收入也不多，因为投资它的风险相对小点，那么收益也是同比多（wangpuonline）。

(5)商业地产调研商铺问题有哪些扩展阅读：

商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：

零售业带动商铺中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示。

最适合进行特许连锁经营的行业是零售业（43%），其次是服务业（23．9%）和快餐业（22%）。值得关注的是，家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。

人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。

Ⅵ 中国商业地产目前存在哪些困境

中国商业地产，目前存在很多困难，人们手里没有钱就买不了商品楼了。

Ⅶ 商业地产投资应该重视哪些问题商业地产策划的项目案例有哪些

商业地产投资应该重视哪些问题?商业地产策划的项目案例有哪些?北京绿维创景规划设计院认为，资源开发型旅游投资，已经形成了“投资门槛高，收益时间长”的特点，因此，旅游招商引资越来越难。

商业地产投资，收益高，回收快，成为制造中国富豪的领域，房地产商，也成为各个行业招商引资的对象，这也是商业地产策划火热的原因之一。

商业地产策划的商业发展模式，已经成为旅游产业发展的重要方向。利用旅游商业地产策划的商业模式，大力推进区域旅游产业发展，进行了深入研究。

下面给出了我院做过的旅游商业地产策划的专题研究：

本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式。

此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合;建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式;通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造;最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。

通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系;提升了整个地块的土地、房产价值;改善提升了项目地块的环境;

所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力;

所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力;

所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。

整个商业地产策划模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下：

商业地产策划增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：

天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游+综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。

Ⅷ 求商业地产的市场调研方案

谈谈房地产行业的市场调研

一、房地产市场调研的含义

房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
房地产市场调研的作用
1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
3）有利于企业制订正确的营销策略；
4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。

二、房地产市场调研的内容
（一）宏观投资环境调查
（二）城市房地产市场概况
（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研
（四）项目基本状况调查
（五）项目所在区域市场状况
（六）项目开发策略建议
（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研

宏观投资环境调查
1、政治环境
2、经济环境
3、社会文化环境

政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。

三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研

消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。

市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
4）居民日常消费支出水平与消费结构；
5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。

四、项目基本状况调查

（1）宗地基本状况资料
包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；

（2）项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。

（3）项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

五、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。

六、房地产市场调研程序
（一）调研准备阶段
（二）正式调研阶段
（三）结果处理阶段

调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划

正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查

结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告

七、房地产市场调研方法
（一）调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
（二）资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源

二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料

二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
2、外部来源
（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
（3）电脑数据库、互联网
（4）企业外部专家
（5）营销调研公司
2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买
3、原始资料的收集方法：
（1）访问法：①面谈调查 ②邮寄调查 ③留置调查 ④电话调查
（2）观察法：①直接观察法 ②间接调查法
（3）实验法

Ⅸ 商业地产市调，这几个问题必须搞清楚

网页链接众所周知，商业地产服务是指从专业角度为开发商提供商业地产之顾问服务，涵盖商业调查、商业定位、商业规划、商业营销及推盘、商业招商及后期经营管理等多项工作。本文主要就前期商业顾问之市场调查部分进行基础阐述。

➤商业调查基础内容

前期商业调查工作一般包括商业及市场环境调查、消费者环境调查、交通环境调查等几方面。

➤商业及市场环境调查

考察项目所在区域的市场大环境和商业发展环境，深入了解项目所在区域的经济大环境和商业大环境，以及现阶段商业地产市场情况，为项目的商业打造提供定位支持和规划依据，力求项目紧跟城市发展趋势，兼具差异化和个性化。

➤商业调查与商业定位关系

（一）通过商业及市场调查研究进行商业定位分析：

商业立地条件分析，通过对区域经济发展环境、商业市场环境、消费者环境及项目周边交通概况等数据研究本地块适宜进行商业经营的可能性。

SWOT分析，根据市场调查数据判断本项目的优势、劣势、机会点及市场竞争威胁性在哪里，协助开发商掌控项目的发展；差异化方向性研究，从项目的商业概念、商业档次品质、商业物业亮点、商业组合特点等来综合分析项目商业今后的方向性打造特征。

（二）通过消费者专项动向调查研究进行商业定位分析：

通过对消费者的消费构成情况，消费倾向、消费习惯、消费者设施需求状况及对本项目的预期等的研究，多方位分析项目的商业定位以及适合本项目引进的业种配套组合推荐。

（三）通过交通流量调查进行商业定位补充分析：

交通流量调查主要为项目商圈辐射范围的验证以及今后商业动线规划进行基础调研和研究分析工作。